Sticanje bez osnova zbog ulaganja u tuđu nekretninu

Obrazloženje

"Predmet zahtjeva je odlučivanje o supsidijarnom tužbenom zahtjevu kojim je tužilac tražio da se tuženi obavežu da mu na ime investicionog ulaganja u stambeni objekat koji je izgradio, naknade građevinsku vrijednost predmetnog objekta te isplate solidarno iznos od 94.546,39 KM u skladu sa nalazom vještaka građevinsko arhitektonske struke B. M. prema dopuna nalaza od 14.06.2021. godine, sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana presuđenja pa do isplate uz naknadu troškova parničnog postupka (zahtjev uređen 25.06.2021. godine).

Iz činjeničnog utvrđenja prvostepenog spisa proizilazi da je primarnim tužbenim zahtjevom tužilac tražio da se utvrdi da je po osnovu građenja stekao pravo svojine na stambeno poslovnom objektu spratnosti PR+1 gabaritnih dimenzija 7,60 m x 4,46 (5,17) sa pokrivenom terasom gabarita 5,15 m x 3,54 m, neto pov. prizemlje 37,67 m2, i sprat 31,00 m2 (ukupno pov. 68,67 m2), izgrađenom i ležećem na nepokretnosti k.č.br. …/1 "…", kuća i zgrada u pov. od 240 m2 i dvorište u pov. od 724 m2, ukupne površine 964 m2, upisana u PL broj … k.o...., kojoj po starom premjeru odgovara broj k.č.br. …/4 zv. "…", u pov. od 786 m2 i k.č.br. …/57 zv. "…" u pov. od 58 m2, obje upisana u zk.ul.br. … k.o.... i k.č.br. …/19 ul. N. P., garaža u pov. od 120 m2, upisana u zk.ul.br. … k.o...., da je tužilac stekao pravo zajedničke svojine na nepokretnostima na kojima leži stambeno poslovni objekat i koje služe za redovnu upotrebu stambeno poslovnog objekta i nametanje obaveze tuženima da to priznaju i trpi da se na osnovu presude uknjiže u javnim registrima kao vlasnik objekta sa 1/1 i zajednički vlasnik na nepokretnostima na kojima je objekat izgrađen i koje služe za redovnu upotrebu objekta uz naknadu troškova parničnog postupka, da je povodom primarnog tužbenog zahtjeva tužioca prvostepeni sud donio presudu broj … od 28.02.2018. godine kojom je udovoljio zahtjevu tužioca u dijelu utvrđivanja prava vlasništva na predmetnom stambeno poslovnom objektu, da je zahtjev kojim je tražio da je stekao pravo zajedničke imovine na nepokretnosti na kojem leži navedeni objekat i koji služi za njegovu redovnu upotrebu i uknjižbu u javnim evidencijama odbijen, da su protiv odluke prvostepenog suda žalbu izjavile parnične stranke, da je Okružni sud u Banjaluci, presudom broj … od 10.05.2019. godine, djelimično usvojio žalbu tužene opštine P. i po službenoj dužnosti, označenu presudu preinačio u dosuđujućem dijelu zahtjeva tužioca tako što je tužbeni zahtjev za utvrđivanja prava vlasništva sa dijelom 1/1 na označenom stambeno - poslovnom objektu sa bližim oznakama kao u stavu 1. izreke presude prvostepenog suda odbio, te je žalbu tužene Opštine P. u preostalom dijelu i žalbu Vatrogasnog društva P. u cijelosti, usvojio, tako što je dosuđujući dio odluke o troškovima parničnog postupka sadržanu u izreci prvostepene presude, broj: … od 28.02.2018. godine, u odnosu na ove tužene ukinuo, te je po službenoj dužnosti, ukinuo i odbijajući dio odluke o troškovima parničnog postupka, u odnosu na tužene Opštinu P. i Vatrogasno društvo P. i predmet u tom dijelu vratio prvostepenom sudu na ponovni postupak, dok je odluka o troškovima parničnog postupka, u dosuđujućem dijelu, u odnosu na tuženog L.M. preinačio, tako što je zahtjev tužioca za isplatu troškova parničnog postupka u odnosu na ovog tuženog odbio, te je žalbu tužioca u odbijajućem dijelu odluke o zahtjevu tužioca za sticanje zajedničkog prava svojine na zemljištu (nepokretnostima) na kojima leži predmetni stambeno poslovni objekat i koje služi za redovnu upotrebu stambeno poslovnog objekta i zahtjev da se tuženi obavežu trpjeti da se tužilac na osnovu ove presude u zemljišnoj knjizi i katastarskom operatu i listu uloženih ugovora uknjiži kao vlasnik i posjednik objekta i zajednički vlasnik zemljišta na kojem objekat leži i koji služi za redovnu upotrebu objekta, potvrdio, da je protiv drugostepene presude, reviziju izjavio tužilac, pa je Vrhovni sud Republike Srpske, presudom broj … od 17.10.2019. godine, reviziju odbio.

