Sudska praksa uz Zakon o prometu nepokretnosti

Sentenca

Ništavo je rješenje općinskog organa uprave kojim je izvršena zamjena nekretnina između fizičkog i pravnog lica, obzirom da se radi o stvari o kojoj se ne može odlučivati u upravnom postupku.

Sentenca

Nalogoprimac koji je radeći bez naknade za nalogodavca zaključio djelimično ništav ugovor ne odgovara za štetu ako je pri zaključenju ugovora postupao onako kako bi postupao u vlastitoj stvari.

Sentenca

U pogledu primjene instituta oglašavanja ništavim nekoga akta po odredbama člana 264. stav 1. tačka 3. i 5. Zakona o upravnom postupku F BiH, ne mogu se primijeniti odgovarajuće odredbe iz Zakona o obligacionim odnosima, pa je iz toga razloga moguće neko rješenje oglasiti ništavim i djelimično, a ne u cijelosti.

Sentenca

Nakon stupanja na snagu Zakona o prometu nepokretnosti SR BiH ne može se ni ugovorom pravno razdvojiti trajni građevinski objekat od zemljišta na koje postoji pravo svojine. Trajnost ili privremenost građevinskog objekta zavisi od njegove namjene.

Sentenca

Mada ugovor o prodaji tuđe stvari, pa prema tome i tuđeg suvlasničkog dijela obavezuje prodavca, ipak je ništav ugovor o prodaji suvlasničke nekretnine kojim se prodavac (jedan od suvlasnika) obavezao da će otkloniti postojeću stambenu zgradu i predati kupcu neizgrađenu građevinsku česticu, ako ga nisu odobrili ostali suvlasnici u formi koja se traži za ugovor (i organ starateljstva za maloljetnog suvlasnika) jer u tom slučaju prodavac ne može prenijeti na kupca ni svoj suvlasnički dio na toj čestici, u tom slučaju mogu ostali suvlasnici, iako ih ugovor ne obavezuje (što dvoica uglave trećega ne veže), tražiti da se ugovor poništi.

Sentenca

Nepunovažan je pismeni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen između vlasničko-pravnih lica kada nisu ovjereni potpisi ugovornih stranaka, ako ga nisu potpisala dva svjedoka koja su prisustvovala zaključenju ugovora, ali se takav pismeni ugovor osnažuje (konvalidira) obostranim ispunjenjem u cijelosti ili u pretežnom dijelu.

Sentenca

Usmeni ugovor o kupoprodaji nekretnina zaključen poslije 4. januara 1979. godine kada je stupio na snagu Zakon o prometu nepokretnosti SRBiH se ne može osnažiti ispunjenjem ugovornih obaveza u cjelini ili u pretežnom dijelu. Na taj način se može osnažiti samo pismeni ugovor na kome nisu ovjereni potpisi ugovarača ili pismeni ugovor koji nisu potpisala dva svjedoka koja su prisustvovala zaključenju ugovora.

Sentenca

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, sačinjen u pismenom obliku i potpisan po prodavcu, kupcu i samo jednom svjedoku, ne proizvodi pravno dejstvo, ako obaveze ugovornih strana nisu u pretežnom dijelu ispunjene.

Sentenca

Ugovor o prometu nepokretnosti zaključen u pismenom obliku bez ovjere potpisa ugovornih stranaka punovažan je ako su obje ugovorne stranke (a ne samo jedna) ispunile u cjelini ili više od polovine svoje obaveze iz tog ugovora.

Sentenca

Zaključen je ugovor o prometu nepokretnosti u pismenom obliku samo kada je nepismeni ugovarač stavio rukoznak na pismeno ugovora u prisustvu dva svjedoka koji su svojim potpisima potvrdili vjerodostojnost rukoznaka. Nije valjana ovjera rukoznaka ako oba svjedoka nisu bila prisutna u momentu stavljanja rukoznaka, već je jedan od njih naknadno potpisao pismeno ugovora.

