Nekretnine Bosna i Hercegovina - angažman Advokatskog ureda

Autor: Azur Prnjavorac, advokat · Ažurirano: 3. juli 2026.

Kupovina nekretnine u BiH

Naša advokatska kancelarija savjetuje svoje klijente i pomaže im u pravnim, finansijskim, poreskim i drugim pitanjima u vezi sa poslovanjem nekretninama u Bosni i Hercegovini, uključujući i postupke pred nadležnim državnim organima Bosne i Hercegovine. Dobro poznavanje tržišta nekretnina u Bosni i Hercegovini dodatno je doprinijelo uspješnom poslovanju sa klijentima u svim aspektima ulaganja u nekretnine u Bosni i Hercegovini. Zastupamo klijente u predmetima nekretnina u svim većim gradovima, uključujući Sarajevo, Tuzlu, Banju Luku, Mostar, Zenicu, Bijeljinu i Brčko. Neke od usluga koje advokati naše advokatske kancelarije pružaju u oblasti nekretnina su:

• Kompletna pravna pomoć oko prodaje, kupovine i izgradnje nekretnine u Bosni i Hercegovini.
• Savjetovanje i pružanje pomoći prilikom vođenja pregovora i zaključivanja predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnina, ugovora o zakupu nekretnina u Bosni i Hercegovini.
• Zastupanje u pravnim poslovima, čiji je predmet prijenos ili stjecanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama na području Bosne i Hercegovine.
• Zastupanje prodavca ili kupca nekretnine pred notarom, bez prisustva klijenta u Bosni i Hercegovini.
• Postupci pred nadležnim službama za katastar nepokretnosti u vezi sa upisom prava vlasništva na nekretninama, uspostavljanjem, upisom, realizacijom i brisanjem hipoteke nad nekretninom u Bosni i Hercegovini.
• Pribavljanje potvrde o reciprocitetu od nadležnog ministarstva pravde (u Federaciji BiH Federalnog ministarstva pravde) za upis stranaca u zemljišne knjige u BiH nakon kupovine nekretnina u BiH.
• Sastavljanje pravnih mišljenja i izvještaja u vezi sa predmetnom nekretninom.
• Zastupanje pred zemljišnim knjigama i Poreznom upravom u Bosni i Hercegovini - radi razreza poreza na promet nekretnina.
• Zastupanje u postupcima izrade Ugovora o doživotnom izdržavanju kojeg su predmet nekretnine u BiH.
• Zastupanje stranaca u postupku sticanja vlasništva nad nekretninama u BiH.
• Izrada, zastupanje i savjetovanje u Ugovoru o podjeli bračne stečevine u BiH.
• Zastupanje u sporovima u vezi sa nekretninama pred sudovima Bosne i Hercegovine.

Kako stranac može kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini?

Strani državljani mogu steći vlasništvo nad nekretninama u Bosni i Hercegovini na osnovu principa reciprociteta. Ako država stranog kupca dozvoljava državljanima BiH sticanje nekretnina, isti princip primjenjuje se i u BiH. Za pojedine države reciprocitet postoji, a za druge ne; postojanje reciprociteta u konkretnom postupku potvrđuje nadležno ministarstvo pravde, a ako reciprociteta nema, notar i zemljišnoknjižni ured ne mogu upisati prenos vlasništva. Uvjet reciprociteta odnosi se na sticanje pravnim poslovima među živima (kupovina, poklon, zamjena); nasljeđivanje nekretnina u BiH moguće je i kada reciprocitet ne postoji, po pravilima međunarodnog privatnog prava i bilateralnih ugovora o pravnoj pomoći. Konkretni primjeri po državama (Njemačka, Austrija, Hrvatska, Belgija, Holandija) navedeni su u sekciji Česta pitanja, a cjelovit pregled sticanja vlasništva stranaca obrađen je na stranici pravo stranaca u BiH. Službeni uslovi pod kojima strane osobe mogu steći vlasništvo nad nekretninama dostupni su u dokumentu nadležnog ministarstva (PDF).

