Mehrwertsteuer-Rückerstattung beim Kauf der ersten Immobilie in Bosnien und Herzegowina

Voraussetzungen, Höhe und Fristen beim Neubau

Autor: Azur Prnjavorac, Rechtsanwalt · Letzte Aktualisierung: 4. September 2026

Wer eine Mehrwertsteuer-Rückerstattung beim Kauf der ersten Immobilie in Bosnien und Herzegowina plant, sollte wissen: gemeint ist in der Praxis die gesetzliche Rückerstattung der Mehrwertsteuer an den Käufer der ersten Wohnung, also eines neu errichteten Hauses oder einer Neubauwohnung. Drei Punkte sind von Anfang an entscheidend: der Anspruch besteht nur beim Neubau, auf dessen Verkauf Mehrwertsteuer berechnet wird, er ist an eine genau vorgeschriebene Fläche und einen Höchstbetrag gebunden, und er setzt vollständige Unterlagen sowie ein besonderes Formular voraus. Eingeführt wurde der Anspruch durch Artikel 54a des Mehrwertsteuergesetzes und ausgestaltet durch den neuen Artikel 105a der Verordnung zur Anwendung des Mehrwertsteuergesetzes (Amtsblatt von BiH 45/26 vom 30.06.2026), die am 8. Juli 2026 in Kraft getreten ist. Nachfolgend ein Überblick über Voraussetzungen, anerkannte Fläche und Höhe, Unterlagen, Verfahren und Fristen, samt den Fehlern, die am häufigsten zur Ablehnung führen.

Die Mehrwertsteuer-Rückerstattung beim Kauf der ersten Immobilie ist eine Steuerentlastung, mit der der Staat dem Käufer der ersten Wohnung oder eines neuen Hauses die gezahlte Mehrwertsteuer unter den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen zurückerstattet. Der Regelsatz der Mehrwertsteuer in Bosnien und Herzegowina beträgt 17 Prozent und ist im Preis einer neu errichteten Wohnung enthalten, die von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger erworben wird; für viele Käufer bedeutet die Rückerstattung daher eine erhebliche Ersparnis. Der Anspruch wird auf Antrag bei der Behörde für indirekte Besteuerung von BiH geltend gemacht und ist streng an die Erfüllung sämtlicher Voraussetzungen gebunden, sowohl auf Seiten des Käufers als auch auf Seiten des Verkäufers.

Arbeitsweise der Kanzlei: Die Kanzlei Prnjavorac betreut den Wohnungskauf als Ganzes: Prüfung des Rechtsstatus der Immobilie und etwaiger Belastungen vor der Unterschrift, Entwurf des Kaufvertrages und Organisation der notariellen Bearbeitung oder der Beglaubigung der Unterschrift beim Notar, Eintragung des Käufers im Grundbuch und Vorbereitung der Unterlagen für den Antrag an die Behörde für indirekte Besteuerung. Ein Überblick über die Leistung findet sich auf unserer Seite zu Immobilien in Bosnien und Herzegowina.

Die Rückerstattung in Zahlen

Wer Anspruch auf die Mehrwertsteuer-Rückerstattung hat

Anspruchsberechtigt ist eine volljährige natürliche Person, Staatsangehörige von BiH mit ständigem Wohnsitz in BiH, die eine erste Wohnung erwirbt, deren Verkauf der Pflicht zur Berechnung und Zahlung der Mehrwertsteuer unterliegt. Damit der Antrag begründet ist, müssen kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• der Käufer hatte in den letzten sieben Jahren vor der Antragstellung, abgesehen von der gekauften Wohnung, keine Wohnung, kein Haus, kein Apartment und kein sonstiges zum Wohnen oder zur Vermietung bestimmtes Objekt im Gebiet von BiH im Eigentum, Miteigentum oder gemeinschaftlichen Eigentum;
• der Verkäufer hat die berechnete Mehrwertsteuer im System eLieferungen gemeldet und auf das von der Behörde geführte Einheitskonto eingezahlt, als Teil seiner monatlichen Verpflichtungen;
• der gesamte vereinbarte Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer wurde vollständig an den Verkäufer gezahlt, auf dessen Geschäftskonto oder auf eine andere gesetzlich vorgeschriebene Weise;
• wird der Anspruch auch für Mitglieder des Familienhaushalts genutzt, dürfen auch diese in den letzten sieben Jahren keine solche Immobilie besessen haben.