Nakon vraćanja prvostepenog spisa u dijelu kojim je prvostepena odluka ukinuta, prvostepeni sud je odlučivao o supsidijarno postavljenom tužbenom zahtjevu tužioca kojim je tražio isplatu troškova izgradnje objekta i odlučivao o svim troškovima ovog parničnog postupka.

U prethodnom postupku koji je vođen po primarnom tužbenom zahtjevu prvostepeni sud je utvrdio da je rješenjem Narodnog odbora P., Srez Banja Luka, broj … od 19.10.1959. godine izvršena nacionalizacija kč. broj …/4 i kč. broj …/3, obe upisane u zk.ul. broj …. k.o.... i k.č. broj …/19, upisana u zk.ul. broj …, ukupne površine 2150 m2, ranije vlasništvo L.M. sa 1/1; da su iste nekretnine upisane u p.l. broj …/3 kao kč. broj …/1, kuća i zgrada, površine 240 m2 i kč. broj …/1, dvorište površine 724 m2, kao posjed drugotuženog sa 1/1, koje po starom premjeru odgovaraju: k.č. broj …/4, dvorište i zgrada, površine 786 m2, k.č. broj …/57, dvorište površine 58 m2, obe upisane u zk.ul. broj … k.o.... i k.č. broj …/19, garaža, površine 120 m2 upisana u zk.ul. broj … k.o...., sve upisano kao društvena svojina, sa pravom korištenja ranijeg vlasnika L.M. - dok nadležni organ ne donese rješenje o predaji zemljišta u posjed opštini ili drugom licu; da se odlukom Izvršnog odbora drugotuženog broj … od 22.12.1998. godine o zajedničkom investicionom ulaganju tuženi Vatrogasno društvo, kao nosilac investicija obavezao obezbijediti tehničku dokumentaciju i dozvolu za gradnju objekta na navedenoj lokaciji, a obavezu plaćanja troškova izrade dokumentacije i izgradnje objekta je preuzela Poslovna agencije "O." (čiji je vlasnik bio tužilac), kao drugi potpisnik te odluke, shodno ugovoru o investicionom ulaganju koji je zaključen 24.12.1998. godine u P. između Vatrogasnog društva P., koga je zastupao predsjednik izvršnog odbora N.J., sa jedne strane i Poslovna agencija "O." P., vlasništvo M.Ž. iz P., s druge strane; da je tehnička dokumentacija za izgradnju objekta izdata na ime Vatrogasnog društva i da su odvojene upotrebne dozvole od 14.7.2004. godine, izdate na ime tužioca i na ime drugotuženog, a rješenjem resornog Ministarstva od 11.5.2007. godine oglašena je ništavom upotrebna dozvola izdata na ime tužioca; da je Aneksom ugovora (o zajedničkoj izgradnji) od 15.10.2004. godine tuženi Vatrogasno društvo "pristao" da se na dograđenom objektu, u zemljišnim knjigama i u katastarskom operatu upiše pravo svojine u korist tužioca sa 1/1; da je prvotužena Sporazumom od 7.12.2013. godine zaključenim sa drugotuženim, preuzela radnike i imovinu tog tuženog (u skladu sa odlukom o osnivanju Teritorijalne vatrogasne jedinice P.); da je vještak geodetske struke V. D. identifikovao predmetni objekat (na skici snimanja označen brojem 2.) i zemljište na kojem je isti izgrađen; da je građevinski vještak M. B. građevinsku vrijednost predmetnog objekta procijenio u iznosu od 84.390,00 KM, a tržišnu u iznosu od 90.510,00 KM; da finansijski vještak Z. G., čiji je zadatak bio da utvrdi, da li je prema finansijskoj dokumentaciji iz spornog perioda tuženi Vatrogasno društvo finansirao izgradnju predmetnog objekta, nije sačinio nalaz navodeći, da tuženi Vatrogasno društvo o tome ne posjeduje dokumentaciju; i da je tužilac tužbu u ovoj pravnoj stvari podnio 22.7.2014. godine.

