Advokatska kancelarija

weight
"Na┼ía za┼ítita nije u na┼íem oru┼żju, niti u nauci, niti u sakrivanju.
Naša zaštita je u pravu i zakonima" Albert Einstein
  • Ugovor o kupoprodaji nekretnina u Bosni i Hercegovini - anga┼żman Advokatskog ureda

    Na┼ía advokatska kancelarija radi na izradi kupoprodajnih ugovora za doma─ça i strana fizi─Źka i pravna lica na teritoriji BiH, kao i zastupanje lica bez dolaska u Bosnu i Hercegovinu u ugovorima o prodaji nekretnina.

    Promet nekretnina u Bosni i Hercegovini se mo┼że da se vr┼íi kroz razli─Źite osnove sticanja nekretnina, mi kao advokati se naj─Źe┼í─çe susre─çemo sa slijede─çim pravnim osnovima, a to su: sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnina, ugovor o poklonu nekretnina, ugovor o do┼żivotnom izdr┼żavanju, nasljedstvo itd.

    Ugovor o prometu nekretnina u Bosni i Hercegovini:
    Ugovori ─Źiji je predmet promet nekretnina moraju da se zaklju─Źe u formi notarski obra─Ĺene isprave. Ukoliko kupoprodajni ugovor ne bude zaklju─Źen u ovoj formi, on ne─çe proizvoditi pravno dejstvo (ni┼ítavi su - kao da ne postoji). Notar koji je sa─Źinio ugovor o kupoprodaji nekretnina du┼żan je da ovjereni prepis tog ugovora odmah dostavi poreznoj upravi. U okviru postupka notarske obrade kupoprodajnog ugovora notar mora provjeriti da li su stranke sposobne i ovla┼ítene za poduzimanje i zaklju─Źivanje pravnog posla. Notar mora ispitati pravu volju stranaka, objasniti situaciju, stranke pou─Źiti o pravnom dometu posla i njihove izjave jasno i nedvosmisleno pismeno sastaviti u obliku notarskog izvornika. Pri tome notar mora paziti da se isklju─Źe zabune i sumnje, kao i da neiskusne i nevje┼íte stranke ne budu o┼íte─çene. Izvornik kupoprodajnog ugovora se mora strankama pro─Źitati u prisustvu notara, neposrednim pitanjima notar se uvjerava, da sadr┼żaj izvornika odgovara volji stranaka, nakon toga stranke moraju odobriti i vlastoru─Źno potpisati taj izvornik. U izvorniku se mora, prije potpisa stranaka, konstatovati da se tako postupilo.
    Prilozi se tako─Ĺe moraju uvijek pro─Źitati, osim ako se stranke ne odreknu tog prava i izjave da su upoznate sa sadr┼żajem priloga. Ovo mora biti zabilje┼żeno u izvorniku. Sastavljanje izvornika mo┼że se vr┼íiti samo onda, kada prilikom ─Źitanja izvornika prilozi stoje na raspolaganju strankama.

    Kupoprodajni ugovor u Bosni i Hercegovini definisan je Zakonom o obligacionim odnosima i definisano je na na─Źin: " Ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da stvar koju prodaje preda kupcu tako da kupac stekne pravo raspolaganja, odnosno pravo svojine, a kupac se obavezuje da prodavcu plati cijenu. Prodavac nekog prava obavezuje se da kupcu pribavi prodato pravo, a kad vr┼íenje tog prava zahtijeva dr┼żanje stvari, da mu i preda stvar". Zakon o obligacionim odnosima korisni termin "ugovor o prodaji". Ugovara─Źi moraju da se usaglase oko bitnih elemenata ugovora, a to su stvar i cijena predmetne nekretnine.

    Ukoliko ugovor o kupoprodaji ne bude zaklju─Źen u notarski obra─Ĺenoj formi, on ne─çe proizvoditi pravno dejstvo u Bosni i Hercegovini. U odnosu na nadle┼żnost notara, ugovor o kupoprodaji nekrenitna mo┼że uraditi bili koji notar iz Bosne i Hercegovine, bez obzira na to gdje se nekretnina nalazi u BiH. Za nekretnine koje se nalaze u BiH nije mogu─çe zaklju─Źiti ugovor o nekoj drugoj dr┼żavi i provesti ga u BiH, takav ugovor bi bio ni┼ítav.