Neubau oder Bestand: worauf sich die Rückerstattung bezieht

Die häufigste Unklarheit in der Praxis ist, ob sich die Rückerstattung auf jeden Wohnungskauf oder jeden Immobilienkauf bezieht. Die Antwort lautet nein: die Mehrwertsteuer-Rückerstattung in Bosnien und Herzegowina ist ausschließlich an den Neubau gebunden, auf dessen Verkauf Mehrwertsteuer berechnet wird. Der Begriff Rückerstattung beim Kauf der ersten Immobilie muss deshalb über die Regeln zur ersten Wohnung gelesen werden, also zum neuen Haus oder zur Neubauwohnung, die der Käufer erstmals erwirbt. Als erste Wohnung gilt ein neu errichtetes individuelles Wohnobjekt, einschließlich eines neuen Hauses, sowie eine wirtschaftlich teilbare Einheit innerhalb eines neu errichteten Kollektivobjekts. Beim Verkauf einer älteren Immobilie fällt keine Mehrwertsteuer an, sondern gegebenenfalls die Grunderwerbsteuer nach den Vorschriften der Entität, des Kantons beziehungsweise des Brcko-Distrikts, sodass für den Bestand keine Grundlage für eine Rückerstattung besteht. Bei Einheiten, die im Verkauf als Apartment bezeichnet werden, ist nicht die Bezeichnung maßgeblich, sondern die Zweckbestimmung des Objekts: eine als Wohneinheit zum Wohnen erfasste Einheit erfüllt die Voraussetzung, während Einheiten touristischer oder gewerblicher Zweckbestimmung nicht unter den Begriff der ersten Wohnung fallen, obwohl auf sie Mehrwertsteuer berechnet wird.

Wohnung, Haus oder Apartment: welche Objekte die Voraussetzung erfüllen

Obwohl die Verordnung und der Alltagssprachgebrauch von der ersten Wohnung sprechen, ist die gesetzliche Definition weiter und erfasst zwei Arten von Objekten. Das erste ist ein neu errichtetes individuelles Wohnobjekt, also ein neu errichtetes, zum Wohnen bestimmtes Familienhaus. Das zweite ist eine wirtschaftlich teilbare Einheit innerhalb eines neu errichteten kollektiven Wohnobjekts, also eine Wohnung in einem Neubau. Beide werden gleich behandelt, unter denselben Voraussetzungen und mit derselben Begrenzung der anerkannten Fläche und des Höchstbetrages. Entscheidend ist, dass es sich um einen Neubau handelt, auf dessen Verkauf Mehrwertsteuer berechnet wurde und den der Käufer erstmals erwirbt. Bei Objekten, die in den Unterlagen als Apartment bezeichnet werden, entscheidet die rechtliche Zweckbestimmung und nicht die Bezeichnung: sind sie als Wohneinheit zum Wohnen erfasst, erfüllen sie die Voraussetzung; gehören sie zu einem Objekt touristischer oder gewerblicher Zweckbestimmung, fallen sie nicht unter den Begriff der ersten Wohnung. Wer ein Haus als Privatperson für eigene Zwecke selbst baut, hat keinen Kauf, auf den Mehrwertsteuer berechnet wird, und damit auch keine Grundlage für eine Rückerstattung.

Anerkannte Fläche und Höchstbetrag der Rückerstattung

Die Rückerstattung wird für eine Wohnfläche von bis zu 40 m² anerkannt. Nutzt der Käufer den Anspruch auch für Mitglieder des Familienhaushalts, erhöht sich die anerkannte Fläche um 15 m² je Mitglied. Ist die Wohnung größer als die anerkannte Fläche, erfolgt die Rückerstattung anteilig, bis zu dem Mehrwertsteuerbetrag, der der anerkannten Fläche entspricht. Der Höchstbetrag je Antrag ergibt sich aus der Anwendung des umgerechneten Mehrwertsteuersatzes von 14,5299 Prozent auf den Betrag, der sich aus der Multiplikation des Durchschnittspreises einer Wohnung einschließlich Mehrwertsteuer mit 55 m² ergibt. Maßgeblich ist der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Quartalsbericht der Agentur für Statistik von BiH; der Höchstbetrag für diesen Vertrag wird also einmal festgestellt und später nicht angepasst. Die Verordnung schreibt keinen festen Betrag in konvertiblen Mark vor. Zur Veranschaulichung: bei einem Durchschnittspreis von 3.701 KM je Quadratmeter aus dem Bericht für das erste Quartal 2026 beträgt die Berechnungsgrundlage 203.555 KM und der Höchstbetrag der Rückerstattung 29.576,34 KM. Dieser Betrag ist unabhängig von der Zahl der Haushaltsmitglieder gleich.

Derselbe Durchschnittspreis ist zugleich die Obergrenze des anerkannten Preises je Quadratmeter. Hat der Käufer je Quadratmeter mehr als den Durchschnitt gezahlt, wird die Rückerstattung nach dem Durchschnittspreis und nicht nach dem vereinbarten Preis berechnet. Mit dem Preis aus dem ersten Quartal 2026 bedeutet das höchstens 537,75 KM je Quadratmeter (14,5299 Prozent von 3.701 KM), multipliziert mit der anerkannten Fläche. Wer in einer teureren Lage kauft, erhält daher in der Regel nicht die gesamte gezahlte Mehrwertsteuer, auch nicht auf die anerkannte Fläche.

