Ispunjenje obaveza iz ugovora o prodaji
Učesnici u obligacionim odnosima su dužni da izvrše svoju obavezu i odgovorni su za njeno ispunjenje, pri čemu opšte pravilo o ispunjenju obaveze i posljedicama neispunjenja podrazumijeva da je povjerilac u obligacionom odnosu ovlašten da od dužnika zahtijeva ispunjenje obaveze a dužnik je dužan ispuniti obavezu savjesno i u svemu kako ona glasi, pa se tako ugovorom o prodaji prodavac obavezuje da stvar koju prodaje preda kupcu tako da kupac stekne pravo svojine, a kupac se obavezuje da plati cijenu.
Obrazloženje:
"Tužitelj M.P. u parnici koju je pokrenuo protiv tuženog "A. I." d.o.o. Banja Luka, traži isplatu dijela kupoprodajne cijene od 1.200.000,00 KM, po osnovu navedenog Ugovora o prodaji i Aneksa I i II ugovora zaključenih između Z.M., G.Dž. i Z.Dž. (prodavci) i "A. I." d.o.o. Banja Luka (kupac).
Tužitelji Z.M., G.Dž. i Z.Dž., tužbenim zahtjevom traže da se obaveže tuženi "A. I." d.o.o. Banja Luka da im isplati na ime kupoprodajne cijene iznos od 1.200.000,00 KM, svakom od njih po 400.000,00 KM sa zakonskim zateznim kamatama od 1.4.2018. godine do isplate, a da se ovaj tuženi i tuženi M.P. obavežu da im solidarno naknade troškove postupka, te da se utvrdi da je prestalo pravno dejstvo punomoći datih tuženom - protivtužitelju M.P. i da isti nije ovlašten da primi ispunjenje po osnovu ugovora o prodaji, da preduzima bilo kakve radnje i da se obaveže da tužiteljima - protivtuženima isplati ukupan iznos od 875.337,20 KM sa zakonskim zateznim kamatama od 2.10.2017. godine.
Protivtužbenim zahtjevom tuženi - protivtužitelj M.P. u odnosu na tužitelje - protivtužene Z.M., G.Dž. i Z.Dž. i tuženog "A. I." d.o.o. Banja Luka traži, da se utvrdi da je ugovor o prodaji od 10.2.2017. godine i Aneksi 1. i 2. ugovora o prodaji od 22.12.2017. godine i od 16.2.2018. godine zaključeni u korist tuženog - protivtužitelja, kao trećeg lica, što bi tužitelji - protivtuženi, te tuženi "A. I." d.o.o. Banja Luka bili dužni priznati i trpjeti.
Raspravljajući o ovako postavljenim zahtjevima stranaka prvostepeni sud je na osnovu provedenih dokaza utvrdio: da je tuženi "A. I." d.o.o. Banja Luka upisan sa pravom vlasništva sa 1/1 na nekretninama označenim kao k.č. broj.../16 gradilište, dvorište površine 3652 m2, k.č. broj.../112 gradilište, dvorište površine 1000 m2 i k.č. broj.../120 gradilište, dvorište površine 49 m2 upisane u zk.ul. broj... k.o. Banja Luka i da predmetnim nekretninama po novom premjeru odgovaraju nekretnine k.č..../1,.../6,.../8 ukupne površine 4748 m2, upisane u p.l. broj.../1 k.o. B.L. 7, na osnovu ugovora o prodaji broj OPU-… od 10.2.2017. godine; da su prije tog upisa na predmetnim nekretninama kao suvlasnici bili upisani tužitelji - protivtuženi sa po 1/3 dijela na osnovu rješenja o nasljeđivanju Osnovnog suda u Banjoj Luci broj... od 16.12.2016. godine i da su bili upisani i kao suposjednici u p.l. broj.../2 k.o. B.L. 7; da su ugovor o prodaji broj OPU-… od 10.2.2017. godine i Aneksi ugovora zaključeni između Z.M., G.Dž. i Z.Dž. (kao prodavaca), koje je zastupao punomoćnik M.P. na osnovu njihovih punomoći čiji su potpisi ovjereni kod javnog bilježnika R.K.K. iz Z. i punomoći koju je potpisala Z.Dž., koja je ovjerena kod generalnog Konzulata Republike