Grundbuch (Land Title / Grundbuchamt / Deed Registry) « Kanzlei-Leistungsbereich
In Bosnien und Herzegowina (BiH) sind Immobilientransaktionen eng mit den Grundbüchern verknüpft – öffentlichen Registern, in denen Rechte an Immobilien eingetragen werden. Dieser Beitrag erklärt in einfacher Sprache, was Grundbücher sind, welchen Zweck und welche Bedeutung die Eigentumseintragung in BiH hat und beschreibt kurz das Verfahren zur Eintragung von Eigentumstiteln und zur Löschung von Rechten. Außerdem stellen wir die Leistungen der auf dieses Gebiet spezialisierten Kanzlei Prnjavorac vor.
Was sind Grundbücher / Register?
Das Grundbuch ist das gesetzlich vorgesehene amtliche Register der dinglichen Rechte an Immobilien (z. B. Eigentum, Hypothek). Im Rechtssystem von Bosnien und Herzegowina ist die Führung der Grundbücher den Gemeindegerichten übertragen (z. B. für Sarajevo das Gemeindegericht Sarajevo) – bei jedem Gemeindegericht besteht eine Grundbuchabteilung (Land Title – bosnisch: gruntovnica) mit territorialer Zuständigkeit für die Immobilien in dieser Gemeinde/Stadt. Die Grundbücher sind öffentlich und zugänglich; jede Person kann Einsicht nehmen oder einen Grundbuchauszug/Eigentumsnachweis (Title Deed – bosnisch: vlasnički list) für ein bestimmtes Objekt anfordern.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Grundbuchamt (Grundbuch) und Kataster. Ein Eigentumsnachweis wird vom Grundbuchamt ausgestellt und belegt das zivilrechtliche Eigentum, während ein Besitz-/Katasternachweis (bosnisch: posjedovni list – auch: proprietary certificate, cadastral certificate) vom Kataster ausgestellt wird und Bestands-/Besitzdaten enthält. Der katastrale Nachweis belegt kein Eigentum oder anderes Recht; auf seiner Grundlage wird das Gericht keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch zulassen. Deshalb ist beim Immobilienkauf die Prüfung des Grundbuchstands zwingend – nur die Daten aus dem Grundbuch garantieren, wer rechtlicher Eigentümer ist und ob die Immobilie mit Belastungen (z. B. Hypothek) behaftet ist.
Zweck und Bedeutung der Eintragung in die Grundbücher
Die Eintragung von Rechten ins Grundbuch ist keine bloße Formalität – sie ist Voraussetzung dafür, dass Ihr Eigentum rechtlich anerkannt und geschützt wird. Nach geltenden Vorschriften wird das Eigentum an Immobilien ausschließlich durch die Eintragung im Grundbuch erworben. Ohne Eintragung hat ein Käufer lediglich faktischen Besitz ohne umfassenden Rechtsschutz. Die Grundbücher sind öffentliche Register, die jedermann offenstehen, sodass Käufer, Investoren oder Banken den Status jeder Immobilie vor einer Transaktion prüfen können.
Vorteile einer ordnungsgemäßen Eintragung sind zahlreich:
⎝ Rechtssicherheit: Durch die Eintragung erhält der Eigentümer vollen Rechtsschutz. Das Gesetz bestimmt ausdrücklich, dass Eigentum durch Eintragung erworben wird; die Eintragung verhindert daher Doppelkauf, Betrug oder Streitigkeiten darüber, wem die Immobilie gehört.
⎝ Verfügungsbefugnis über Immobilien: Ohne Grundbucheintragung ist eine wirksame Veräußerung oder Belastung mit einer Hypothek nicht möglich. Banken genehmigen beispielsweise kein Hypothekendarlehen, wenn die Immobilie nicht registriert und ordnungsgemäß erfasst ist.
⎝ Erleichterte Erbfolge: Eingetragene Immobilien fallen unmittelbar in den Nachlass (Erbmasse) und können leichter auf Erben übertragen werden. Ist eine Immobilie nicht eingetragen, müssen Erben das Eigentum zusätzlich gerichtlich nachweisen, was die Erbfolge verlangsamt und verteuert.