U ponovnom postupku nakon odbijanja stvarnopravnog zahtjeva i odlučivanja o obligaciono pravnom zahtjevu prvostepeni sud je saslušao vještaka građevinske struke B. M., na okolnosti da li je u međuvremenu od dana kada je izvršio vještačenje 22.06.2017. godine pa do zakazivanja ponovnog ročišta 07.12.2020. godine došlo do promjena u pogledu cijena građevinskog objekta koji je vještačio, pa je isti sačinio dopunu nalaza i mišljenja (nalaz od 14.06.2021. godine), te je utvrdio novu građevinsku vrijednost stambeno poslovnog objekta u iznosu od 88.937,50 KM, sadašnju građevinsku vrijednost stambeno poslovnog objekta cijeneći amortizaciju u iznosu od 80.399,50 KM, kao i tržišnu vrijednost objekta u iznosu od 91.655,43 KM, te je izvršio procjenu tržišne vrijednosti gradskog građevinskog zemljišta u iznosu od 2.391,11 KM, te troškove na ime obezbjeđenja urbanističko - građevinske dokumentacije na iznos od 5.566,60 KM, pa je prvostepeni sud cijeneći izvedene dokaze u prethodnom postupku (materijalne dokaze u spisu) cijeneći nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke od 22.06.2017. godine, te iskaza vještaka geodetske struke D. V. kao i sadržaja ugovora o investicionom ulaganju (zajedničkoj izgradnji) od 24.12.1998. godine, Aneksa ugovora o zajedničko izgradnji od 15.10.2004. godine, zaključio da je tužena Opština P. pasivno legitimisana, cijeneći njena zakonska prava i obaveze u upravljanju i raspolaganju gradskim građevinskim zamljištem, smatrajući da je nepotrebno da odlučuje o prigovoru tuženih o zastarjelosti potraživanja, da je tužilac ličnim radom i sredstvima izgradio novi objekat na tuđem zemljištu koji se u zemljišnim knjigama vodi kao državna svojina, a što je bilo poznato tužiočevoj agenciji "O." koja je bila ugovorna strana prilikom zaključenja ugovora u čije ime je istupao tužilac, da je dozvola za gradnju na predmetnom zemljištu kao i urbanistička saglasnost glasila na ime drugotuženog, da je tuženo Vatrogasno društvo raspolagalo pravom u navedenim ugovorima koje nije imalo i da je pokušao da legalizuje izgradnju navedenog objekta, da tužilac nema pravo na naknadu građevinske cijene predmetnog objekta jer je cijelo vrijeme u faktičkom posjedu i korištenju predmetnih nekretnina, da nisu ispunjeni uslovi za primjenu instituta sticanje bez osnova, te primjenom odredbe člana 210. Zakona o obligacionim odnosima ("Službeni list SFRJ" broj: 29/78, 39/85, 45/89, 57/89 i "Službeni glasnik Republike Srpske" broj: 17/93, 3/96, 39/03 i 74/04 - u daljem tekstu: ZOO) u vezi sa odredbom člana 104. istog zakona sudi kao u izreci prvostepene presude.

Odluku o troškovima postupka prvostepeni sud donosi primjenom odredbe člana 386. i 387. ZPP, u vezi sa Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad advokata ("Službeni glasnik Republike Srpske" broj: 68/05 - u daljem tekstu: Tarifa) i obračunava troškove prvotuženoj i drugotuženom za radnje koje su bile potrebne za vođenje parnice.