Bosna i Hercegovina traži materijalni reciprocitet, odnosno stvarnu mogućnost da državljani BiH steknu nekretninu u toj državi, a ne samo postojanje međunarodnog ugovora. Kada za državu kupca reciprocitet ne postoji, sticanje je moguće preko domaćeg pravnog lica: strani državljanin može u Bosni i Hercegovini osnovati društvo s ograničenom odgovornošću (d.o.o.) i nekretninu kupiti na to društvo, koje kao domaće pravno lice ne podliježe uvjetu reciprociteta. Stranac na taj način ostvaruje vlasništvo posredno, kao osnivač i član društva.

Postupak kupovine nekretnine u BiH

Kupovina nekretnine u Bosni i Hercegovini odvija se kroz nekoliko jasnih koraka: provjeru pravnog i faktičkog stanja nekretnine u zemljišnim knjigama i katastru, provjeru mogućnosti sticanja (posebno za strane državljane), zaključenje notarski obrađenog kupoprodajnog ugovora, prijavu i plaćanje poreza na promet nekretnina te uknjižbu prava vlasništva u zemljišnu knjigu. U nastavku su obrađeni pravni osnovi sticanja i posebni slučajevi.

Pravni osnovi sticanja vlasništva

Pravo vlasništva nad nekretninama u Bosni i Hercegovini stiče se na osnovu pravnog posla, zakona, odluke suda ili drugog nadležnog organa i nasljeđivanjem, uz ispunjenje pretpostavki propisanih zakonom. Pravnim poslom sticalac prava vlasništva ne može steći to pravo u većem obimu od onog kojeg je imala osoba od koje je to pravo stečeno. Pravo vlasništva na osnovu zakona stiče se ispunjenjem zakonom predviđenih pretpostavki. Ako nije što drugo zakonom određeno, sticanjem vlasništva nad nekretninama na osnovu zakona prestaju sva stvarna prava koja su do tada postojala na odnosnoj stvari, osim onih za koje je sticalac znao da postoje ili je to morao znati. Odlukom suda ili drugoga tijela stiče se vlasništvo nad nekretninama u Bosni i Hercegovini u slučajevima određenim zakonom, a na način i pod pretpostavkama određenim zakonom. Sticanjem prava vlasništva nad nekretninama u Bosni i Hercegovini odlukom suda ili drugoga tijela ne prestaju stvarna prava koja su drugim osobama pripadala na odnosnoj stvari, osim onih za koje je to određeno tom odlukom ili zakonom, te onih koja po naravi stvari ne mogu dalje postojati. Nasljednik stiče vlasništvo naslijeđenih nekretnina u Bosni i Hercegovini u trenutku smrti ostavioca, ako zakonom nije drugačije određeno. Sticanjem prava vlasništva nasljeđivanjem ne prestaju stvarna prava koja su drugim osobama pripadala na odnosnoj stvari, osim onih za koja je to određeno zakonom ili koja po naravi stvari ne mogu dalje postojati.

Sticalac prava vlasništva na nekretnini u Bosni i Hercegovini na osnovu zakona, nasljeđivanja, pravosnažne odluke suda ili konačne odluke drugog nadležnog organa, ovlašten je zahtijevati upis stečenoga prava vlasništva u zemljišne knjige. Pravo vlasništva stečeno na osnovu nasljeđivanja, zakona, odlukom suda ili drugog nadležnog organa ne može se suprotstaviti pravu treće savjesne osobe koja je postupajući sa povjerenjem u zemljišne knjige podnijela zahtjev za upis svoga prava prije nego je osoba koja je stekla pravo vlasništva na osnovu nasljeđivanja, zakona, odluke suda ili drugog nadležnog organa zatražila upis svog prava.