Sentenca

Usmeni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen poslije stupanja na snagu Zakona o prometu nepokretnosti SRBiH ne može se konvalidirati dobrovoljnim ispunjenjem obaveze iz ugovora.

Sentenca

Nagodba zaključena u postupku eksproprijacije o ustupanju građevinske parcele eksproprijatu uz obavezu da u određenom roku iseli iz društvenog stana ne proizvodi pravno dejstvo, ako nije zaključena u formi propisanoj za ugovor o prometu nepokretnosti.

Sentenca

Ugovor o prenosu nepokretnosti sa jednog na drugo društveno pravno lice (član 9. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti SRBiH) može se punovažno raskinuti samo sporazumom zaključenim u pismenom obliku.

Sentenca

Punovažan je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen prije 4.1.1979. godine u pismenoj formi i potpisan od strane dva svjedoka, iako nije izvršen, niti su potpisi ugovorenih strana ovjereni u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu Zakona o prometu nepokretnosti.

Sentenca

Usmeni ugovor o nadogradnji poslovne zgrade (gostionice) tuženih na osnovu kojeg će stranke uknjižiti pravo suvlasništva na cijelu zgradu, te zajedno voditi ugostiteljsku djelatnost, je kompleksan ugovor u kome preteže činidba prenosa prava vlasništva na nepokretnosti, pa kako se za valjanost ugovora o prometu nepokretnosti traži pismena forma uz ovjeru potpisa ugovarača, ovaj usmeni ugovor se ne može konvalidirati ni ispunjenjem obaveze.

Sentenca

Budući da je zakonom propisana forma uslov punovažnosti ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, ne proizvodi pravni učinak usmeno zaključeni predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, pa tuženi nema pravo da zadrži unaprijed plaćeni iznos na ime kapare, već je dužan da ga vrati tužiocu i u slučaju da je tužilac odustao od namjere da zaključi ugovor.

Sentenca

Ugovor o kupoprodaji nekretnina zaključen uz saglasnost ili po ovlaštenju vlasnika je punovažan samo ako je saglasnost odnosno punomoć data u onom obliku koji Zakon o prometu nepokretnosti propisuje za ugovor.

Sentenca

Ugovor o prodaji nepokretnosti je pravno ništav, kada potpise ugovarača nije ovjerio nadležni organ, a stranke ga nisu dobrovoljno izvršile u cjelini ili u pretežnom dijelu, pa i u slučaju kada ga je potpisao sastavljač - advokat, u prisustvu još jednog lica koje se nije potpisalo na ugovoru, jer zakon traži potpise dva svjedoka koja su prisustvovala zaključenju ugovora, kao ekvivalent za ovjeru potpisa.

Sentenca

Usmeni ugovor o poklonu nekretnina ni po ranijem zakonu o prometu zemljišta i zgrada nije proizvodio pravni učinak, ali se mogao konvalidirati predajom poklona što nije moguće, po sadašnjem zakonu o prometu nepokretnosti.

Sentenca

Ugovor o prodaji nepokretnosti, kao i naknadna saglasnost suvlasnika, ništavi su ako nisu izraženi u zakonskoj formi iz člana 9. Zakona o prometu nepokretnosti.

Sentenca

Ništav je usmeni ugovor o poklonu nepokretnosti.

Sentenca

Smatra se da je ugovor o prometu nepokretnosti ispunjen u pretežnom dijelu kada je prodavac predao kupcu prodatu nepokretnost, a kupac platio pretežni dio cijene, pa je punovažan pismeni ugovor iako potpisi ugovarača nisu ovjereni kod nadležnog suda.

Sentenca

Obaveza plaćanja poreza na promet nepokretnosti može nastati samo ako postoji pravno valjan ugovor zaključen u smislu člana 9. stav 2. i 4. i člana 46. Zakona o prometu nepokretnosti (“Službeni list SRBiH”, broj 38/78).

Sentenca

Ugovor o prometu nepokretnosti koji nije zaključen u zakonskoj formi ne proizvodi pravne posljedice, pa je svaka stranka dužna da vrati drugoj sve ono što je primila po osnovu takvog ugovora.

