Advokatska kancelarija

weight
"Na┼ía za┼ítita nije u na┼íem oru┼żju, niti u nauci, niti u sakrivanju.
Naša zaštita je u pravu i zakonima" Albert Einstein

Potpisi ugovora─Źa na ugovorima o prenosu prava na nekretninama- pravno shvatanje

BOSNA I HERCEGOVINA
FEDERACIJA BOSNE I HERCEGOVINE
VRHOVNI SUD
FEDERACIJE BOSNE I HERCEGOVINE
GRA─ÉANSKO ODJELJENJE
Broj 70 0 Dn 009610 22 Spp
Sarajevo, 08.12.2022. godine

 

Vrhovni sud Federacije Bosne i Hercegovine u Sarajevu, odlu─Źuju─çi o zahtjevu Op─çinskog suda u Sarajevu za rje┼íavanje spornog pravnog pitanja od 13.10.2022. godine, kojeg je ovaj sud primio 17.10.2022. godine, na osnovu odredbi ─Źlana 61. Zakona o parni─Źnom postupku, te odredbe ─Źlana 18. Pravilnika o unutra┼ínjem sudskom poslovanju Federacije Bosne i Hercegovine i Br─Źko Distrikta, na sjednici Gra─Ĺanskog odjeljenja odr┼żanoj dana 08.12.2022. godine donio je

 O D L U K U

Usvaja se zahtjev Op─çinskog suda u Sarajevu za rje┼íavanje spornog pravnog pitanja pa Gra─Ĺansko odjeljenje Vrhovnog suda Federacije BiH izra┼żava slijede─çe:

                                           
PRAVNO SHVATANJE

Potpisi ugovora─Źa na ugovorima o prenosu prava na nekretninama moraju biti ovjereni bilo od strane notara, bilo od strane suda kao uslov punova┼żnosti za upis u zemlji┼íne knjige.

Obrazlo┼żenje


Dana 17.10.2022. godine ovaj sud je primio zahtjev Op─çinskog suda u Sarajevu koji po slu┼żbenoj du┼żnosti na osnovu odredbe ─Źl. 61.a) predla┼że rje┼íavanje spornog pravnog pitanja u predmetu broj 065-0-Dn-22-045337.

U kratkom prikazu utvr─Ĺenog stanja stvari, Op─çinski sud navodi da je od strane ZAK K. H. advokat i K. A. dana 21.09.2022. godine podnesen zahtjev kojim se tra┼żi upis predbilje┼żbe kupoprodajnog ugovora u izvadak knjige polo┼żenih ugovora. Taj ugovor je sa─Źinio advokat K. A., a zaklju─Źili su ga P. M. i P. D. kao prodavci i K. H. kao kupac. Ugovorne strane su ugovor potpisale i svoje potpise ovjerile kod nadle┼żnog organa uprave ÔÇô Op─çine Stari Grad Sarajevo.

Sporno pravno pitanje glasi:

┬á„Da li potpisi ugovora─Źa na ugovorima uop─çe moraju biti ovjereni, i ako da, po kojem propisu?

- Ukoliko bi se primijenile odredbe Zakona o ovjeravanju potpisa, rukopisa i prepisa, a s obzirom na formulaciju stavova 1. i 2.┬á ─Źlana 2. sljede─çe pitanje glasi:

„Da li to podrazumjeva┬á tzv. nadovjeru (op─çinski organ uprave i osnovni sud) ili je dovoljno da ovjeru izvr┼íi jedan od ova dva?“

