Sudska praksa uz Zakon o zakupu poslovnih zgrada i prostorija

Sentenca

Ovlašćeno lice ima pravo da putem opštinskog organa uprave traži ispražnjenje poslovnih prostorija ne samo onda ako se neko lice uselilo u poslovne prostorije bez prethodno zaključenog ugovora o zakupu, nego i u slučaju kada lice koje nema zaključen ugovor o zakupu useli na osnovu administrativne odluke nadležnog organa i taj pravni osnov kasnije otpadne.

Sentenca

Ništava je klauzula u ugovoru zaključenom između opštine i organizacije udruženog rada o prenosu poslovne prostorije u osnovna sredstva organizacije, da organizacija udruženog rada, ne smije otkazati ugovor o zakupu zatečenom zakupcu, niti povisiti zakupninu, bez saglasnosti skupštine opštine.

Sentenca

Ako je ugovor o zakupu poslovne prostorije prećutno produžen na neodređeno vrijeme, sud nije ovlašten da, pozivom na promijenjene okolnosti, obveže kupca na plaćanje zakupnine veće od ugovorene.

Sentenca

Zakupodavac iz ugovora o zakupu poslovne prostorije može zahtijevati pod uslovima utvrđenim u zakonu o ugovoru, prestanak ugovora i da mu zakupac preda prostoriju u posjed, iako nije upisan u zemljišnim knjigama kao nosilac prava raspolaganja nad poslovnom prostorijom.

Sentenca

Zakupac duguje zakupninu za korištenje poslovne prostorije i kada mu je posjed zakupljene prostorije nasilno oduzet od strane neovlaštenog trećeg lica, ako ugovor o zakupu nije prestao na zakonit način.

Sentenca

Zakupodavatelj ostaje porezni obveznik poreza na prihod od imovine i kada u ugovoru o zakupu zakupac preuzme obavezu plaćanja poreznih obveza koje proistječu iz ugovora o zakupu.

Sentenca

Iako ugovor o zakupu poslovne prostorije nije bio izmijenjen u pogledu visine zakupnine, u zakonom propisanoj pismenoj formi, zakupac nema pravo da traži vraćanje više plaćene zakupnine za period u kome je dobrovoljnim ispunjavanjem usmeno zaključenog ugovora, plaćao povećanu zakupninu, jer je u tom obimu ugovor konvalidiran.

Sentenca

Ugovor o zakupu poslovnih prostorija prestao je odustankom zakupca izraženim i usmenom izjavom te konkludentnom radnjom (vraćanjem ključeva), kada je očigledno da zakupodavac ne bi usvojio zahtjev zakupca da dovede poslovnu prostoriju u stanje upotrebljivo za svrhu zakupa i da je to od njega pismenim putem zahtijevao zakupac.

Sentenca

Zakupac koji traži raskid ugovora o zakupu poslovne prostorije zbog toga što zakupodavac nije ispunio svoju obavezu predaje prostorije u skladu sa zakonom, ima pravo na naknadu troškova učinjenih radi adaptacije prostorije za svrhe zakupa, u skladu sa ugovorom, iako mu zakupodavac nudi da odnese ugrađene uređaje i dijelove.

Sentenca

Zastara zahtjeva za isplatu zakupnine kod ugovora o zakupu kojim je obaveza zakupca za plaćanje zakupnine odložena do namirenja njegovih sredstava uloženih u predmet zakupa počinje teći od nastupanja ugovorenog odložnog uslova.

Sentenca

Kada su izdate u zakup poslovne prostorije i dio dvorišta koji služi za redovnu upotrebu tih prostorija, tada se primjenom istih pravila cijeni osnovanost zahtjeva zakupodavca za naknadu štete zbog oštećenja dvorišta i oštećenja poslovne prostorije.

Sentenca

Zakupac ne može steći pravo vlasništva, odnosno pravo raspolaganja, adaptacijom ili pregradnjom zakupljenog građevinskog objekta ili samostalnog dijela objekta. Zakupac je dužan prilikom predaje zakupljenog objekta uspostaviti pređašnje stanje; on može odnijeti ugrađene dodatke ako se mogu odvojiti bez oštećenja zakupljenog objekta, ali ih zakupodavac i tada može zadržati ako mu naknadi njihovu vrijednost u vrijeme vraćanja.

