Advokatska kancelarija

weight
"Naša zaštita nije u našem oružju, niti u nauci, niti u sakrivanju.
Naša zaštita je u pravu i zakonima" Albert Einstein

Pravo stranaca na nekretnine u BiH - angažman Advokatskog ureda

Advokatski ured vrši zastupanje pred notarskim uredom, u cilju sticanja prava na nekretnine za strane fizičke i pravne osobe na prostoru cijele Bosne i Hercegovine, bez prisustva klijenta ili uz prisustvo u Bosni i Hercegovini, kao i konsultacije oko sticanje nekretnina u BiH.

Strano fizičko lice može da stekne vlasništvo nad nekretninama u Bosni i Hercegovini, ukoliko između naših zemalja postoji reciprocitet. Pojednostavljeno ukoliko u Vašoj zemlji državljanin Bosne i Hercegovine može da stekne vlasništvo nad nekretninom, onda i Vi u Bosni i Hercegovini možete pod istim uslovima da steknete vlasništvo nad nekretninom.

Sukladno Zakonu o stvarnim pravima FBiH, koji se primjenjuje od marta 2014.g., kao potpuna novina u pravu Federacije Bosne i Hercegovine, kao i pravu bivše SFRJ te BiH, po prvi put strana fizička i pravna lica bivaju potpuno izjednačena u pogledu na stvarnopravni režim sa domaćim licima:

PRAVO STRANIH OSOBA

Član 15.
Sticanje vlasništva stranih osoba


(1) Odredbe ovoga zakona primjenjuju se i na strane fizičke i pravne osobe, osim ako je zakonom ili međunarodnim ugovorom drugačije određeno.


(2) Strane osobe stiču pravo vlasništva na nekretnini u Federaciji pod uvjetom reciprociteta, izuzev kada se pravo stiče naslijeđivanjem ako zakonom ili međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno. Pretpostavlja se da postoji reciprocitet. Listu zemalja s kojima ne postoji reciprocitet objavljuje Federalno ministarstvo pravde, uz prethodno pribavljeno mišljenje Ministarstva vanjskih poslova Bosne i Hercegovine, svake godine najkasnije do 31. januara.


(3) Strane osobe koje nemaju državljanstvo Bosne i Hercegovine ne smatraju se stranim osobama prema ovom zakonu ako su rođeni u Bosni i Hercegovini ili su njihovi potomci.

 

Komentar na stav 1 člana 15: Ovim stavom se strana fizička i pravna lica podvrgavaju istom stvarnopravnom režimu kao i domaća lica.

Komentar na stav 2 člana 15: U pogledu na strana pravna i fizička lica više nisu predviđena nikakva ograničenja. Identična pravila važe kako za fizičke, tako i za pravne osobe, neovisno da li se ta lica nalaze u ulozi potencionalnog investitora u FBiH ili ne, da li su stalno nastanjena u Bosni i Hercegovini ili ne, što je novina u odnosu na odredbe propisane članovima 87-92 ZOVO-a. Dakle sada zakonodavac vrši izjednačen tretman stranih fizičkih i pravnih osoba sa domaćima licima i van kategorije stranih ulaganja u BiH, što je svakako jedan vid pripreme za EU integracije. Reciprocitet se navodi kao jedina pretpostavka za sticanje vlasništva na nekretninama koja mora biti ispunjena, a čije se postojanje pretpostavlja. Ovu odredbu treba tumačiti da se reciprocitet ne treba u svakom slučaju dokazivati posebno, jer se reciprocitet pretpostavlja, a Federalno ministarstvo pravde uz prethodno pribavljeno mišljenje Ministarstva vanjskih poslova BiH, objavljuje listu zemalja sa kojima ne postoji reciprocitet, što je svakako ogromni napredak u odnosu na dosadašnja rješenja.

 

Komentar na stav 3 člana 15: posebna pravila Zakon predviđa za one državljane BiH koje su izgubili svoje državljanstvo, ili su rođeni u BiH ili su potomci državljana Bosne i Hercegovine. Ova zakonska odredba ima za svrhu da se izbjegnu dosadašnja rješenja za "strance" koji imaju blisku vezu sa svojom domovinom, što je pozitivno opredjeljenje, naročito ako uzmemo u obzir da je u ratnom periodu veliki dio stanovništva raseljen diljem svijeta kao posljedica agresije.