Erforderliche Unterlagen und Formular ZKPS

Der Antrag wird auf dem Formular ZKPS gestellt, dem Antrag des Käufers der ersten Wohnung auf Mehrwertsteuer-Rückerstattung, das Bestandteil der Verordnung ist. Die Verordnung schreibt dreizehn Anlagen vor, die im Original oder in beglaubigter Kopie einzureichen sind:

1. Auszug aus dem Geburtenregister, zusätzlich ein Auszug aus dem Eheregister, wenn die Eheschließung im Geburtsregisterauszug nicht vermerkt ist;
2. Staatsangehörigkeitsbescheinigung und Wohnsitzbescheinigung;
3. notariell bearbeiteter oder gerichtlich beglaubigter Kaufvertrag über die Wohnung;
4. Steuerrechnung des Verkäufers mit ausgewiesener Mehrwertsteuer;
5. Nachweis, dass der vereinbarte Preis einschließlich Mehrwertsteuer vollständig gezahlt wurde;
6. Bescheinigung der Steuerbehörden der Entitäten und des Brcko-Distrikts, dass Sie in den letzten sieben Jahren nicht Steuerpflichtiger in Bezug auf eine solche Immobilie waren;
7. Bescheinigung der für vermögensrechtliche Angelegenheiten zuständigen Behörde, ausgestellt am Ort Ihres Wohnsitzes, dass Sie außer dieser Wohnung keine weitere Immobilie im Besitz, Eigentum, Miteigentum oder gemeinschaftlichen Eigentum haben;
8. Nachweis, dass die Wohnung in den amtlichen Registern der zuständigen Behörde erfasst ist, in der Praxis ein Grundbuchauszug;
9. beglaubigte Erklärung, dass Sie die erste Wohnung kaufen (Formular IKPS), und Erklärung über die Haushaltsmitglieder;
10. Bestätigung über das Bankkonto, auf das die Behörde die Rückerstattung leisten wird, sowie für den Ehegatten zusätzliche Bescheinigungen zur Prüfung des in der Ehe erworbenen Vermögens.

Ablauf Schritt für Schritt

Das Verfahren verläuft in mehreren Schritten, von der Prüfung der Voraussetzungen bis zum Bescheid der Behörde:

1. Prüfung der Voraussetzungen. Vergewissern Sie sich, dass Sie einen Neubau kaufen, auf dessen Verkauf Mehrwertsteuer berechnet wird, dass Sie Staatsangehörige von BiH mit ständigem Wohnsitz in BiH sind und in den letzten sieben Jahren keine andere Wohnimmobilie hatten.
2. Prüfung auf Verkäuferseite. Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer die berechnete Mehrwertsteuer im System eLieferungen gemeldet und auf das Einheitskonto eingezahlt hat und dass der Gesamtpreis einschließlich Mehrwertsteuer vollständig auf das Konto des Verkäufers gezahlt wurde.
3. Unterlagen und Formular ZKPS. Sammeln Sie die vorgeschriebenen Anlagen und füllen Sie das Formular ZKPS aus, dazu das Formular IKPS und die beglaubigte Erklärung über die Haushaltsmitglieder. Es empfiehlt sich, auf dem Formular eine Telefonnummer anzugeben, damit die Behörde Sie wegen einer Ergänzung oder Erläuterung erreichen kann.
4. Antragstellung. Reichen Sie den Antrag bei der zuständigen Organisationseinheit der Behörde im Regionalzentrum am Sitz des Verkäufers der Wohnung ein.
5. Bescheid. Warten Sie den Bescheid der Behörde ab, der binnen sechs Monaten ab Eingang eines vollständigen Antrags ergeht.

Fristen: bis wann der Antrag zu stellen ist und wann entschieden wird

Der Antrag wird bei der zuständigen Organisationseinheit der Behörde im Regionalzentrum am Sitz des Verkäufers der Wohnung gestellt. Nach Prüfung der Voraussetzungen entscheidet die Behörde durch Bescheid binnen sechs Monaten ab Eingang eines vollständigen Antrags. Die reguläre Antragsfrist läuft bis zum 30. Juni des Folgejahres, für Wohnungen, deren Kauf im Vorjahr registriert wurde. Für Käufe, die im Übergangszeitraum vom 12. April 2025 bis zum 8. Juli 2026 registriert wurden, beträgt die Frist sechs Monate ab Inkrafttreten der Verordnung, also bis zum 8. Januar 2027.

Wo der Antrag gestellt wird: die Regionalzentren der Behörde

Der Antrag wird bei der Steuerabteilung des zuständigen Regionalzentrums der Behörde für indirekte Besteuerung von BiH gestellt, und zwar nach dem Sitz des Verkäufers der Wohnung, entweder per Post oder durch persönliche Abgabe. Wird der Antrag bei einem Regionalzentrum eingereicht, das nach dem Sitz des Verkäufers nicht zuständig ist, leitet die Behörde ihn von Amts wegen an das zuständige Zentrum weiter; der Antragsteller muss den Antrag also nicht erneut stellen.

Mit dem Antrag sind Verwaltungsgebühren zu entrichten: 10,00 KM auf den Antrag (Einnahmeart 722801) und 20,00 KM auf den Bescheid (Einnahmeart 722802), zugunsten des Einheitlichen Schatzkontos von BiH, unter Angabe des Codes der Haushaltsorganisation des zuständigen Regionalzentrums.

Veräußerungsverbot und Nacherhebung der Mehrwertsteuer

Wem die Rückerstattung bewilligt wurde, darf die erworbene Wohnung vor Ablauf von fünf Jahren ab Zustellung des Bescheids nicht veräußern. Wird die Wohnung dennoch vor Ablauf dieser Frist veräußert, muss der Käufer im Besteuerungszeitraum der Veräußerung Mehrwertsteuer in Höhe der insgesamt bewilligten Rückerstattung zuzüglich der anfallenden Zinsen berechnen, anmelden und in einer Summe zahlen. Darüber hinaus sieht das Gesetz für Personen im Sinne des Artikels 54a, bei denen Mehrwertsteuer nacherhoben wird, eine Geldbuße von 5.000 bis 10.000 KM vor.