    Stvarna prava stranaca na nekretninama u BiH u odnosu na kupoprodajni ugovor

    Stranci tj. strana fizi─Źka ili pravna lica mogu sticati pravo vlasni┼ítva na nekretninama u Bosni i Hercegovini, ali pod uslovom reciprociteta / uzajamnost. Detaljno je obrazlo┼żeno na linku iznad, i potpuna je novina u pravu Federacije BiH / entiteta RS. Nikada do sada u pravu biv┼íe SFRJ, pravu BiH strana fizi─Źka lica i pravna lica nisu u potpunosti bila principijelno podvrgnuta istom stvarnompravnom re┼żimu kao i doma─ça lica. U dosada┼ínjem pravnom ure─Ĺenju primarno su postojala organi─Źenja u pogledu stjecanja prava vlasni┼ítva na nekretninama u BiH. Jedina pretpostavka za stjecanje vlasni┼ítva na nekretninama BiH od strane stranca koja mora biti ispunjena je reciprocitet, ─Źije se postojanje pretpostavlja. Federalno ministarstvo pravde, uz pribavljeno mi┼íljenje Ministarstva inostranih poslova BiH objavljuje listu zemalja sa kojima ne postoji reciprocitet. Ovo je izuzetno veliki napredak u odnosu na dosada┼ínja rje┼íenja koja su postojala u Bosni i Hercegovini. U slu─Źaju naslje─Ĺivanju nekretnina u BiH ne tra┼żi se reciprocitet. Posebna pravila va┼że za one strance koja nemaju dr┼żavljanstvo BiH, ali su ro─Ĺeni u BiH ili su potomci dr┼żavljana BiH. Zakonske odredbe za ova lica ima za cilj da se izbjegnu nepravi─Źna rje┼íenja za strance koji ipak imaju blisku vezu sa Bosnom i Hercegovinom, ┼íto je pozitivno opredjeljenje naro─Źito u situaciji da je kao posljedica agresije do┼ílo do zna─Źajnog iseljavanja lica iz BiH.

    Sadr┼żaj prava vlasni┼ítva u BiH
    Vlasni┼ítvo je stvarno pravo, koje vlasniku daje ovla┼ítenje da slobodno i po svojoj volji stvar posjeduje, koristi i da s njome raspola┼że, a svakoga od toga prava isklju─Źi u granicama odre─Ĺenim zakonom. Svako je du┼żan da se uzdr┼żava od povrede prava vlasni┼ítva druge osobe. Pravo vlasni┼ítva je subjektivno pravo iz koga proizilazi najvi┼ía i naj┼íira privatna pravna vlast na odre─Ĺenoj stvari. Pravo vlasni┼ítva je apsolutno pravo, jedinstveno, jednovrsno, rekadentno, nezavisno i nezastarivo pravo. Apsolutnost prava vlasni┼ítva zna─Źi da ona djeluje prema svima, samo je vlasnik ovla┼íten da raspola┼że sa stvari. Vlasnik stvari je ovla┼íten da slobodno i po svojoj volji stvar dr┼żi i sa njome raspola┼że.

    Vi┼íestruko ugovaranje otu─Ĺenja nekretnine
    U slu─Źaju da je vi┼íe osoba zaklju─Źilo sa vlasnikom pravne poslove radi sticanja vlasni┼ítva iste nekretnine ugovorom, vlasni┼ítvo ─çe ste─çi ona osoba, koja je kao savjesna prvo podnijela zahtjev za upis u zemlji┼ínu knjigu predmetne nekretnine, ako su ispunjene i ostale pretpostavke za sticanje vlasni┼ítva. Savjesnost mora postojati u trenutku podno┼íenja zahtjeva za upis nekretnine u zemlji┼íne knjige na osnovu ugovora o prometu nepokretnosti, a prethodno razreza poreza na predmetnu nekretninu. Ukoliko je jedna od vi┼íe osoba, koje su s vlasnikom zaklju─Źile pravni posao radi sticanja vlasni┼ítva iste nekretnine podnijela zahtjev za upis u zemlji┼ínu knjigu, odnosno ishodila upis u svoju korist, a pri tome bilo nesavjesna, savjesna osoba ima pravo u roku od tri godine od izvr┼íenog upisa podnijeti tu┼żbu kojom tra┼żi brisanje neispravnog upisa i uknji┼żbu prava vlasni┼ítva u svoju korist, kao i izvr┼íiti zabilje┼żbu spora u svoju korist. Ovo se pravo ne mo┼że vr┼íiti protiv tre─çe savjesne osobe koja je, pouzdavaju─çi se u zemlji┼ínu knjigu, stekla neko pravo.