 

 

Član 16.
Ograničenja sticanja vlasništva


(1) Strana osoba ne može biti vlasnik nekretnine na području, koje je radi zaštite interesa i sigurnosti Federacije, zakonom proglašeno područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva.
(2) Ako je strana osoba stekla pravo vlasništva na nekretnini prije nego što je područje na kojemu nekretnina leži proglašeno područjem iz stava 1. ovog člana, prestaje pravo vlasništva na toj nekretnini, a strana osoba ima pravo na naknadu prema propisima o eksproprijaciji.

 

Komentar na stav 1 člana 16: Ovom odredbom predviđena je mogućnost ograničenja prava stranaca da stječu nekretnine na području Federacije Bosne i Hercegovine i time odstupanje od općeg pravila postavljenog u članu 15 Zakona o stvarnim pravima FBiH. Ograničenja se odnose na mogućnost da se strancima zabrani stjecanje bilo koje nekretnine na određenom području FBiH, takva mogućnost iako ne izrićito predviđena, u pozitivnim pravnim propisima FBiH trenutno se nalazi u Zakonu o poljoprivrednom zemljištu FBiH (član 7, 99).

Komentar na stav 2 člana 16: Ovom odredbom regulisana je prakticna situacija u kojoj je strano fizičko ili pravno lice stekao nekretninu na području FBiH, a zatim je određeno područje proglašeno za tkz "zabranjeno" područje. Ovom odredbom se radi o de facto oduzimanju prava vlasništva svim stranim fizičkim i pravnim licima na određenom području.

 

Lista zemalja, reciprocitet u sticanju prava vlasništva na nekretninama u Federaciji Bosne i Hercegovine možete preuzeti ovdje. (Napomena: Federalno Ministarstvo Pravde, Sarajevo konstantno vrši nadopunu Lista zemalja, reciprocitet u sticanju prava vlasništva na nekretninama, lista je već 3 puta dopunjena do dana 31.01.2024)

 

Često postavljena pitanja u odnosu na sticanje vlaništva nad nekretninama u Bosni i Hercegovini:


Pitanje: Stranac sam iz Njemačke / Austrije / Švicarske, želim da kupim nekretninu u Bosni i Hercegovini, da li je to moguće ?
Advokat: Moguće je sticanja prava vlasništva na nekretninama u Bosni i Hercegovini jer sa navedenim državama BiH ima reciprocitet u sticanju vlasništva.


Pitanje: Stranac sam želio bih kupiti nekrentninu u Bosni i Hercegovini, da li bi ste mi Vi kao advokat mogli pomoći u tome ?
Advokat: Da, mi vršimo zastupanje u pravnim poslovima čiji je predmet prijenos ili stjecanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama na području Bosne i Hercegovine, rad na kupoprodajnom ugovoru, zastupanje pred notarom kao i provedbu ugovora nakon sklapanja istoga pred zemljišnim knjigama u Bosni i Heregovini.


Pitanje: Stranac sam, imam državljanstvo Srbije / Hrvatske / Crne Gore / da li mogu steći vlasništvo nad nekretninama u BiH ?
Advokat: Da možete steči vlasništvo u Bosni i Hercegovini jer sa navedenim državama BiH ima reciprocitet.


Pitanje: Stranac sam, dolazim iz zemalja gdje ne postoji reciprocitet između naših zemalja u sticanju vlasništva nad nekretninama, da li ipak postoji neka mogućnost da steknem vlasništvo nad nekretninom u BiH ?
Advokat: Moguće je, stim da morate osnovati pravno lice (d.o.o.), a zatim uknjižiti nekretninu na pravno lice u Bosni i Hercegovini.


Pitanje: Stranac sam iz države sa kojom Bosna i Hercegovina nema reciprocitet kod kupovine nekretnina, da li mogu da nasljedim imovinu u Bosnu i Hercegovinu ?
Advokat: Stranci su u nasljeđivanju ravnopravni s državljanima Bosne i Hercegovine, dakle Vi možete da nasljedite imovinu u Bosni i Hercegovini.


