Ugovor o kupoprodaji nekretnina u Bosni i Hercegovini - angažman Advokatskog ureda

Autor: Azur Prnjavorac, advokat. Zadnje ažurirano: 09.06.2026.

Naša advokatska kancelarija radi na izradi kupoprodajnih ugovora za domaća i strana fizička i pravna lica na teritoriji BiH, te zastupa lica bez dolaska u Bosnu i Hercegovinu kod ugovora čiji je predmet prenos i sticanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama.

Promet nekretnina u Bosni i Hercegovini može se vršiti kroz različite osnove sticanja. Mi se kao advokati najčešće susrećemo sa sljedećim pravnim osnovima: sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnina, ugovor o poklonu nekretnina, ugovor o doživotnom izdržavanju i nasljedstvo, o čemu pišemo i u tekstu o ostavinskoj raspravi u BiH.

Ugovor o prometu nekretnina u Bosni i Hercegovini:

Ugovori čiji je predmet prenos i sticanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama u Federaciji BiH mogu biti izrađeni u pismenoj formi od advokata, uz ovjeru potpisa ugovornih strana kod suda, ili kod notara. Kada je riječ o ugovorima čiji je predmet promet nekretnina u entitetu Republika Srpska ili u Brčko distriktu BiH, ti ugovori moraju biti zaključeni u formi notarski obrađene isprave. Ako kupoprodajni ugovor ne bude zaključen u toj formi, neće proizvoditi pravno dejstvo, odnosno bit će ništav. Notar koji je sačinio ugovor o kupoprodaji nekretnina dužan je ovjereni prepis tog ugovora odmah dostaviti poreznoj upravi. U okviru postupka notarske obrade kupoprodajnog ugovora notar mora provjeriti da li su stranke sposobne i ovlaštene za poduzimanje i zaključivanje pravnog posla. Notar mora ispitati pravu volju stranaka, objasniti im situaciju, poučiti ih o pravnom dometu posla i njihove izjave jasno i nedvosmisleno pismeno sastaviti u obliku notarskog izvornika. Pritom mora paziti da se isključe zabune i sumnje, kao i da neiskusne i nevješte stranke ne budu oštećene. Izvornik kupoprodajnog ugovora mora se strankama pročitati u prisustvu notara. Notar se neposrednim pitanjima uvjerava da sadržaj izvornika odgovara volji stranaka, nakon čega stranke moraju odobriti i vlastoručno potpisati taj izvornik. U izvorniku se mora, prije potpisa stranaka, konstatovati da se tako postupilo.
Prilozi se takođe moraju uvijek pročitati, osim ako se stranke ne odreknu tog prava i izjave da su upoznate sa njihovim sadržajem. Ovo mora biti zabilježeno u izvorniku. Sastavljanje izvornika može se vršiti samo onda kada prilikom čitanja izvornika prilozi stoje na raspolaganju strankama.

Kupoprodajni ugovor u Bosni i Hercegovini definisan je Zakonom o obligacionim odnosima na sljedeći način: "Ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da stvar koju prodaje preda kupcu tako da kupac stekne pravo raspolaganja, odnosno pravo svojine, a kupac se obavezuje da prodavcu plati cijenu. Prodavac nekog prava obavezuje se da kupcu pribavi prodato pravo, a kad vršenje tog prava zahtijeva držanje stvari, da mu i preda stvar". Zakon o obligacionim odnosima koristi termin "ugovor o prodaji". Ugovarači se moraju usaglasiti oko bitnih elemenata ugovora, a to su stvar i cijena predmetne nekretnine. Više o samom obligacionom pravu u sudskoj praksi BiH možete pogledati na zasebnoj stranici.

Ako kupoprodajni ugovor ne bude zaključen u notarski obrađenoj formi, neće proizvoditi pravno dejstvo u Bosni i Hercegovini. Što se tiče nadležnosti notara, ugovor o kupoprodaji nekretnina može uraditi bilo koji notar iz Bosne i Hercegovine, bez obzira na to gdje se nekretnina nalazi. Za nekretnine koje se nalaze u BiH nije moguće zaključiti ugovor u nekoj drugoj državi i provesti ga u BiH, takav ugovor bio bi ništav.