Staatsangehörigkeit und Wohnsitz: können Ausländer die Rückerstattung erhalten

Gesetz und Verordnung stellen auf Seiten des Antragstellers zwei kumulative Voraussetzungen auf: dass es sich um eine volljährige natürliche Person handelt, die Staatsangehörige von Bosnien und Herzegowina ist, und dass sie ihren ständigen Wohnsitz in Bosnien und Herzegowina hat. Beides wird mit dem Antrag nachgewiesen, durch die Staatsangehörigkeitsbescheinigung und die Wohnsitzbescheinigung. Die Verordnung verlangt dabei nicht, dass der Wohnsitz an der Anschrift der gekauften Wohnung gemeldet ist oder dass der Käufer dort einzieht, sondern nur, dass ein ständiger Wohnsitz in Bosnien und Herzegowina gemeldet ist. Wer nicht beide Voraussetzungen erfüllt, hat keinen Anspruch, unabhängig davon, dass auf den Neubau Mehrwertsteuer gezahlt wurde.

Ausländische Staatsangehörige können diese Rückerstattung deshalb nicht erhalten, selbst wenn sie einen genehmigten Aufenthalt in BiH haben, weil ihnen die Staatsangehörigkeit von BiH fehlt. Davon zu trennen ist die Frage des Rechts von Ausländern auf Immobilien in BiH: ausländische Staatsangehörige können unter der Voraussetzung der Gegenseitigkeit und im Rahmen gesetzlicher Beschränkungen Immobilien in Bosnien und Herzegowina erwerben, dieser Kauf begründet jedoch keinen Anspruch auf Rückerstattung. Praktisch kann ein Ausländer eine neue Wohnung in BiH kaufen und 17 Prozent Mehrwertsteuer zahlen, diesen Betrag aber nicht zurückfordern. Mehr dazu im Text zur Gegenseitigkeit für ausländische Staatsangehörige.

Staatsangehörige von BiH, die zugleich eine weitere Staatsangehörigkeit besitzen, erfüllen die Voraussetzung der Staatsangehörigkeit und können die Rückerstattung erhalten, wenn sie auch einen gemeldeten Wohnsitz in BiH haben. Angehörige der Diaspora, die im Ausland leben und keinen gemeldeten Wohnsitz in BiH haben, erfüllen die Wohnsitzvoraussetzung in der Regel nicht; dieser Status sollte daher vor Vertragsschluss geprüft werden.

Übergangsbestimmungen: Käufe vor Inkrafttreten der Verordnung

Für Wohnungen, die beim zuständigen Register vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Ergänzung des Mehrwertsteuergesetzes (Amtsblatt von BiH 20/25) erfasst wurden, also vor dem 12. April 2025, gelten die früheren Vorschriften; die auf diese Wohnungen gezahlte Mehrwertsteuer kann daher nicht Gegenstand einer Rückerstattung sein. Ausnahmsweise kann ein Käufer, der ohne eigenes Verschulden aus objektiven Gründen den Kauf der ersten Wohnung bis zu diesem Zeitpunkt nicht registrieren konnte, einen Antrag nach dieser Verordnung stellen. Käufer, die die erste Immobilie im Übergangszeitraum ab dem 12. April 2025 auf ihren Namen eingetragen haben, können den Antrag nun binnen sechs Monaten ab Inkrafttreten der Verordnung stellen, also bis zum 8. Januar 2027.

Wann anwaltliche Hilfe sinnvoll ist

Die Mehrwertsteuer-Rückerstattung beim Kauf der ersten Immobilie in Bosnien und Herzegowina ist ein Verfahren, das dreizehn Unterlagen aus mehreren Institutionen, ein genau ausgefülltes Formular ZKPS und einwandfreie Nachweise über Eigentum, Wohnsitz und Kaufpreiszahlung verlangt. Die häufigsten Ablehnungsgründe sind unvollständige oder nicht übereinstimmende Unterlagen, das Versäumnis des Verkäufers, die Mehrwertsteuer ordnungsgemäß zu melden und zu zahlen, sowie die fehlerhafte Berechnung der anerkannten Fläche und des Betrages. Über das Steuer- und Finanzrecht und das Immobilienrecht prüfen wir die Voraussetzungen vor der Antragstellung, beschaffen und stimmen die Unterlagen ab, kommunizieren mit der Behörde und legen erforderlichenfalls ein Rechtsmittel gegen den Bescheid ein.

Mehrwertsteuer-Rückerstattung für die erste Wohnung: häufig gestellte Fragen

Wer hat Anspruch auf die Mehrwertsteuer-Rückerstattung beim Kauf der ersten Immobilie in BiH?