    Forma ugovora o prodaje nekretnina u Bosni i Hercegovini

    Ugovor o prodaji nepokretnih stvari koje dru┼ítvena pravna lica stavljaju u pravni promet, u okviru svog redovnog poslovanja, mora biti zaklju─Źen u pismenoj formi kod notara.

    Rizik kod ugovora o prodaji

    Do predaje stvari kupcu, rizik slu─Źajne propasti ili o┼íte─çenja stvari snosi prodavac, a sa predajom stvari rizik prelazi na kupca. Rizik ne prelazi na kupca ako je on, zbog nekog nedostatka predate stvari, raskinuo ugovor o kupoprodaji ili tra┼żio zamjenu stvari.

    Prelaz rizika u slu─Źaju kup─Źevog ka┼ínjenja

    Ako predaja stvari nije izvr┼íena zbog kup─Źeve docnje, rizik prelazi na kupca u ─Źasu kad je do┼íao u docnju.Kad su predmet ugovora stvari odre─Ĺene po rodu, rizik prelazi na kupca u docnji ako je prodavac izdvojio stvari o─Źigledno namijenjene za izvr┼íenje predaje i o tome odaslao obavje┼ítenje kupcu. Ali, kad su stvari odre─Ĺene po rodu takve prirode da prodavac ne mo┼że da izdvoji jedan njihov dio, dovoljno je da je prodavac izvr┼íio sve radnje koje su potrebne da bi kupac mogao preuzeti stvari i da je o tome odaslao obavje┼ítenje kupcu.

    Klauzula intabulandi kod kupoprodajnog ugovora nekretnina u BiH┬á- je odredba (klauzula) ugovora o kupoprodaji kojom se raspola┼że nekretninama. Tom odredbom / klauzulom prodavac, izrijekom dopu┼íta stjecatelju, u pravilu kupcu, upis, odnosno uknji┼żbu ste─Źenih prava u zemlji┼íne knjige. Iako ─çe klauzula intabulandi naj─Źe┼í─çe dopu┼ítati upis prava vlasni┼ítva u zemlji┼íne knjige, njome se mo┼że dopustiti i upis kakvih drugih prava u te knjige, i to u zavisnosti od prava koja se tim ugovorom prenose. Npr. ugovor o zasnivanju zalo┼żnog prava na nekretnini sadr┼żavat ─çe takvu klauzulu intabulandi koja ─çe dopu┼ítati upis stvarnog tereta, i to hipoteke, a ne upis vlasni┼ítva.

    Cijena kod ugovora o kupoprodaji nekretnina

    Kupac duguje prodavcu cijenu koja mora biti odre─Ĺena ili odrediva, ozbiljna i pravi─Źna. Gra─Ĺanskopravni kupoprodajni ugovor mora imati odre─Ĺenu cijenu u KM valuti.

     

     

    Sudska praksa BiH u odnosu na kupoprodajni ugovor nekretnina u Bosni i Hercegovini:

     

    Isklju─Źenje odgovornosti za pravne nedostatke kod ugovora o prodaji nekretnina
    ─îlan 515 Zakon o obligacionim odnosima

    "Kada je u kupoprodajnom ugovoru unesena odredba koja glasi „Prijenos vlasni┼ítva na nekretnina izvr┼íit ─çe kupac“, proizilazi da je tu┼żitelj kao kupac potpisivanjem kupoprodajnog ugovora sa takvom klauzulom prihvatio isklju─Źivanje od odgovornosti za pravne nedostatke ugovora tu┼żenog kao prodavca predmetne nekretnine, u odnosu na prodaju nekretnine koja nije imala izvr┼íen prenos vlasni─Źkih prava na prodavca u momentu prodaje."


