Ugovor o kupoprodaji nekretnina u Bosni i Hercegovini - angažman Advokatskog ureda

Autor: Azur Prnjavorac, advokat — Zadnje ažurirano: 07.04.2026.

Naša advokatska kancelarija radi na izradi kupoprodajnih ugovora za domaća i strana fizička i pravna lica na teritoriji BiH, kao i zastupanje lica bez dolaska u Bosnu i Hercegovinu kod ugovora čiji je predmet prenos i sticanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama

Promet nekretnina u Bosni i Hercegovini se može da se vrši kroz različite osnove sticanja nekretnina, mi kao advokati se najčešće susrećemo sa slijedećim pravnim osnovima, a to su: sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnina, ugovor o poklonu nekretnina, ugovor o doživotnom izdržavanju, nasljedstvo itd.

Ugovor o prometu nekretnina u Bosni i Hercegovini:

Ugovori čiji je predmet prenos i sticanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama u Federaciji Bosne i Hercegovini mogu biti izrađeni u pismenoj formi od advokata uz ovjeru potpisa ugovornih strana kod suda, ili kod notara. Dok Ugovori čiji je predmet promet nekretnina u entitetu Republika Srpska / Brčko distrikt BiH moraju da se zaključe u formi notarski obrađene isprave. Ukoliko kupoprodajni ugovor ne bude zaključen u ovoj formi, on neće proizvoditi pravno dejstvo (ništavi su - kao da ne postoji). Notar koji je sačinio ugovor o kupoprodaji nekretnina dužan je da ovjereni prepis tog ugovora odmah dostavi poreznoj upravi. U okviru postupka notarske obrade kupoprodajnog ugovora notar mora provjeriti da li su stranke sposobne i ovlaštene za poduzimanje i zaključivanje pravnog posla. Notar mora ispitati pravu volju stranaka, objasniti situaciju, stranke poučiti o pravnom dometu posla i njihove izjave jasno i nedvosmisleno pismeno sastaviti u obliku notarskog izvornika. Pri tome notar mora paziti da se isključe zabune i sumnje, kao i da neiskusne i nevješte stranke ne budu oštećene. Izvornik kupoprodajnog ugovora se mora strankama pročitati u prisustvu notara, neposrednim pitanjima notar se uvjerava, da sadržaj izvornika odgovara volji stranaka, nakon toga stranke moraju odobriti i vlastoručno potpisati taj izvornik. U izvorniku se mora, prije potpisa stranaka, konstatovati da se tako postupilo.
Prilozi se takođe moraju uvijek pročitati, osim ako se stranke ne odreknu tog prava i izjave da su upoznate sa sadržajem priloga. Ovo mora biti zabilježeno u izvorniku. Sastavljanje izvornika može se vršiti samo onda, kada prilikom čitanja izvornika prilozi stoje na raspolaganju strankama.

Kupoprodajni ugovor u Bosni i Hercegovini definisan je Zakonom o obligacionim odnosima i definisano je na način: " Ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da stvar koju prodaje preda kupcu tako da kupac stekne pravo raspolaganja, odnosno pravo svojine, a kupac se obavezuje da prodavcu plati cijenu. Prodavac nekog prava obavezuje se da kupcu pribavi prodato pravo, a kad vršenje tog prava zahtijeva držanje stvari, da mu i preda stvar". Zakon o obligacionim odnosima korisni termin "ugovor o prodaji". Ugovarači moraju da se usaglase oko bitnih elemenata ugovora, a to su stvar i cijena predmetne nekretnine.

Ukoliko ugovor o kupoprodaji ne bude zaključen u notarski obrađenoj formi, on neće proizvoditi pravno dejstvo u Bosni i Hercegovini. U odnosu na nadležnost notara, ugovor o kupoprodaji nekrenitna može uraditi bili koji notar iz Bosne i Hercegovine, bez obzira na to gdje se nekretnina nalazi u BiH. Za nekretnine koje se nalaze u BiH nije moguće zaključiti ugovor o nekoj drugoj državi i provesti ga u BiH, takav ugovor bi bio ništav.