Sentenca

Pismeni ugovor o poklonu nekretnina je punovažan iako potpisi ugovarača nisu ovjereni ako je poklonjena nekretnina predata u posjed poklonoprimcu.

Sentenca

Ugovor o doživotnom izdržavanju, kojim se primalac izdržavanja obavezuje da će za života ustupiti svoju imovinu ili njen dio davaocu izdržavanja, ne zaključuje se u formi propisanoj u članu 120. Zakona o nasljeđivanju, već u opštoj formi s obzirom na predmet prestacije (za prenos prava svojine na nekretninama u formi iz člana 9. ZPN).

Sentenca

Ništav je ugovor o prodaji nepokretnosti ako su stranke ugovorile jednu cijenu, a u pismenoj ispravi ugovora označile drugu.

Sentenca

Punovažan je ugovor o prodaji nepokretnosti - u formi priznanice u kojoj su označeni cijena i prodata nepokretnost - a koju su potpisale obje ugovorne stranke pod pretpostavkom da je kupac platio cijenu a prodavac predao u posjed prodatu nepokretnost.

Sentenca

Ništav je ugovor o prometu nepokretnosti ako nedostaje sudska ovjera potpisa ugovarača, a potpisali su ga kao svjedoci lica koja nisu prisustvovala zaključenju ugovora.

Sentenca

Ne proizvodi pravno djejstvo ugovor (ili predugovor) o prometu nepokretnosti, zaključen iza 15.7.1994.g., i kada je zaključen između pravnih osoba, ako potpisi zastupnika ugovornih stranaka nisu ovjereni pred nadležnim sudom. Ovakav ugovor se ne može konvalidirati ispunjenjem.

Sentenca

Ugovori o prodaji stanova koje su pravne osobe izgradile radi prodaje na tržištu punovažni su i ako potpisi ugovornih stranaka nisu ovjereni pred nadležnim sudom.

Sentenca

Ugovor o prodaji stana na kome je postojalo stanarsko pravo nastao je u času potpisivanja, a obaveza ovjere potpisa ugovornih strana proističe iz ovog ugovora i predstavlja način ispunjenja ugovora, pa su i nasljednici kupca umrlog iza zaključenja ugovora ovlašteni da u parnici zahtijevaju od prodavca da ovjeri potpis na ugovoru i trpi da i nasljednici kupca ovjere svoje potpise i tako omogući uknjižbu prava vlasništva na stanu.

Sentenca

1994. godine, iako potpisi ugovorača nisu ovjereni u nadležnom sudu, ako su ugovorne strane izvršile u cjelini ili pretežnom dijelu obaveze koje iz njega nastaju ili ako je taj ugovor zaključen u prisutnosti najmanje dva svjedoka koja su se potpisala na ugovor.

Sentenca

Ništav je ugovor kojim je opština bez naknade prenijela “pravo trajnog korištenja poljoprivrednog zemljišta” na fizička lica i kada je ugovor bio zaključen na osnovu prethodne odluke koju je donijela skupština opštine u sjednici, jer ta odluka nije upravni akt u smislu odredbe člana 9. Zakona o upravnim sporovima nego akt raspolaganja, pa se njegova valjanost prosuđuje prema odredbi člana 103. Zakona o obligacionim odnosima, u vezi sa članom 15. Zakona o prometu nepokretnosti.

Sentenca

U postupku pred nadležnim sudom ili drugim organom u kojem ostvaruju pravo na povrat imovine, samo ugovorne stranke mogu isticati da je ugovor o prijenosu prava vlasništva zaključen pod prinudom izazvanom etničkim progonom.

