Advokatska kancelarija

weight
"Na┼ía za┼ítita nije u na┼íem oru┼żju, niti u nauci, niti u sakrivanju.
Naša zaštita je u pravu i zakonima" Albert Einstein

Pravo stranaca na nekretnine u BiH - anga┼żman Advokatskog ureda

Advokatski ured vrši zastupanje pred notarskim uredom, u cilju sticanja prava na nekretnine za strane fizi─Źke i pravne osobe na prostoru cijele Bosne i Hercegovine, bez prisustva klijenta ili uz prisustvo u Bosni i Hercegovini, kao i konsultacije oko sticanje nekretnina u BiH.

Strano fizi─Źko lice mo┼że da stekne vlasni┼ítvo nad nekretninama u Bosni i Hercegovini, ukoliko izme─Ĺu na┼íih zemalja postoji reciprocitet. Pojednostavljeno ukoliko u Va┼íoj zemlji dr┼żavljanin Bosne i Hercegovine mo┼że da stekne vlasni┼ítvo nad nekretninom, onda i Vi u Bosni i Hercegovini mo┼żete pod istim uslovima da steknete vlasni┼ítvo nad nekretninom.

Sukladno Zakonu o stvarnim pravima FBiH, koji se primjenjuje od marta 2014.g., kao potpuna novina u pravu Federacije Bosne i Hercegovine, kao i pravu bivše SFRJ te BiH, po prvi put strana fizi─Źka i pravna lica bivaju potpuno izjedna─Źena u pogledu na stvarnopravni re┼żim sa doma─çim licima:

PRAVO STRANIH OSOBA

─îlan 15.
Sticanje vlasništva stranih osoba


(1) Odredbe ovoga zakona primjenjuju se i na strane fizi─Źke i pravne osobe, osim ako je zakonom ili me─Ĺunarodnim ugovorom druga─Źije odre─Ĺeno.


(2) Strane osobe sti─Źu pravo vlasništva na nekretnini u Federaciji pod uvjetom reciprociteta, izuzev kada se pravo sti─Źe naslije─Ĺivanjem ako zakonom ili me─Ĺunarodnim ugovorom nije druga─Źije odre─Ĺeno. Pretpostavlja se da postoji reciprocitet. Listu zemalja s kojima ne postoji reciprocitet objavljuje Federalno ministarstvo pravde, uz prethodno pribavljeno mišljenje Ministarstva vanjskih poslova Bosne i Hercegovine, svake godine najkasnije do 31. januara.


(3) Strane osobe koje nemaju dr┼żavljanstvo Bosne i Hercegovine ne smatraju se stranim osobama prema ovom zakonu ako su ro─Ĺeni u Bosni i Hercegovini ili su njihovi potomci.

 

Komentar na stav 1 ─Źlana 15: Ovim stavom se strana fizi─Źka i pravna lica podvrgavaju istom stvarnopravnom re┼żimu kao i doma─ça lica.

Komentar na stav 2 ─Źlana 15: U pogledu na strana pravna i fizi─Źka lica više nisu predvi─Ĺena nikakva ograni─Źenja. Identi─Źna pravila va┼że kako za fizi─Źke, tako i za pravne osobe, neovisno da li se ta lica nalaze u ulozi potencionalnog investitora u FBiH ili ne, da li su stalno nastanjena u Bosni i Hercegovini ili ne, što je novina u odnosu na odredbe propisane ─Źlanovima 87-92 ZOVO-a. Dakle sada zakonodavac vrši izjedna─Źen tretman stranih fizi─Źkih i pravnih osoba sa doma─çima licima i van kategorije stranih ulaganja u BiH, što je svakako jedan vid pripreme za EU integracije. Reciprocitet se navodi kao jedina pretpostavka za sticanje vlasništva na nekretninama koja mora biti ispunjena, a ─Źije se postojanje pretpostavlja. Ovu odredbu treba tuma─Źiti da se reciprocitet ne treba u svakom slu─Źaju dokazivati posebno, jer se reciprocitet pretpostavlja, a Federalno ministarstvo pravde uz prethodno pribavljeno mišljenje Ministarstva vanjskih poslova BiH, objavljuje listu zemalja sa kojima ne postoji reciprocitet, što je svakako ogromni napredak u odnosu na dosadašnja rješenja.

 

Komentar na stav 3 ─Źlana 15: posebna pravila Zakon predvi─Ĺa za one dr┼żavljane BiH koje su izgubili svoje dr┼żavljanstvo, ili su ro─Ĺeni u BiH ili su potomci dr┼żavljana Bosne i Hercegovine. Ova zakonska odredba ima za svrhu da se izbjegnu dosadašnja rješenja za "strance" koji imaju blisku vezu sa svojom domovinom, što je pozitivno opredjeljenje, naro─Źito ako uzmemo u obzir da je u ratnom periodu veliki dio stanovništva raseljen diljem svijeta kao posljedica agresije.

