Anwalt für Immobilien: fachkundige rechtliche Unterstützung im Immobilienverkehr

Der Immobilienverkehr (Kauf, Verkauf, Tausch und ähnliches) gehört zu den wichtigsten finanziellen Geschäften, die ein durchschnittlicher Bürger im Leben abschließt. Der Immobilienmarkt in Bosnien und Herzegowina ist sehr aktiv: nach amtlichen Angaben wurden allein in der Föderation BiH im vergangenen Jahr 22.980 Kaufverträge mit einem Gesamtwert von rund 1,7 Milliarden KM geschlossen. Die meisten Transaktionen entfallen auf die größeren städtischen Zentren: Sarajevo führt nach dem Umsatzvolumen (insbesondere die Gemeinden Centar, Ilidža, Novo Sarajevo und Novi Grad), während auch Tuzla und Mostar eine erhebliche Zahl von Käufen verzeichnen. Ähnlich verhält es sich in der Republika Srpska, wo der höchste Umsatz in Banja Luka erzielt wird, mit hohen Umsätzen auch in Städten wie Bijeljina, Doboj und Trebinje. Diese Kennzahlen zeigen ein stetig wachsendes Immobilienmarktgeschehen: gebaut wird dank der großen Nachfrage nahezu ununterbrochen. Unter solchen Umständen spielt der Anwalt für Immobilien eine Schlüsselrolle dabei, dass jeder rechtliche Aspekt dieser Geschäfte einwandfrei ist und die Interessen des Mandanten geschützt sind.

Warum einen Anwalt für Immobilien beauftragen?

Der Immobilienverkehr in BiH umfasst eine Reihe rechtlicher Verfahren und Prüfungen. Obwohl das Gesetz verlangt, dass Verträge über den Immobilienverkehr in schriftlicher Form geschlossen und von einem Rechtsanwalt oder einem Notar beglaubigt werden, ist die Rolle des Rechtsanwalts bei der umfassenden rechtlichen Absicherung des Mandanten unersetzlich. Der Notar ist ein neutraler Amtsträger, aber der Rechtsanwalt ist derjenige, der ausschließlich die Interessen seiner Partei berät und vertritt, und zwar während des gesamten Verfahrens. Einige Vorteile der Beauftragung eines Anwalts für Immobilien sind:

• Rechtliche Prüfung der Unterlagen: Der Rechtsanwalt prüft vor dem Kauf eingehend das Eigentum an der Immobilie und den Grundbuchstand. Das bedeutet Einsicht in die Grundbücher zur Feststellung des Rechtsstatus: wer der tatsächliche Eigentümer ist und ob Belastungen wie eine Hypothek, eine Plombe (vorgemerkte Eintragung), Gerichtsverfahren oder andere Beschränkungen an der Immobilie bestehen. Diese Prüfung des Eigentumsblattes und der Unterlagen ist entscheidend, damit Sie wissen, was genau Sie kaufen und ob der Verkäufer berechtigt ist, über die Immobilie zu verfügen. (Beispielsweise prüfen auf Vermögensrecht spezialisierte Rechtsanwälte beim Kauf und Verkauf routinemäßig Eigentum und Belastungen, damit der Mandant über den rechtlichen Zustand der Immobilie Gewissheit hat)
• Ausarbeitung und Beglaubigung des Kaufvertrages: Ein gut ausgearbeiteter Immobilienkaufvertrag schützt Ihre Rechte und Ihr Geld. Der Anwalt für Immobilien bereitet den Vertrag im Einklang mit dem Gesetz und Ihrer Vereinbarung vor, sieht alle wesentlichen Klauseln vor (etwa Zahlungsfrist, Besitzübergabe, Haftung für Sachmängel, Vertragsstrafen bei Verzug usw.) und passt ihn dem konkreten Fall an. Nach der Ausarbeitung kann der Rechtsanwalt die notarielle Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien organisieren (denn erst ein beglaubigter Vertrag hat volle Rechtswirkung für die Eintragung des Eigentumsrechts). Auf diese Weise wird sichergestellt, dass der Vertrag keine bloße Formalität ist, sondern die Interessen des Käufers oder des Verkäufers (je nach Bedarf) wirklich schützt.
• Eintragung des Eigentumsrechts: Nach der Unterzeichnung des Vertrages muss die Eintragung des neuen Eigentümers in die Grundbücher durchgeführt werden. Der Rechtsanwalt kann in Ihrem Namen den Antrag auf Eintragung (Intabulation) des Eigentumsrechts an der Immobilie beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Damit wird sichergestellt, dass der Eigentümerwechsel auch formell in den öffentlichen Registern erfasst wird, was die Voraussetzung dafür ist, dass Sie als rechtlicher Eigentümer der Immobilie anerkannt werden.
• Vermögensrechtliche Streitigkeiten und Klagen: Kommt es zu einem Streit im Zusammenhang mit einer Immobilie, sei es die Feststellung oder Anfechtung des Eigentumsrechts, Besitzstörung, vermögensrechtliche Aspekte einer Scheidung (Vermögensteilung) oder gar Betrug beim Verkauf, vertritt der Anwalt für Immobilien den Mandanten vor den Gerichten. Die Erhebung einer Klage zum Schutz eines Rechts an der Immobilie oder die Erwiderung auf die Klage der Gegenseite erfordert fundierte Kenntnisse des materiellen Rechts und des Verfahrensrechts. Ein erfahrener Rechtsanwalt sammelt die Beweise, verfasst die erforderlichen Schriftsätze und vertritt Sie in den Verhandlungen, damit Sie Ihr Eigentumsrecht durchsetzen oder verteidigen können. (In der Praxis führen Rechtsanwälte häufig Vermögensstreitigkeiten über die Teilung von Immobilien zwischen Miteigentümern, die Nichtigerklärung von Verträgen wegen Willensmängeln, den Ersatz des Schadens wegen versteckter Mängel an der gekauften Immobilie und ähnliches)
• Regelung des Miteigentums und Etagierung von Gebäuden: Gehört eine Immobilie mehreren Personen (z. B. Ehegatten oder Erben) oder handelt es sich um ein Gebäude mit mehreren Wohnungen, hilft der Rechtsanwalt bei der Regelung der Miteigentumsverhältnisse. Das kann die Ausarbeitung einer Vereinbarung über die Teilung der Immobilie (physische oder zivile Teilung) oder die Einleitung des Verfahrens der Etagierung (etažiranje) umfassen. Die Etagierung ist das Verfahren der Aufteilung eines Gebäudes (z. B. eines Wohngebäudes) in mehrere selbstständige Etageneinheiten (Wohnungen oder Geschäftsräume), mit der Festlegung der Sonder- und der Gemeinschaftsteile. Der Anwalt für Immobilien koordiniert die Erstellung der erforderlichen Unterlagen (des Etagierungselaborats durch einen zugelassenen Geometer) und stellt den Antrag auf Eintragung des Etageneigentums in das Buch der hinterlegten Verträge oder die Grundbücher, damit jede Wohnung ein eigenes Eigentumsblatt erhält. Der Rechtsanwalt kann auch einen Vertrag über die Miteigentumsverhältnisse verfassen, der die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und die gegenseitigen Rechte der Miteigentümer regelt.