⎝ Prinzip des öffentlichen Glaubens: Die Rechtsordnung in Bosnien und Herzegowina kennt das Vertrauen in die Grundbücher – erwirbt ein gutgläubiger Käufer von der im Grundbuch eingetragenen Person, wird dieser Käufer geschützt, selbst wenn der Veräußerer tatsächlich nicht Eigentümer war. Mit anderen Worten: Die Eintragung schützt den Rechtsverkehr; maßgeblich ist der eingetragene Zustand, nicht registrierte Rechte werden im Rechtsverkehr nicht anerkannt.
Grundlagen der Eintragung und Löschung von Rechten im Grundbuch
Die Eintragung (Eigentumseintragung – uknjižba) wird durch die Einreichung eines Antrags bei der zuständigen Grundbuchabteilung des Gemeindegerichts eingeleitet, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet. Zuvor ist die Immobilienübertragungs-/Verkaufssteuer zu entrichten; anschließend werden dem Antrag die erforderlichen Unterlagen beigefügt. In der Regel sind für die Eintragung vorzulegen:
⎝ Ein ordnungsgemäß ausgefüllter Eintragungsantrag (Antrag) auf dem vorgeschriebenen Formular;
⎝ Ein Dokument, das den Rechtsgrund für den Erwerb des Rechts belegt (z. B. ein notariell beurkundeter Kaufvertrag oder eine rechtskräftige Gerichtsentscheidung);
⎝ Ein Bescheid der Steuerverwaltung über die Festsetzung der Steuer auf den Immobilienübergang (Nachweis der Steuerzahlung);
⎝ Ein Zahlungsnachweis über die Gerichtsgebühr für die Eintragung/Registrierung;
⎝ Die Zustimmung des bisherigen Eigentümers zur Übertragung des Rechts (in der Regel im Vertrag selbst enthalten, durch eine notariell beglaubigte Erklärung des Verkäufers).
Das Gericht prüft anschließend Antrag und Belege und gestattet durch Beschluss die Eintragung, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Erst mit Rechtskraft der Eintragungsentscheidung wird der neue Eigentümer als eingetragener (grundbuchlicher) Eigentümer der Immobilie vermerkt – das Recht ist damit für jedermann sichtbar und durch das Prinzip des öffentlichen Vertrauens geschützt.
Die Löschung eines Rechts aus dem Grundbuch ist das umgekehrte Verfahren – die Entfernung eines bereits eingetragenen Rechts, wenn es erlischt oder auf eine andere Person übergeht. Das häufigste Beispiel ist die Löschung einer Hypothek nach Rückzahlung des Darlehens: Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung (Erklärung über die Freigabe der Hypothek – brisovnica) aus, mit der sie die Löschung ihrer Hypothek gestattet. Auf Grundlage dieses Dokuments (und etwaiger zusätzlicher Nachweise, wie einer rechtskräftigen Gerichtsentscheidung) stellt der Eigentümer beim Gericht einen Antrag auf Löschung des Eintrags. Für die Löschung einer Hypothek sind z. B. der Antrag, die Löschungsbewilligung der Bank (wenn die Hypothek vertraglich eingetragen wurde) und der Nachweis über die Zahlung der Gerichtsgebühr einzureichen. Nach Genehmigung der Löschung durch Beschluss wird das Recht endgültig aus dem Grundbuch entfernt. Ebenso führt beim Eigentumswechsel die Eintragung des neuen Eigentümers automatisch zur Löschung des Eintrags des bisherigen Eigentümers im Register.
Leistungen eines Grundbuchanwalts
Die Anwaltskanzlei Prnjavorac bietet fachkundige rechtliche Unterstützung und Vertretung in allen Angelegenheiten der Grundbuchverfahren. Unsere Leistungen umfassen:
⎝ Beratung und Dokumentenprüfung/-überprüfung: Rechtliche Prüfung von Eigentumsunterlagen vor Kauf oder Verkauf, Überprüfung des Grundbuchstands (Eigentum und Belastungen) sowie Beratung der Mandanten zum Schutz ihrer Rechte.
⎝ Eintragung/Registrierung von Immobilien im Grundbuch: Erstellung und Einreichung von Anträgen auf Eintragung von Grundstücken, Häusern, Wohnungen, Geschäftsräumen und anderen Objekten, einschließlich der Eintragung von Gerichtsentscheidungen und Urteilen zu Rechten an Immobilien.