Stvarna prava stranaca na nekretninama u BiH u odnosu na kupoprodajni ugovor

Stranci tj. strana fizička ili pravna lica mogu sticati pravo vlasništva na nekretninama u Bosni i Hercegovini, ali pod uslovom reciprociteta / uzajamnost. Detaljno je obrazloženo na linku iznad, i potpuna je novina u pravu Federacije BiH / entiteta RS. Nikada do sada u pravu bivše SFRJ, pravu BiH strana fizička lica i pravna lica nisu u potpunosti bila principijelno podvrgnuta istom stvarnompravnom režimu kao i domaća lica. U dosadašnjem pravnom uređenju primarno su postojala organičenja u pogledu stjecanja prava vlasništva na nekretninama u BiH. Jedina pretpostavka za stjecanje vlasništva na nekretninama BiH od strane stranca koja mora biti ispunjena je reciprocitet, čije se postojanje pretpostavlja. Federalno ministarstvo pravde, uz pribavljeno mišljenje Ministarstva inostranih poslova BiH objavljuje listu zemalja sa kojima ne postoji reciprocitet. Ovo je izuzetno veliki napredak u odnosu na dosadašnja rješenja koja su postojala u Bosni i Hercegovini. U slučaju nasljeđivanju nekretnina u BiH ne traži se reciprocitet. Posebna pravila važe za one strance koja nemaju državljanstvo BiH, ali su rođeni u BiH ili su potomci državljana BiH. Zakonske odredbe za ova lica ima za cilj da se izbjegnu nepravična rješenja za strance koji ipak imaju blisku vezu sa Bosnom i Hercegovinom, što je pozitivno opredjeljenje naročito u situaciji da je kao posljedica agresije došlo do značajnog iseljavanja lica iz BiH.

Sadržaj prava vlasništva u BiH
Vlasništvo je stvarno pravo, koje vlasniku daje ovlaštenje da slobodno i po svojoj volji stvar posjeduje, koristi i da s njome raspolaže, a svakoga od toga prava isključi u granicama određenim zakonom. Svako je dužan da se uzdržava od povrede prava vlasništva druge osobe. Pravo vlasništva je subjektivno pravo iz koga proizilazi najviša i najšira privatna pravna vlast na određenoj stvari. Pravo vlasništva je apsolutno pravo, jedinstveno, jednovrsno, rekadentno, nezavisno i nezastarivo pravo. Apsolutnost prava vlasništva znači da ona djeluje prema svima, samo je vlasnik ovlašten da raspolaže sa stvari. Vlasnik stvari je ovlašten da slobodno i po svojoj volji stvar drži i sa njome raspolaže.

Višestruko ugovaranje otuđenja nekretnine
U slučaju da je više osoba zaključilo sa vlasnikom pravne poslove radi sticanja vlasništva iste nekretnine ugovorom, vlasništvo će steći ona osoba, koja je kao savjesna prvo podnijela zahtjev za upis u zemljišnu knjigu predmetne nekretnine, ako su ispunjene i ostale pretpostavke za sticanje vlasništva. Savjesnost mora postojati u trenutku podnošenja zahtjeva za upis nekretnine u zemljišne knjige na osnovu ugovora o prometu nepokretnosti, a prethodno razreza poreza na predmetnu nekretninu. Ukoliko je jedna od više osoba, koje su s vlasnikom zaključile pravni posao radi sticanja vlasništva iste nekretnine podnijela zahtjev za upis u zemljišnu knjigu, odnosno ishodila upis u svoju korist, a pri tome bilo nesavjesna, savjesna osoba ima pravo u roku od tri godine od izvršenog upisa podnijeti tužbu kojom traži brisanje neispravnog upisa i uknjižbu prava vlasništva u svoju korist, kao i izvršiti zabilježbu spora u svoju korist. Ovo se pravo ne može vršiti protiv treće savjesne osobe koja je, pouzdavajući se u zemljišnu knjigu, stekla neko pravo.

Forma ugovora o prodaje nekretnina u Bosni i Hercegovini

Ugovor o prodaji nepokretnih stvari koje društvena pravna lica stavljaju u pravni promet, u okviru svog redovnog poslovanja, mora biti zaključen u pismenoj formi kod notara.

Rizik kod ugovora o prodaji

Do predaje stvari kupcu, rizik slučajne propasti ili oštećenja stvari snosi prodavac, a sa predajom stvari rizik prelazi na kupca. Rizik ne prelazi na kupca ako je on, zbog nekog nedostatka predate stvari, raskinuo ugovor o kupoprodaji ili tražio zamjenu stvari.

Prelaz rizika u slučaju kupčevog kašnjenja

Ako predaja stvari nije izvršena zbog kupčeve docnje, rizik prelazi na kupca u času kad je došao u docnju.Kad su predmet ugovora stvari određene po rodu, rizik prelazi na kupca u docnji ako je prodavac izdvojio stvari očigledno namijenjene za izvršenje predaje i o tome odaslao obavještenje kupcu. Ali, kad su stvari određene po rodu takve prirode da prodavac ne može da izdvoji jedan njihov dio, dovoljno je da je prodavac izvršio sve radnje koje su potrebne da bi kupac mogao preuzeti stvari i da je o tome odaslao obavještenje kupcu.

