Enteignung in Bosnien und Herzegowina

Arbeit der Kanzlei: Die Anwaltskanzlei Prnjavorac ist in Enteignungssachen in ganz Bosnien und Herzegowina tätig, in der Föderation BiH, in der Republika Srpska und im Brcko-Distrikt, sowohl für Eigentümer, die von einer Enteignung betroffen sind, als auch für Institutionen, die das Verfahren eingeleitet haben. Die Arbeit reicht von den ersten Verhandlungen mit dem Begünstigten über Einwendungen und Beschwerden gegen den Enteignungsbescheid bis zur Vertretung vor Gericht im Verfahren zur Festsetzung der Entschädigung.

Die Enteignung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren des zwangsweisen Entzugs oder der Beschränkung von Eigentumsrechten an Immobilien gegen Entschädigung des Eigentümers zur Verwirklichung eines allgemeinen, also öffentlichen Interesses. In Bosnien und Herzegowina wird sie nach den Enteignungsgesetzen der Entitäten durchgeführt, die strenge Voraussetzungen und Verfahren vorschreiben, um die Rechte der Eigentümer zu schützen. In der Praxis bedeutet das, dass der Staat, eine Stadt oder eine andere öffentlich-rechtliche Stelle privates Land oder eine andere Immobilie enteignen darf, wenn dies für den Bau von Infrastruktur, Straßen, Schulen, Krankenhäusern und ähnlichen Vorhaben von öffentlicher Bedeutung erforderlich ist, aber nur gegen angemessene Entschädigung und unter Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens.

Das öffentliche Interesse als erste Voraussetzung

Ein Enteignungsverfahren wird erst eingeleitet, nachdem die zuständigen Stellen das öffentliche Interesse an dem betreffenden Vorhaben festgestellt haben. Ohne eine Entscheidung über das öffentliche Interesse kommt eine Enteignung nicht in Betracht. Ist das öffentliche Interesse förmlich festgestellt, etwa durch eine Entscheidung der Regierung, eines Gemeinderats oder einer anderen zuständigen Stelle, so kann der Enteignungsbegünstigte, meist der Staat, ein öffentliches Unternehmen oder eine Einrichtung, die das Grundstück benötigt, den nächsten Schritt gehen.

Die Pflicht zum Versuch eines einvernehmlichen Erwerbs

Der Enteignungsbegünstigte ist zunächst verpflichtet, die Immobilie einvernehmlich vom Eigentümer zu erwerben. In der Praxis werden dem Eigentümer Kauf- oder Tauschangebote unterbreitet, und häufig wird ein öffentlicher Aufruf veröffentlicht, mit dem die Eigentümer zu Verhandlungen eingeladen werden. Diese Phase ist wichtig, denn wenn eine Einigung zustande kommt, lässt sich das förmliche Enteignungsverfahren ganz vermeiden oder einvernehmlich beenden. Erst wenn keine Einigung erzielt wird, darf der Begünstigte bei der zuständigen Gemeindebehörde einen Antrag auf Enteignung der betreffenden Immobilie stellen.

Das Verwaltungsverfahren vor der Gemeindebehörde

Die zuständige Gemeinde- oder Stadtverwaltung führt das Verwaltungsverfahren der Enteignung. Nach Eingang des Antrags wird geprüft, ob alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind: vor allem das Vorliegen einer Entscheidung über das öffentliche Interesse, ordnungsgemäße Unterlagen über das Eigentum an der Immobilie, der Nachweis, dass ein einvernehmlicher Erwerb angeboten wurde, sowie die Sicherstellung der Mittel für die Entschädigung.

Die verfahrensführende Behörde ist verpflichtet, den Eigentümer der Immobilie vor dem Erlass des Bescheids zu einer mündlichen Verhandlung zu laden, damit er die Tatsachen und seine Einwendungen zur beabsichtigten Enteignung vorbringen kann. Bestehen Unterschiede zwischen dem Grundbuchstand und der tatsächlichen Lage, etwa weil ein anderer Besitzer ist, so wird die Frage des Eigentumsrechts zuerst als Vorfrage geklärt.

Der Enteignungsbescheid und die Beschwerde

Nach Durchführung des Verfahrens erlässt die Gemeindebehörde den Enteignungsbescheid. Darin werden der Enteignungsbegünstigte, die zu enteignende Immobilie, das Bauwerk oder die Arbeiten, für die enteignet wird, sowie der Name des Eigentümers angegeben. Die Enteignung kann vollständig sein, also die gesamte Immobilie erfassen, oder teilweise, etwa einen Teil eines Grundstücks. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, wird dem Antrag stattgegeben und der Enteignungsbescheid erlassen; andernfalls wird der Antrag abgelehnt.