Srbije u Dusseldorfu, Njemačka broj OPU… od 2.2.2017. godine i "A. I." d.o.o. Banja Luka (kao kupca); da je tekst punomoći sačinio M.P. i iste uručio tužiteljima -protivtuženima, koje su oni potpisali i potpise ovjerili; da je za navedene punomoći, po zahtjevu M.P., notar G. G. sa sjedištem u Banjoj Luci, potvrdio da su ovjereni prepisi tih punomoći vjerni originalu; da je prema navedenom ugovoru o prodaji, prodajna cijena za predmetne nekretnine ugovorena u iznosu od 2.400.000,00 KM; da su ugovorne strane u ugovoru o prodaji potvrdile: da je kupac prije zaključenja ugovora 10.2.2017. godine isplatio prodavcima iznos od 134.000,00 KM (na ime avansa); da se dio prodajne cijene u iznosu od 266.000,00 KM obavezao isplatiti prodavcima na račun njihovog punomoćnika dana 10.2.2017. godine, dio u iznosu od 600.000,00 KM se obavezao isplatiti prodavcima na račun punomoćnika u roku od 30 dana računajući od dana obrade ugovora i dio od 200.000,00 KM uplatom na račun punomoćnika u roku od 6 mjeseci i da je tuženi "A. I." d.o.o. Banja Luka isplatio na račun punomoćnika prodavaca M.P. iznos od 1.200.000,00 KM; da iz ostalih odredaba ugovora proizlazi da su ugovorne strane u pogledu nenovčanog dijela prodajne cijene u vrijednosti od 1.200.000,00 KM, ugovorile - da će kupac "A. I." d.o.o. Banja Luka izgraditi i prenijeti u posjed stambene poslovne jedinice, garažna mjesta ili prenijeti u svojinu izgrađene etažne jedinice u ovoj vrijednosti punomoćniku prodavaca i to najkasnije do 31.12.2017. godine, te da će ako kupac ne ispuni tu svoju obavezu u roku, umjesto neneovčanog dijela prodajne cijene, na račun punomoćnika prodavaca isplatiti iznos od 1.200.000,00 KM; da tuženi "A. I." d.o.o. Banja Luka nije prenio u svojinu M.P. nekretnine u vrijednosti od 1.200.000,00 KM; da su tužitelji - protivtuženi opozvali punomoći date tuženom - protivtužitelju, Z.M. je potpis o opozivu punomoći ovjerila kod javnog bilježnika A.G. sa sjedištem u Z., pod brojem OV-… dana 2.7.2019. godine, koja je istog dana, pod brojem OV… ovjerila i potpis G.Dž. o opozivu punomoći, a opoziv od strane Z.Dž. izvršio je notar B. R. sa sjedištem u Banjoj Luci, dana 22.7.2019. godine pod brojem OPU-…; da tužitelji - protivtuženi nisu imali saznanje o zaključenju ugovora o prodaji broj OPU-… od 10.2.2017. godine, Aneksu ugovora broj OPU-… od 22.12.2017. godine i Aneksu ugovora broj OPU-… od 16.2.2018. godine sve do jula mjeseca 2019. godine (kada ih je o tome obavijestio - ovdje saslušani svjedok H.Dž. i zakonski zastupnik tuženog -kupca predmetnih nekretnina V.J.; da je tužitelju M.P. u skladu sa ugovorom o prodaji - sa Aneksima ugovora, kao punomoćniku tužitelja - protivtuženih, od strane tuženog "A. I." d.o.o. Banja Luka isplaćen ukupan iznos od 1.200.000,00 KM (od čega je iznos od 134.000,00 KM isplaćen kao avans), a da je on prodavcima predmetnih nekretnina isplatio iznos od 166.000,00 EUR (324.490,00 KM prema kursu na dan 24.4.2023. godine); da razlika neisplaćenog dijela kupoprodajne cijene iznosi 875.337,20 KM, od čega tužiteljima Z.M. i G.Dž. pripada iznos od po 335.458,60 KM, i Z. Dž. iznos od 204.420,00 KM i da tuženi - protivtužitelj M.P. nije dokazao da je prodavcima isplatio iznos od 600.000,00 EUR, kako je to tokom postupka tvrdio.
Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja i nesporne činjenice da je tuženi "A. I." d.o.o. Banja Luka u ispunjenju svoje obaveze po osnovu navedenog ugovora o prodaji isplatio na račun tužitelja M.P. (kao punomoćniku prodavaca) iznos od 1.200.000,00 KM (dio kupoprodajne cijene ugovorene u novcu), a da je prema utvrđenju nižestepenih sudova, koje saglasno odredbi člana 240. stav 2. Zakona o parničnom postupku ("Službeni glasnik Republike Srpske", broj 58/03 do 27/24, dalje: ZPP), ne može biti predmet preipitivanja u ovom revizionom postupku, tuženi - protivtužitelj, tužiteljima - protivtuženima prije zaključenja predmetnog ugovora isplatio: Z.M. i G.Dž. iznose od po 33.000 EUR, a Z.Dž. iznos od 100.000,00 EUR (ukupno 166.000,00 EUR), prvostepeni sud je obavezao tuženog - protivtužitelja M.P. da tužiteljima - protivtuženima (prodavcima nekretnina) isplati na ime razlike po osnovu novčanog dijela kupoprodajne cijene iznos od 875.337,20 KM, od čega: Z.M. i G.Dž. iznose od po 335.458,60 KM i Z.Dž. iznos od 204.420.00 KM, sa zakonskim zateznim kamatama svakom od njih od 10.8.2022. godine do ispalte, a odbijeni su zahtjevi za kamate za period od 2.10.2017. godine do 10.8.2022. godine. U pogledu preostalog dijela kupoprodajne cijene čija je isplata ugovorena u nekretninama u protivvrijednosti iznosa od 1.200.000,00 KM prvostepeni sud je, nalazeći da do isplate tog dijela cijene nije došlo iz razloga što se tužitelj - protivtuženi M.P. i tuženi "A. I." d.o.o. Banja Luka nisu mogli usaglasiti oko nekretnina koje bi bile predmet tog dijela kupoprodajne cijene, zaključio da su ostvareni uslovi iz tačke 3.2. člana 3. ugovora o prodaji, za isplatu navedenog dijela cijene u novčanom iznosu, pa je obavezao tuženog "A. I." d.o.o. Banja Luka da tužiteljima (prodavcima nekretnina) isplati iznose od po 400.000,00 KM svakom od njih, sa zakonskim zateznim kamatama od 21.4.2021. godine kao dana podnošenja tužbe do isplate, a odbijen je njihov zahtjev za isplatu zakonskih zateznih kamata za period od 1.4.2018. godine do 21.4.2021. godine, dok je odbijen tužbeni zahtjev tužitelja M.P. da se obaveže tuženi "A. I." d.o.o. Banja Luka (koji se ne nalaze u materijalno pravnom odnosu povodom tog dijela zahtjeva) da mu isplati dio kupoprodajne cijene u iznosu od 1.200.000,00 KM sa zakonskim zateznim kamatama od 1.4.2018. godine do isplate. S obzirom da su tužitelji - protivtuženi opozvali punomoći date tuženom - protivtužitelju, prema shvatanju provostepenog suda, tužitelji - protivtuženi nemaju pravni interes za utvrđenje da je prestalo dejstvo navedenih punomoći, iz kojih razloga je odbijen tužbeni zahtjev tužitelja - protivtuženih, da se utvrdi da je prestalo pravno dejstvo naprijed navedenih punomoći tuženom - protivtužitelju M.P. izdate od strane tužitelja - protivtuženih i da isti nije ovlašten da primi ispunjenje ugovora o prodaji