Immobilien in Bosnien und Herzegowina - Engagement der Rechtsanwaltskanzlei

Autor: Azur Prnjavorac, Rechtsanwalt · Aktualisiert: 5. September 2026.

Immobilienkauf in BiH

Unsere Rechtsanwaltskanzlei berät ihre Mandanten und unterstützt sie in rechtlichen, finanziellen, steuerlichen und sonstigen Fragen rund um den Immobilienverkehr in Bosnien und Herzegowina, einschließlich der Verfahren vor den zuständigen staatlichen Behörden von Bosnien und Herzegowina. Gute Kenntnisse des Immobilienmarktes in Bosnien und Herzegowina haben zusätzlich zur erfolgreichen Zusammenarbeit mit Mandanten in allen Aspekten der Immobilieninvestition beigetragen. Wir vertreten Mandanten in Immobilienangelegenheiten in allen größeren Städten, einschließlich Sarajevo, Tuzla, Banja Luka, Mostar, Zenica, Bijeljina und Brčko. Einige der Dienstleistungen, die die Rechtsanwälte unserer Kanzlei im Bereich Immobilien anbieten, sind:

• Umfassende Rechtshilfe beim Verkauf, Kauf und Bau von Immobilien in Bosnien und Herzegowina.
• Beratung und Unterstützung bei Verhandlungen und beim Abschluss von Vorverträgen und Immobilienkaufverträgen sowie Mietverträgen über Immobilien in Bosnien und Herzegowina.
• Vertretung in Rechtsgeschäften, deren Gegenstand die Übertragung oder der Erwerb von Eigentum oder anderen dinglichen Rechten an Immobilien auf dem Gebiet von Bosnien und Herzegowina ist.
• Vertretung des Verkäufers oder Käufers einer Immobilie vor dem Notar, ohne Anwesenheit des Mandanten in Bosnien und Herzegowina.
• Verfahren vor den zuständigen Ämtern für den Liegenschaftskataster betreffend die Eintragung des Eigentumsrechts an Immobilien, die Begründung, Eintragung, Verwertung und Löschung einer Hypothek in Bosnien und Herzegowina.
• Einholung der Gegenseitigkeitsbestätigung beim zuständigen Justizministerium (in der Föderation BiH beim Föderalen Justizministerium) für die Eintragung von Ausländern ins Grundbuch in BiH nach dem Immobilienkauf.
• Erstellung von Rechtsgutachten und Berichten zur betreffenden Immobilie.
• Vertretung vor dem Grundbuch und der Steuerverwaltung in Bosnien und Herzegowina, zwecks Veranlagung der Grunderwerbsteuer.
• Vertretung in Verfahren zur Erstellung von Verträgen über lebenslangen Unterhalt, deren Gegenstand Immobilien in BiH sind.
• Vertretung von Ausländern beim Eigentumserwerb an Immobilien in BiH.
• Erstellung, Vertretung und Beratung beim Vertrag über die Aufteilung des ehelichen Vermögens in BiH.
• Vertretung in Streitigkeiten über Immobilien vor den Gerichten von Bosnien und Herzegowina.

Wie kann ein Ausländer eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina kaufen?

Ausländische Staatsangehörige können Eigentum an Immobilien in Bosnien und Herzegowina auf Grundlage des Grundsatzes der Gegenseitigkeit erwerben. Wenn der Staat des ausländischen Käufers Staatsbürgern von BiH den Immobilienerwerb gestattet, gilt derselbe Grundsatz auch in BiH. Für einige Staaten besteht Gegenseitigkeit, für andere nicht; das Bestehen der Gegenseitigkeit im konkreten Verfahren bestätigt das zuständige Justizministerium, und besteht keine Gegenseitigkeit, können Notar und Grundbuchamt die Eigentumsübertragung nicht eintragen. Die Bedingung der Gegenseitigkeit betrifft den Erwerb durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden (Kauf, Schenkung, Tausch); die Vererbung von Immobilien in BiH ist auch dann möglich, wenn keine Gegenseitigkeit besteht, nach den Regeln des internationalen Privatrechts und der bilateralen Rechtshilfeabkommen. Konkrete Beispiele nach Staaten (Deutschland, Österreich, Kroatien, Belgien, Niederlande) sind im Abschnitt Häufige Fragen aufgeführt, und eine vollständige Übersicht ist auf der Seite Recht der Ausländer in BiH dargestellt.