Sentenca

Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu poslovne prostorije, ako je zakupoprimac bez njegove saglasnosti zaključio ugovor o podzakupu, pa u tom slučaju prestaje i ugovor iz tog razloga prestaje i ugovor o podzakupu, kao akcesoran ugovor ali zakupnik ne može iz tog razloga tražiti da se ugovor o podzakupu poništi. Zakupac može i prije i nakon zaključenja odobriti ugovor o podzakupu.

Sentenca

Odlukom Skupštine opštine ne može se uskratiti pravo zakupodavcu poslovne prostorije da otkaže ugovor o zakupu zbog toga što hoće da te prostorije koristi za obavljanje svoje poslovne djelatnosti.

Sentenca

Opštine nisu ovlaštene da svojim propisom ograniče pravo na otkaz ugovora o zakupu zaključenog na neodređeno vrijeme.

Sentenca

Svaka izmjena u vezi uslova korporativne garancije podrazumjeva saglasnost zakupca kao ugovorne strane, pa u situaciji kada ta saglasnost nije postignuta ne postoji ni obaveza zakupca za izdavanje nove korporativne garancije od strane treće osobe, zbog čega zakupac nije odgovoran za raskid ugovora o zakupu.

Sentenca

Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na određeno vrijeme nije raskinut otkazom, već po isteku roka, jer je tuženi nastavio da koristi zakupljene prostorije protiv volje zakupodavca, koji je prijevremeno podnio tužbu za otkaz ugovora.

Sentenca

Kako u Zakonu o zakupu poslovnih zgrada i prostorija SRBiH nije propisano da zakupni odnos prestaje smrću zakupca, niti taj zakon, kao specijalni propis, reguliše situaciju koja nastaje povodom smrti zakupca, to se, u smislu člana 24. Zakona o obligacionim odnosima, primjenjuju opšte odredbe o zakupu sadržane u članu 599. Zakona o obligacionim odnosima, kojim je propisano da se u slučaju smrti zakupca zakup nastavlja sa njegovim nasljednicima, izuzev ako je drugačije ugovoreno.

Sentenca

Kako u Zakonu o zakupu poslovnih zgrada i prostorija nije propisano da zakupni odnos prestaje smrću zakupca, niti taj zakon kao specijalni propis reguliše situaciju koja nastaje povodom smrti zakupca, to se u smislu ćlana 24. Zakona o obligacionim odnosima primjenjuju opšte odredbe o zakupu sadržane u članu 599. Zakona o obligacionim odnosima kojim je propisano da se u slučaju smrti zakupca zakup nastavua sa njegovim nasljednicima, izuzev ako je drugačije ugovoreno.

Sentenca

Zakupac iz ugovora o zakupu poslovne prostorije može zahtijevati, pod uslovima utvrđenim u zakonu i ugovoru, prestanak ugovora i predaju u posjed poslovnih prostorija, i kad nije upisan u zemljišnim knjigama kao nosilac prava raspolaganja na poslovnim prostorijama.

Sentenca

Ako Skupština opštine nije propisala da zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu poslovnih prostorija samo iz određenih razloga, zakupodavac ne mora navoditi razloge otkaza niti se u tom slučaju zakupcu mora obezbijediti pravo da povodom otkaza predloži utvrđenje zakupnine putem javnog nadmetanja čak i kada je zakupodavac izjavio da daje otkaz zato što nije zadovoljan visinom zakupnine.

Sentenca

Budući da zakon o poslovnim zgradama i prostorijama u načelu ne ograničeva razloge za otkaz ugovora o zakupu, kada skupština opštine nije propisala ograničenja zakupodavcu za otkaz ugovora o zakupu poslovnih prostorija, a zakupodavac otkaže ugovor o zakupu zbog toga što “Nije zadovoljan visinom otkupnine”, zakupac nema pravo da “predloži utvrđivanje zakupnine putem javnog nadmetanja”.