Klauzula intabulandi kod kupoprodajnog ugovora nekretnina u BiH - je odredba (klauzula) ugovora o kupoprodaji kojom se raspolaže nekretninama. Tom odredbom / klauzulom prodavac, izrijekom dopušta stjecatelju, u pravilu kupcu, upis, odnosno uknjižbu stečenih prava u zemljišne knjige. Iako će klauzula intabulandi najčešće dopuštati upis prava vlasništva u zemljišne knjige, njome se može dopustiti i upis kakvih drugih prava u te knjige, i to u zavisnosti od prava koja se tim ugovorom prenose. Npr. ugovor o zasnivanju založnog prava na nekretnini sadržavat će takvu klauzulu intabulandi koja će dopuštati upis stvarnog tereta, i to hipoteke, a ne upis vlasništva.

Cijena kod ugovora o kupoprodaji nekretnina

Kupac duguje prodavcu cijenu koja mora biti određena ili odrediva, ozbiljna i pravična. Građanskopravni kupoprodajni ugovor mora imati određenu cijenu u KM valuti.

Sudska praksa BiH u odnosu na kupoprodajni ugovor nekretnina u Bosni i Hercegovini:

Isključenje odgovornosti za pravne nedostatke kod ugovora o prodaji nekretnina
Član 515 Zakon o obligacionim odnosima

"Kada je u kupoprodajnom ugovoru unesena odredba koja glasi „Prijenos vlasništva na nekretnina izvršit će kupac“, proizilazi da je tužitelj kao kupac potpisivanjem kupoprodajnog ugovora sa takvom klauzulom prihvatio isključivanje od odgovornosti za pravne nedostatke ugovora tuženog kao prodavca predmetne nekretnine, u odnosu na prodaju nekretnine koja nije imala izvršen prenos vlasničkih prava na prodavca u momentu prodaje."

Odluka Vrhovnog suda Federacije Bosne i Hercegovine broj: 17 0 P 050 894 21 Rev od 07.09.2021g

------

Pretvaranje predugovora o kupoprodaji nekretnine u glavni ugovor

Kad predugovor o kupoprodaji sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora i navođenje da predugovorači preuzimaju izvršenje obaveze plaćanja cijene i predaje u posjed, onda se može smatrati glavnim ugovorom neovisno od toga što su ga ugovorači nazvali predugovorom. Ovo iz razloga što za određivanje prvne prirode zaključenog ugovora nije bitan naziv, već sadržaj ugovorenih prava i obaveza.

Presuda Vrhovnog suda Federacije Bosne i Hercegovine broj: 25 0 P 047 927 19 Rev od 28.08.2020g

------

Kupoprodajni ugovor sklopljen sa duševno oboljelom osobom u trenutku sklapanja:

Nije valjan kupoprodajni ugovor, ako jedna od stranaka u času zaključenja ugovora nije zbog duševnog oboljenja bila u stanju shvatiti njegov značaj. Pri tome, bez uticaja je na odlučivanje okolnost da je poslovna sposobnost toj stranci bila oduzeta tek nakon zaključenja ugovora.

(Kantonalni sud u Sarajevu, BiH – Bilten sp KsS 1/2002, str. 18)

------

Poništenje ugovora što ga je sklopila osoba kojoj je djelomično oduzeta poslovna sposobnost može se zahtijevati u rokovima iz čl. 117. Zakona o obveznim odnosima.

Iz obrazloženja:
"Pravo da se zahtijeva poništenje pobojnog ugovora suglasno odredbi čl. 117. st.1. Zakona o obveznim odnosima prestaje istekom roka od jedne godine od saznanja za razlog pobojnosti, odnosno prestanka prinude. To pravo u svakom slučaju prestaje istekom roka od tri godine od dana sklapanja ugovora (st.2. čl. 117. ZOO).
Ugovori što ih je zaključila osoba kojoj je djelomično oduzeta poslovna sposobnost, bez odobrenja zakonskoga zastupnika kada je ono potrebno, pobojni su a ne apsolutno ništavi i njihovo se poništenje zbog navedenih razloga može tražiti također u rokovima predvi|enima odredbom čl. 117. Zakona o obveznim odnosima koji su ovdje, kako je rečeno, istekli."

(Vrhovni sud RH, Rev. 1162/91, od 3. 10. 1991. – Izbor odluka 1994 – 53/115)

------

Ništav je kupoprodajni ugovor koji je sklopila osoba nesposobna za rasuđivanje bez obzira na to što joj u vrijeme sklapanja tog ugovora nije sudskom odlukom bila oduzeta poslovna sposobnost.

(Vs H, Rev. 767/87, od 21. 8. 1986. – Psp 33 – 78)

Sudsku praksu Bosne i Hercegovine iz kupoprodajnih ugovora možete pogledati na linkovima:

Kupoprodajni ugovor u Bosni i Hercegovini i Ugovor o kupoprodaji nekretnina u praksi BiH.

Primjer kupoprodajnog ugovora kojeg je radila naša advokatska kancelarija te zastupala stranku u istom bez prisustva u BiH povodom prodaje predmetne nekretnine.