Iz razloga prvostepene presude proizilazi da je Poslovna agencija "O." vlasništvo tužioca M.Ž. iz P. sa Vatrogasnim društvom P. zaključili ugovor o dogradnji poslovnog prostora uz postojeći objekat zgrade Vatrogasnog društva dana 24.12.1998. godine u cilju obavljanja djelatnosti Vatrogasnog društva P., da je u zajedničku izgradnju Vatrogasno društvo unijelo zemlju i plac za gradnju i obavezalo se obezbjediti građevinsko urbanističku dokumentaciju, a poslovna agencija O. se obavezala da svojim radom i sredstvima izvrši izgradnju - dogradnju i poslovnog objekta prema odobrenoj urbanističkoj dokumentaciji, da nakon završetka gradnje objekta kao posebnom dijelu zgrade učesnik u zajedničkoj izgradnji poslovna agencija O. vlasnika M.Ž. stiče pravo svojine i posjeda te korištenja i upotrebe do 1/1 dijela, a u aneksu ugovora o dogradnji koji je zaključen 15.10.2004. godine ugovorne stranke su se dogovorile da je učesnik u zajedničkoj izgradnji dogradio objekat uz postojeći objekat Vatrogasnog društva prema odobrenoj urbanističkoj dokumentaciji, odobrenoj od starane nadležnih organa, da je građevinsko tehnička dokumentacija u vezi da izgradnjom predmetnog objekta od nadležnih opštinskih organa izdata na ime korisnika parcele na kojoj je gradnja vršena Vatrogasnog društva, da je Poslovna agencija "O." vlasništvo tužioca prestala sa radom 27.02.2004. godine, da nije sporno da je tužilac svojim ličnim radom i ličnim sredstvima sagradio predmetni objekta u periodu od 1999. - 2004. godine (priznanice, računi i otpremnice koje glase na tužioca), da je drugotuženi Vatrogasno društvo P. upisano kao posjednik nekretnina na kojem je sagrađen predmetni stambeno poslovni objekat, da je vještak geodetske struke D. V. i vještak građevinske struke B. M. izvršili identifikaciju objekta i procjenu njegove vrijednosti.

Odluku prvostepenog suda žalbom pobija tužilac.

U žalbi navodi da je odluka prvostepenog suda pogrešna, da je ugovor o zajedničkom investicionom ulaganju u cijelosti izvršen, da nije sporno da uknjižba prava vlasništva na ime tužioca nije uspjela, da je predmetni objekta izgrađen zakonito na osnovu odrobrenja za gradnju i rješenja, da je tužilac uložio svoja sredstva, da ima pravo da mu se naknadi vrijednost izgrađenog objekta jer su se oba tužena prema tužiocu ponašala prevarno na način da se drugotuženi predstavio kao zakonski korisnik nepokretnosti na kojoj je objekat izgrađen, te zaključio i ovjerio ugovor o zajedničkoj gradnji, dopustio da se objekat završi a prvotužena je dopustila gradnju dajući upotrebnu dozvolu za gradnju sve dok se objekat trebao u skladu sa ugovorom uknjižiti na tužioca, da je odobrenje za gradnju dato drugotuženom, da je vlasnik zemljišta koje mu pripada dužan da naknadi vrijednost objekta graditelju, da tuženi nisu tražili da im pripadne pravo vlasništva na objektu, da je očigledno da je prvotužena zadržala pravo vlasništva na navedenoj nepokretnosti jer je uknjižena kao vlasnik zemljišta na kome nalazi predmetni objekat, da je kao posjednik nepokretnosti u katastarskom operatu upisan drugotuženi (Vatrogasno društvo), da se prvotužena kao vlasnik nepokretnosti do završetka gradnje 2004. godine nije protivila gradnji objekata, a kada je objekat dovedene u upotrebljivo stanje počela je da tužiocu negira vlasničko pravo, da prvotužena na bilo koji način nije zatražila rušenje objekata u roku od tri godine od završene gradnje čime je izvršila izbor iz člana 25. stav 5. u vezi sa stavom 1. Zakona o osnovnim svojinsko pravnim odnosima ("Službeni list SFRJ" broj: 6/80 i 36/90, te "Službeni glasnik Republike Srpske" broj: 38/03- u daljem tekstu: ZOSPO), te odlučila da kao vlasnik zemljišta zadrži vlasništvo na navedenom objektu, da je tužilac zakoniti graditelj da ima pravo da od prvotužene kao vlasnika zemljišta traži naknadu za investicirana sredstva i po odredbi člana 25. stav 4. ZOSPO po građevinskim cijenama važećim na dan donošenja sudske odluke, a da se odgovornost drugotuženog zasniva na činjenici da je uknjiženi korisnik zemljišta čime je u pravnoj zajednici sa prvotuženom, u protivnom, ako bi se smatrao da tužene nisu izvršila izbor, tada bi bile u obavezi da tužiocu priznaju pravo vlasništva na izrađenom objektu a prvotužena bi u tom slučaju imala pravo na protuvrijednost zemljišta na kojem je izgrađen objekat po tržišnim cijenama na dan plaćanja, da nije sporno da tužilac sa svojom porodicom i danas koristi faktički sporni objekat i da to nema uticaja na prava tužioca na naknadu po osnovu ulaganja u predmetni objekat, jer tuženi nisu postavili zahtjev da deposediranje tuženog.

