Odnos predugovora i glavnog ugovora
Predugovor i glavni ugovor su međusobno povezani iz razloga što glavni ugovor sadrži bitne sastojke iz predugovora, iako se oni međusobno vremenski isključuju, odnosno, dok predugovor postoji, glavnog ugovora još nema, a kada se glavni ugovor zaključi, predugovor prestaje postojati jer je ispunio svoju svrhu, pri čemu predugovor ne predstavlja neki sporedni akcesorni pravni posao, nego potpuno samostalni i posebni obveznopravni ugovor, pa ako se glavni ugovor ne sklopi, a druga strana nije podnijela tužbu za ispunjenje predugovora (zaključenjem glavnog ugovora) do isteka roka za sklapanje glavnog ugovora, odnosno od isteka roka kada prema prirodi posla takav ugovor treba biti sklopljen, pravo traženja ispunjenja obaveze na sklapanje glavnog ugovora prestaje za zainteresovanu stranu, jer je taj rok prekluzivne naravi.
Obrazloženje:
"U ovoj revizijskoj fazi postupka među strankama je sporno da li predugovor ima elemente propisane članom 45. ZOO, da bi svojom sadržinom obavezivao tuženog na zaključenje glavnog ugovora, ili se radi o ugovoru o kupoprodaji po kojem je između stranaka sporno koji je dio predmetne parcele predmet ugovora, odnosno u kojoj dužini je ugovorena kupovina zemljišta do ceste.
Odredbama člana 45. Zakona o obligacionim odnosima (u daljem tekstu ZOO) propisano je da predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi drugi, glavni ugovor (stav 1.); da propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora (stav 2.); da predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (stav 3.); da na zahtjev zainteresovanih strana sud će naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenu glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti (stav 4.); da zaključenje glavnog ugovora može se zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen onda od dana kad je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebao da bude zaključen (stav 5.).
U konkretnom slučaju radi se o kupoprodaji nekretnina, a prema odredbi člana 454. ZOO bitni sastojci ugovora o kupoprodaji su predmet i cijena kupoprodaje. Predmetni predugovor broj:... od 15.10.2009. godine sadrži predmet i cijenu kupoprodaje, ali istim nije definisan konačan oblik parcele kao predmeta kupoprodaje, niti konačna kupoprodajna cijena, zbog čega nema elemente, niti dejstvo ugovora o kupoprodaji.
Naime predmet kupoprodaje je definisan kao dio k.č. br..../1 ograda njiva (2286) i njiva (4810) ukupne površine 7096 m2 k.o. P., upisana u pl. br..../03 u površini od 4000 m2, što iznosi udio u parceli 1/1, a po starom operatu kč..../1 upisana u zk. ul.... k.o. SP P. u naravi dio istih nekretnina u površini 4000 m2, koje će nekretnine stranke po geometru identificirati na terenu i formirati novu parcelu sa podacima novog i starog katastarskog operata, na način da će geometar dio ove parcele naknadno odcjepiti na terenu u skladu sa dogovorom stranka, te uskladiti stanje po novom i starom katastarskom operatu, a cijepanje će se izvršiti nakon što kupac isplati cijenu, a nakon čega bi se trebao zaključiti glavni ugovor.
Suprotno tvrdnjama revidenta navedena sadržina predugovora potvrđuje da istim nije definisan konačan oblik parcele koja je predmet kupoprodaje, zbog čega je i ugovoreno formiranje i cijepanje iste po geometru, a također nije definisan ni konačan iznos kupoprodajne cijene, već je ugovoren samo dio, što potvrđuju iskazi tužitelja i tuženog, pa je predugovorom ostavljeno da se konačnim ugovorom odredi tačan oblik parcele i cijena. Da je tako proizilazi i iz iskaza parničnih stranaka, te iskaza saslušanih svjedoka, a isto potvrđuje i primljena kupoprodajna cijena od tuženog u iznosu od 214.680,00 KM.
Zato se, predmetni predugovor ne može smatrati glavnim ugovorom kako to pogrešno zaključuje prvostepeni sud, a prihvata tuženi, jer istim nije određen konačan oblik parcele koja se prodaje i cijena. Stoga je pravilan stav drugostepenog suda da predmetni ugovor obavezuje samo kao predugovor, a ne kao glavni ugovor. Iz navedenog razloga po predmetnom predugovoru, suprotno stavu revizije, tužba je pravilno podnesena na sklapanje glavnog ugovora, jer slijedom navedenog, temeljem zaključenog predugovora može se podnijeti tužba samo na ispunjenje obaveze zaključenja konačnog ugovora u određenom roku saglasno odredbi člana 45. ZOO.