In der Praxis wird von der Rückerstattung beim Kauf der ersten Immobilie gesprochen, der Gesetzestext spricht jedoch vom Käufer der ersten Wohnung. Anspruchsberechtigt ist eine volljährige natürliche Person, Staatsangehörige von BiH mit ständigem Wohnsitz in BiH, die eine erste Wohnung oder ein neues Haus erwirbt, deren Verkauf der Berechnung und Zahlung der Mehrwertsteuer unterliegt, also einen Neubau. Voraussetzung ist, dass der Käufer außer dieser Wohnung oder diesem Haus in den letzten sieben Jahren vor der Antragstellung keine Wohnung, kein Haus, kein Apartment und kein sonstiges zum Wohnen oder zur Vermietung bestimmtes Objekt im Gebiet von BiH im Eigentum, Miteigentum oder gemeinschaftlichen Eigentum hatte. Der Anspruch kann unter denselben Voraussetzungen auf Mitglieder des Familienhaushalts erstreckt werden. Rechtsgrundlage sind der neue Artikel 54a des Mehrwertsteuergesetzes und Artikel 105a der Anwendungsverordnung.

Was gilt als erste Wohnung, und erfasst die Rückerstattung Bestandsimmobilien und Apartments?

Als erste Wohnung gilt ein neu errichtetes individuelles Wohnobjekt und eine wirtschaftlich teilbare Einheit innerhalb eines neu errichteten kollektiven Wohnobjekts im Gebiet von BiH, die der Käufer erstmals erwirbt. Entscheidend ist, dass es sich um einen Neubau handelt, auf dessen Verkauf 17 Prozent Mehrwertsteuer berechnet werden. Der Kauf einer Bestandsimmobilie begründet keinen Anspruch, weil beim Verkauf einer älteren Immobilie keine Mehrwertsteuer anfällt, sondern gegebenenfalls die Grunderwerbsteuer nach den Vorschriften der Entität, des Kantons beziehungsweise des Brcko-Distrikts. Bei Einheiten, die im Verkauf als Apartment bezeichnet werden, ist nicht die Bezeichnung maßgeblich, sondern die Zweckbestimmung: eine rechtlich als Wohnraum erfasste, zum Wohnen bestimmte Neubaueinheit erfüllt die Voraussetzung, auch wenn sie im Verkaufsprospekt Apartment heißt. Gehört die Einheit zu einem Objekt touristischer oder gewerblicher Zweckbestimmung und ist sie nicht zum Wohnen bestimmt, fällt sie nicht unter den Begriff der ersten Wohnung, obwohl auf sie Mehrwertsteuer berechnet wird. Die Verordnung schreibt kein besonderes Dokument über die Zweckbestimmung vor; diese muss sich aus dem Vertrag, den Objektunterlagen und den amtlichen Registern ergeben.

Bezieht sich die Rückerstattung nur auf eine Wohnung oder auch auf ein neu errichtetes Haus?

Sie bezieht sich auch auf ein Haus. Die gesetzliche Definition der ersten Wohnung erfasst zwei Arten von Objekten: ein neu errichtetes individuelles Wohnobjekt, also ein neu errichtetes, zum Wohnen bestimmtes Familienhaus, und eine wirtschaftlich teilbare Einheit, also eine Wohnung, innerhalb eines neu errichteten Kollektivobjekts. Obwohl die Verordnung den Begriff Wohnung verwendet, wird ein Haus gleich behandelt. Die Voraussetzung ist dieselbe: es muss sich um einen Neubau handeln, auf dessen Verkauf Mehrwertsteuer berechnet wurde und den der Käufer erstmals erwirbt, mit derselben Begrenzung der anerkannten Fläche und des Höchstbetrages.

Erhält die Rückerstattung, wer sein Haus selbst baut?

Die Rückerstattung bezieht sich auf den Kauf eines neu errichteten Wohnobjekts, auf dessen Verkauf Mehrwertsteuer berechnet wurde. Wer ein Haus als Privatperson für eigene Zwecke selbst baut, hat keinen Kauf, auf den Mehrwertsteuer berechnet wird, und damit keine auf das Objekt gezahlte Mehrwertsteuer, die zurückerstattet werden könnte. Diese Rückerstattung erfasst nicht die auf Baumaterial und Leistungen während des Eigenbaus gezahlte Mehrwertsteuer. Anspruchsberechtigt ist in der Regel, wer eine fertige neue Wohnung oder ein fertiges neues Haus vom mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger kauft.

Wie hoch ist die Mehrwertsteuer auf eine neue Wohnung und warum ist das für die Rückerstattung wichtig?

Der Regelsatz der Mehrwertsteuer in BiH beträgt 17 Prozent und ist im Preis einer neu errichteten Wohnung enthalten, die von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger gekauft wird. Genau diese gezahlte Mehrwertsteuer ist Gegenstand der Rückerstattung, in den Grenzen der anerkannten Fläche und des Höchstbetrages. Beim Verkauf einer älteren Immobilie wird keine Mehrwertsteuer gezahlt, sodass keine Grundlage für eine Rückerstattung besteht.

Für welche Wohnfläche wird die Rückerstattung gewährt?

Die Rückerstattung wird für eine Wohnfläche von bis zu 40 m² anerkannt. Nutzt der Käufer den Anspruch auch für Mitglieder seines Familienhaushalts, erhöht sich die anerkannte Fläche um 15 m² je Mitglied. Ist die Wohnung größer als die anerkannte Fläche, erfolgt die Rückerstattung anteilig, bis zu dem Mehrwertsteuerbetrag, der der anerkannten Fläche entspricht, nach den Berechnungswerten der Verordnung. Zur Berechnung des Höchstbetrages wird eine Fläche von 55 m² herangezogen, und der anerkannte Preis je Quadratmeter ist auf den Durchschnittspreis einer Wohnung aus dem Quartalsbericht begrenzt.