Etažno vlasništvo

Vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine (etažno vlasništvo) proizilazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno, te se može samo zajedno sa njim prenijeti ili opteretiti. Vlasništvo određenog posebnoga dijela nekretnine ovlašćuje etažnog vlasnika, da taj poseban dio nekretnine isključivo koristi i raspolaže s njim, a na zajedničkim dijelovima nekretnine ima pravo suvlasništva. Etažno vlasništvo može se uspostaviti na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom. Za uknjižbu prava etažnog vlasništva potrebno je sudu dostaviti izjavu o diobi ili ugovor o diobi, te plan posebnih dijelova zgrade koji se žele uknjižiti.

Pravo preče kupovine nekretnine

Suvlasnici jednog stana, poslovne prostorije ili samostalne prostorije imaju pravo preče kupovine nekretnine. Suvlasnik koji prodaje svoje etažno vlasništvo dužan je učiniti ponudu drugim suvlasnicima toga posebnog dijela, a suvlasnik zgrade koja se ne može podijeliti na posebne dijelove drugim suvlasnicima. Ponuda za kupovinu predmetne nekretnine mora biti učinjena u pisanoj formi i sadržavati zemljišnoknjižne ili katastarske oznake nekretnine i posebnog dijela nekretnine koji se prodaje. Na vršenje prava preče kupovine suvlasnika stana, poslovne prostorije ili samostalne prostorije u Bosni i Hercegovini primjenjuju se odredbe Zakona o stvarnim pravima o pravu preče kupovine suvlasnika. Ako etažni vlasnik koji prodaje svoj dio ne učini ponudu ili ako svoj dio proda pod povoljnijim uvjetima trećoj osobi, drugi suvlasnik, odnosno suvlasnici imaju pravo tražiti od suda da ugovor oglasi nevaljanim i da oni kupe taj dio pod istim uvjetima. Ukoliko se drugačije ne sporazumiju suvlasnici ostvaruju pravo preče kupovine nekretnine srazmjerno učešću svojih suvlasničkih dijelova na cijeloj nekretnini u Bosni i Hercegovini. Iz sudske prakse: pobijanje ugovora o kupoprodaji zbog povrede prava preče kupovine.

Dokumenti potrebni za kupovinu nekretnine

Za sigurnu kupovinu nekretnine u Bosni i Hercegovini, prije zaključenja ugovora i uknjižbe, po pravilu su potrebni sljedeći dokumenti:

• Zemljišnoknjižni izvadak (ZK izvadak) za predmetnu nekretninu.
• Kopija katastarskog plana i posjedovni list iz katastra.
• Identifikacioni dokumenti ugovornih strana (lična karta ili pasoš); za strane državljane i dokaz o državljanstvu.
• Kupoprodajni ugovor ili predugovor, pripremljen ili pregledan od strane advokata.
• Notarski obrađena isprava sa clausulom intabulandi, kao osnov za uknjižbu.
• Dokaz o prijavi i plaćanju poreza na promet nekretnina.
• Za strane državljane: saglasnost nadležnog ministarstva, gdje je propisana, i dokaz o reciprocitetu.
• Punomoć (notarski obrađena, uz apostille ako je izdata u inostranstvu) kada se kupovina obavlja putem punomoćnika.

Provjera zemljišnih knjiga i katastra

Prije svake kupovine nekretnine u Bosni i Hercegovini potrebno je provjeriti ko je upisani vlasnik te postoje li tereti, hipoteke ili zabilježbe sporova. Provjera se vrši uvidom u zemljišnoknjižni izvadak i katastarske podatke, čime se identifikuje tačna parcela odnosno poseban dio (stan). Postupanje sa zemljišnim knjigama uređeno je Zakonom o zemljišnim knjigama FBiH, a premjer i katastar Zakonom o premjeru i katastru zemljišta. U Republici Srpskoj evidenciju o nekretninama vodi katastar nepokretnosti pri Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove.