 

 

─îlan 16.
Ograni─Źenja sticanja vlasništva


(1) Strana osoba ne mo┼że biti vlasnik nekretnine na podru─Źju, koje je radi zaštite interesa i sigurnosti Federacije, zakonom proglašeno podru─Źjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva.
(2) Ako je strana osoba stekla pravo vlasništva na nekretnini prije nego što je podru─Źje na kojemu nekretnina le┼żi proglašeno podru─Źjem iz stava 1. ovog ─Źlana, prestaje pravo vlasništva na toj nekretnini, a strana osoba ima pravo na naknadu prema propisima o eksproprijaciji.

 

Komentar na stav 1 ─Źlana 16: Ovom odredbom predvi─Ĺena je mogu─çnost ograni─Źenja prava stranaca da stje─Źu nekretnine na podru─Źju Federacije Bosne i Hercegovine i time odstupanje od op─çeg pravila postavljenog u ─Źlanu 15 Zakona o stvarnim pravima FBiH. Ograni─Źenja se odnose na mogu─çnost da se strancima zabrani stjecanje bilo koje nekretnine na odre─Ĺenom podru─Źju FBiH, takva mogu─çnost iako ne izri─çito predvi─Ĺena, u pozitivnim pravnim propisima FBiH trenutno se nalazi u Zakonu o poljoprivrednom zemljištu FBiH (─Źlan 7, 99).

Komentar na stav 2 ─Źlana 16: Ovom odredbom regulisana je prakticna situacija u kojoj je strano fizi─Źko ili pravno lice stekao nekretninu na podru─Źju FBiH, a zatim je odre─Ĺeno podru─Źje proglašeno za tkz "zabranjeno" podru─Źje. Ovom odredbom se radi o de facto oduzimanju prava vlasništva svim stranim fizi─Źkim i pravnim licima na odre─Ĺenom podru─Źju.

 

Lista zemalja, reciprocitet u sticanju prava vlasništva na nekretninama u Federaciji Bosne i Hercegovine mo┼żete preuzeti ovdje.

 

Često postavljena pitanja u odnosu na sticanje vlaništva nad nekretninama u Bosni i Hercegovini:


Pitanje: Stranac sam iz Njema─Źke / Austrije / ┼ávicarske, ┼żelim da kupim nekretninu u Bosni i Hercegovini, da li je to mogu─çe ?
Advokat: Mogu─çe je sticanja prava vlasni┼ítva na nekretninama u Bosni i Hercegovini jer sa navedenim dr┼żavama BiH ima reciprocitet u sticanju vlasni┼ítva.


Pitanje: Stranac sam ┼żelio bih kupiti nekrentninu u Bosni i Hercegovini, da li bi ste mi Vi kao advokat mogli pomo─çi u tome ?
Advokat: Da, mi vr┼íimo zastupanje u pravnim poslovima ─Źiji je predmet prijenos ili stjecanje vlasni┼ítva ili drugih stvarnih prava na nekretninama na podru─Źju Bosne i Hercegovine, rad na kupoprodajnom ugovoru, zastupanje pred notarom kao i provedbu ugovora nakon sklapanja istoga pred zemlji┼ínim knjigama u Bosni i Heregovini.


Pitanje: Stranac sam, imam dr┼żavljanstvo Srbije / Hrvatske / Crne Gore / da li mogu ste─çi vlasni┼ítvo nad nekretninama u BiH ?
Advokat: Da mo┼żete ste─Źi vlasni┼ítvo u Bosni i Hercegovini jer sa navedenim dr┼żavama BiH ima reciprocitet.


Pitanje: Stranac sam, dolazim iz zemalja gdje ne postoji reciprocitet izme─Ĺu na┼íih zemalja u sticanju vlasni┼ítva nad nekretninama, da li ipak postoji neka mogu─çnost da steknem vlasni┼ítvo nad nekretninom u BiH ?
Advokat: Mogu─çe je, stim da morate osnovati pravno lice (d.o.o.), a zatim uknji┼żiti nekretninu na pravno lice u Bosni i Hercegovini.


Pitanje: Stranac sam iz dr┼żave sa kojom Bosna i Hercegovina nema reciprocitet kod kupovine nekretnina, da li mogu da nasljedim imovinu u Bosnu i Hercegovinu ?
Advokat: Stranci su u naslje─Ĺivanju ravnopravni s dr┼żavljanima Bosne i Hercegovine, dakle Vi mo┼żete da nasljedite imovinu u Bosni i Hercegovini.