Ovi navodi žalbe nemaju uticaja na odluku prvostepenog suda.

Nije sporno da je drugotuženi Vatrogasno društvo P. raspolagalo po osnovu ugovora o zajedničkog gradnji sa pravom korištenja građevinskog zemljišta u korist tužioca, da je ovo raspolaganje suprotno odredbi člana 6. Zakona o građevinskom zemljištu ("Službeni list SR BiH", br. 34/86 do 29/90 i "Službeni glasnik Republike Srpske", br. 29/94 do 5/98 u daljem tekstu: ZGZ), pa su stoga pogrešni navodi žalbe da je tužilac zakoniti graditelj spornog objekta.

Iz stanja prvostepenog spisa proizilazi da je drugotuženi izdejstvovao građevinsku dozvolu na svoje ime shodno rješenju Opštinskog sekretarijata za urbanizam, stambeno - komunalne djelatnosti za građevinarstvo Opštine P., broj … od 30.11.1999. godine, za izgradnju predmetnog objekta i da je predmetni objekat sagrađen sredstvima tužioca. Drugotuženi nije izvršio upis objekta u javne evidencije pa se ima smatrati da je pretpostavljeni vlasnik i da tužilac ima pravni osnov da od istog zahtjeva novčana sredstva koja je uložio u predmetni objekat prema pravilima sticanja bez osnova.

Prema sadržaju dopune nalaza i mišljenja vještaka građevinsko arhitektonske struke, koji nalaz je urađen u skladu sa pravilima struke i nauke, M. B. od 14.06.2021. godine proizilazi da je sadašnja građevinska vrijednost stambeno poslovnog objekta umanjena za starost objekta (16 godina), kao i prosječni vijek trajanja (80 godina) utvrđena u iznosu od 80.399,50 KM i da se objekat nalazi na lokaciji regulacionog plana Centar, te da je po važećem regulacionom planu predviđeno rušenje postojećih poslovnih objekata i izgradnja novog poslovnog objekta, da nije sporno da je prvotužena upisana kao vlasnik sporne nepokretnosti, a drugotuženi kao posjednik, da je nosilac prava raspolaganja s predmetnim zemljištem prvotužena, koja je ustanovila pravo korištenja u korist drugotuženog, da su organi prvotužene izdali građevinsku dokumentaciju za gradnju predmetnog objekta na ime drugotuženog, da su na ime tužioca izdali upotrebnu dozvolu, broj … od 14.07.2004. godine, za korištenje dograđenog dijela poslovnog objekta i pumpne stanice koja je izrađena na zemljišnoj parceli označenoj kao k.č. br. …/1 k.o....

Ugovor o zajedničkog izgradnji predmetnog objekta, zaključen između tužioca i drugotuženog nije ugovor u skladu sa prinudnim propisima iz razloga što je pravo korištenja zemljišta radi građenja strogo lično pravo koje se ne može otuđiti bez saglasnosti nadležnog opštinskog organa.