Pojam nekretnine i predmet vlasništva

Predmet prava vlasništva je individualno određena nekretnina u Bosni i Hercegovini ili pokretna (pokretnina) stvar, osim onih koje nisu za to podobne ili zakonom nije drugačije određeno. Nekretnine su čestice zemljišne površine, zajedno sa svim onim što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drugačije određeno. Stvari koje su po svojoj prirodi pokretne smatraju se u pravnom smislu nepokretnim stvarima ako pripadaju nekretnini ili ih zakon izjednačava sa nekretninama. U sumnji da li je nešto pokretna ili nepokretna stvar, smatra se da je pokretna stvar.

Zaštita povjerenja u zemljišne knjige

Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine, pa ko je u dobroj vjeri postupio s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja, uživa u pogledu toga sticanja zaštitu prema odredbama zakona. U pogledu činjeničnog stanja nekretnine smatra se da je zemljišna knjiga istinita i potpuna ukoliko je zemljišna knjiga uspostavljena na osnovu podataka novog premjera. Sticalac predmetne nekretnine bio je u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja pravnog posla, a ni u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar pripada otuđivaocu. Nedostatak dobre vjere ne može se predbaciti nikome samo iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje.

Notarski ugovor, porez i uknjižba vlasništva

Notarska obrada kupoprodajnog ugovora

Ugovor o kupoprodaji nekretnine može sačiniti advokat ili notar. Notar ispravu obrađuje, provjerava identitet stranaka i valjanost ugovora te stranke upozorava na pravne posljedice. Bez notarske obrade ugovor nije podoban za uknjižbu u zemljišnoj knjizi. Više o ovjeri i potpisima ugovarača na ugovorima o prenosu nekretnina.

Uknjižba prava vlasništva

Sticanje nekretnina uknjižbom u Bosni i Hercegovini
Pravo vlasništva na nekretninama u Bosni i Hercegovini na osnovu pravnog posla stiče se uknjižbom u zemljišnu knjigu. Pravni posao zaključuje se u obliku notarski obrađene isprave i to su: ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine, ugovor o poklonu nekretnine i ugovor o doživotnom izdržavanju. Vlasništvo nad nekretninom u Bosni i Hercegovini se prenosi na osnovu valjano očitovane volje zemljišnoknjižnog vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo pređe na sticaoca (clausula intabulandi). Ova izjava volje može biti data u pravnom poslu koji je upravljen na prijenos vlasništva ali može biti data i u posebnoj ispravi, u kojem slučaju ta isprava mora biti notarski obrađena. Provedena uknjižba djeluje od trenutka kad je sudu bio podnesen zahtjev za uknjižbu predmetne nekretnine.

Porez na promet nekretnina

Porezne obaveze razlikuju se po entitetima. U Federaciji BiH plaća se porez na promet nekretnina, uređen kantonalnim propisima (najčešće 5%, u pravilu na teret prodavca, a u Kantonu Sarajevo na teret kupca). U Republici Srpskoj nema poreza na promet nepokretnosti: kupac plaća godišnji porez na nepokretnosti (oko 0,20%), a prodavac porez na kapitalnu dobit (10%) na razliku nabavne i prodajne cijene. Pored toga, javljaju se notarski troškovi, sudske takse za uknjižbu te troškovi pravnog zastupanja. Detaljnije: porezno pravo u BiH.

Kupovina nekretnine u BiH putem punomoći

Klijenti iz inostranstva i dijaspore mogu kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini bez dolaska u zemlju, putem punomoći. Punomoć se daje u notarski obrađenoj formi; ako se izdaje u inostranstvu, po pravilu je potrebna ovjera i apostille (ili konzularna legalizacija), uz prijevod na jedan od službenih jezika u BiH. Na osnovu punomoći advokat zastupa klijenta u svim fazama: pregovorima, potpisivanju notarskog ugovora, prijavi poreza i uknjižbi vlasništva. Punomoć treba precizno odrediti ovlaštenja (konkretnu nekretninu, cijenu, pravo potpisa ugovora i podnošenja zahtjeva za uknjižbu). O priznavanju stranih isprava, legalizaciji i apostille možete saznati više u posebnom dokumentu (PDF). Više o zastupanju stranaca: pravo stranaca u BiH.