Bosnien und Herzegowina verlangt materielle Gegenseitigkeit, also die tatsächliche Möglichkeit, dass Staatsbürger von BiH in dem betreffenden Staat eine Immobilie erwerben können, und nicht nur das Bestehen eines völkerrechtlichen Vertrages. Besteht für den Staat des Käufers keine Gegenseitigkeit, ist der Erwerb über eine inländische juristische Person möglich: ein ausländischer Staatsangehöriger kann in Bosnien und Herzegowina eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (d.o.o.) gründen und die Immobilie auf diese Gesellschaft kaufen, die als inländische juristische Person nicht der Bedingung der Gegenseitigkeit unterliegt. Der Ausländer erwirbt das Eigentum auf diese Weise mittelbar, als Gründer und Gesellschafter.

Ablauf des Immobilienkaufs in BiH

Der Immobilienkauf in Bosnien und Herzegowina verläuft in mehreren klaren Schritten: Prüfung des rechtlichen und tatsächlichen Zustands der Immobilie im Grundbuch und Kataster, Prüfung der Erwerbsmöglichkeit (insbesondere für ausländische Staatsangehörige), Abschluss eines notariell bearbeiteten Kaufvertrages, Anmeldung und Zahlung der Grunderwerbsteuer sowie Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch. Im Folgenden werden die Rechtsgrundlagen des Erwerbs und besondere Fälle behandelt.

Rechtsgrundlagen des Eigentumserwerbs

Das Eigentumsrecht an Immobilien in Bosnien und Herzegowina wird auf Grundlage eines Rechtsgeschäfts, des Gesetzes, einer Entscheidung des Gerichts oder einer anderen zuständigen Behörde sowie durch Erbschaft erworben, unter Erfüllung der gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen. Durch ein Rechtsgeschäft kann der Erwerber das Eigentumsrecht nicht in größerem Umfang erwerben, als es die Person hatte, von der das Recht erworben wurde. Das Eigentumsrecht aufgrund des Gesetzes wird durch Erfüllung der gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen erworben. Soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, erlöschen mit dem Erwerb des Eigentums aufgrund des Gesetzes alle bis dahin bestehenden dinglichen Rechte an der betreffenden Sache, mit Ausnahme derjenigen, von deren Bestehen der Erwerber wusste oder wissen musste. Der Erbe erwirbt das Eigentum an geerbten Immobilien in Bosnien und Herzegowina im Zeitpunkt des Todes des Erblassers, sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

Der Erwerber des Eigentumsrechts an einer Immobilie in BiH aufgrund des Gesetzes, der Erbschaft, einer rechtskräftigen Gerichtsentscheidung oder einer endgültigen Entscheidung einer anderen zuständigen Behörde ist berechtigt, die Eintragung des erworbenen Eigentumsrechts ins Grundbuch zu beantragen. Das so erworbene Eigentumsrecht kann dem Recht einer gutgläubigen dritten Person nicht entgegengehalten werden, die im Vertrauen auf das Grundbuch die Eintragung ihres Rechts beantragt hat, bevor die Person, die das Recht aufgrund von Erbschaft, Gesetz oder Entscheidung erworben hat, die Eintragung ihres Rechts beantragt hat.

Stockwerkeigentum

Das Eigentum an einem besonderen Teil der Immobilie (Stockwerkeigentum) entsteht und bleibt untrennbar mit dem entsprechenden Miteigentumsanteil (ideeller Teil) der Immobilie verbunden, auf dem es begründet wurde, und kann nur zusammen mit diesem übertragen oder belastet werden. Das Eigentum an einem bestimmten besonderen Teil berechtigt den Stockwerkeigentümer zur ausschließlichen Nutzung und Verfügung, und an den gemeinschaftlichen Teilen hat er das Miteigentumsrecht. Stockwerkeigentum kann auf dem entsprechenden Miteigentumsanteil einer Immobilie begründet werden, die aus einem Grundstück mit Gebäude oder aus dem Recht zum Bauen mit Gebäude besteht. Für die Eintragung sind dem Gericht eine Teilungserklärung oder ein Teilungsvertrag sowie ein Plan der einzutragenden besonderen Gebäudeteile vorzulegen.

Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf

Miteigentümer einer Wohnung, eines Geschäftsraums oder eines selbständigen Raums haben das Vorkaufsrecht beim Immobilienerwerb. Ein Miteigentümer, der sein Stockwerkeigentum veräußert, ist verpflichtet, den anderen Miteigentümern dieses besonderen Teils ein Angebot zu unterbreiten. Das Angebot muss schriftlich erfolgen und die grundbuch- oder katasterrechtlichen Angaben der Immobilie und des zu veräußernden besonderen Teils enthalten. Macht der veräußernde Stockwerkeigentümer kein Angebot oder verkauft er seinen Teil zu günstigeren Bedingungen an einen Dritten, so haben die anderen Miteigentümer das Recht, vom Gericht die Unwirksamkeit des Vertrages zu verlangen und diesen Teil zu denselben Bedingungen zu kaufen. Aus der Rechtsprechung: Anfechtung des Kaufvertrages wegen Verletzung des Vorkaufsrechts.

Für den Immobilienkauf erforderliche Unterlagen

Für einen sicheren Immobilienkauf in Bosnien und Herzegowina sind vor Vertragsabschluss und Eintragung in der Regel die folgenden Unterlagen erforderlich:

• Grundbuchauszug (ZK-Auszug) für die betreffende Immobilie.
• Kopie des Katasterplans und Besitzbogen aus dem Kataster.
• Ausweisdokumente der Vertragsparteien (Personalausweis oder Reisepass); für ausländische Staatsangehörige auch ein Staatsangehörigkeitsnachweis.
• Kaufvertrag oder Vorvertrag, erstellt oder geprüft durch einen Rechtsanwalt.
• Notariell bearbeitete Urkunde mit clausula intabulandi als Grundlage der Eintragung.
• Nachweis über Anmeldung und Zahlung der Grunderwerbsteuer.
• Für ausländische Staatsangehörige: Zustimmung des zuständigen Ministeriums, soweit vorgeschrieben, und Nachweis der Gegenseitigkeit.
• Vollmacht (notariell bearbeitet, mit Apostille bei Erteilung im Ausland), wenn der Kauf durch einen Bevollmächtigten erfolgt.

Prüfung von Grundbuch und Kataster

Vor jedem Immobilienkauf in Bosnien und Herzegowina ist zu prüfen, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Lasten, Hypotheken oder Streitanmerkungen bestehen. Die Prüfung erfolgt durch Einsicht in den Grundbuchauszug und die Katasterdaten, wodurch die genaue Parzelle bzw. der besondere Teil (Wohnung) identifiziert wird. Das Grundbuchwesen ist durch das Grundbuchgesetz der FBiH geregelt, und die Vermessung und der Kataster durch das Gesetz über Vermessung und Kataster. In der Republika Srpska wird die Immobilienevidenz vom Liegenschaftskataster bei der Republikverwaltung für geodätische und vermögensrechtliche Angelegenheiten geführt.

Begriff der Immobilie und Gegenstand des Eigentums

Gegenstand des Eigentumsrechts ist eine individuell bestimmte Immobilie in Bosnien und Herzegowina oder eine bewegliche Sache, ausgenommen solche, die dafür nicht geeignet sind, oder soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Immobilien sind Grundstücksparzellen samt allem, was mit dem Grundstück an der Oberfläche oder darunter dauerhaft verbunden ist, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Sachen, die ihrer Natur nach beweglich sind, gelten im rechtlichen Sinne als unbeweglich, wenn sie zu einer Immobilie gehören oder vom Gesetz Immobilien gleichgestellt werden. Im Zweifel, ob etwas beweglich oder unbeweglich ist, gilt es als beweglich.