• Nachlassverfahren im Zusammenhang mit Immobilien: Nach dem Tod einer Person fallen die Immobilien in die Nachlassmasse des Verstorbenen und werden auf die Erben verteilt. Der Rechtsanwalt kann eine Partei im Nachlassverfahren vor Gericht vertreten, insbesondere wenn unter den Erben Streit über die Teilung der Immobilien besteht oder die Gültigkeit eines Testaments, das eine Immobilie betrifft, angefochten oder verteidigt werden muss. Die fachkundige Führung dieser Verfahren ist wichtig, damit jeder Erbe seinen Anteil erhält und die Immobilien nach Abschluss des Verfahrens ordnungsgemäß auf die neuen Eigentümer eingetragen werden.
• Beratung beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger: Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses im Bau (Neubau) birgt bestimmte Risiken und Besonderheiten. Der Rechtsanwalt berät bei den Verhandlungen und beim Abschluss des Vorvertrages mit dem Bauträger, prüft, ob dessen Unterlagen in Ordnung sind (Baugenehmigung, Baurecht am Grundstück, Nutzungsgenehmigung nach Fertigstellung usw.) und ob das Projekt in das Buch der hinterlegten Verträge eingetragen ist. Es ist wesentlich, sich rechtlich abzusichern, dass die geleisteten Anzahlungen geschützt sind und dem Käufer nach Abschluss des Baus das Eigentum lastenfrei übertragen werden kann. Der Rechtsanwalt prüft die Vertragsklauseln, die Bauträger den Käufern anbieten, und kann Änderungen zum besseren Schutz des Mandanten vorschlagen (z. B. Garantien für die fristgerechte Fertigstellung, Vertragsstrafen bei Bauverzug, Absicherung der Zahlungen über ein Treuhandkonto und ähnliches). Auf diese Weise wird der Käufer vor möglichen Problemen geschützt, wie doppelt verkauften Wohnungen, der Nichteinhaltung von Baustandards oder Komplikationen bei der Eintragung des Eigentums.
• Vertretung ausländischer Staatsbürger beim Immobilienkauf in BiH: Ausländische Staatsbürger können in BiH Immobilien kaufen, allerdings unter bestimmten Voraussetzungen. Ein auf Immobilien und internationales Privatrecht spezialisierter Rechtsanwalt macht den ausländischen Mandanten mit dem rechtlichen Rahmen vertraut: die Gegenseitigkeit ist das Schlüsselprinzip: Ausländer können Eigentum an Immobilien erwerben, wenn Staatsbürger von BiH im Herkunftsland des Ausländers unter ähnlichen Bedingungen Eigentum erwerben können. Bestehen keine Gegenseitigkeitsbeziehungen, bietet der Rechtsanwalt alternative Lösungen an, etwa die Gründung einer Firma in BiH auf den Namen der ausländischen Person, über die dann die Immobilie gekauft wird (denn die Firma kann als inländische juristische Person Immobilien ohne Beschränkung erwerben). Darüber hinaus benötigen ausländische Käufer häufig besondere Zustimmungen, z. B. die Genehmigung des Justizministeriums für die Eintragung des Eigentums eines Ausländers in die Grundbücher in der Republika Srpska. Der Anwalt für Immobilien bietet dem Ausländer volle Unterstützung: von der Beschaffung der Identifikationsnummer für die Zwecke der Register über die Vorbereitung zweisprachiger Verträge bis zur Vertretung vor dem Notar und dem Kataster, damit der Mandant aus dem Ausland sicher in BiH investieren kann. Über das Recht der Ausländer auf den Immobilienerwerb in BiH haben wir in einem eigenen Beitrag weit ausführlicher geschrieben: Recht der Ausländer auf den Immobilienerwerb in BiH.
• Vorbereitung von Vollmachten und Vertretung ohne Anwesenheit des Mandanten: Viele Mandanten können nicht persönlich bei jedem Schritt des Kaufs anwesend sein (z. B. weil sie im Ausland leben oder anderweitig gebunden sind). Der Rechtsanwalt bereitet dann eine Vollmacht vor, mit der ihn der Mandant ermächtigt, in seinem Namen bestimmte Rechtsgeschäfte rund um die Immobilie vorzunehmen. Das kann die Ermächtigung umfassen, den Kaufvertrag zu unterzeichnen, den Antrag auf Eintragung zu stellen, den Grundbuchauszug zu beschaffen und sogar den Kaufpreis über ein Treuhandkonto zu übergeben oder entgegenzunehmen. Die Vollmacht muss beglaubigt sein (in BiH oder im Ausland mit Apostille bzw. Legalisation), danach kann der Rechtsanwalt den Mandanten vor allen zuständigen Stellen vertreten. Auf diese Weise spart der Mandant Zeit und kann den Immobilienverkehr „aus der Ferne“ abwickeln, mit der Sicherheit, dass eine Fachperson seine Interessen vertritt.