Wie hoch ist der Höchstbetrag der Rückerstattung?

Der Höchstbetrag je Antrag wird durch Anwendung des umgerechneten Mehrwertsteuersatzes von 14,5299 Prozent auf den Betrag ermittelt, der sich aus der Multiplikation des Durchschnittspreises einer Wohnung einschließlich Mehrwertsteuer mit 55 m² ergibt. Maßgeblich ist der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Quartalsbericht der Agentur für Statistik von BiH; der Höchstbetrag für diesen Vertrag wird einmal festgestellt und später nicht angepasst. Die Verordnung schreibt keinen festen Betrag in konvertiblen Mark vor. Beim Durchschnittspreis von 3.701 KM je Quadratmeter aus dem Bericht für das erste Quartal 2026 beträgt der Höchstbetrag 29.576,34 KM. Dem Käufer wird die Mehrwertsteuer in den Grenzen der anerkannten Fläche, der tatsächlich gezahlten und ordnungsgemäß gemeldeten Mehrwertsteuer und dieses Höchstbetrages erstattet, wobei auch der anerkannte Preis je Quadratmeter auf den Durchschnittspreis begrenzt ist. Der Betrag ist unabhängig von der Zahl der Haushaltsmitglieder gleich.

Welche Voraussetzungen müssen für die Rückerstattung erfüllt sein?

Neben der Voraussetzung, in den letzten sieben Jahren keine andere Wohnimmobilie gehabt zu haben, müssen folgende Punkte erfüllt sein: der Verkäufer muss die berechnete Mehrwertsteuer im System eLieferungen gemeldet und als Teil seiner monatlichen Verpflichtungen auf das Einheitskonto eingezahlt haben; bis zur Antragstellung muss der gesamte vereinbarte Preis einschließlich Mehrwertsteuer vollständig an den Verkäufer gezahlt worden sein, auf dessen Geschäftskonto oder auf eine andere gesetzlich vorgeschriebene Weise; und ein Mitglied des Familienhaushalts darf, wenn der Anspruch auch für dieses genutzt wird, ebenfalls in den letzten sieben Jahren keine solche Immobilie gehabt haben. Hat der Verkäufer die Mehrwertsteuer nicht ordnungsgemäß gemeldet und gezahlt, kann die Rückerstattung nicht bewilligt werden.

Welche Unterlagen sind erforderlich und welches Formular wird eingereicht?

Der Antrag wird auf dem Formular ZKPS gestellt, dem Antrag des Käufers der ersten Wohnung auf Mehrwertsteuer-Rückerstattung. Die Verordnung schreibt dreizehn Anlagen im Original oder in beglaubigter Kopie vor, darunter: Auszug aus dem Geburtenregister, dazu ein Auszug aus dem Eheregister, wenn die Eheschließung im Geburtsregisterauszug nicht vermerkt ist, Staatsangehörigkeitsbescheinigung, Wohnsitzbescheinigung, notariell bearbeiteter oder gerichtlich beglaubigter Kaufvertrag, Steuerrechnung des Verkäufers mit ausgewiesener Mehrwertsteuer, Nachweis der vollständigen Zahlung des Preises einschließlich Mehrwertsteuer, Bescheinigung der Steuerbehörden und Bescheinigung der Behörde für vermögensrechtliche Angelegenheiten, ausgestellt am Wohnsitz, dass keine weitere Immobilie vorhanden ist oder war, Nachweis der Erfassung der Wohnung in den amtlichen Registern, in der Praxis ein Grundbuchauszug, beglaubigte Erklärung über den Kauf der ersten Wohnung (Formular IKPS), Erklärung über die Haushaltsmitglieder und Bestätigung über das Bankkonto für die Auszahlung. Für den Ehegatten werden zusätzliche Bescheinigungen zur Prüfung des in der Ehe erworbenen Vermögens verlangt.

Wer zählt zum Familienhaushalt?

Als Familienhaushalt gilt die Gemeinschaft des Lebens, des Erwerbs und der Verwendung von Einkommen des Käufers der ersten Wohnung mit seinem Ehegatten, seinen Kindern, Adoptivkindern, Eltern, Bruder und Schwester sowie den Kindern und Adoptivkindern des Ehegatten, sofern sie denselben Wohnsitz wie der Käufer haben. Für jedes Mitglied, für das die Rückerstattung beantragt wird, werden die entsprechenden Unterlagen und erforderlichenfalls ein Nachweis der familiären Verbindung beigefügt.

Was gilt, wenn die erste Wohnung von mehreren Personen gemeinsam gekauft wird?

Kaufen zwei oder mehr natürliche Personen die erste Wohnung gemeinsam, hat nur einer der Käufer Anspruch auf die Rückerstattung für die anerkannte Fläche. Die übrigen Käufer können die Rückerstattung als Mitglieder des Familienhaushalts erhalten, sofern die vorgeschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind.

Muss ich meinen Wohnsitz an der Anschrift der gekauften Wohnung anmelden?

