Nekretnine Bosna i Hercegovina - angažman Advokatskog ureda

Naša advokatska kancelarija savjetuje i pomaže svoje klijente u pravnim, finansijskim, poreskim i drugim pitanjima u vezi sa poslovanjem nekretninama u Bosni i Hercegovini, uključujući i postupke pred nadležnim državnim organima Bosne i Hercegovine. Dobro poznavanje tržišta nekretnina u Bosni i Hercegovini dodatno je doprinijelo uspješnom poslovanju sa klijentima u svim aspektima ulaganja u nekretnine u Bosni i Hercegovini. Neke od usluga koje advokati naše advokatske kancelarije pružaju u oblasti nekretnina su:

Predmet vlasništva nad nekretninama u Bosni i Hercegovini
Predmet prava vlasništva je individualno određena nekretnina u Bosni i Hercegovini ili pokretna (pokretnina) stvar, osim onih koje nisu za to podobne ili zakonom nije drugačije određeno. Nekretnine su čestice zemljišne površine, zajedno sa svim onim što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drugačije određeno. Stvari koje su po svojoj prirodi pokretne smatraju se u pravnom smislu nepokretnim stvarima ako pripadaju nekretnini ili ih zakon izjednačava sa nekretninama. U sumnji da li je nešto pokretna ili nepokretna stvar, smatra se da je pokretna stvar.

Sticanje vlasništva nad nekretninama u Bosni i Hercegovini
Pravo vlasništva nad nekretninama u Bosni i Hercegovini stiče se na osnovu pravnog posla, zakona, odluke suda ili drugog nadležnog organa i nasljeđivanjem, uz ispunjenje pretpostavki propisanih zakonom. Pravnim poslom sticalac prava vlasništva ne može steći to pravo u većem obimu od onog kojeg je imala osoba od koje je to pravo stečeno. Pravo vlasništva na osnovu zakona stiče se ispunjenjem zakonom predviđenih pretpostavki. Ako nije šta drugo zakonom određeno, sticanjem vlasništva nad nekretninama na osnovu zakona prestaju sva stvarna prava koja su do tada postojala na odnosnoj stvari, osim onih za koje je sticalac znao da postoje ili je to morao znati. Odlukom suda ili drugoga tijela stiče se vlasništvo nad nekretninama u Bosni i Hercegovini u slučajevima određenim zakonom, a na način i pod pretpostavkama određenim zakonom. Sticanjem prava vlasništva nad nekretninama u Bosni i Hercegovini odlukom suda ili drugoga tijela ne prestaju stvarna prava koja su drugim osobama pripadala na odnosnoj stvari, osim onih za koje je to određeno tom odlukom ili zakonom, te onih koja po naravi stvari ne mogu dalje postojati. Nasljednik stiče vlasništvo nasljeđenih nekretnina u Bosni i Hercegovini u trenutku smrti ostavioca, ako zakonom nije drugačije određeno. Sticanjem prava vlasništva nasljeđivanjem ne prestaju stvarna prava koja su drugim osobama pripadala na odnosnoj stvari, osim onih za koja je to određeno zakonom ili koja po naravi stvari ne mogu dalje postojati.

Sticanje prava vlasništva na nekretninama u Bosni i Hercegovini
Pravni osnovi sticanja vlasništva nad nekretninama u BiH:
Sticalac prava vlasništva na nekretnini u Bosni i Hercegovini na osnovu zakona, nasljeđivanja, pravosnažne odluke suda ili konačne odluke drugog nadležnog organa, ovlašten je zahtijevati upis stečenoga prava vlasništva u zemljišne knjige. Pravo vlasništva stečeno na osnovu nasljeđivanja, zakona, odlukom suda ili drugog nadležnog organa ne može se suprotstaviti pravu treće savjesne osobe koja je postupajući sa povjerenjem u zemljišne knjige podnijela zahtjev za upis svoga prava prije nego je osoba koja je stekla pravo vlasništva na osnovu nasljeđivanja, zakona odluke suda ili drugog nadležnog organa zatražila upis svog prava.

Sticanje na osnovu pravnog posla u Bosni i Hercegovini
Sticanje nekretnina uknjižbom u Bosni i Hercegovini
Pravo vlasništva na nekretninama u Bosni i Hercegovini na osnovu pravnog posla stiče se uknjižbom u zemljišnu knjigu. Pravni posao zaključuje se u obliku notarski obrađene isprave i to su; ugovor o poklonu nekretnine, ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine, ugovor o poklonu nekretnine, ugovor o doživotnom izdržavanju. Vlasništvo nad nekretninom u Bosni i Hercegovini se prenosi na osnovu valjano očitovane volje zemljišnoknjižnog vlasnika usmjerena na to da njegovo vlasništvo pređe na sticaoca (clausula intabulandi). Ova izjava volje može biti data u pravnom poslu koji je upravljen na prijenos vlasništva ali može biti data i u posebnoj ispravi, u kojem slučaju ta isprava mora biti notarski obrađena. Provedena uknjižba djeluje od trenutka kad je sudu bio podnesen zahtjev za uknjižbu predmetne nekretnine.