Naime, predugovor i glavni ugovor su međusobno povezani iz razloga što glavni ugovor sadržava bitne sastojke iz predugovora, iako se predugovor i glavni ugovor međusobno vremenski isključuju. Naime, dok predugovor postoji, glavnog ugovora još nema, a kada se glavni ugovor zaključi predugovor prestaje postojati jer je ispunio svoju svrhu. Predugovor pri tome ne predstavlja neki sporedni akcesorni pravni posao, nego potpuno samostalni i posebni obveznopravni ugovor. Ako se glavni ugovor ne sklopi, a druga strana nije podnijela tužbu na ispunjenje predugovora (zaključenjem glavnog ugovora) do isteka roka za sklapanje glavnog ugovora, odnosno od isteka roka kada je prema prirodi posla takav ugovor trebao biti sklopljen, pravo traženja ispunjenja obaveze na sklapanje glavnog ugovora prestaje za zainteresovanu stranu, jer je rok iz odredbe člana 45. stav 4. i 5. ZOO prekluzivne naravi.
Odredbama predugovora od 15.10.2009. godine nije određen rok za izvršenje obaveza tuženog - da izvrši cijepanje prodate parcele, formiranjem nove kč. u površini od 4000 m2. Prema odredbama člana 324. stav 1. i 2. Zakona o obligacionim odnosima, dužnik dolazi u docnju kada ne ispuni obavezu u roku određenom za ispunjenje, a ako rok za ispunjenje nije određen, dužnik dolazi u docnju kad ga povjerilac pozove da ispuni obavezu, usmeno ili pismeno, vansudskom opomenom ili započinjanjem nekog postupka čija je svrha da se postigne ispunjenje obaveze. Kod činjenice da je tužitelj isplatio kupoprodajnu cijenu sa danom 03.10.2014. godine, te nakon toga pozvao tuženog da izvrše cijepanje parcele i formiranje nove katastarske čestice, koja bi kao takva odcijepljena i novoformirana bila predmet glavnog ugovora, što je tuženi odbio, pa nakon što je tužitelj tuženom ostavio i naknadi primjeran rok, te potom i angažovao geometra da se izvrši cijepanje, što je tuženi odbio i nije dozvolio, zbog čega nije ni došlo do sklapanja glavnog ugovora, to je tužitelju ostalo pravo traženja ispunjenja obaveze na sklapanje glavnog, pa je tužba u okolnostima predmetnog slučaja podnesena u okviru roka iz odredbe člana 45. stav 5. ZOO.
Kod utvrđene činjenice da je među strankama zaključen predugovor, to suprotno stavu revizije, predugovor ne predstavlja pravni osnov za promet nepokretnosti, već samo stvara obavezu da se zaključi glavni ugovor kojim će se takav promet realizovati. To znači da se i izvršenje predugovora iscrpljuje u zaključenju glavnog ugovora, a ne u prometu nepokretnosti. Do prometa nepokretnosti može doći tek u slučaju da predugovor bude izvršen u zaključenju glavnog ugovora.
Kako predmetnim predugovorom od 15.10.2009. godine nedvojbeno nije definisan konačan oblik parcele kao predmeta kupoprodaje, niti konačna kupoprodajna cijena, zbog čega je ugovorena i izrada parcelacijskog elaborata i cijepanje, to je isto upravo i bilo razlog zbog kojeg je zaključen predugovor, jer bi u suprotnom odmah bio zaključen kupoprodajni ugovor. Kako je u postupku utvrđeno da je tužitelj isplatio kupoprodajnu cijenu koja je usmeno među strankama nakon zaključenog predugovora dogovorena, da je usmeno dogovoren i način cijepanja parcele - do ceste u dužini 50 metara, površine 4000 m2, da predugovorom obavezana strana - tuženi neće da sklopi ovaj drugi ugovor, to je pravilno drugostepeni sud usvojio tužbeni zahtjev za ispunjenje zaključenog predugovora, nalaganjem sklapanja glavnog ugovora, kako to i propisuje odredba člana 45. stav 4. ZOO.
