Zabilježba ugovora u zemljišnoj knjizi ne stvara pravo vlasništva

Primateljica izdržavanja zaključila je za iste nekretnine tri notarski obrađena ugovora o doživotnom izdržavanju: prvi u junu 2020. godine sa tužiteljicom, a druga dva u julu 2021. i januaru 2022. godine sa tuženima. Postojanje ugovora zabilježeno je u teretnom (C) listu zemljišne knjige. Tužiteljica je izdržavanje pružala do smrti primateljice, organizovala dženazu i snosila troškove dženaze, podigla nišane, ostala u posjedu nekretnina i 30.08.2022. godine podnijela zahtjev za upis, nakon čega je upisana kao vlasnica. Tuženi, koji su za njen ugovor znali, obaveze sahrane i podizanja nišana nisu ispunili i nisu tražili upis svog prava.

Sudovi su utvrdili da je ugovor tužiteljice jače pravne snage, naložili brisanje zabilježbi i odbili protivtužbu tuženih. Vrhovni sud Federacije BiH reviziju tuženih odbacio je kao nedozvoljenu, ali je u obrazloženju odgovorio na pitanja o dejstvu zabilježbe i trenutku u kojem sticalac mora biti savjestan.

Zabilježba je upis pravne činjenice, a ne upis prava (član 2. stav 4. Zakona o zemljišnim knjigama FBiH). Kada se u teretni list zabilježi ugovor, treća lica su upozorena da ugovor postoji, ali kupac, poklonoprimac ili davalac izdržavanja time još nije postao vlasnik. Vlasništvo na nekretnini na osnovu pravnog posla stiče se upisom, na osnovu zahtjeva za upis prava vlasništva. Zabilježba u pravilu ne sprečava ni dalje raspolaganje nekretninom, osim kada se zabilježava zabrana otuđenja i opterećenja ili drugo ograničenje kojem zakon daje takvo dejstvo.

Kada je više lica sa vlasnikom zaključilo pravne poslove radi sticanja vlasništva iste nekretnine, vlasništvo stiče ono koje je kao savjesno prvo podnijelo zahtjev za upis u zemljišnu knjigu, ako su ispunjene i ostale pretpostavke (član 57. Zakona o stvarnim pravima FBiH). Vrhovni sud je pojasnio da savjesnost mora postojati od zaključenja pravnog posla pa do podnošenja zahtjeva za upis, a ne samo u trenutku podnošenja zahtjeva. Nižestepeni sudovi su utvrdili da je savjesna bila tužiteljica, koja je ugovor izvršavala i prva zatražila upis, a da su nesavjesni bili tuženi, koji su za njen ugovor znali, a svoje obaveze nisu ispunili. Vrhovni sud te ocjene nije preispitivao, jer je reviziju odbacio kao nedozvoljenu; stav o zabilježbi i savjesnosti izrečen je u obrazloženju tog rješenja.

Za one koji zaključuju ugovor o doživotnom izdržavanju ili kupuju nekretninu praktični zaključak je jednostavan: zabilježba nije zamjena za upis vlasništva, a zahtjev za upis treba podnijeti čim se za to steknu uslovi. Kod ugovora o doživotnom izdržavanju to zavisi od sadržine ugovora, jer prenos vlasništva može biti ugovoren odmah, uz pravo doživotnog uživanja primaoca, ili tek sa smrću primaoca izdržavanja. O savjesnosti vidi i stav Savjesnost kao uslov za sticanje prava vlasništva dosjelošću, o drugoj vrsti zabilježbe stav Dejstvo zabilježbe izvršenja u zemljišnoj knjizi, a o samom ugovoru stranicu ugovor o doživotnom izdržavanju.