Nach Erlass des Bescheids hat der Eigentümer ein Beschwerderecht, wenn er der Auffassung ist, die gesetzlichen Vorschriften seien nicht eingehalten worden. In der Föderation BiH entscheidet über die Beschwerde die Föderale Verwaltung für Geodäsie und vermögensrechtliche Angelegenheiten, in der Republika Srpska die Verwaltung für Geodäsie und vermögensrechtliche Angelegenheiten der Republika Srpska.

Nach Abschluss des Verwaltungsverfahrens und mit Bestandskraft des Bescheids erwirbt der Enteignungsbegünstigte Eigentum und Besitz an der enteigneten Immobilie, und der frühere Eigentümer erwirbt den Anspruch auf Entschädigung. Zu beachten ist, dass der Begünstigte vor der Besitzübernahme die angebotene vorläufige Entschädigung zahlen oder die Mittel dafür hinterlegen muss, damit die Rechte des Eigentümers geschützt sind.

Die Rechte des Eigentümers im Verfahren

Im Enteignungsverfahren stehen dem Eigentümer bestimmte Rechte zu, die er mit anwaltlicher Hilfe wahrnehmen kann.

• Enteignung des Restgrundstücks. Wird nur ein Teil eines Grundstücks enteignet und wird der verbleibende Teil funktionslos oder lässt er sich nicht mehr normal nutzen, so hat der Eigentümer das Recht zu verlangen, dass auch dieser Restteil enteignet wird. Der Amtsträger ist verpflichtet, den Eigentümer im Verfahren auf dieses Recht hinzuweisen. So wird der Eigentümer davor geschützt, nach einer Teilenteignung mit einem nutzlosen Rest zurückzubleiben.
• Einwendungen im Verfahren. Der Eigentümer kann geltend machen, dass die Voraussetzungen des öffentlichen Interesses nicht vorliegen, dass der vorgesehene Begünstigte nicht berechtigt ist oder dass Verfahrensfehler vorliegen. All das kann später mit Rechtsbehelfen angegriffen werden.
• Eigentum als Vorfrage. Weichen Grundbuch und tatsächliche Lage voneinander ab, wird diese Frage vor dem Erlass des Enteignungsbescheids geklärt.

Die ordnungsgemäße Führung des Verfahrens ist von erheblicher Bedeutung, weshalb die Beteiligung eines Anwalts sicherstellt, dass die Interessen des Eigentümers von Anfang an angemessen vertreten werden.

Die Festsetzung der Enteignungsentschädigung

Die Entschädigung für eine enteignete Immobilie muss gerecht und angemessen sein, was in der Praxis bedeutet, dass sie dem Verkehrswert des entzogenen Vermögens entsprechen soll. Das Enteignungsverfahren hat zwei Abschnitte: im ersten wird festgestellt, ob es überhaupt zur Enteignung kommt, worüber die Gemeindeverwaltungsbehörde durch Bescheid entscheidet, im zweiten wird die Höhe der Entschädigung für den Eigentümer bestimmt. Häufig wird die Höhe nicht sofort vereinbart, sondern später verhandelt oder entschieden.

Nachdem der Enteignungsbescheid bestandskräftig geworden ist, sieht das Gesetz eine kurze Frist vor, in der Föderation BiH etwa zwei Monate, in der Begünstigter und früherer Eigentümer versuchen sollen, die Höhe der Entschädigung einvernehmlich zu bestimmen, unter Vermittlung der Gemeindebehörde. Das ist für den Eigentümer die Gelegenheit, mit Sachverständigengutachten und anwaltlicher Beratung ein möglichst gerechtes Angebot zu erreichen.

Die Entschädigung kann in Geld gezahlt werden, das Gesetz lässt aber auch die Überlassung einer anderen geeigneten Immobilie zu, etwa durch das Angebot von Ersatzland oder eines Gebäudes vergleichbaren Werts, sofern der Eigentümer zustimmt und diese Möglichkeit besteht. In der Praxis wird Eigentümern bei der Enteignung von Häusern oder Wohnungen häufig eine andere Wohnung oder ein anderes Haus zum Umzug als Entschädigung angeboten, was eine gute Lösung sein kann, wenn es den Bedürfnissen des Eigentümers entspricht.

Wenn das Gericht die Entschädigung festsetzt

Kommt binnen der vorgesehenen Frist keine Einigung über die Entschädigung zustande, so wird die Sache an das Gericht verwiesen. Das zuständige Gericht, das Gemeinde- oder Grundgericht am Ort der Immobilie, führt sodann ein besonderes Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, in dem es die Höhe der Entschädigung für die enteignete Immobilie festsetzt.