Sentenca

Komisija za izbjeglice i raseljena lica u određivanju vlasnika imovine u postupku po zahtjevu za povrat imovine neće priznati za validnu ni jednu nelegalnu transakciju imovine, uključujući svaki transfer koji je napravljen pod pritiskom. Iz navedenih ustavnih i zakonskih odredaba slijedi da je ništavost ugovora propisana da bi lica koja su ih zaključila pod pritiskom izazvanim etničkim progonom, mogla ostvariti povrat imovine, pa se samo ugovorne strane mogu pozivati na ništavost ovih ugovora u postupku pred nadležnim organom u kojem ostvaruju pravo na povrat imovine.

Sentenca

Prometna vrijednost nepokretnosti se utvrđuje po propisima o porezu na promet nepokretnosti i podrazumijeva cijenu koja se može postići u slobodnom prometu nepokretnosti u trenutku nastanka obaveze plaćanja poreza na promet, na koju utiču razni faktori i koja služi kao osnovica od koje se po određenoj stopi plaća navedeni porez, pa građevinska vrijednost nepokretnosti (kuće i parcele) ukoliko nije putem vještaka na pouzdan način utvrđeno da je istovjetna sa prometnom vrijednošću, ne može poslužiti kao poreska osnovica za razrez navedene vrste poreza.

Sentenca

Nadležno pravobranilaštvo je ovlašteno da u svoje ime tužbom zahtijeva utvrđenje ništavosti ugovora zaključenih protivno prinudnim propisima o otuđenju nepokretnosti iz državnog vlasništva, odnosno iz imovine pravnih osoba koje posluju sredstvima u mješovitom vlasništvu, kao i restituciju datog po tom ugovoru.

Sentenca

Ponuda imaocu prava preče kupnje ne važi ako nije učinjena u zakonskoj formi ili ako je protekao rok od godine dana od kada je učinjena do prodaje suvlasničkog dijela zgrade.

Sentenca

"Ponuda" iz člana 29. Zakona o prometu nepokretnosti ima značenje obavještenja imaoca prava preče kupnje, pa se njegovom izjavom da prihvata uslove prodaje ne zaključuje ugovor, niti je "ponudilac" u obavezi da ga zaključi.

Sentenca

Ne postoji preče pravo zamjene, pa to pravo nema ni lice koje je decenijama imalo u zakupu poljoprivredno zemljište u društvenom vlasništvu.

Sentenca

Neosnovan je zahtjev suvlasnika za poništenje pismenog ugovora kojim je drugi suvlasnik prodao svoj suvlasnički dio zgrade trećem licu prije stupanja na snagu Zakona o prometu nepokretnosti SRBiH, jer raniji propisi nisu poznavali pravo preče kupnje suvlasnika zgrade, iako je ugovor u formi koja se traži za zemljišno-knjižni prenos zaključen poslije stupanja na snagu pomenutog zakona.

Sentenca

Shodna primjena pravila o prodaji s pravom preče kupnje na zakonsko pravo preče kupnje, nalaže ovlašteniku toga prava da istovremeno sa izjavom da on kupuje stvar, isplati cijenu koju po ugovoru duguje kupac, odnosno cijenu koju traži prodavac, ili da taj iznos položi kod suda.

Sentenca

Suvlasnik (građanin ili građansko-pravno lice) nema pravo preče kupnje u slučaju kada društveno-pravno lice prenosi na drugo društveno-pravno lice pravo raspolaganja na idealnom dijelu zgrade.

Sentenca

Nema pravo preče kupnje suvlasnik koji je ugovorom o diobi stekao pravni naslov za uknjižbu prava vlasništva na poseban dio zgrade.

Sentenca

Zakonska pretpostavka preče kupnje jeste namjera vlasnika da proda nepokretnost, a ne da je zamijeni za neku drugu nepokretnost, jer imalac prava preče kupnje koji se poziva na to pravo ne može dati vlasniku u zamjenu drugu nepokretnost (nepokretnost je uvijek res species), pa zbog toga ne postoji pravo preče kupnje ni u slučaju kada je novčani iznos (razlika) koji dobiva otuđivalac za nekretninu veći od vrijednosti one nekretnine koju dobiva u zamjenu.