Wie ersichtlich, ist das Spektrum der Rechtsdienstleistungen im Bereich der Immobilien breit. Jedes der genannten Verfahren hat seine gesetzlichen Formalitäten, von der Prüfung der Papiere über die Vertragsgestaltung bis zu Gerichtsverfahren. Deshalb stellt die Beauftragung eines erfahrenen Anwalts für Immobilien sicher, dass kein Detail dem Zufall überlassen bleibt. Nachstehend geben wir einen Überblick über die Lage auf dem Immobilienmarkt in BiH, einige praktische Ratschläge aus der Sicht des Rechtsanwalts sowie eine kurze Analyse der Kosten anwaltlicher Leistungen im Zusammenhang mit Immobilien.

Der Immobilienmarkt in BiH: wo ist der Umsatz am höchsten?

Bosnien und Herzegowina hat einen vielfältigen Immobilienmarkt, der von sehr aktiven städtischen Zentren bis zu ländlichen Gebieten mit geringerem Umsatz reicht. Die Statistiken zeigen, dass der höchste Immobilienumsatz in den größten Städten erzielt wird. In der Föderation BiH ist das vor allem Sarajevo: konkret führen die Gemeinden Novo Sarajevo, Centar und Novi Grad nach der Zahl der verkauften Wohnungen. Unmittelbar nach Sarajevo folgen als regionale Zentren Mostar und Tuzla, die ebenfalls ein hohes Kaufvolumen verzeichnen. Dieser Trend ist angesichts der wirtschaftlichen Aktivität und der Bevölkerungskonzentration in diesen Gebieten zu erwarten.

In der Republika Srpska ist die Lage ähnlich: Banja Luka hat als größte Stadt den lebhaftesten Immobilienmarkt. In der ersten Hälfte des vergangenen Jahres wurden in Banja Luka 2.935 Immobilien im Wert von 155 Millionen KM verkauft, mit Abstand am meisten in dieser Entität. Es folgen Bijeljina (63 Millionen KM Wert der verkauften Immobilien im selben Zeitraum), dann Doboj (53 Millionen) und Trebinje (37 Millionen). Diese Zahlen bestätigen, dass Sarajevo und Banja Luka als Verwaltungs- und Wirtschaftszentren den höchsten Immobilienumschlag haben, während auch in anderen regionalen Zentren wie Tuzla, Mostar, Bijeljina, Zenica usw. ein erheblicher Umsatz besteht.

Wichtig ist der Hinweis, dass hohe Marktaktivität oft auch mehr rechtliche Herausforderungen bedeutet. In attraktiven Gegenden wechseln Immobilien schneller den Eigentümer, die Preise steigen, und Bauträger starten häufig neue Projekte. Käufer entscheiden sich mitunter schnell, weshalb die rechtliche Prüfung der Immobilie und des Vertrages umso wichtiger ist: in einem dynamischen Markt ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass etwa Doppelverkäufe, unvollständige Unterlagen oder Eigentumsstreitigkeiten auftreten. In Städten wie Sarajevo oder Tuzla bedeutet ein verlässlicher Anwalt für Immobilien, der die örtlichen Verhältnisse gut kennt, daher zusätzliche Sicherheit.

Ratschläge beim Immobilienkauf aus der Sicht des Rechtsanwalts

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein komplexes Vorhaben, das sich mit rechtlicher Beratung jedoch sicher und ohne Stress abwickeln lässt. Nachstehend einige Ratschläge, die jeder Anwalt für Immobilien seinen Mandanten vor dem Einstieg in eine Transaktion geben würde:

• Prüfen Sie Eigentum und Belastungen im Voraus: Verlassen Sie sich nicht allein auf die Worte des Verkäufers; prüfen Sie vor der Unterzeichnung eines Vorvertrages oder der Zahlung einer Anzahlung den Grundbuchauszug der Immobilie. Der Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug) zeigt, ob der Verkäufer überhaupt Eigentümer ist und ob Hypotheken, Streitanmerkungen, Dienstbarkeiten oder andere Belastungen bestehen. Gibt es Miteigentümer, müssen auch diese dem Verkauf zustimmen. Prüfen Sie auch den Katasterauszug und ob die Immobilie über die erforderlichen Genehmigungen (für das Objekt) verfügt. Diese Prüfungen kann Ihr Rechtsanwalt schnell und effizient vornehmen. Zahlen Sie niemals größere Beträge und unterschreiben Sie keinen Vertrag, bevor Sie sich des rechtlichen Zustands der Immobilie zu 100% sicher sind.
• Übereilen Sie die Unterzeichnung nicht, sichern Sie sich einen guten Vertrag: Der Immobilienkaufvertrag definiert alle wesentlichen Elemente des Geschäfts und muss deshalb präzise sein. Wird ein Vorvertrag geschlossen, bestehen Sie darauf, dass die Anzahlung, die Frist für den Abschluss des Hauptvertrages und die Folgen eines Rücktritts (verfällt die Anzahlung oder wird sie doppelt zurückgezahlt) klar geregelt sind. Der Hauptvertrag sollte präzise Angaben zur Immobilie (nach Grundbucheinlage und Kataster), Preis und Währung, Frist und Zahlungsweise, Frist der Besitzübergabe, eine Beschreibung des Zustands der Immobilie sowie Klauseln über etwaige Mängel und Garantien enthalten. Der beste Anwalt für Immobilien erkennt mögliche Probleme im Voraus und fügt geeignete Bestimmungen zum Schutz des Mandanten ein, gleich ob Sie Käufer oder Verkäufer sind. Lesen Sie deshalb jeden Vertrag (auch den „Standardvertrag“ beim Notar) aufmerksam und ziehen Sie vor der Unterschrift einen Rechtsanwalt hinzu.
• Rechnen Sie mit Nebenkosten: Neben dem Kaufpreis bringt der Immobilienkauf auch bestimmte Nebenkosten mit sich. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (in der FBiH üblicherweise 5% des Verkehrswertes, mit kantonalen Unterschieden, während beim Erstverkauf eines Neubaus durch einen Bauträger im Mehrwertsteuersystem statt dieser Steuer die Mehrwertsteuer berechnet wird; in der Republika Srpska wurde die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2012 abgeschafft, sodass der Verkäufer die Steuer auf den Kapitalgewinn zahlt, und im Brčko Distrikt wird auf die Eigentumsübertragung keine Steuer erhoben), die Notarkosten, die Kosten der Beglaubigung der Unterlagen und der Eintragung (Gerichtsgebühren), gegebenenfalls Maklerkosten und natürlich die anwaltlichen Leistungen. Es ist ratsam, sich vorab über die ungefähre Höhe all dieser Kosten zu informieren. Ihr Rechtsanwalt kann Ihnen eine Schätzung geben: die Notargebühr richtet sich nach der Notariatsgebührenordnung, die anwaltliche nach der Anwaltsgebührenordnung, die Steuer nach dem Wert der Immobilie usw. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen und planen Ihr Budget richtig.