Dieses Gerichtsverfahren umfasst die Beweisaufnahme über den Wert der Immobilie. Meist werden gerichtliche Sachverständige beauftragt, aus dem Bau-, Vermessungs-, Landwirtschafts- oder Wirtschaftsbereich, die den Verkehrswert des entzogenen Vermögens schätzen. Der Eigentümer hat das Recht, Beweise anzubieten, die Feststellungen des von der Gegenseite benannten Sachverständigen anzugreifen und dergleichen. Ziel ist, dass das Gericht eine Entschädigung festsetzt, die gerecht ist und den Verkehrswert der entzogenen Immobilie nicht unterschreiten darf.

Bei der Bewertung sind die Verhältnisse und die Marktpreise im Zeitpunkt des Erlasses des erstinstanzlichen Bescheids über die Entschädigung zugrunde zu legen, damit dem Eigentümer ersetzt wird, was er verloren hat. Wurde in der Zwischenzeit in die Immobilie investiert oder ist der Wert etwa wegen planerischer Änderungen gestiegen, so kann auch das über das Sachverständigengutachten berücksichtigt werden.

Was die Entschädigung umfasst

Zu beachten ist, dass die Entschädigung nicht nur den Wert des Grundstücks umfasst. Stand auf der zu enteignenden Immobilie ein Gebäude, etwa ein Haus oder ein Geschäftsgebäude, oder waren Dauerkulturen angepflanzt, so fließt auch das in die Entschädigung ein.

Der Eigentümer hat in bestimmten Fällen außerdem Anspruch auf Ersatz des entgangenen Gewinns, etwa entgangener Miete oder Einnahmen infolge der Enteignung, sowie auf die Umzugskosten, wenn ein Haushalt ausziehen muss. In jedem Fall ist das Ziel, dass der frühere Eigentümer durch die Enteignung finanziell nicht schlechter gestellt wird, sondern einen gleichwertigen Ersatz für sein Vermögen erhält.

Angesichts der Komplexität der Entschädigungsermittlung und der oft weit auseinanderliegenden Wertschätzungen, wie Fälle zeigen, in denen verschiedene Sachverständige unterschiedliche Grundstückswerte ermittelt haben, ist eine anwaltliche Vertretung von erheblicher Bedeutung. Ein Anwalt kann dafür sorgen, dass im Entschädigungsverfahren alle erheblichen Beweise vorgebracht werden, dass verlässliche Sachverständige beauftragt werden und dass Rechtsbehelfe eingelegt werden, wenn die Entschädigung nicht gesetzeskonform festgesetzt wurde. Damit steigt die Aussicht des Eigentümers auf eine möglichst gerechte Entschädigung für seine Immobilie.

Anwalt für Enteignung in ganz Bosnien und Herzegowina

Das Enteignungsverfahren, die Festsetzung der Entschädigung und eine etwaige Rückgabe der Immobilie sind rechtlich komplexe und heikle Verfahren, in denen viel auf dem Spiel steht: der Schutz des Eigentumsrechts und die Sicherung einer gerechten Entschädigung. Jeder Abschnitt bringt eigene Schwierigkeiten mit sich, vom Nachweis des Bestehens oder Nichtbestehens eines öffentlichen Interesses über Verhandlungen zum Wert des Vermögens bis zu den förmlichen Schritten vor Verwaltungsbehörden und Gerichten.

Die Anwaltskanzlei Prnjavorac verfügt über langjährige Erfahrung im Vermögensrecht und in Enteignungssachen. Unser Team begleitet Sie durch jeden Schritt: von der ersten Verhandlungsphase mit dem Enteignungsbegünstigten über die Abfassung von Einwendungen und Beschwerden gegen den Enteignungsbescheid bis zur Vertretung vor Gericht im Verfahren zur Festsetzung der Entschädigung. Wir beraten außerdem dazu, wie Sie Ihre Rechte am besten schützen, was Sie nach den geltenden Vorschriften verlangen können und welche Fristen Sie nicht versäumen dürfen. Besteht ein Grund für die Rückgabe einer enteigneten Immobilie, helfen wir Ihnen bei der Vorbereitung des Antrags und vertreten Ihre Interessen vor den zuständigen Stellen.

Die Kanzlei ist in ganz Bosnien und Herzegowina tätig, also in der Föderation BiH, in der Republika Srpska und im Brcko-Distrikt. Wo auch immer Ihre Immobilie liegt oder das Verfahren geführt wird, unser Anwalt für Enteignung kann den Fall übernehmen und wirksam führen. Verwandte Tätigkeitsbereiche sind Immobilien in Bosnien und Herzegowina, das Verwaltungsrecht und der Schadenersatz.

Häufig gestellte Fragen zum Enteignungsverfahren

Die Fragen, die uns Eigentümer, die von einer Enteignung in Bosnien und Herzegowina betroffen sind, am häufigsten stellen.