    Odluka Vrhovnog suda Federacije Bosne i Hercegovine broj: 17 0 P 050 894 21 Rev od 07.09.2021g

     

    ------

    Pretvaranje predugovora o kupoprodaji nekretnine u glavni ugovor

    Kad predugovor o kupoprodaji sadr┼żi sve bitne sastojke glavnog ugovora i navo─Ĺenje da predugovora─Źi preuzimaju izvr┼íenje obaveze pla─çanja cijene i predaje u posjed, onda se mo┼że smatrati glavnim ugovorom neovisno od toga ┼íto su ga ugovora─Źi nazvali predugovorom. Ovo iz razloga ┼íto za odre─Ĺivanje prvne prirode zaklju─Źenog ugovora nije bitan naziv, ve─ç sadr┼żaj ugovorenih prava i obaveza.

     

    Presuda Vrhovnog suda Federacije Bosne i Hercegovine broj: 25 0 P 047 927 19 Rev od 28.08.2020g

     

    ------

    Kupoprodajni ugovor sklopljen sa duševno oboljelom osobom u trenutku sklapanja:

     

    Nije valjan kupoprodajni ugovor, ako jedna od stranaka u ─Źasu zaklju─Źenja ugovora nije zbog du┼íevnog oboljenja bila u stanju shvatiti njegov zna─Źaj. Pri tome, bez uticaja je na odlu─Źivanje okolnost da je poslovna sposobnost toj stranci bila oduzeta tek nakon zaklju─Źenja ugovora.

     

    (Kantonalni sud u Sarajevu, BiH ÔÇô Bilten sp KsS 1/2002, str. 18)

     

    ------


    Poni┼ítenje ugovora ┼íto ga je sklopila osoba kojoj je djelomi─Źno oduzeta poslovna sposobnost mo┼że se zahtijevati u rokovima iz ─Źl. 117. Zakona o obveznim odnosima.

    Iz obrazlo┼żenja:
    "Pravo da se zahtijeva poni┼ítenje pobojnog ugovora suglasno odredbi ─Źl. 117. st.1. Zakona o obveznim odnosima prestaje istekom roka od jedne godine od saznanja za razlog pobojnosti, odnosno prestanka prinude. To pravo u svakom slu─Źaju prestaje istekom roka od tri godine od dana sklapanja ugovora (st.2. ─Źl. 117. ZOO).
    Ugovori ┼íto ih je zaklju─Źila osoba kojoj je djelomi─Źno oduzeta poslovna sposobnost, bez odobrenja zakonskoga zastupnika kada je ono potrebno, pobojni su a ne apsolutno ni┼ítavi i njihovo se poni┼ítenje zbog navedenih razloga mo┼że tra┼żiti tako─Ĺer u rokovima predvi|enima odredbom ─Źl. 117. Zakona o obveznim odnosima koji su ovdje, kako je re─Źeno, istekli."

    (Vrhovni sud RH, Rev. 1162/91, od 3. 10. 1991. ÔÇô Izbor odluka 1994 ÔÇô 53/115)

     

    ------

     

    Ni┼ítav je kupoprodajni ugovor koji je sklopila osoba nesposobna za rasu─Ĺivanje bez obzira na to ┼íto joj u vrijeme sklapanja tog ugovora nije sudskom odlukom bila oduzeta poslovna sposobnost.


    (Vs H, Rev. 767/87, od 21. 8. 1986. ÔÇô Psp 33 ÔÇô 78)

     

     

    Sudsku praksu Bosne i Hercegovine iz kupoprodajnih ugovora mo┼żete pogledati na linkovima:

    Kupoprodajni ugovor u Bosni i Hercegovini i Ugovor o kupoprodaji nekretnina u praksi BiH.

     

    Primjer kupoprodajnog ugovora kojeg je radila naša advokatska kancelarija te zastupala stranku u istom bez prisustva u BiH povodom prodaje predmetne nekretnine.

     

     

     
Google
Google ocjene na osnovu dva profila
5.0 ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Bazirano na osnovu: 959 recenzija