• Sichern Sie sich gegen die Risiken des Neubaus ab: Wenn Sie eine Immobilie im Bau (direkt vom Bauträger) kaufen, achten Sie besonders auf den Ruf des Bauträgers und die rechtliche Solidität des Projekts. Prüfen Sie, ob der Bauträger eine Baugenehmigung besitzt und als Eigentümer des Grundstücks eingetragen ist oder ein Baurecht hat. Verlangen Sie den Nachweis, dass das Objekt in das Buch der hinterlegten Verträge eingetragen ist (was bedeutet, dass die Etagierung eingeleitet wurde und die Projektunterlagen beim Gericht liegen). Der Vertrag sollte eine Fertigstellungsfrist und Strafen bei Fristüberschreitung vorsehen. Erkundigen Sie sich auch, ob der Bauträger die Immobilie bereits wegen eines Kredits an eine Bank verpfändet hat. Wenn ja, verlangen Sie, dass die Hypothek vor der Übergabe der Wohnung an Sie gelöscht wird. In diesen Situationen sind eine Bankgarantie oder die Zahlung über ein Notaranderkonto bzw. Treuhandkonto nützlich: Ihr Geld wird dem Bauträger erst ausgezahlt, wenn Sie als Eigentümer eingetragen sind. Überhaupt ist der Rat des Rechtsanwalts beim Kauf eines Neubaus Gold wert, weil er hilft, sich vor möglichem Betrug oder dem Verlust der Einlage zu schützen.
• Ausländische Staatsbürger, prüfen Sie die Voraussetzungen: Wenn Sie ein Ausländer sind, der in BiH eine Immobilie kauft, informieren Sie sich über die gesetzlichen Beschränkungen. Wie erwähnt, ist die Grundvoraussetzung das Prinzip der Gegenseitigkeit zwischen den Staaten. Prüfen Sie, ob ein Abkommen oder eine Praxis besteht, die Ihnen den Eigentumserwerb erlaubt; Ihr Rechtsanwalt kann das beim Justizministerium in Sarajevo oder den zuständigen Behörden in Erfahrung bringen. Wenn die direkte Eintragung nicht möglich sein wird, planen Sie als Alternative die Gründung einer Gesellschaft (d.o.o.). Ausländische Käufer müssen zudem administrative Schritte erledigen: eine Identifikationsnummer erhalten, häufig auch eine Aufenthaltsgenehmigung, wenn sie sich länger in der Immobilie aufhalten werden. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts, der Ihre Sprache spricht und die Verfahren kennt, vereinfacht den Prozess erheblich. Er bereitet für Sie alle erforderlichen Unterlagen vor, kommuniziert mit den Behörden und stellt sicher, dass der Kauf im Einklang mit den Gesetzen abläuft.
• Beauftragen Sie einen spezialisierten Anwalt für Immobilien: Nicht alle Juristen sind in Immobiliengeschäften gleich erfahren. Es empfiehlt sich, einen Anwalt für Immobilien zu beauftragen, der erfolgreiche Käufe, Eintragungen und Vermögensstreitigkeiten vorweisen kann. Fragen Sie den Rechtsanwalt vor der Wahl ruhig nach Referenzen in diesem Bereich. Auch örtliche Erfahrung kann wertvoll sein: die Kenntnis der Verfahren bei einem bestimmten Gericht oder Kataster (z. B. in Sarajevo, Tuzla oder Banja Luka) kann die Erledigung Ihrer Sache beschleunigen. Ein guter Rechtsanwalt hört sich Ihre Bedürfnisse aufmerksam an, warnt Sie im Voraus vor möglichen Hindernissen und achtet auf jedes Detail der Transaktion. Denken Sie daran: „billig“ ist nicht immer auch am besten; eine fundierte Rechtsberatung kann Ihnen unverhältnismäßig größere Verluste ersparen. Wählen Sie deshalb eine Fachperson Ihres Vertrauens, denn die Investition in fachkundige Rechtshilfe bedeutet Sicherheit für Ihre Immobilie.