Advokat za nekretnine u Sarajevu, Tuzli i drugim gradovima BiH

Naša advokatska kancelarija pruža pravnu pomoć kod kupovine, prodaje i uknjižbe nekretnina u svim većim gradovima u Bosni i Hercegovini. Bilo da se nekretnina nalazi u Sarajevu, Tuzli, Banjoj Luci, Mostaru, Zenici, Bijeljini ili Brčkom, provodimo provjeru zemljišnih knjiga i katastra, pripremu i notarsku obradu kupoprodajnog ugovora te uknjižbu prava vlasništva pred nadležnim organima u tom gradu. Za klijente iz dijaspore cijeli postupak vodimo putem punomoći, bez dolaska u Bosnu i Hercegovinu.

Advokat za nekretnine po gradovima: Sarajevo, Tuzla, Banja Luka, Mostar, Zenica, Bijeljina, Brčko.

Podrška u prometu nekretnina

U prometu nekretnina zastupamo kupca i prodavca pred notarom, poreznom upravom i zemljišnoknjižnim uredom suda, uz prisustvo stranaka ili bez njihovog dolaska u Bosnu i Hercegovinu. Veliki investitori i kompanije koje grade nekretnine u Sarajevu, Mostaru, Banjoj Luci, Tuzli i drugim gradovima inostranim kupcima preporučuju našu advokatsku kancelariju, da ih kroz kupoprodaju vodimo od početka do kraja.

Usluge

• Sačinjavanje ugovora o kupoprodaji nekretnine.
• Pravna analiza dokumentacije na strani prodavca radi sprečavanja naknadnih sporova, uključujući analizu vlasništva nad nekretninom, urbanističke saglasnosti, građevinske dozvole, upotrebne dozvole, katastarskih i zemljišnoknjižnih upisa, tereta na nekretnini, kao i eventualnih neizmirenih poreznih obaveza.
• Zastupanje prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji nekretnine, čime se otklanja potreba da vlasnik nekretnine lično putuje u Bosnu i Hercegovinu na dan zaključenja ugovora.
• Sačinjavanje potvrde o isplati kupoprodajne cijene za kupca i prodavca.
• Sačinjavanje saglasnosti za stupanje u posjed nekretnine.
• Zastupanje u postupku upisa zabilježbe prometa nekretnine pred nadležnim zemljišnoknjižnim uredom suda.
• Podnošenje zahtjeva Poreznoj upravi za razrez poreza.
• Zastupanje pred Poreznom upravom u upravnom postupku razreza poreza.
• Prisustvo i zastupanje na uviđaju na licu mjesta pred komisijom za procjenu vrijednosti nekretnine radi utvrđivanja porezne osnovice.
• Sačinjavanje žalbe na procijenjenu vrijednost nekretnine, ukoliko bude potrebno, npr. u slučaju previsoke procjene.
• Fizičko preuzimanje rješenja Porezne uprave o razrezu poreza na promet nekretnine.
• Zastupanje u postupku upisa prava vlasništva pred nadležnim zemljišnoknjižnim uredom suda.
• Koordinacija sa zemljišnoknjižnim uredom, ukoliko bude potrebno.
• Ovjera kopija sve potrebne dokumentacije.
• Provođenje ugovora o prometu nekretnine pred nadležnim organom za katastarske i imovinsko-pravne poslove.
• Sveobuhvatno pravno savjetovanje i zastupanje s ciljem osiguranja upisa prava vlasništva na nekretnini u javne evidencije, čime se uspostavlja apsolutno pravo vlasništva koje proizvodi pravno dejstvo prema svim trećim licima, uključujući rješavanje svih pravnih pitanja koja se mogu pojaviti tokom postupka.

Česta pitanja