Zaštita povjerenja u zemljišne knjige u Bosni i Hercegovini:
Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno održava činjenično i pravno stanje nekretnine, pa ko je u dobroj vjeri postupio s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja, uživa u pogledu toga sticanja zaštitu prema odredbama zakona. U pogledu činjeničnog stanje nekretnine smatra se da je zemljišna knjiga istinita i potpuna ukoliko je zemljišna knjiga uspostavljena na osnovu podataka novog premjera. Sticalac predmetne nekretnine koji je bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja pravnog posla, a ni u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar pripada otuđivaocu. Nedostatak dobre vjere ne može se predbaciti nikome samo iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje.

Pojam etažnog vlasništva nad nekretninama u Bosni i Hercegovini
Vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine (etažno vlasništvo) proizilazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno, te se može samo zajedno sa njim prenijeti ili opteretiti. Vlasništvo određenog posebnoga dijela nekretnine ovlašćuje etažnog vlasnika, da taj poseban dio nekretnine isključivo koristi i raspolaže s njim, a na zajedničkim dijelovima nekretnine ima pravo suvlasništva. Etažno vlasništvo može se uspostaviti na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom.  Za uknjižbu prava etažnog vlasništva potrebno je sudu dostaviti izjavu o diobi ili ugovor o diobi, te plan  posebnih dijelova zgrade koji se žele uknjižiti.

Pravo preče kupovine nekretnine u Bosni i Hercegovini
Suvlasnici jednog stana, poslovne prostorije ili samostalne prostorije imaju pravo preče kupovine nekretnine. Suvlasnik koji prodaje svoje etažno vlasništvo dužan je učiniti ponudu drugim suvlasnicima toga  posebnog dijela, a suvlasnik zgrade koja se ne može podijeliti na posebne dijelove drugim suvlasnicima. Ponuda za kupovinu predmetne nekretnine mora biti učinjena u pisanoj formi i sadržavati zemljišnoknjižne ili katastarske oznake nekretnine i posebnog dijela nekretnine koji se prodaje. Na vršenje prava preče kupovine suvlasnika stana, poslovne prostorije ili samostalna prostorije u Bosni i Hercegovini primjenjuju se odredbe Zakona o stvarnim pravima o pravu preče kupovine suvlasnika. Ako etažni vlasnik koji prodaje svoj dio ne učini ponudu ili ako svoj dio proda pod povoljnijim uvjetima trećoj osobi, drugi suvlasnik, odnosno suvlasnici imaju pravo tražiti od suda da ugovor oglasi nevaljanim i da oni kupe taj dio pod istim uvjetima. Ukoliko se drugačije ne sporazumiju suvlasnici ostvaruju pravo preče kupovine nekretnine srazmjerno učešću svojih suvlasničkih dijelova na cijeloj nekretnini u Bosni i Hercegovini.

Česta pitanja o sticanju nekretnina u Bosni i Hercegovini od strane stranaca:

Želim kupiti nekretnine u Bosni i Hercegovini, državljanin sam Njemačke, da li je moguće ?
Da u Bosni i Hercegovini možete steći vlasništvo nad nekretninama kao Njemački državljanin bez ikakvih ograničenja.

Kupio bih nekretninu u Bosni i Hercegovini kao državljanin Austrije, da li mogu ?
Moguće je kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini kao državljanin Austrije, vrijedi princip reciprociteta, koji navodi: 'moguće je sticanje prava vlasništva nad nekretninama fizičkim i pravnim osobama na teritoriji R Austrije uz određene saglasnosti nadležnih organa, s tim da svaka savezna pokrajina propisuje precizne uvjete takvog vlasništva.'

Da li mogu steći nekretnine u Bosni i Hercegovini kao državljanin Hrvatske ?
Da možete steći vlasništvo nad nekretninama u Bosni i Hercegovini bez ikakvih ograničenja.

Da li mogu kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini kao državljanin Belgije ?
Možete kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini kao državljanin Belgije, jer vrijedi princip reciprociteta. Za strance u Belgiji je propisano da svi strani državljani koji žive i rade na teritoriji Kraljevine Belgije, mogu sticati pravo vlasništva nad nekretninama.

Da li bih mogao kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini kao državljanin Holandije ?
U Bosni i Hercegovini možete kupiti nekretninu kao državljanin Holandije jer vrijedi princip reciprociteta i državljani BiH mogu da steknu nekretninu u Holandiji.