Razlozi zbog kojih se sud obra─ça sa zahtjevom za rje┼íavanje spornog pravnog pitanja su ┼íto je Ustavni sud Federacije BiH svojim odlukama br. U ÔÇô 1510 od 2.12.2015. i U ÔÇô 22/16 od 6.3.2019. godine proglasio neustavnim pojedine odredbe Zakona o stvarnim pravima i Zakona o notarima, te obavezao Federaciju BiH da u odre─Ĺenom roku uskladi propise tj. izmijeni ili dopuni navedene Zakone, a do danas, po tim odlukama nije postupljeno. Izme─Ĺu ostalih neustavnim su ocjenjene odredebe ─Źlana 53. stav 2. Zakona o stvarnim pravima i odredbe ─Źlanova 27. i 73. Zakona o naslje─Ĺivanju ─Źiji je predmet prenos i sticanje vlasni┼ítva ili drugih stvarnih prava na nekretninama, a radi se o odredbama koje su regulisale formu ugovora o prenosu prava na nekretinama. Na taj na─Źin prakti─Źno se ostalo bez obavezne forme ugovora o prometu nekretnina, odnosno, ostala je (po tvrdnji Op─çinskog suda) pismena forma ugovora regulisana ─Źl. 455. ZOO, ali ne i obaveza ovjere potpisa. (Napomena: ─Źl. 455. ZOO propisuje obaveznu pismenu formu koji je u Federaciji BiH, za razliku od Republike Srpske, primjenjiv samo kod ugovora o prodaji nepokretnih stvari dru┼ítveno pravnih lica, dakle ne i fizi─Źkih).

Proizilazi dakle da bi ZK ured zaklju─Źene ugovore o prometu nekretnina trebao provesti bez bilo kakve ovjere potpisa ugovara─Źa, obzirom da ga sada ni jedan propis na to ne obavezuje, pa pravna praznina koja je nastala dono┼íenjem odluka Ustavnog suda, prouzrokovala je pravnu nesigurnost tako da su posljedice nesagledive ne samo za ugovorne strane ve─ç i za tre─ça lica i pravni promet nekretnina u cjelini. Op─çinski sud jo┼í navodi da je u posljednih 20 dana zaprimljeno svega 3 predmeta za upis u zemlji┼ínu knjigu predbilje┼żbi ili zabilje┼żbi, da postoji vjerovatno─ça da ─çe se pojaviti i drugi predmeti imaju─çi u vidu da je odlukama Ustavnog suda F BiH otklonjena diskriminacija pa da advokati i druga fizi─Źka lica imaju pravo na sa─Źinjavanje ugovora o prometu nekretnina.

Op─çinski sud je dao sopstveno tuma─Źenje i naveo da bi kao privremeno rje┼íenje radi odr┼żavanja minimuma pravne sigurnosti do usagla┼íavanja zakona od strane Parlamenta Federacije BiH, ugovore trebalo cijeniti valjanim iako su potpisi ugovara─Źa ovjereni od strane op─çinskog organa uprave, jer od po─Źetka primjene Zakona o notarima i Zakona o stvarnim pravima u Op─çinskom sudu u Sarajevu ne postoje knjige za ovjeru, a niti referent za ovjeru potpisa.

Prvostepeni sud je u svemu postupio u skladu sa odredbom ─Źl. 61.a) i b) ZPP i na taj na─Źin ispunio procesne pretpostavke za rje┼íavanje spornog pravnog pitanja pred Vrhovnim sudom Federacije BiH.

Ranije Zakon o prometu nepokretnosti („Slu┼żbeni list SRBIH“, broj 38/78 do 13/94) ÔÇô u ─Źl. 9. stav 2. propisivao je da ugovor na osnovu koga se prenosi pravo svojine na nepokretnosti mora biti sa─Źinjen u pismenom obliku, a potpisi ugovara─Źa ovjereni u nadle┼żnom sudu.
Stupanjem na snagu Zakona o stvarnim pravima („Slu┼żbene novine F BiH“ broj 66/13 i 100/13), ─Źlanom 371. t─Ź. 4., Zakon o prometu nepokretnosti prestao je da va┼żi.

U ─Źl. 53. Zakona o stvarnim pravima regulisano je da se pravo vlasni┼ítva na nekretninama na osnovu pravnog posla sti─Źe uknji┼żbom u zemlji┼ínu knjigu ako zakonom nije druga─Źije odre─Ĺeno.

Stav (2) ─Źl. 53. propisuje da se pravni posao iz stava 1. ovog ─Źlana zaklju─Źuje u obliku notarski obra─Ĺene isprave.