Sentenca

Subjektivni rok od 30 dana u kome imalac prava preče kupnje može podnijeti tužbu radi poništenja ugovora i da mu se i pod istim uslovima “prenese” prodata nekretnina teče od dana kada je ovaj doista saznao da je zaključen ugovor o kupovini, a ne od kada je mogao saznati.

Sentenca

Ugovor o ortačkoj (zajedničkoj) gradnji zgrade trajne namjene ima karakter ugovora o prometu nepokretnosti (osnov sticanja prava svojine na nepokretnosti), pa mora biti zaključen u formi koju zakon propisuje za promet nepokretnosti. Ali ako je usmeni ugovor zaključen prije 4.1.1979. godine kada je stupio na snagu Zakon o prometu nepokretnosti SRBiH, ispunjen u cjelosti ili u pretežnom dijelu do tog datuma, smatra se punovažnim. Napomena: Po Zakonu o građevinskom zemljištu (“Službeni list SRBiH”, broj 34/86), ugovor o zajedničkoj izgradnji zaključen između lica kojima je jedna parcela dodijeljena na korištenje radi građenja, ne proizvodi pravno dejstvo ako potpisi ugovora nisu ovjereni od nadležnog organa.

Sentenca

Punovažan je usmeni ugovor o prodaji nepokretnosti ako je u cjelini ili u pretežnom dijelu izvršen do 4. januara 1979. godine.

Sentenca

Ne može se tražiti ispunjenje pismenog predugovora o kupovini nekretnina ako potpisi ugovarača nisu ovjereni u roku od šest mjeseci po stupanju na snagu Zakona o prometu nepokretnosti.

Sentenca

Postoji ugovor o razmjeni kada je vlasnik zadržao posebni dio zgrade koji je dogradio sa sinovima, a njima ustupio zgradu, bez obzira što je zaključen usmeno, ako je izvršen prije stupanja na snagu Zakona o prometu nepokretnosti.

Sentenca

Usmeni ugovor o diobi nekretnina koji je izvršen prije stupanja na snagu Zakona o prometu nepokretnosti proizvodi pravne posljedice.

Sentenca

Stranke mogu i vansudski izmijeniti sudsko poravnanje. Punovažna je i usmena izmjena (novacija) ugovora o diobi nekretnina ako je novirani ugovor izvršen prije stupanja na snagu Zakona o prometu nepokretnosti (4. januara 1979. godine).

Sentenca

Građevinska parcela je nedjeljiva cjelina, ali suvlasnici, odnosno etažni vlasnici zgrade, mogu se sporazumjeti o načinu korišćenja onog dijela parcele koji nije pokriven zgradom.

Sentenca

Usmeni ugovor o darovanju nekretnina kao i ugovor o doživotnom izdržavanju, kojim primalac izdržavanja prenosi za života u imovinu davaoca izdržavanja određene nekretnine, punovažan je ako je predaja u posjed nekretnina izvršena prije 4. januara 1979. godine.

Sentenca

Republike Srpske te da su punovažne i ovjere potpisa na ugovorima izvršenim pred tim sudovima. Ovo bi proizilazilo i iz analogne primjene odredbe člana 6. Zakona o priznavanju javnih isprava na teritoriji Federacije Bosne i Hercegovine ("Sl. novine Federacije BiH", br. 4/98) kojom je propisano da javne isprave iz člana 4. ovog zakona izdate od strane organa uprave, sudskih i drugih organa i institucija odnosno pravnih osoba koje vrše javna ovlaštenja na teritoriji Republike Srpske važe u pravnom prometu na teritoriji Federacije sukladno ovom zakonu, ako zakonom BiH nije drugačije regulisano.

Sentenca

Ne samo ratne okolnosti, već i naknadne refleksije ratnih zbivanja mogu stvoriti okolnosti koje u bitnoj mjeri mogu ostvariti uticaj na formiranje volje ugovarača pri zaključivanju ugovora i toj volji oduzeti karakter dobrovoljnosti, ali je tužitelj dužan dokazati postojanje takvih naknadnih okolnosti.