⎝ Änderungen und Übertragungen von Rechten: Eintragung von Eigentumsänderungen auf Grundlage von Kaufverträgen oder anderen Rechtsgründen (Schenkung, Erbfolge), Eintragung und Löschung von Hypotheken, Vormerkungen (predbilježbe) und Anmerkungen (zabilježbe) von Rechten sowie weitere Änderungen im Grundbuch.
⎝ Beschaffung grundbuchamtlicher Unterlagen: Ausarbeitung und Einholung von Grundbuchauszügen (title deeds), Kopien aus der Urkundensammlung (zbirka isprava) und anderer Dokumente aus der Grundbuchabteilung – als Eigentumsnachweis oder für andere rechtliche Zwecke.
⎝ Vertretung vor Gerichten (Grundbuchabteilungen): Umfassende Vertretung vor zuständigen Gemeindegerichten in ganz Bosnien und Herzegowina in sämtlichen grundbuchrechtlichen Verfahren – von Eintragungs- oder Löschungsanträgen bis zur Einlegung von Rechtsmitteln und der Beantragung von Berichtigungen im Grundbuch.
Unser erfahrener Grundbuchanwalt stellt sicher, dass jede Eintragung oder Löschung korrekt und fristgerecht durchgeführt wird, wobei die Interessen der Mandanten in voller Übereinstimmung mit den rechtlichen Vorschriften von BiH gewahrt werden.
Wie wird das Eigentumsrecht in Bosnien und Herzegowina erworben?
Das Eigentumsrecht an Immobilien in Bosnien und Herzegowina wird nicht automatisch durch den Kaufvertrag erworben. Es ist erforderlich, Ihr Recht im Grundbuch eintragen zu lassen. Daher müssen Sie nach jedem Immobilienkauf – und nach Zahlung der Immobiliensteuer – Ihre Anträge/Anregungen auf Eintragung im Grundbuch stellen. Den Antrag reichen Sie bei der Grundbuchabteilung des Gemeindegerichts in Bosnien und Herzegowina ein, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die veräußerte Immobilie befindet. Mit erfolgter Eintragung wird der Käufer zum grundbuchlichen Eigentümer.
Was ist der Unterschied zwischen Eigentumsnachweis (title deed) und Besitz-/Katasternachweis in Bosnien und Herzegowina?
Ein Eigentumsnachweis wird vom Grundbuchamt (gruntovnica) ausgestellt und belegt das rechtliche Eigentum, während ein Besitz-/Katasternachweis (posjedovni list – auch: proprietary certificate; cadastral certificate) vom Kataster ausgestellt wird und als Bestandsnachweis dient. Der katastrale Nachweis belegt weder Eigentum noch ein anderes Recht an einer Immobilie; auf seiner Grundlage lässt die Grundbuchabteilung des zuständigen Gerichts die Eintragung einer Eigentumsänderung nicht zu. Deshalb ist es beim Immobilienkauf und bei der Vorlage von Verkäuferunterlagen zwingend zu beachten, den Grundbuchstand zu prüfen.
Wie erfolgt die Eintragung in die Grundbücher in Bosnien und Herzegowina?
Für die Eintragung/Registrierung im Grundbuch sowie im BDC (Book of Deposited Contracts – bosnisch KPU – Knjiga položenih ugovora) sind vorzulegen:
- Antrag auf Eintragung.
- Belegunterlagen, auf denen der Antrag beruht, d. h. der Rechtsgrund für den Erwerb eines dinglichen Rechts (bei Eintragung eines Eigentumswechsels zwingend erforderlich).
- Nachweis über die Zahlung der Gerichtsgebühr.
- Bescheid der Steuerverwaltung über die Festsetzung der Steuer auf Immobiliengeschäfte; bei der Eintragung von Gebäuden ist eine Bau- und Nutzungsgenehmigung beizufügen. Bei der Eintragung von Wohn- und Geschäftseinheiten in das BDC ist das Formular „PS“ (Datenblatt zur Wohn-/Gewerbeeinheit) beizufügen.
Die Eintragung in das Grundbuch ist nur mit Zustimmung der Person zulässig, die zum Zeitpunkt der Antragstellung im Grundbuch als Inhaberin des Eigentums oder eines zu übertragenden dinglichen Rechts eingetragen ist. Diese Zustimmung muss Bestandteil der Belegunterlagen sein – sei es als Teil des Vertrags oder nachträglich in der gesetzlich vorgeschriebenen Form.
Was ist vor dem Kauf einer Immobilie in Bosnien und Herzegowina zu tun?