Schutz des Vertrauens auf das Grundbuch

Es wird angenommen, dass das Grundbuch den tatsächlichen und rechtlichen Zustand der Immobilie wahr und vollständig wiedergibt; wer also gutgläubig im Vertrauen auf das Grundbuch gehandelt hat, ohne zu wissen, dass das Eingetragene unvollständig oder vom außerbücherlichen Stand abweichend ist, genießt hinsichtlich dieses Erwerbs den Schutz nach den gesetzlichen Bestimmungen. Hinsichtlich des tatsächlichen Zustands der Immobilie gilt das Grundbuch als wahr und vollständig, wenn es auf Grundlage der Daten einer neuen Vermessung angelegt wurde. Der Erwerber war gutgläubig, wenn er im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und auch im Zeitpunkt des Eintragungsantrags nicht wusste und nach den Umständen keinen hinreichenden Grund hatte zu bezweifeln, dass die Sache dem Veräußerer gehört. Mangelnde Gutgläubigkeit kann niemandem allein deshalb vorgeworfen werden, weil er den außerbücherlichen Stand nicht erforscht hat.

Notarieller Vertrag, Steuer und Eigentumseintragung

Notarielle Bearbeitung des Kaufvertrages

Den Immobilienkaufvertrag kann ein Rechtsanwalt oder ein Notar erstellen. Der Notar bearbeitet die Urkunde, prüft die Identität der Parteien und die Gültigkeit des Vertrages und weist die Parteien auf die Rechtsfolgen hin. Ohne notarielle Bearbeitung ist der Vertrag nicht zur Eintragung ins Grundbuch geeignet. Mehr zur Beglaubigung und zu den Unterschriften der Vertragsparteien bei Immobilienübertragungsverträgen.

Eintragung des Eigentumsrechts

Erwerb von Immobilien durch Eintragung in BiH
Das Eigentumsrecht an Immobilien in Bosnien und Herzegowina aufgrund eines Rechtsgeschäfts wird durch Eintragung ins Grundbuch erworben. Das Rechtsgeschäft wird in Form einer notariell bearbeiteten Urkunde abgeschlossen, und zwar: Immobilienkaufvertrag, Immobilienschenkungsvertrag und Vertrag über lebenslangen Unterhalt. Das Eigentum an einer Immobilie wird aufgrund des gültig erklärten Willens des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers übertragen, der darauf gerichtet ist, dass sein Eigentum auf den Erwerber übergeht (clausula intabulandi). Diese Willenserklärung kann in dem auf die Eigentumsübertragung gerichteten Rechtsgeschäft abgegeben werden, aber auch in einer besonderen Urkunde, die dann notariell bearbeitet sein muss. Die durchgeführte Eintragung wirkt ab dem Zeitpunkt, in dem der Antrag auf Eintragung der betreffenden Immobilie beim Gericht eingereicht wurde.

Grunderwerbsteuer

Die Steuerpflichten unterscheiden sich nach Entitäten. In der Föderation BiH wird eine Grunderwerbsteuer erhoben, die durch kantonale Vorschriften geregelt ist (meist 5%, in der Regel zulasten des Verkäufers, im Kanton Sarajevo zulasten des Käufers). In der Republika Srpska gibt es keine Grunderwerbsteuer: der Käufer zahlt eine jährliche Immobiliensteuer (etwa 0,20%), und der Verkäufer eine Kapitalgewinnsteuer (10%) auf die Differenz zwischen Anschaffungs- und Verkaufspreis. Hinzu kommen Notarkosten, Gerichtsgebühren für die Eintragung und Kosten der rechtlichen Vertretung. Mehr dazu: Steuerrecht in BiH.

Immobilienkauf in BiH per Vollmacht

Mandanten aus dem Ausland und der Diaspora können eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina ohne Anreise ins Land erwerben, und zwar per Vollmacht. Die Vollmacht wird in notariell bearbeiteter Form erteilt; wird sie im Ausland erteilt, sind in der Regel eine Beglaubigung und Apostille (oder konsularische Legalisierung) sowie eine Übersetzung in eine der Amtssprachen in BiH erforderlich. Auf Grundlage der Vollmacht vertritt der Rechtsanwalt den Mandanten in allen Phasen: bei Verhandlungen, der Unterzeichnung des notariellen Vertrages, der Steueranmeldung und der Eigentumseintragung. Die Vollmacht sollte die Befugnisse genau bestimmen (die konkrete Immobilie, den Preis, das Recht zur Vertragsunterzeichnung und zur Stellung des Eintragungsantrags). Mehr zur Anerkennung ausländischer Urkunden, Legalisierung und Apostille finden Sie in einem gesonderten Dokument (PDF). Mehr zur Vertretung von Ausländern: Recht der Ausländer in BiH.

