Fiksni rok u predugovoru za stan u izgradnji: ugovor se raskida po samom zakonu

Iz obrazloženja odluke

„Prije svega, zaključak sudova nižeg stepena da predmetni Predugovor sadrži bitne sastojke glavnog ugovora ima materijalno-pravnu osnovu u odredbama člana 45. stav 1. i 3. ZOO.

Tačno je da je predugovor takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi drugi, glavni ugovor (član 45. stav 1. ZOO), ali predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (član 45. stav 3. ZOO).

Činidba iz predugovora sastoji se, dakle, u obavezi zaključivanja glavnog ugovora. Međutim, u konkretnom slučaju predmetni Predugovor sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora o prodaji stana budući da je tužena, kao kupac, odmah izvršila ugovorenu obavezu plaćanja prodajne cijene, a tužitelj se, kao prodavac, obavezao na predaju stana, tako da se predmetni Predugovor ima smatrati glavnim ugovorom, kako su to zaključili i sudovi nižeg stepena.

Okolnost da predmetni Predugovor, pored sastojaka glavnog ugovora, sadrži odredbu kojom su se stranke obavezale da će zaključiti glavni ugovor nakon što tužitelj izvrši etažiranje stambene zgrade, ne oduzima predmetnom Predugovoru pravni karakter glavnog ugovora o prodaji.

(...)

Kad ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu (član 125. stav 1. ZOO), pri čemu je ispunjenje obaveze u određenom roku bitan sastojak ugovora ako su stranke tako ugovorile ili ako to proizilazi iz prirode posla (član 125. stav 4. ZOO).

Dakle, da bi se ugovoreni rok ispunjenja neke ugovorne obaveze (u konkretnom slučaju obaveza etažiranja stambene zgrade, zaključenje glavnog ugovora i predaja stana) mogao smatrati bitnim elementom ugovora, potrebno je da stranke na nedvosmislen način obostrano izraze saglasnu volju o tome da ispunjenje obaveze jedne od njih u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora.

Suprotno navodima revizije, predmetni ugovor sadrži ugovorenu raskidnu klauzulu kojom su stranke izrazile saglasnu volju da se ugovor raskida za slučaj neispunjenja obaveze u ugovorenom roku, kako su to pravilno zaključili i sudovi nižeg stepena.

Prije svega, sudska praksa za termin ‚najkasnije‘, koji je upotrijebljen u članovima III i V Predugovora, prihvata da izražava raskidnu klauzulu, odnosno ugovaranje roka ispunjenja kao bitnog sastojka ugovora. Pored toga, ali u vezi sa naprijed navedenim članovima Predugovora, fiksni karakter ugovora proizilazi iz odredbe člana II Predugovora, kojom su stranke ugovorile obavezu tužitelja da tuženoj, kao kupcu, vrati primljeni iznos kupoprodajne cijene ukoliko ne obezbijedi etažiranje objekta i potpisivanje ugovora do 31.03.2023. godine. Naime, navedeno ugovaranje vraćanja primljene kupoprodajne cijene mora se razumjeti jedino kao posljedica raskida ugovora, budući da upravo u slučaju raskida stranka koja je potpuno ili djelimično izvršila ugovor ima pravo zahtijevati da joj se vrati ono što je dala (član 132. stav 2. ZOO).

Tužitelj tokom postupka nije ni tvrdio da je tužena po proteku roka za ispunjenje održala ugovor na snazi time što ga je obavijestila da zahtijeva ispunjenje obaveze.

Neprihvatljiv je prigovor tužitelja da je tužena propustila tokom postupka postaviti zahtjev za utvrđenje da je ugovor raskinut po sili zakona, odnosno zahtjev za raskid ugovora zbog neispunjenja ili zbog promijenjenih okolnosti. Kada ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, kao što je to slučaj u ovoj pravnoj stvari, pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu, pa bi eventualna sudska odluka o utvrđenju da je ugovor raskinut imala samo deklaratorno, a ne konstitutivno dejstvo.

(...)

Strana koja vraća novac dužna je platiti i zateznu kamatu od dana kada je isplatu primila (član 132. stav 5. ZOO), pa su pravilno sudovi nižeg stepena obavezali tužitelja na isplatu zakonske zatezne kamate počev od 13.05.2022. godine.

Pravilno su sudovi nižeg stepena primijenili odredbu člana 87. u vezi sa članom 91. ZOO kada su zaključili da odredbe člana II, stav 4., 5. i 6. Predugovora nisu ništave uslijed činjenice da zastupnik tužitelja prilikom zaključenja ugovora nije imao specijalnu punomoć za njihovo utanačenje (neposredno podvrgavanje prodavca prinudnom izvršenju), već da te odredbe ne proizvode pravne učinke.“