broj OPU-… od 10.2.2017. godine i Aneksima ugovora broj OPU-… od 22.12.2017. godine i OPU-… od 16.2.2018. godine i da preduzima bilo kakve radnje. U pogledu zahtjeva tužitelja M.P. da se utvrdi da je ugovoru o prodaji predmetnih nekretnina zaključen u njegovu korist, kao trećeg lica, prvostepeni sud je zaključio da je imenovani učestvovao u zaključenju ugovora broj OPU-… i navedenih Aneksa ugovora, ali kao punomoćnik prodavaca i da se ne radi o ugovoru koji je zaključen u korist trećih lica u smislu odredbi člana 149. i 153. Zakona o obligacionim odnosima ("Službeni list SFRJ", broj 29/78, 39/85 i 57/89, te ″Službeni glasnik Republike Srpske″ broj 17/93, 3/96 i 39/03 i 74/04, dalje: ZOO), slijedom čega je odbio protivtužbeni zahtjev tuženog - protivtužitelja, da se utvrdi da su ugovori o prodaji broj OPU-… od 10.2.2017. godine, Aneks ugovora o prodaji broj OPU-… od 22.12.2017. godine i Aneks ugovora o prodaji broj OPU-… od 16.2.2018. godine zaključeni u njegovu korist, kao trećeg lica.
Prema odredbi člana 17. ZOO učesnici u obligacionim odnosima su dužni da izvrše svoju obavezu i odgovorni su za njeno ispunjenje. Opšte pravilo o ispunjenju obaveze i posljedicama neispunjenja (povjeriočevo pravo a dužnikova obaveza) sadržano je u članu 262. stav 1. ZOO po kojem je povjerilac u obligacionom odnosu ovlašten da od dužnika zahtijeva ispunjenje obaveze a dužnik je dužan ispuniti obavezu savjesno i u svemu kako ona glasi. Ugovorom o prodaji u smislu člana 454. stav 1. ZOO obavezuje se prodavac da stvar koju prodaje preda kupcu tako da kupac stekne pravo svojine a kupac se obavezuje da plati cijenu.
S obzirom na sadržaj naprijed navedenih zakonskih odredbi i na utvrđeno činjenično stanje, pravilan je zaključak nižestepenih sudova da je tuženi - protivtužitelj u obavezi da tužiteljima - protivtuženima isplati dosuđene iznose: Z.M. i G.Dž. u iznosu od po 335.458,60 KM i Z.Dž. iznos od 204.420,00 KM, što iznosi ukupno 875.337,20 KM, sa zakonskim zateznim kamatama svakom od njih od 10.8.2022. godine. Ova obaveza tuženog - protivtužitelja proističe iz osnova ispunjenja obaveze iz navedenog ugovora o prodaji zaključenog između tužiteljima - protivtuženih (kao prodavaca) i tuženog "A. I." d.o.o. Banja Luka (kao kupca), u kom materijalno pravnom odnosu je prodavce zastupao tuženi -protivtužitelj, kao njihov punomoćnik i ona se sastoji u izvršenju onoga što čini sadržinu njegove ugovorne obaveze prema tužiteljima - protvtuženima. Da je to tako proizlazi iz - člana 3.1. predmetnog ugovora, kojim je ugovorena obaveza kupca da "kupoprodajnu cijenu u iznosu od 1.200.000,00 KM isplaćuje prodavcima (dakle, tužiteljima - protivtuženim) uplatom na račun punomoćnika…", slijedom čega se revizioni navodi tuženog - protivtužitelja u ovom pravcu, ukazuju neosnovanim."
(Presuda Vrhovnog suda Republike Srpske, 71 0 P 314817 24 Rev od 7.8.2024. godine)
