Pravo stranaca na nekretnine u BiH - angažman Advokatskog ureda

Da. Sa Saveznom Republikom Njemačkom, Republikom Austrijom i Švicarskom Konfederacijom Bosna i Hercegovina ima utvrđen reciprocitet u sticanju prava vlasništva na nekretninama. Postojanje reciprociteta potvrđeno je na konsolidovanoj listi Federalnog ministarstva pravde, sa stanjem na dan 18. maja 2026. godine. Državljani ovih zemalja mogu kupovati stambene i poslovne objekte u BiH pod istim uvjetima kao i domaći građani, uz poštivanje općih ograničenja koja vrijede i za bosanskohercegovačke državljane (npr. zaštićena područja, poljoprivredno zemljište).

Da. Naša advokatska kancelarija vrši zastupanje u pravnim poslovima čiji je predmet prijenos ili stjecanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama na području cijele Bosne i Hercegovine: izrada i provjera kupoprodajnog ugovora, zastupanje pred notarom, te provedba ugovora pred zemljišnoknjižnim uredom. Postupak je moguće provesti u potpunosti bez prisustva klijenta u Bosni i Hercegovini, na temelju notarski obrađene specijalne punomoći.

Da. Sa Republikom Srbijom, Republikom Hrvatskom i Crnom Gorom Bosna i Hercegovina ima utvrđen reciprocitet, te državljani ovih zemalja mogu steći pravo vlasništva nad nekretninama u BiH pod istim uvjetima kao i državljani BiH, uz ograničenja koja vrijede i za domaće građane (npr. zaštićena područja prema čl. 16. ZSP FBiH, ograničenja iz Zakona o poljoprivrednom zemljištu FBiH).

Da. Najčešća pravna konstrukcija je osnivanje pravnog lica (d.o.o.) registrovanog u Bosni i Hercegovini, na koje se zatim uknjiži nekretnina. Domaće pravno lice se ne smatra stranom osobom u smislu člana 15. Zakona o stvarnim pravima FBiH, te se na njega ne primjenjuje uvjet reciprociteta. Drugi pravni put predstavlja naslijeđivanje, koje je izričito izuzeto od uvjeta reciprociteta.

Da. Strane osobe su u nasljeđivanju ravnopravne s državljanima Bosne i Hercegovine, što je izričito propisano stavom 2. člana 15. Zakona o stvarnim pravima FBiH. Reciprocitet se ne traži kada se pravo vlasništva stiče naslijeđivanjem, bilo da je riječ o zakonskom ili oporučnom nasljeđivanju. Postupak se vodi pred sudom na čijem je području ostavilac imao zadnje prebivalište u BiH, odnosno na čijem se području nalazi nekretnina.

Sklapanjem kupoprodajnog ugovora pravo vlasništva ne nastaje automatski. Potrebno je da se ugovor notarski obradi, plati porez na promet nekretnina, te da se podnese prijedlog za uknjižbu zemljišnoknjižnom uredu Općinskog suda na čijem se području nekretnina nalazi. Tek pravosnažnim upisom u zemljišnu knjigu kupac postaje zemljišnoknjižni vlasnik - upis ima konstitutivno dejstvo.

Uz prijedlog za upis prilažu se: (1) dokazna dokumentacija na kojoj se zahtjev temelji - notarski obrađen ugovor ili druga isprava o sticanju; (2) dokaz o plaćenoj sudskoj taksi; (3) rješenje porezne uprave o razrezu poreza na promet nekretnina. Kod stambenih i poslovnih objekata u KPU upisu (Knjiga položenih ugovora) prilaže se i PS obrazac, te građevinska i upotrebna dozvola kod prvog upisa objekta.

Provjera zemljišnoknjižnog izvatka. Kupcu je bitno da zna da li nekretnina ima upisan teret (hipoteku, založno pravo, predbilježbu), koja je tačna površina, da li je vlasnik jedna osoba ili više njih (suvlasništvo), te da li postoje upisana ograničenja. Zemljišnoknjižni izvadak je polazna tačka svake kupoprodaje i jedini pravno relevantan dokaz vlasništva. Pribavlja se putem nadležnog Općinskog suda na čijem se području nalazi nekretnina.