Odlukom Ustavnog suda Federacije BiH broj 22/16 od 06.03.2019. godine utvr─Ĺeno je da ─Źlan 53. stav (2.) u cjelini i stav (3.) u dijelu koji glasi „u kojem slu─Źaju ta isprava mora biti notarski obra─Ĺena“ÔÇŽÔÇŽ, Zakona o stvarnim pravima┬á nisu u skladu sa Ustavom Federacije Bosne i Hercegovine.┬á

Zakon o ovjeravanju potpisa, rukopisa i prepisa („Slu┼żbeni list SR BiH br.37/1971; 39/75 i 42/89) koji je i sada na pravnoj snazi, propisuje u ─Źl. 1., da ovjeravanje potpisa ili rukopisa je potvr─Ĺivanje njihove autenti─Źnosti. Ovjeravanje prepisa je potvr─Ĺivanje njegove istovjetnosti sa izvornom ispravom. Ovjeravanjima se potvr─Ĺuje istinitost sadr┼żaja isprave.
Prema ─Źl. 2. st. 1., ovjeravanje potpisa, rukopisa i prepisa vr┼íi nadle┼żni op─çinski organ uprave, a stav 2. reguli┼íe, da ovjeravanje potpisa u zemlji┼íno-knji┼żnim stvarima vr┼íe organ iz prethodnog stava i osnovni sud (op─çinski sud).

─îlan 4. Zakona o notarima Federacije Bosne i Hercegovine (koji je ostao na snazi) reguli┼íe dokaznu snagu notarskih isparava, tako stav (2.) propisuje da su notarske isprave: Isprave nastale notarskom obradom, notarske ovjere i notarske potvrde. Stav (3.) notarske isprave su javne isprave i va┼że kod svih organa vlasti, pravnih osoba i drugih institucija neovisno od toga od kojeg su notara izdate.


Notarski obra─Ĺene isprave koje je notar sa─Źinio u granicama svojih slu┼żbenih ovla┼ítenja u propisanoj formi imaju punu dokaznu snagu javne isprave o izjavama datim pred notarom.
Notarske ovjere i potvrde imaju dokaznu snagu javne isprave o ─Źinjenicama o kojima se u njima svjedo─Źi.

─îl. 69. st (1) Zakona o notarima koji je tako─Ĺe ostao na snazi, propisuje nadle┼żnosti notara tako da notar poduzima┬á notarsku obradu isprava, izdaje potvrde, kao i da ovjerava potpise, rukoznake┬á i prepise.

Dakle, od momenta objave presude broj U-22/16 za subjekte prava u Federaciji BiH vi┼íe ne postoji obaveza sa─Źinjavanja pravnih poslova u vidu notarski obra─Ĺene isprave, ali se javlja notarska ovjera potpisa na privatnoj ispravi koja i dalje ostaje privatna isprava i notar ne odgovara za njen sadr┼żaj, s tom da notarska ovjera ima dokaznu snagu javne isprave o ─Źinjenicama┬á o kojima se u njima svjedo─Źi. To zna─Źi da zbog ukidanja pravnih normi o formi notarskog akta, va┼że─ça je primjena pravila obligacionog prava koja se temelji na principu slobode forme ugovora (─Źlan 67. do 73. ZOO), pa stranke biraju formu u kojoj ─çe zaklju─Źiti ugovor.

Ugovor o prenosu prava na nekretninama ugovora─Źi moraju zaklju─Źiti u pismenoj formi, a zbog pravne sigurnosti i eventualnih pravnih posljedica, svoje potpise moraju ovjeriti kod notara ili kod suda.
Ovakva pravna situacija (do usagla┼íavanja zakona od strane Parlamenta Federacije BiH) je najpribli┼żnija rje┼íenju koje je bilo prije uvo─Ĺenja notarske slu┼żbe kada je za promet nekretnina bila propisana kvalificirana pismena forma ugovora, a potpisi stranaka┬á morali biti ovjereni┬á od strane suda.

Slijedom navedenog, Gra─Ĺansko odjeljenje Vrhovnog suda Federacije Bosne i Hercegovine, na sjednici odr┼żanoj 08.12.2022.godine, primjenom┬á ─Źl. 61. d) st.1.ZPP zauzelo je pravno shvatanje kao u izreci ove odluke.



Predsjednik Gra─Ĺanskog odjeljenja
Vrhovnog suda Federacije BiH
Radenko Blagojevi─ç, s.r

 

Google
Google ocjene na osnovu dva profila
5.0 ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Bazirano na osnovu: 959 recenzija