Wie ein Immobilienkauf abläuft, Schritt für Schritt

Die Abfolge der Schritte ist bei der großen Mehrheit der Käufe in Bosnien und Herzegowina gleich. Die Einzelheiten unterscheiden sich je nach Rechtsgebiet, in dem die Immobilie liegt, aber die Logik des Verfahrens bleibt dieselbe, und jeder Schritt hat seinen Zweck und sein Risiko, wenn er übersprungen wird.

1. Prüfung des Grundbuch- und Katasterstandes. Der Grundbuchauszug und die Katasterdaten werden beschafft, und es wird festgestellt, wer der eingetragene Eigentümer ist und ob eine Hypothek, eine Plombe, eine Dienstbarkeit, eine Streitanmerkung oder ein Verfügungsverbot besteht. Geprüft wird auch, ob das Objekt legal errichtet wurde und ob der Stand im Grundbuch mit dem Stand im Kataster übereinstimmt.
2. Vorvertrag und Anzahlung. Wird das Geschäft nicht sofort abgeschlossen, wird ein Vorvertrag unterzeichnet, in dem die Höhe der Anzahlung, die Frist für den Abschluss des Hauptvertrages und die Folgen eines Rücktritts festgelegt werden. Die Anzahlung wird erst geleistet, nachdem die Prüfung aus dem ersten Schritt abgeschlossen ist.
3. Ausarbeitung des Kaufvertrages. Der Vertrag muss eine genaue Beschreibung der Immobilie nach Grundbucheinlage und Kataster, den Preis, Art und Frist der Zahlung, die Frist der Besitzübergabe, die Intabulationsklausel und Bestimmungen über die Mängelhaftung enthalten. In der Föderation BiH kann den Vertrag ein Rechtsanwalt verfassen.
4. Beglaubigung der Unterschriften oder notarielle Beurkundung. Die Form hängt vom Rechtsgebiet ab: in der Republika Srpska und im Brčko Distrikt unterliegt der Vertrag über die Übertragung des Eigentums an Immobilien der notariellen Beurkundung, während in der Föderation BiH die Unterschriften beim Gericht oder bei einem Notar beglaubigt werden können. Erfolgt die Zahlung gegen die Löschung einer Hypothek, wird die Zahlung über ein Anderkonto gegen eine Löschungsbewilligung vereinbart.
5. Steueranmeldung und Zahlung der Steuer. Nach der Beglaubigung wird die Steueranmeldung bei der zuständigen Behörde nach dem Ort der Immobilie innerhalb der gesetzlichen Frist eingereicht. Ohne den Nachweis der gezahlten Steuer oder einer Befreiung wird die Eintragung in der Regel nicht durchgeführt.
6. Eintragung des Eigentumsrechts und Übergabe. Der Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts wird beim zuständigen Grundbuchamt gestellt, der Beschluss wird verfolgt, und erst dann gilt der Käufer als Eigentümer. Zusätzlich wird ein Übergabeprotokoll mit den Zählerständen erstellt, und die Änderungen werden den Versorgungsunternehmen gemeldet.

Unterschiede zwischen der Föderation BiH, der Republika Srpska und dem Brčko Distrikt

Der Immobilienverkehr in Bosnien und Herzegowina ist nicht durch ein einziges Gesetz geregelt. Die Form des Vertrages, die steuerlichen Pflichten und die Art der Eintragung unterscheiden sich nach Rechtsgebieten, weshalb der erste Schritt in jeder Sache darin besteht, festzustellen, wo die Immobilie liegt.

Satz und Steuerschuldner in der Föderation BiH sind durch kantonale Vorschriften bestimmt, sodass der genaue Betrag nach dem Kanton ermittelt wird, in dem die Immobilie liegt. Mehr über die steuerlichen Pflichten im Immobilienverkehr schreiben wir auf der Seite Steuerrecht in BiH, und über die Rollen des Notars und des Rechtsanwalts auf der Seite Vertretung vor dem Notar.

Fälle aus der Praxis

Die nachstehenden Beispiele sind anonymisiert und stammen aus der Praxis der Kanzlei. Der Ausgang jeder konkreten Sache hängt von den Umständen und den Unterlagen ab.

Was kosten die Leistungen eines Anwalts für Immobilien?

Anwaltliche Leistungen in BiH, also auch jene im Zusammenhang mit Immobilien, werden nach der Anwaltsgebührenordnung abgerechnet, die die Rechtsanwaltskammer erlässt. In der Föderation BiH gilt seit Juni 2025 eine neue Anwaltsgebührenordnung, die erste Änderung nach 22 Jahren, mit der der Wert des Verrechnungspunktes gegenüber den bisherigen 3,00 KM erhöht wurde. Der aktuelle Wert des Punktes im Jahr 2026 beträgt 6,50 KM. Dieser Punkt ist die Grundlage für die Berechnung der Anwaltsvergütung, was praktisch bedeutet, dass bestimmte Rechtsdienstleistungen teurer geworden sind (z. B. kostet die Einreichung einer Klage mit geringem Streitwert, die früher 240 KM kostete, jetzt rund 520 KM, also fast 117% mehr). Die Gebührenordnung der FBiH 2025 legt genau fest, wie viele Punkte dem Rechtsanwalt für einzelne Handlungen zustehen. So ist etwa vorgesehen, dass dem Rechtsanwalt für die Ausarbeitung von Schriftsätzen oder Verträgen eine Vergütung nach Zeitaufwand zusteht, 30 Punkte für jede angefangene halbe Stunde Arbeit am Dokument. Ebenso sind für Rechtsberatung und Konsultationen 30 Punkte pro halbe Stunde vorgesehen, während die Einsicht in Akten oder Grundbücher 10 Punkte pro halbe Stunde beträgt. In der Praxis hängt all das natürlich von der Komplexität der Sache ab; einfachere Angelegenheiten erfordern weniger Zeit (weniger Punkte), komplexe Streitigkeiten mehr.