Stvarna prava stranaca na nekretninama u BiH u odnosu na kupoprodajni ugovor

Stranci, odnosno strana fizička ili pravna lica, mogu sticati pravo vlasništva na nekretninama u Bosni i Hercegovini, pod uslovom reciprociteta (uzajamnosti). Detaljno je obrazloženo na linku iznad i predstavlja potpunu novinu u pravu Federacije BiH i entiteta RS. Nikada do sada, u pravu bivše SFRJ i pravu BiH, strana fizička i pravna lica nisu u potpunosti bila principijelno podvrgnuta istom stvarnopravnom režimu kao i domaća lica. U dosadašnjem pravnom uređenju primarno su postojala ograničenja u pogledu stjecanja prava vlasništva na nekretninama u BiH. Jedina pretpostavka za stjecanje vlasništva na nekretninama u BiH od strane stranca je reciprocitet, čije se postojanje pretpostavlja. Federalno ministarstvo pravde, uz pribavljeno mišljenje Ministarstva inostranih poslova BiH, objavljuje listu zemalja s kojima ne postoji reciprocitet. Ovo predstavlja izuzetno veliki napredak u odnosu na dosadašnja rješenja koja su postojala u Bosni i Hercegovini. Kod nasljeđivanja nekretnina u BiH reciprocitet se ne traži. Posebna pravila važe za strance koji nemaju državljanstvo BiH, ali su rođeni u BiH ili su potomci državljana BiH. Cilj tih zakonskih odredbi je da se izbjegnu nepravična rješenja za strance koji ipak imaju blisku vezu sa Bosnom i Hercegovinom. To je pozitivno opredjeljenje, naročito imajući u vidu značajno iseljavanje lica iz BiH kao posljedicu agresije.

Sadržaj prava vlasništva u BiH
Vlasništvo je stvarno pravo koje vlasniku daje ovlaštenje da slobodno i po svojoj volji stvar posjeduje, koristi i njome raspolaže, te da svakoga od toga prava isključi u granicama određenim zakonom. Svako je dužan uzdržati se od povrede prava vlasništva druge osobe. Pravo vlasništva je subjektivno pravo iz kojeg proizlazi najviša i najšira privatna pravna vlast na određenoj stvari. Pravo vlasništva je apsolutno pravo, jedinstveno, jednovrsno, rekadentno, nezavisno i nezastarivo. Apsolutnost prava vlasništva znači da ono djeluje prema svima, te da je samo vlasnik ovlašten raspolagati stvarju. Vlasnik stvari ovlašten je da slobodno i po svojoj volji stvar drži i njome raspolaže. Više o tome možete pročitati u tekstovima o vlasničko-pravnim odnosima i stvarnom pravu u sudskoj praksi BiH.

Višestruko ugovaranje otuđenja nekretnine
Ako je više osoba zaključilo sa vlasnikom pravne poslove radi sticanja vlasništva iste nekretnine, vlasništvo će steći ona osoba koja je kao savjesna prva podnijela zahtjev za upis u zemljišnu knjigu predmetne nekretnine, ukoliko su ispunjene i ostale pretpostavke za sticanje vlasništva. Savjesnost mora postojati u trenutku podnošenja zahtjeva za upis nekretnine u zemljišne knjige na osnovu ugovora o prometu nepokretnosti, uz prethodno izvršen razrez poreza na predmetnu nekretninu. Ako je neka od osoba koje su sa vlasnikom zaključile pravni posao radi sticanja vlasništva iste nekretnine podnijela zahtjev za upis u zemljišnu knjigu, odnosno ishodila upis u svoju korist, a pritom bila nesavjesna, savjesna osoba ima pravo u roku od tri godine od izvršenog upisa podnijeti tužbu kojom traži brisanje neispravnog upisa i uknjižbu prava vlasništva u svoju korist, te izvršiti zabilježbu spora u svoju korist. Ovo se pravo ne može vršiti protiv treće savjesne osobe koja je, pouzdavajući se u zemljišnu knjigu, stekla neko pravo.

Forma ugovora o prodaje nekretnina u Bosni i Hercegovini

Ugovor o prodaji nepokretnih stvari koje društvena pravna lica stavljaju u pravni promet, u okviru svog redovnog poslovanja, mora biti zaključen u pismenoj formi kod notara.

Rizik kod ugovora o prodaji

Do predaje stvari kupcu, rizik slučajne propasti ili oštećenja stvari snosi prodavac, a sa predajom stvari rizik prelazi na kupca. Rizik ne prelazi na kupca ukoliko je on, zbog nekog nedostatka predate stvari, raskinuo ugovor o kupoprodaji ili tražio zamjenu stvari.

Prelaz rizika u slučaju kupčevog kašnjenja

Ako predaja stvari nije izvršena zbog kupčeve docnje, rizik prelazi na kupca u času kad je došao u docnju. Kad su predmet ugovora stvari određene po rodu, rizik prelazi na kupca u docnji ako je prodavac izdvojio stvari očigledno namijenjene za izvršenje predaje i o tome odaslao obavještenje kupcu. Međutim, kad su stvari određene po rodu takve prirode da prodavac ne može izdvojiti jedan njihov dio, dovoljno je da je prodavac izvršio sve radnje potrebne da bi kupac mogao preuzeti stvari i da je o tome odaslao obavještenje kupcu.