Pitanje: Kako se sti─Źe pravo vlasni┼ítva za strane osobe u Bosni i Hercegovini ?
Advokat: Kupoprodajnim ugovorom ne sti─Źe se automatizmom pravo vlasni┼ítva nad nekretninom u Bosni i Hercegovini za strane osobe. Potrebno je upisati svoje pravo u zemlji┼íne knjige. Stoga potrebno je da po svakoj obavljenoj kupnji svoje nekretnine podnesete svoje prijedloge za upis u zemlji┼íne knjige, a nakon ┼íto se plati porez na nekretninu. Prijedlog podnesite zemlji┼ínoknji┼żnom uredu Op─çinskog suda u Bosni i Hercegovini na ─Źijem se podru─Źju nalazi nekretnina koja je predmet kupoprodaje. Po ostvarenom upisu kupac postaje i zemlji┼ínoknji┼żni vlasnik.


Pitanje: Kako se vrši upis u zemljišne knjige u Bosni i Hercegovini za strane osobe ?
Advokat: Za upis u zemlji┼íne knjige kao i KPU (Knjiga polo┼żenih ugovora) potrebno je prilo┼żiti: -Zahtjev za upis. -Dokazna dokumentacija na kojoj se zahtjev temelji tj. osnov za sticanje stvarnog prava koja je nu┼żna kada se radi o upisu promjene vlasni┼ítva. -Dokaz da je pla─çena sudska taksa. -Rje┼íenje porezne uprave o razrezu poreza na promet nekretninama kod upisa objekata potrebo je prilo┼żiti gra─Ĺevinsku i upotrebnu dozvolu. Kod upisa stambenih i poslovnih objekata u KPU potrebno je prilo┼żiti PS obrazac. Upis u zemlji┼ínu knjigu dozvoljen je samo uz saglasnost lica koje je u vrijeme podno┼íenja zahtjeva upisano u zemlji┼ínu knjigu kao nosilac prava vlasni┼ítva ili nekog drugog stvarnog prava koje se prenosi. Samim tim ovo odobrenje mora biti sastavni dio dokazne dokumentacije, bilo da je saglasnost dio ugovora ili se u zakonom propisanoj formi naknadno dostavlja.


Pitanje: Šta je prvi korak prilikom kupnje nekretnine u BiH za mene kao stranca ?
Advokat: Prije kupovine ili prodaje nekretnine, provjera Zemlji┼ínoknji┼żnog izvadka bi trebala biti prvi korak. Kupcima je bitno da znaju da li nekretnina ima odre─Ĺeni teret, koja je povr┼íina stana, da li je vlasnik jedna osoba ili vi┼íe njih i sl. S druge strane, prodavci bi trebao biti na raspolaganju da osiguraju transparentnost i uvid u Zemlji┼ínoknji┼żni izvadak. Bitno je da je kupca upoznat sa postoje─çim stanjem nekretnine kako bi znao koji su uslovi prodaje i njene karakteristike. Poznavanje npr. omjera vlasni┼ítva suvlasnika mo┼że biti zna─Źajno prilikom procesa kupoprodaje. Npr. Ukoliko postoje dva vlasnika nekretnine, bitno je da su oba vlasnika saglasna za prodaju. Oba moraju biti prisutni prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora i dati svoju pismenu saglasnost ili osigurati notarski obra─Ĺenu punomo─ç za prodaju nekretnine.

Zemlji┼ínoknji┼żni izvadak je polazna ta─Źka svake kupoprodaje nekretnine i jedini dokaz vlasni┼ítva iste.


Pitanje: Šta je potrebno uraditi prije kupovine nekretnine u Bosni i Hercegovini za mene kao stranca ?
Advokat: Vi kao stranac u BiH, trebate utvrditi zemlji┼íno knji┼żno stanje, odnosno da li su nekretnina za koju se predla┼że prijenos vlasni┼ítva i vlasnik nekretnine upisani u zemlji┼ínim knjigama. Stoga je potrebo da se stranka (kupac) obrati gruntovnici, poznavaju─çi broj katastarske ─Źestice, te zatra┼żi zemlji┼íno knji┼żni izvadak, koji sadr┼żi sve podatke o odre─Ĺenoj nekretnini kako su oni upisani u zemlji┼ínoj knjizi. Iz gruntovnog izvatka mogu─çe je uvidjeti ko je vlasnik nekretnina, ima li nekretnina jednog ili vi┼íe vlasnika, dali je optere─çena hipotekom ili kakvim drugim teretom. Uvid u stanje odre─Ĺene nekretnine, odnosno dobivanje zemlji┼ínoknji┼żnog izvatka omogu─çeno je svim licima nakon izvr┼íenog pla─çanja takse. Zemlji┼ínoknji┼żni izvadak je jedini dokaz o vlasni┼ítvu Va┼íe nekretnine ili nekog drugog prava koje mo┼że biti predmetom upisa u zemlji┼ínu knjigu u Bosni i Hercegovini. Izvadci iz zemlji┼íne knjige imaju status i dokaznu snagu javnih isprava.

 

Google
Google ocjene na osnovu dva profila
5.0 ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Bazirano na osnovu: 959 recenzija