Wichtig ist der Hinweis, dass Rechtsanwalt und Mandant die Abrechnungsweise im Voraus vereinbaren können. Die Gebührenordnung erlaubt, schriftlich einen Festbetrag, einen Stundensatz oder sogar ein erfolgsabhängiges Honorar zu vereinbaren (z. B. einen Prozentsatz des Streitwertes, bis zu 30%). Gibt es keine besondere Vereinbarung, gilt die amtliche Gebührenordnung. In beiden Fällen kann der Mandant stets einen Kostenvoranschlag oder eine Erläuterung der Kosten im Voraus verlangen; der Rechtsanwalt ist verpflichtet darzulegen, wie seine Vergütung berechnet wird und welche zusätzlichen Kosten anfallen (z. B. Gebühren, Reisekosten und ähnliches).

Im Zusammenhang mit Immobilien können die Kosten der Beauftragung eines Rechtsanwalts variieren: für relativ routinemäßige Arbeiten wie die Prüfung der Unterlagen oder die Ausarbeitung des Kaufvertrages bewegt sich die anwaltliche Vergütung im Bereich von einigen hundert Konvertiblen Mark (abhängig vom Stundensatz und der Zahl der Überarbeitungen des Vertrages). Andererseits kann die Führung eines Gerichtsverfahrens um eine Immobilie (z. B. eine Klage auf Feststellung des Eigentums mit höherem Wert) auch mehrere tausend KM kosten, angesichts der Dauer des Verfahrens und des Streitwertes (die Gebührenordnung sieht eine Punktespanne nach dem Wert der strittigen Immobilie vor). Zu betonen ist, dass diese Vergütungen eine Investition in die Rechtssicherheit sind, denn ein guter Rechtsanwalt kann den Verlust der Immobilie oder des Geldes verhindern, was ein unverhältnismäßig größerer Schaden wäre als die Höhe des Honorars.

Abschließend: vor jedem Immobiliengeschäft ist es sinnvoll, einen Rechtsanwalt zu konsultieren und sich über die ungefähren Kosten der Rechtsdienstleistung zu erkundigen. Ein transparenter Rechtsanwalt erklärt Ihnen, was die Gebührenordnung vorschreibt und wie viel seine Vertretung Sie ungefähr kosten wird. So können Sie eine informierte Entscheidung treffen und Missverständnisse vermeiden.

Fazit: Ob Sie eine Wohnung in Sarajevo, ein Familienhaus in Tuzla oder eine Investition in ein Grundstück in irgendeinem Teil von BiH planen, die Beauftragung eines fachkundigen Anwalts für Immobilien sichert Ihnen ruhigen Schlaf. Von der ersten Prüfung der Papiere über den Vertragsabschluss bis zur endgültigen Eintragung Ihres Namens in die Grundbücher wacht der Rechtsanwalt über jeden Schritt. So vermeiden Sie potenziell teure Fehler und können sicher sein, dass Ihr Eigentum fest durch das Gesetz geschützt ist. In der dynamischen Welt der Immobilien bedeutet ein erfahrener Rechtsberater, eine Immobilie sicher, gesetzeskonform und effizient zu kaufen oder zu verkaufen, was für jeden Mandanten von unschätzbarem Wert ist.