Federalno ministarstvo pravde Federacije Bosne i Hercegovine objavljuje listu zemalja s kojima postoji odnosno ne postoji reciprocitet. Naša kancelarija je sastavila konsolidovani (prečišćeni) tekst koji obuhvata temeljnu listu od 27.07.2023. i sve naknadne dopune i obavijesti, sa stanjem na dan 18. maja 2026. godine i ukupno 59 stavki. Lista je dostupna na: Reciprocitet - strani državljani i nekretnine u BiH ›

Da. Postupak je moguće provesti u cijelosti bez fizičkog prisustva klijenta u Bosni i Hercegovini, putem notarski obrađene specijalne punomoći. Punomoć izdana u inostranstvu mora biti propisno apostilirana (Haška konvencija od 1961.) ili nadovjerena prema bilateralnom sporazumu o pravnoj pomoći, te prevedena od strane sudskog tumača za bosanski, hrvatski ili srpski jezik. Naša kancelarija organizuje cjelokupan proces uz redovno izvještavanje klijenta o napretku.

Ne u potpunosti. Bosna i Hercegovina ima tri zasebna pravna podsistema: Federacija BiH primjenjuje Zakon o stvarnim pravima FBiH (čl. 14–16); Republika Srpska primjenjuje Zakon o stvarnim pravima RS; Brčko Distrikt Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Brčko Distrikta BiH. Svi propisi temelje sticanje od strane stranaca na uvjetu reciprociteta i izuzimaju nasljeđivanje od tog uvjeta. Razlike postoje u proceduri dokazivanja reciprociteta, kategorijama ograničenih područja i nadležnostima ministarstava. U FBiH listu zemalja sa reciprocitetom objavljuje Federalno ministarstvo pravde, a postojanje reciprociteta se zakonski pretpostavlja.

Porez na promet nekretnina u Federaciji BiH propisuju kantonalni zakoni, a stope se kreću zavisno od kantona, najčešće u rasponu 3–5% od tržišne vrijednosti nekretnine. U Republici Srpskoj se primjenjuje jedinstveni entitetski propis sa nešto nižim stopama. Obveznik poreza je u pravilu kupac, osim ako ugovor ne predviđa drugačije. Strani državljani plaćaju jednaku poreznu obavezu kao i domaći građani - nema dodatnih ili posebnih poreza na sticanje od strane stranca. Pored poreza računati treba i sa notarskim taksama po notarskoj tarifi, sudskom taksom za upis u zemljišne knjige, te advokatskim honorarom.

Da. Član 16. Zakona o stvarnim pravima FBiH propisuje da strana osoba ne može biti vlasnik nekretnine na području koje je radi zaštite interesa i sigurnosti Federacije zakonom proglašeno područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva. Pored toga, prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu FBiH (čl. 7. i 99.), strani državljani u načelu ne mogu steći pravo vlasništva nad poljoprivrednim zemljištem, šumama i šumskim zemljištem. Ako je nekretnina stečena prije nego što je područje proglašeno zabranjenim, pravo vlasništva prestaje uz pravo na pravičnu naknadu po propisima o eksproprijaciji. Slična ograničenja propisuju i odgovarajući entitetski propisi Republike Srpske.

Ne. Stav 3. člana 15. Zakona o stvarnim pravima FBiH izričito propisuje da strane osobe koje nemaju državljanstvo Bosne i Hercegovine ne smatraju se stranim osobama prema ovom zakonu ako su rođeni u Bosni i Hercegovini ili su njihovi potomci. Ovaj izuzetak je posebno značajan za pripadnike dijaspore - osobe koje su tokom ili nakon rata napustile BiH i prihvatile drugo državljanstvo, kao i za njihovu djecu i unuke. Oni mogu steći pravo vlasništva nad nekretninama u BiH bez ispunjenja uvjeta reciprociteta, čak i ako su tokom života izgubili bosanskohercegovačko državljanstvo. Ovo se odnosi na milijune iseljenih iz BiH koji žive u Njemačkoj, Austriji, Švicarskoj, Švedskoj, SAD-u, Australiji, Kanadi, Holandiji, Danskoj i drugim zemljama.

Pored kupoprodajne cijene, strani državljanin treba računati sa sljedećim troškovima:

(1) Porez na promet nekretnina - 3–5% tržišne vrijednosti zavisno od kantona odnosno entiteta;
(2) Notarski troškovi - po notarskoj tarifi, ovisno o vrijednosti ugovora;
(3) Sudska taksa za upis prava vlasništva u zemljišne knjige - prema Zakonu o sudskim taksama;
(4) Advokatski honorar - po Advokatskoj/Odvjetničkoj tarifi FBiH ili sporazumno;
(5) Troškovi apostiliranja punomoći i prevoda dokumenata od sudskog tumača za bosanski jezik (ako se postupak vodi bez prisustva klijenta);
(6) Eventualna procjena vrijednosti nekretnine od strane sudskog vještaka građevinske ili ekonomske struke.

Konkretan iznos zavisi od lokacije, vrijednosti nekretnine i složenosti pravnog posla. Detaljnu kalkulaciju troškova kancelarija dostavlja klijentu prije početka angažmana.