Sie müssen den Grundbuchstand feststellen, d. h. ob die Immobilie, für die die Eigentumsübertragung vorgeschlagen wird, und der Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Daher sollte die Partei (Käufer) unter Angabe der Katasterparzellennummer (katastarska čestica) beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug (zemljišno-knjižni izvadak) anfordern, der alle zu der konkreten Immobilie eingetragenen Daten enthält. So lässt sich erkennen, wem die Immobilie gehört, ob es einen oder mehrere Eigentümer gibt und ob sie mit einer Hypothek oder anderen Belastungen belegt ist. Die Einsicht in den Zustand einer bestimmten Immobilie bzw. die Einholung eines Grundbuchauszugs steht nach Zahlung der Gebühr jeder Person offen. Der Grundbuchauszug ist der einzige Nachweis des Eigentums an Ihrer Immobilie oder eines anderen Rechts, das im Grundbuch in Bosnien und Herzegowina eingetragen werden kann. Auszüge/Blätter aus dem Grundbuch haben den Status und die Beweiskraft öffentlicher Urkunden.
Was ist der erste Schritt beim Kauf einer Immobilie in Bosnien und Herzegowina?
Vor Kauf oder Verkauf sollte die Prüfung des Grundbuchauszugs der erste Schritt sein. Für Käufer ist es wichtig zu wissen, ob eine Immobilie mit bestimmten Belastungen belegt ist, wie groß die Fläche einer Wohnung ist und ob der Eigentümer eine oder mehrere Personen sind. Andererseits sollten Verkäufer Transparenz gewährleisten und Einsicht in das Grundbuchblatt ermöglichen. Es ist wichtig, dass der Käufer mit dem aktuellen Zustand der Immobilie vertraut ist, um die Verkaufsbedingungen und Eigenschaften zu kennen. Beispielsweise kann die Kenntnis des Miteigentumsanteilsverhältnisses während des Kaufprozesses bedeutend sein. Wenn es zwei Eigentümer gibt, ist die Zustimmung beider zum Verkauf wichtig. Beide müssen bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags anwesend sein und ihre schriftliche Zustimmung erteilen oder eine notarielle Vollmacht für den Verkauf der Immobilie vorlegen. Das Grundbuchblatt ist der Ausgangspunkt jeder Kauf-/Verkaufstransaktion und der einzige Eigentumsnachweis.
Was ist das Ziel der Grundbuchreform in Bosnien und Herzegowina?
Ziel der Reform der Grundbücher in BiH ist die Schaffung eines effizienten Systems der Liegenschaftsverwaltung und die Entwicklung eines wirksameren Immobilienmarktes. Die Reform umfasst die Harmonisierung der Daten im Kataster und Grundbuch, die Informatisierung des Grundbuchs, die Implementierung beider Systeme und die Verbesserung der Beziehungen zu den Nutzern. Ziel der Umsetzung dieser Reform ist es, die Durchführung einzelner Eigentumseintragungen in den Grundbuchabteilungen der Gemeindegerichte einfacher und schneller zu machen und die Formulare im Grundbuchverfahren zu standardisieren. Bei der Einreichung einzelner Anträge erhalten die Parteien außerdem präzise Ausfüllanleitungen, was den Vollzug der Eintragungen zusätzlich beschleunigt.
Was ist der Inhalt des Grundbuchauszugs in Bosnien und Herzegowina?
Der Grundbuchauszug in Bosnien und Herzegowina besteht aus drei Teilen:
• Blatt A – Besitzverzeichnis (posjedovnica) bzw. Objektblatt, in das die Immobilie mit ihren Hauptmerkmalen eingetragen wird – Katasternummer, Bezeichnung, Fläche, Anzahl der Geschosse, Bauart usw.
• Blatt B – Eigentumsblatt (vlasnički list), in das der Eigentümer der Immobilie eingetragen wird. In diesem Blatt können auch Beschränkungen vermerkt sein, denen der Eigentümer hinsichtlich der freien Verfügung über den Grundbuchkörper oder den Miteigentumsanteil unterliegt.
• Blatt C – Lastenblatt, das ausweist, ob die Immobilie mit Rechten Dritter belastet ist. Zum Beispiel Hypothek, Vorkaufsrecht (pravo prvokupa), Miete oder Pacht, Rückkauf, Konzession sowie ob eine Zwangsvollstreckung oder ein Sperrvermerk besteht.