Sentenca

Ugovor o zakupu poslovne prostorije zaključen na određeno vrijeme produžava se na neodređeno vrijeme ako zakupac produži da koristi poslovnu prostoriju, a zakupodavac ne zatraži u roku od 15 dana po proteku roka pismeno ili preko suda predaju poslovne prostorije.

Sentenca

Zakupac ne može zahtjevati predaju u posjed zakupljene poslovne prostorije nakon što je isteklo vrijeme na koje je ugovor o zakupu bio zaključen, osim ako dokaže da je zakupodavac nesavjesnim postupanjem sprječavao zakupca da koristi prostoriju u toku trajanja ugovorenog roka zakupa.

Sentenca

Ugovor o zakupu poslovne prostorije zaključen na određeno vrijeme ne smatra se produženim na neodređeno vrijeme, ako je zakupodavac prije isteka vremena na koje je ugovor bio zaključen obavjestio zakupca da će ugovor produžiti pod uslovom da zakupac pristane na plaćanje veće zakupnine, a zakupac na ovu ponudu ne odgovori.

Sentenca

Zakupodavac koji je i uknjižen kao vlasnik poslovne prostorije, može zahtijevati iseljenje zakupca nakon isteka vremena na koje je ugovor zaključen, iako je u toku spor između zakupodavca i trećeg lica o pravu vlasništva na poslovnoj prostoriji.

Sentenca

Zakupcu, koji koristi poslovni prostor pravnog lica iz druge Republike na osnovu ugovora o zakupu zaključenog sa tim licem na određeno vrijeme, koji je prećutno obnovljen na neodređeno vrijeme, ne prestaje zakupni odnos u slučaju kada je taj poslovni prostor prešao na upravljanje opštini, odnosno gradu, jer u takvom slučaju opština, odnosno grad privremeno stupa u pravo vlasnika - zakupodavca, do zaključenja međudržavnog ugovora o zaštiti imovinskih prava između Republika, pa u vršenju upravljanja tom imovinom može poslovni prostor dodijeliti na privremeno korišćenje određenim subjektima tek nakon što se razriješi zakupni odnos sa zakupcem na način propisan Zakonom o zakupu poslovnih zgrada i prostorija.

Sentenca

Kada zakupoprimac poslovne prostorije, suprotno izričitoj zabrani iz ugovora o zakupu da ne vrši nikakve prepravke prostorije, probije pregradni zid i prostoriju spoji sa susjednom koja pripada drugom vlasniku, zakupodavac je ovlašten da “jednostavno odustane” od ugovora o zakupu. Tužba za ispražnjenje prostorije predstavlja opomenu iz člana 34. tačka 1. Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija SRBiH i zahtjev se može usvojiti ako zakupoprimac u primjerenom roku po prijemu tužbe, prostoriju ne dovede u prvobitno stanje.

Sentenca

Društveno-pravno lice - kupac poslovne prostorije od drugog društveno-pravnog lica, koju tuženi koristi kao zakupac, stupa u prava zakupodavca časom zaključenja ugovora o prodaji, pa je ovlašteno da odustane od ugovora o zakupu zaključenog na određeno vrijeme ako zakupac odbije da njemu plaća zakupninu.

Sentenca

Nema razloga da se odbije tužbeni zahtjev za prestanak ugovora o zakupu poslovnih prostorija samo zbog toga što zakupodavac nije opomenuo zakupoprimca da mu plati dospjelu zakupninu kad ovaj nije ispunio svoju obavezu u roku od dva mjeseca nakon prijema tužbe (tužba opominje dužnika).

Sentenca

Pismena opomena zakupodavca zbog neplaćanja ugovorene zakupnine kojom se traži od zakupoprimca i predaja u posjed poslovnog prostora ima karakter izjave o odustanku od ugovora.

Sentenca

Zakupodavac može istom tužbom otkazati ugovor o zakupu poslovne prostorije i zahtijevati iseljenje podzakupca.

Sentenca

Zakupac se ne može uspješno protiviti otkazu ugovora o zakupu poslovne prostorije ističući da zakupodavac - lice s kojim je zaključio ugovor o zakupu nije upisan u zemljišnoj knjizi kao nosilac prava raspolaganja, ako je imalac poslovne prostorije na zakupodavca ugovorom prenio pravo upotrebe i uživanja poslovne prostorije.