Pitanje: Kako se stiče pravo vlasništva za strane osobe u Bosni i Hercegovini ?
Advokat: Kupoprodajnim ugovorom ne stiče se automatizmom pravo vlasništva nad nekretninom u Bosni i Hercegovini za strane osobe. Potrebno je upisati svoje pravo u zemljišne knjige. Stoga potrebno je da po svakoj obavljenoj kupnji svoje nekretnine podnesete svoje prijedloge za upis u zemljišne knjige, a nakon što se plati porez na nekretninu. Prijedlog podnesite zemljišnoknjižnom uredu Općinskog suda u Bosni i Hercegovini na čijem se području nalazi nekretnina koja je predmet kupoprodaje. Po ostvarenom upisu kupac postaje i zemljišnoknjižni vlasnik.


Pitanje: Kako se vrši upis u zemljišne knjige u Bosni i Hercegovini za strane osobe ?
Advokat: Za upis u zemljišne knjige kao i KPU (Knjiga položenih ugovora) potrebno je priložiti: -Zahtjev za upis. -Dokazna dokumentacija na kojoj se zahtjev temelji tj. osnov za sticanje stvarnog prava koja je nužna kada se radi o upisu promjene vlasništva. -Dokaz da je plaćena sudska taksa. -Rješenje porezne uprave o razrezu poreza na promet nekretninama kod upisa objekata potrebo je priložiti građevinsku i upotrebnu dozvolu. Kod upisa stambenih i poslovnih objekata u KPU potrebno je priložiti PS obrazac. Upis u zemljišnu knjigu dozvoljen je samo uz saglasnost lica koje je u vrijeme podnošenja zahtjeva upisano u zemljišnu knjigu kao nosilac prava vlasništva ili nekog drugog stvarnog prava koje se prenosi. Samim tim ovo odobrenje mora biti sastavni dio dokazne dokumentacije, bilo da je saglasnost dio ugovora ili se u zakonom propisanoj formi naknadno dostavlja.


Pitanje: Šta je prvi korak prilikom kupnje nekretnine u BiH za mene kao stranca ?
Advokat: Prije kupovine ili prodaje nekretnine, provjera Zemljišnoknjižnog izvadka bi trebala biti prvi korak. Kupcima je bitno da znaju da li nekretnina ima određeni teret, koja je površina stana, da li je vlasnik jedna osoba ili više njih i sl. S druge strane, prodavci bi trebao biti na raspolaganju da osiguraju transparentnost i uvid u Zemljišnoknjižni izvadak. Bitno je da je kupca upoznat sa postojećim stanjem nekretnine kako bi znao koji su uslovi prodaje i njene karakteristike. Poznavanje npr. omjera vlasništva suvlasnika može biti značajno prilikom procesa kupoprodaje. Npr. Ukoliko postoje dva vlasnika nekretnine, bitno je da su oba vlasnika saglasna za prodaju. Oba moraju biti prisutni prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora i dati svoju pismenu saglasnost ili osigurati notarski obrađenu punomoć za prodaju nekretnine.

Zemljišnoknjižni izvadak je polazna tačka svake kupoprodaje nekretnine i jedini dokaz vlasništva iste.


Pitanje: Šta je potrebno uraditi prije kupovine nekretnine u Bosni i Hercegovini za mene kao stranca ?
Advokat: Vi kao stranac u BiH, trebate utvrditi zemljišno knjižno stanje, odnosno da li su nekretnina za koju se predlaže prijenos vlasništva i vlasnik nekretnine upisani u zemljišnim knjigama. Stoga je potrebo da se stranka (kupac) obrati gruntovnici, poznavajući broj katastarske čestice, te zatraži zemljišno knjižni izvadak, koji sadrži sve podatke o određenoj nekretnini kako su oni upisani u zemljišnoj knjizi. Iz gruntovnog izvatka moguće je uvidjeti ko je vlasnik nekretnina, ima li nekretnina jednog ili više vlasnika, dali je opterećena hipotekom ili kakvim drugim teretom. Uvid u stanje određene nekretnine, odnosno dobivanje zemljišnoknjižnog izvatka omogućeno je svim licima nakon izvršenog plaćanja takse. Zemljišnoknjižni izvadak je jedini dokaz o vlasništvu Vaše nekretnine ili nekog drugog prava koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu u Bosni i Hercegovini. Izvadci iz zemljišne knjige imaju status i dokaznu snagu javnih isprava.

 
Google
Google ocjene na osnovu dva profila
5.0 ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Bazirano na osnovu: 959 recenzija