Nein. Die Verordnung verlangt, dass der Käufer einen ständigen Wohnsitz in Bosnien und Herzegowina hat, nicht aber, dass dieser Wohnsitz an der Anschrift der gekauften Wohnung gemeldet ist oder dass der Käufer dort einzieht. Die Wohnsitzbescheinigung wird unabhängig davon beigefügt, an welcher Anschrift in BiH der Wohnsitz geführt wird, und die Bescheinigung der Behörde für vermögensrechtliche Angelegenheiten wird gerade an diesem bestehenden Wohnsitz ausgestellt. Die einzige Pflicht nach bewilligter Rückerstattung ist das Veräußerungsverbot von fünf Jahren ab Zustellung des Bescheids. Auf einen Punkt ist zu achten: wird der Anspruch auch für Mitglieder des Familienhaushalts genutzt, müssen diese denselben Wohnsitz haben wie Sie. Die Verordnung verlangt denselben Wohnort, nicht ausdrücklich dieselbe Hausnummer, doch müssen die Haushaltsmitglieder eine Gemeinschaft des Lebens, des Erwerbs und der Verwendung von Einkommen bilden, sodass dieselbe Anschrift in der Praxis der stärkste Nachweis eines gemeinsamen Haushalts ist.

Haben Angehörige der Diaspora und ausländische Staatsangehörige Anspruch?

Anspruchsberechtigt ist nur eine volljährige natürliche Person, die Staatsangehörige von BiH ist und einen ständigen Wohnsitz in BiH hat. Ausländische Staatsangehörige haben keinen Anspruch auf diese Rückerstattung. Ebenso erfüllen Staatsangehörige von BiH, die im Ausland leben und keinen gemeldeten ständigen Wohnsitz in BiH haben, die Wohnsitzvoraussetzung in der Regel nicht und können die Rückerstattung daher nicht erhalten, auch wenn sie einen Neubau in BiH kaufen. Angehörigen der Diaspora, die einen Kauf planen, empfehlen wir, den Wohnsitzstatus und die Voraussetzungen vor Vertragsschluss zu prüfen.

Können Ausländer einen Neubau in BiH kaufen und haben sie Anspruch auf Rückerstattung?

Ausländische Staatsangehörige können Immobilien in BiH kaufen, jedoch unter der Voraussetzung der Gegenseitigkeit und im Rahmen gesetzlicher Beschränkungen; ein solcher Kauf begründet keinen Anspruch auf Mehrwertsteuer-Rückerstattung. Anspruchsberechtigt sind nur Staatsangehörige von BiH mit ständigem Wohnsitz in BiH. Praktisch kann ein Ausländer eine neue Wohnung in BiH kaufen und 17 Prozent Mehrwertsteuer zahlen, diesen Betrag aber nicht zurückfordern.

Kann ein Ausländer, der mit einer Person aus BiH verheiratet ist, die Rückerstattung erhalten?

Der Ausländer selbst hat keinen Anspruch, da ihm die Staatsangehörigkeit von BiH fehlt. Ist jedoch der Ehegatte Staatsangehöriger von BiH mit Wohnsitz in BiH und erfüllt alle Voraussetzungen, kann dieser Ehegatte die Rückerstattung als Käufer der ersten Wohnung erhalten, in den Grenzen der anerkannten Fläche und des Höchstbetrages. Beim gemeinsamen Kauf erhält nur ein Käufer, der die Voraussetzungen erfüllt, den Anspruch für die anerkannte Fläche, während für die Haushaltsmitglieder die vorgeschriebenen Voraussetzungen geprüft werden. Wegen der Prüfung des in der Ehe erworbenen Vermögens werden für den Ehegatten zusätzliche Bescheinigungen verlangt.

Was gilt, wenn ich die Wohnung von einer Privatperson und nicht vom Bauträger kaufe?

Eine Rückerstattung ist nur möglich, wenn auf den Kauf Mehrwertsteuer berechnet wurde, was der Fall ist, wenn die Wohnung von einem Bauträger, also einem Mehrwertsteuerpflichtigen, verkauft wird. Kaufen Sie die Wohnung von einer nicht mehrwertsteuerpflichtigen Privatperson, wird auf diesen Kauf keine Mehrwertsteuer berechnet, sondern gegebenenfalls die Grunderwerbsteuer, sodass keine gezahlte Mehrwertsteuer vorliegt, die Gegenstand einer Rückerstattung sein könnte.

Schließt das Eigentum an einem Baugrundstück den Anspruch aus?

Nach dem Wortlaut der Verordnung wird geprüft, ob der Käufer im vorgeschriebenen Zeitraum keine Wohnung, kein Haus, kein Apartment und keine sonstigen zum Wohnen oder zur Vermietung bestimmten Objekte im Eigentum, Miteigentum oder gemeinschaftlichen Eigentum hatte. Unbebautes Bauland ist kein zum Wohnen bestimmtes Objekt, sodass das Eigentum an einem Grundstück für sich genommen kein Hindernis sein dürfte. Da jeder Fall von den Registern und den konkreten Umständen abhängt, ist eine rechtliche Prüfung vor der Antragstellung zu empfehlen.

Bei wem und bis wann ist der Antrag zu stellen?