Suprotno tvrdnjama revidenta i po ocjeni ovog revizijskog suda na osnovu provedenih dokaza nije se mogao izvesti zaključak da je tuženi tužitelju prodao 4000 m2 do ceste, dužno 25 metara, budući da je u vezi ovog prigovora koji dio je ugovoren za prodaju, isto u postupku utvrđeno iskazima svjedoka i parničnih stranka, te nalazom i mišljenjem vještaka geodetske struke - da se radi o dijelu predmetne parcele do ceste u dužini 50 metara, površine 4000 m2, koju je na skici lica mjesta prikazao vještak S.E. od 10.05.2017. godine obojana žutom bojom. Naime iz iskaza tužitelja i saslušanih svjedoka, posebno iskaza svjedoka T.Z., koji je bio prisutan prodaji, utvrđeno je da je tužitelj kupio od tuženog predmetno zemljište za izgradnju benzinske pumpe, da su još pri zaključenju predugovora dogovorili da je to do ceste u dužini 50 metara, površine 4000 m2, jer je za navedenu svrhu -izgradnju benzinske pumpe tužitelj trebao zemljište sa širim izlazom na cestu, kako je to i prikazano u nalazu i mišljenju vještaka geodetske struke ofarbano žutom bojom, obzirom na prirodu gradnje i svrhu benzinske pumpe, koja se uobičajeno proteže cijelom dužinom uz cestu, zbog lakšeg prilaza i pristupa benzinskoj pumpi. Međutim, iz dužine parcele uz cestu koju navodi tuženi da je prodao tužitelju - do ceste 25 metra u površini od 4000 m, a prikazana na skici stalnog sudskog vještaka ofarbana plavom bojom, koja je sastavni dio nalaza, ne proizilazi mogućnost postavljanja i izgradnje benzinske pumpe, niti normalnog prilaza istoj, zbog čega je pravilno drugostepeni sud primjenom pravila o teretu dokazivanja odbio ovaj prigovor tuženog, pa drugačiji navodi revizije ne stoje.
(...)
Bez osnova je pozivanje tuženog u reviziji da je on htio da se izvrši cijepanje parcele, ali da sa tužiteljem nije postigao dogovor, jer isto samo po sebi nema značaj ispunjenja obaveze na sklapanje glavnog ugovora u smislu odredbe člana 45. ZOO, pa je ovaj revizioni prigovor ostao bez uticaja na pobijanu presudu.
Također valja istaknuti da za odlučivanje u ovoj pravnoj stvari nisu relevantni ni prigovori tuženog da Zakonom o notarima nije propisano da sudska presuda nadomješta ugovor, a ovo iz razloga što drugostepenom presudom nije ni određeno da ona zamjenjuje kupoprodajni ugovor, nego istom obavezan tuženi samo na sklapanje glavnog ugovora sa tužiteljem, navođenjem bitnih elemenata glavnog ugovora, onako kao su određeni u predugovoru - član 45. stav 3. ZOO.
U pravnom shvatanju zauzetom na XXI međurepubličkom koordinacionom sastanku viših privrednih sudova, privrednih odjeljenja vrhovnih sudova republika i pokrajina i sudova udruženog rada Bosne i Hercegovine i Vojvodine, 25.-27. maja 1983. godine - objavljen u Biltenu Vrhovnog suda BiH, broj: 1988/3-143, iskazan je pravni stav da sudska presuda donijeta na osnovu člana 45. stav 4. ZOO, u izreci mora da sadrži sve bitne elemente glavnog ugovora, tako kako su određeni u predugovoru (član 45. stav 3. ZOO), pa kako je odluka drugostepenog suda donesena u skladu sa ovim pravnim shvatanjem, to su i navodi revizije da u izreci drugostepene presude nisu trebali biti navedeni bitni elementi predugovora, ostali bez uticaja na pobijanu presudu. Sudska presuda donesena na osnovu člana 45. stav 4. ZOO obavezuje stranku koja neće da ispuni obavezu sklapanja glavnog ugovora, pa zato izreka presude mora da sadrži sve bitne elemente glavnog ugovora, kako su ugovoreni u predugovoru koji su stranke zaključile pred notarom te utvrđeni u ovom predmetu (član 45. stav 3. ZOO).
S obzirom na izloženo kako nisu ostvareni revizijski razlozi, kao ni razlog na kojeg ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, to je primjenom odredbe člana 248. ZPP reviziju tuženog valjalo odbiti."
(Presuda Vrhovnog suda Federacije BiH, 20 0 P 034402 24 Rev od 5.3.2024. godine)