Pod sticanjem bez osnova u smislu odredbe člana 210. ZOO, podrazumijeva se sticanje stvari ili prava ili koristi koji su prešli iz imovine jednog lica (osiromašenog) u imovinu sticaoca (obogaćenog), a do tog sticanja je došlo bez pravnog osnova (stav 1.) ili s obzirom na osnov koji se nije ostvario ili koji je kasnije otpao (stav 2.). Kad se stekne neki od zakonom predviđeni načina prelaska imovine osiromašenog u imovinu obogaćenog, onda između osiromašenog i obogaćenog sticaoca nastaje obligaciono pravni odnos koji omogućava osiromašenom da u svojoj imovini uspostavi stanje koje je postojalo prije nego što je došlo do njenog umanjenja (pravo osiromašenog da traži vraćanje imovine ili postignutih koristi). Ovom pravu osiromašenog odgovara obaveza obogaćenoga na vraćanje ono što je dobio ili isplatu protuvrijednosti kad vraćanje nije moguće.

Prvotužena Opština P. nije bila potpisnik ugovora i aneksa ugovora, pa ista nije pasivno legitimisana u postupku odlučivanja po supsidijarnom tužbenom zahtjevu i u odnosu na nju prvostepeni sud je tužbeni zahtjev pravilno odbio dajući drugačije razloge koji su otklonjeni razlozima koje je dao ovaj sud.

Drugotuženi je u materijalno pravnom odnosu sa tužiocem i isti je pasivno legitimisan u predmetnoj pravnoj stvari, ali kako je drugotuženi tokom postupka istakao prigovor zastare potraživanja kao materijalno pravni prigovor o kojem prvostepeni sud nije odlučivao, a o kojem prigovoru je odlučio ovaj sud.

Odredbom člana 371. ZOO potraživanja zastarijevaju za deset godina ako zakonom nije određen neki drugi rok zastarjelosti.

U konkretnom slučaju tužilac je po ocjeni ovog suda za obim i visinu ulaganja u konkretni objekat saznao momentom izdavanja upotrebne dozvole na njegovo ime, donošenjem rješenja Odjeljenja za prostorno uređenje Opštine P., broj … od 14.07.2004. godine. Tužbu za naknadu na ime investicionog ulaganja tužilac je podnio prvostepenom sudu dana 18.07.2014. godine (preporučenom pošiljkom). Slijedom ovoga proizilazi da je tužilac tužbu podnio protekom roka od 10 godina od dana izdavanja upotrebne dozvole za predmetni objekat, pa je njegovo potraživanje, u odnosu na drugotuženog zastarilo, a zastarjelošću prestaje pravo zahtijevati ispunjenje obaveze u smislu odredbe člana 360. ZOO.

Ostali žalbeni navodi ne dovode u sumnju pravilnost odluke prvostepenog suda pa ih ovaj sud posebno ne obrazlaže (član 231. ZPP).

Na osnovu svega iznesenog valjalo je odluku supsidijarnom zahtjevu prvostepenog suda potvrditi na temelju odredbe člana 226. ZPP.

Odluka o troškovima parničnog postupka je donesena uz pravilnu primjenu odredbe člana 386. i 387. Zakona o parničnom postupku ("Službeni glasnik Republike Srpske" broj: 58/03, 85/03, 74/05, 63/07 i 49/09 - u daljem tekstu ZPP) i to polazeći od vrijednosti spora koja je osnov za određivanje troškova zastupanja (v.s. 31.000,00 KM), uz primjenu Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad advokata ("Službeni glasnik Republike Srpske" br. 68/05), te načelo uspjeha u parnici, prema radnjama koje su bile nužne i potrebne za vođenje parnice, prihvatajući razloge koje je dao prvostepeni sud u razlozima odluke o troškovima parničnog postupka, pa je valjalo dosuđujući dio odluke o troškovima postupka potvrditi na temelju odredbe člana 235. tačka 2. ZPP.

Prvostepena presuda ostaje neizmijenjena u žalbom nepobijanom odbijajućem dijelu odluke o troškovima postupka (stav 3. izreke).

Tužilac nije uspio sa žalbom pa mu ne pripadaju troškovi sastava žalbe u traženom iznosu od 1.316,25 KM (član 386. stav 1. ZPP)."