Der Antrag wird bei der zuständigen Organisationseinheit der Behörde im Regionalzentrum am Sitz des Verkäufers der Wohnung gestellt. Die reguläre Frist läuft bis zum 30. Juni des Folgejahres, für Wohnungen, deren Kauf im Vorjahr im Register der zuständigen Behörde erfasst wurde. Für Käufe, die im Übergangszeitraum vom 12. April 2025 bis zum 8. Juli 2026 erfasst wurden, beträgt die Frist sechs Monate ab Inkrafttreten der Verordnung, also bis zum 8. Januar 2027.

In welcher Frist entscheidet die Behörde über den Antrag?

Nach Prüfung der Voraussetzungen entscheidet die zuständige Organisationseinheit der Behörde durch Bescheid binnen sechs Monaten ab Eingang eines vollständigen Antrags. Im Prüfungsverfahren kann die Behörde Daten aus den elektronischen Registern der Verwaltungen der Entitäten für Geodäsie und vermögensrechtliche Angelegenheiten sowie des Grundgerichts des Brcko-Distrikts von BiH verwenden.

Wer hat keinen Anspruch auf die Rückerstattung?

Keinen Anspruch hat, wer die Mehrwertsteuer-Rückerstattung bereits früher als Käufer der ersten Wohnung erhalten hat, ebenso wenig eine Person, auf deren Namen die Rückerstattung bereits als Haushaltsmitglied gewährt wurde (diese Person kann später eine um das bereits genutzte Recht verminderte Rückerstattung erhalten). Keinen Anspruch haben ferner Personen, die eine der vorgeschriebenen Voraussetzungen nicht erfüllen, sowie Personen, bei denen festgestellt wird, dass der Antrag auf betrügerischen oder rechtswidrigen Handlungen beruht. Praktisch ausgeschlossen sind Käufer von Bestandsimmobilien, weil auf diesen Verkauf keine Mehrwertsteuer berechnet wird, sowie Käufer von Einheiten, die rechtlich kein zum Wohnen bestimmtes Wohnobjekt sind, sondern Teil eines Objekts touristischer oder gewerblicher Zweckbestimmung, obwohl auf sie Mehrwertsteuer berechnet wird. Bei Einheiten, die im Verkauf als Apartment bezeichnet werden, ist ihre Zweckbestimmung maßgeblich und nicht die Bezeichnung: sind sie als zum Wohnen bestimmte Wohneinheit erfasst, schließen sie den Anspruch nicht aus.

Darf ich die Wohnung verkaufen, nachdem ich die Rückerstattung erhalten habe?

Eine Wohnung, für die eine Rückerstattung bewilligt wurde, dürfen Sie vor Ablauf von fünf Jahren ab Zustellung des Bescheids nicht veräußern, also weder verkaufen noch verschenken noch auf andere Weise das Eigentum übertragen. Veräußern Sie die Wohnung vor Ablauf dieser Frist, müssen Sie im Besteuerungszeitraum der Veräußerung Mehrwertsteuer in Höhe der insgesamt bewilligten Rückerstattung zuzüglich der anfallenden Zinsen berechnen, anmelden und in einer Summe zahlen.

Ist der Anspruch auf Rückerstattung vererblich?

Der Anspruch auf Mehrwertsteuer-Rückerstattung beim Kauf der ersten Wohnung ist nicht übertragbar und kann nicht Gegenstand einer Erbfolge sein, wie die Verordnung ausdrücklich bestimmt. Es handelt sich um ein höchstpersönliches Recht, das an den Käufer gebunden ist, der die vorgeschriebenen Voraussetzungen erfüllt.

Wann ist die Verordnung in Kraft getreten und was gilt für früher registrierte Käufe?

Die Verordnung ist am achten Tag nach der Veröffentlichung im Amtsblatt von BiH in Kraft getreten, also am 8. Juli 2026. Für Wohnungen, die beim zuständigen Register vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Ergänzung des Mehrwertsteuergesetzes (Amtsblatt von BiH 20/25) erfasst wurden, also vor dem 12. April 2025, gelten die früheren Vorschriften; die auf diese Wohnungen gezahlte Mehrwertsteuer kann daher nicht Gegenstand einer Rückerstattung sein.

Ich habe die Wohnung vor Inkrafttreten der Verordnung gekauft, kann ich die Rückerstattung noch erhalten?

Das Gesetz zur Ergänzung des Mehrwertsteuergesetzes (Amtsblatt von BiH 20/25) ist am 12. April 2025 in Kraft getreten, wird aber erst ab dem 8. Juli 2026 angewendet, also ab Inkrafttreten der Verordnung. Für Käufe, die vom 12. April 2025 bis zum 8. Juli 2026 erfasst wurden, hat der Käufer sechs Monate ab dem 8. Juli 2026 Zeit, den Antrag zu stellen, also bis zum 8. Januar 2027. Ausnahmsweise kann ein Käufer, der ohne eigenes Verschulden aus objektiven Gründen den Kauf bis zum Inkrafttreten des Ergänzungsgesetzes nicht registrieren konnte, einen Antrag nach dieser Verordnung stellen. In der Praxis können Käufer, die die erste Immobilie ab dem 12. April 2025 auf ihren Namen eingetragen haben, den Antrag nun mit vorbereiteten Unterlagen stellen.