Rechtsanwalt für Immobilien in Sarajevo, Tuzla und anderen Städten in BiH

Unsere Rechtsanwaltskanzlei leistet Rechtshilfe beim Kauf, Verkauf und der Eintragung von Immobilien in allen größeren Städten in Bosnien und Herzegowina. Ob sich die Immobilie in Sarajevo, Tuzla, Banja Luka, Mostar, Zenica, Bijeljina oder Brčko befindet, führen wir die Prüfung von Grundbuch und Kataster, die Erstellung und notarielle Bearbeitung des Kaufvertrages sowie die Eintragung des Eigentumsrechts vor den zuständigen Behörden der jeweiligen Stadt durch. Für Mandanten aus der Diaspora führen wir das gesamte Verfahren per Vollmacht, ohne Anreise nach Bosnien und Herzegowina.

Rechtsanwalt für Immobilien nach Städten: Sarajevo, Tuzla, Banja Luka, Mostar, Zenica, Bijeljina, Brčko.

Unterstützung beim Immobilienverkehr

Beim Immobilienverkehr vertreten wir Käufer und Verkäufer vor dem Notar, der Steuerverwaltung und dem Grundbuchamt des Gerichts, mit Anwesenheit der Parteien oder ohne deren Anreise nach Bosnien und Herzegowina. Große Investoren und Bauunternehmen, die Immobilien in Sarajevo, Mostar, Banja Luka, Tuzla und anderen Städten errichten, empfehlen ausländischen Käufern unsere Kanzlei, sie durch den Kauf von Anfang bis Ende zu begleiten.

Dienstleistungen

• Erstellung des Immobilienkaufvertrages.
• Rechtliche Prüfung der Unterlagen auf Verkäuferseite zur Vermeidung späterer Streitigkeiten, einschließlich der Prüfung des Eigentums an der Immobilie, der städtebaulichen Zustimmung, der Baugenehmigung, der Nutzungsgenehmigung, der Kataster- und Grundbucheintragungen, der Lasten an der Immobilie sowie etwaiger offener Steuerverbindlichkeiten.
• Vertretung beim Abschluss des Immobilienkaufvertrages, wodurch entfällt, dass der Eigentümer am Tag des Vertragsabschlusses persönlich nach Bosnien und Herzegowina reisen muss.
• Erstellung der Bestätigung über die Zahlung des Kaufpreises für Käufer und Verkäufer.
• Erstellung der Zustimmung zur Besitzübergabe der Immobilie.
• Vertretung im Verfahren der Eintragung der Verkehrsanmerkung der Immobilie vor dem zuständigen Grundbuchamt des Gerichts.
• Einreichung des Antrags auf Steuerveranlagung bei der Steuerverwaltung.
• Vertretung vor der Steuerverwaltung im Verwaltungsverfahren der Steuerveranlagung.
• Anwesenheit und Vertretung beim Ortstermin vor der Kommission zur Wertermittlung der Immobilie zwecks Feststellung der Steuerbemessungsgrundlage.
• Erstellung der Beschwerde gegen den geschätzten Immobilienwert, falls erforderlich, z. B. bei zu hoher Schätzung.
• Persönliche Entgegennahme des Bescheids der Steuerverwaltung über die Grunderwerbsteuer.
• Vertretung im Verfahren der Eigentumseintragung vor dem zuständigen Grundbuchamt des Gerichts.
• Koordination mit dem Grundbuchamt, falls erforderlich.
• Beglaubigung von Kopien aller erforderlichen Unterlagen.
• Durchführung des Immobilienvertrages vor der zuständigen Behörde für Kataster- und vermögensrechtliche Angelegenheiten.
• Umfassende Rechtsberatung und Vertretung mit dem Ziel der Eintragung des Eigentumsrechts an der Immobilie in die öffentlichen Register, wodurch ein absolutes Eigentumsrecht begründet wird, das gegenüber allen Dritten Rechtswirkung entfaltet, einschließlich der Lösung aller rechtlichen Fragen, die während des Verfahrens auftreten können.

Häufige Fragen