Klauzula intabulandi kod kupoprodajnog ugovora nekretnina u BiH predstavlja odredbu ugovora o kupoprodaji kojom se raspolaže nekretninama. Tom klauzulom prodavac izrijekom dopušta stjecatelju, u pravilu kupcu, upis, odnosno uknjižbu stečenih prava u zemljišne knjige. Iako će klauzula intabulandi najčešće dopuštati upis prava vlasništva u zemljišne knjige, njome se može dopustiti i upis drugih prava u te knjige, u zavisnosti od prava koja se tim ugovorom prenose. Naprimjer, ugovor o zasnivanju založnog prava na nekretnini sadržavat će takvu klauzulu intabulandi koja dopušta upis stvarnog tereta, odnosno hipoteke, a ne upis vlasništva.

Cijena kod ugovora o kupoprodaji nekretnina

Kupac duguje prodavcu cijenu koja mora biti određena ili odrediva, ozbiljna i pravična. Građanskopravni kupoprodajni ugovor mora imati određenu cijenu u KM valuti.

Sudska praksa BiH u odnosu na kupoprodajni ugovor nekretnina u Bosni i Hercegovini:

Isključenje odgovornosti za pravne nedostatke kod ugovora o prodaji nekretnina
Član 515 Zakon o obligacionim odnosima

"Kada je u kupoprodajnom ugovoru unesena odredba koja glasi „Prijenos vlasništva na nekretnina izvršit će kupac“, proizilazi da je tužitelj kao kupac potpisivanjem kupoprodajnog ugovora sa takvom klauzulom prihvatio isključivanje od odgovornosti za pravne nedostatke ugovora tuženog kao prodavca predmetne nekretnine, u odnosu na prodaju nekretnine koja nije imala izvršen prenos vlasničkih prava na prodavca u momentu prodaje."

Odluka Vrhovnog suda Federacije Bosne i Hercegovine broj: 17 0 P 050 894 21 Rev od 07.09.2021g

Pretvaranje predugovora o kupoprodaji nekretnine u glavni ugovor

Kad predugovor o kupoprodaji sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora i navođenje da predugovorači preuzimaju izvršenje obaveze plaćanja cijene i predaje u posjed, onda se može smatrati glavnim ugovorom neovisno od toga što su ga ugovorači nazvali predugovorom. Ovo iz razloga što za određivanje prvne prirode zaključenog ugovora nije bitan naziv, već sadržaj ugovorenih prava i obaveza.

Presuda Vrhovnog suda Federacije Bosne i Hercegovine broj: 25 0 P 047 927 19 Rev od 28.08.2020g

Kupoprodajni ugovor sklopljen sa duševno oboljelom osobom u trenutku sklapanja:

Nije valjan kupoprodajni ugovor, ako jedna od stranaka u času zaključenja ugovora nije zbog duševnog oboljenja bila u stanju shvatiti njegov značaj. Pri tome, bez uticaja je na odlučivanje okolnost da je poslovna sposobnost toj stranci bila oduzeta tek nakon zaključenja ugovora.

(Kantonalni sud u Sarajevu, BiH, Bilten sp KsS 1/2002, str. 18)

Poništenje ugovora što ga je sklopila osoba kojoj je djelomično oduzeta poslovna sposobnost može se zahtijevati u rokovima iz čl. 117. Zakona o obveznim odnosima.

Iz obrazloženja:
"Pravo da se zahtijeva poništenje pobojnog ugovora suglasno odredbi čl. 117. st.1. Zakona o obveznim odnosima prestaje istekom roka od jedne godine od saznanja za razlog pobojnosti, odnosno prestanka prinude. To pravo u svakom slučaju prestaje istekom roka od tri godine od dana sklapanja ugovora (st.2. čl. 117. ZOO).
Ugovori što ih je zaključila osoba kojoj je djelomično oduzeta poslovna sposobnost, bez odobrenja zakonskoga zastupnika kada je ono potrebno, pobojni su a ne apsolutno ništavi i njihovo se poništenje zbog navedenih razloga može tražiti također u rokovima predvi|enima odredbom čl. 117. Zakona o obveznim odnosima koji su ovdje, kako je rečeno, istekli."

(Vrhovni sud RH, Rev. 1162/91, od 3. 10. 1991., Izbor odluka 1994, 53/115)

Ništav je kupoprodajni ugovor koji je sklopila osoba nesposobna za rasuđivanje bez obzira na to što joj u vrijeme sklapanja tog ugovora nije sudskom odlukom bila oduzeta poslovna sposobnost.

(Vs H, Rev. 767/87, od 21. 8. 1986., Psp 33/78)

Sudsku praksu Bosne i Hercegovine iz kupoprodajnih ugovora možete pogledati na linkovima:

Kupoprodajni ugovor u Bosni i Hercegovini i Ugovor o kupoprodaji nekretnina u praksi BiH.

Primjer kupoprodajnog ugovora kojeg je radila naša advokatska kancelarija te zastupala stranku u istom bez prisustva u BiH povodom prodaje predmetne nekretnine.