Rechtsanwalt für vermögensrechtliche Verhältnisse « Arbeitsbereich der Anwaltskanzlei

Unsere Anwaltskanzlei hat ihren Sitz in Tuzla, wir vertreten jedoch regelmäßig Mandanten in vermögensrechtlichen Streitigkeiten vor den Gerichten in Sarajevo: insbesondere vor dem Stadtgericht (Općinski sud) Sarajevo, dem Kantonsgericht (Kantonalni sud) Sarajevo, dem Obersten Gericht (Vrhovni sud) der Föderation BiH und dem Gerichtshof Bosnien und Herzegowinas. In dinglichen Streitigkeiten gilt die Regel forum rei sitae: die ausschließliche örtliche Zuständigkeit ist an die Lage der Liegenschaft gebunden, sodass es nicht ungewöhnlich ist, dass Anwälte aus anderen Städten Fälle bearbeiten, die Immobilien in Sarajevo betreffen, oder umgekehrt. Wir bieten umfassende Rechtsunterstützung: Analyse des grundbuchlichen Standes, Erstellung der Klage und sonstiger Schriftsätze, Vertretung in Verhandlungen sowie das Vorgehen im Berufungs- und Revisionsverfahren. Mandanten aus Sarajevo, Ilidža, Vogošća, Hadžići und anderen Sarajevoer Gemeinden können telefonisch, elektronisch oder über Online-Videokonsultationen kommunizieren.

Der Sitz der Anwaltskanzlei Prnjavorac befindet sich in Tuzla, was bedeutet, dass der Kanton Tuzla und die weitere Region unseren primären Tätigkeitsraum darstellen. Mandanten aus Tuzla, Lukavac, Živinice, Gradačac, Banovići, Srebrenik, Kalesija, Čelić und anderen Städten des Kantons Tuzla können unmittelbare Rechtsberatungen in der Kanzlei vereinbaren oder online per Videoanruf: was besonders praktisch für Mandanten aus der Diaspora ist, die in TK über Immobilien verfügen. In Tuzla treten wir regelmäßig vor dem Stadtgericht (Općinski sud) Tuzla (einschließlich der Grundbuchabteilung) und dem Kantonsgericht (Kantonalni sud) Tuzla auf und kennen die lokale Rechtsprechung, die Verfahrensdynamik und die administrativen Besonderheiten von Kataster (katastar) und Grundbuch hervorragend. Kontaktdaten finden Sie auf der Kontaktseite.

Mandanten aus der Diaspora - insbesondere aus Deutschland, Österreich, der Schweiz, den Niederlanden, Belgien, Skandinavien und den Vereinigten Staaten - beauftragen uns häufig gerade in vermögensrechtlichen Fragen, da es aus dem Ausland nicht möglich ist, einen Rechtsstreit effizient zu führen oder Grundbucheintragungen ohne physische Anwesenheit oder einen bevollmächtigten Vertreter zu regeln. Die Kommunikation erfolgt auf Bosnisch, Kroatisch, Serbisch, Deutsch und Englisch. Das gesamte Verfahren kann mit einer Vollmacht durchgeführt werden, die bei der zuständigen diplomatisch-konsularischen Vertretung Bosniens und Herzegowinas oder bei einem Notar im Aufenthaltsland des Mandanten beglaubigt wird, mit Apostille-Stempel (Haager Übereinkommen von 1961) bzw. der vorgeschriebenen Legalisierung, sofern der Staat keine Vertragspartei des Haager Übereinkommens ist. Damit wird Mandanten aus der Diaspora ermöglicht, vermögensrechtliche Angelegenheiten in BiH ohne Reisen abzuwickeln: von Kauf und Verkauf über die Aufteilung der Erbmasse, die Aufteilung des ehelichen Vermögens, bis hin zur Eintragung des Eigentums im Grundbuch.

Die Begriffe werden in der Praxis oft synonym verwendet, sind jedoch nicht identisch. Vermögensrechtliche Verhältnisse ist ein weiter gefasster Begriff, der alle rechtlichen Verhältnisse in Bezug auf das Vermögen umfasst: sowohl dingliche Rechte (Eigentum, Dienstbarkeit, Pfandrecht: Hypothek, Besitz, Baurecht) als auch obligationsrechtliche Rechte (Forderungen, Schulden, Vertragsverhältnisse, Schadensersatz). Eigentumsrechtliche Verhältnisse ist ein engerer Begriff und bezieht sich vorrangig auf das Eigentumsrecht und andere dingliche Rechte an beweglichen und unbeweglichen Sachen, die durch das Sachenrechtsgesetz der FBiH (Zakon o stvarnim pravima FBiH, ZSP FBiH) (Sl. nov. FBiH Nr. 66/13 und 100/13) bzw. das Sachenrechtsgesetz der RS (Zakon o stvarnim pravima RS) (Sl. gl. RS Nr. 124/08 mit späteren Änderungen) geregelt sind. Praktisch: jedes eigentumsrechtliche Verhältnis ist ein vermögensrechtliches, aber nicht jedes vermögensrechtliche Verhältnis ist eigentumsrechtlich (z. B. eine Vertragsschuld ist kein eigentumsrechtliches Verhältnis).

Die Ersitzung ist eine originäre Art des Eigentumserwerbs auf Grundlage eines qualifizierten Besitzes innerhalb einer gesetzlich vorgesehenen Frist. Nach dem Sachenrechtsgesetz der FBiH und dem Sachenrechtsgesetz der RS erfordert die ordentliche Ersitzung von Liegenschaften 10 Jahre rechtmäßigen, gutgläubigen und wahrhaften Besitzes; die außerordentliche Ersitzung erfordert 20 Jahre gutgläubigen Besitzes: ohne das Erfordernis, dass der Besitz rechtmäßig ist. Für bewegliche Sachen sind die Fristen kürzer (3 bzw. 10 Jahre). Das Verfahren zur Feststellung des Eigentumsrechts auf Grundlage der Ersitzung wird durch Feststellungsklage vor dem zuständigen Stadt- bzw. Grundgericht am Ort der Liegenschaft geführt, mit Antrag auf Eintragung auf Grundlage des rechtskräftigen Urteils. Die Gerichte beurteilen die Gutgläubigkeit des Besitzes sorgfältig: wenn der Erwerber wusste oder hätte wissen müssen, dass er nicht Eigentümer ist, wird die Ersitzung nicht anerkannt.

Die Klage wegen Besitzstörung (actio spolii) schützt den faktischen Besitzstand, unabhängig von der Frage des Rechts auf Besitz. Die Fristen sind Ausschlussfristen: die subjektive Frist von 30 Tagen läuft ab dem Tag der Kenntnis von der Störung und dem Störer, die objektive Frist von einem Jahr ab dem Tag der erfolgten Störung. Nach Ablauf dieser Fristen geht der Besitzschutz unwiderruflich verloren, das Recht auf Eigentumsschutz (rei vindicatio) bleibt jedoch bestehen. Das Verfahren ist eilbedürftig: das Gericht verhandelt nur über den letzten ruhigen Besitz und die Störungshandlung, nicht über die Rechtsgrundlage des Besitzes oder die Gutgläubigkeit des Besitzers. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss (nicht Urteil) und hat die Eigenschaft eines Vollstreckungstitels, gewöhnlich innerhalb einer kurzen Frist von 15 Tagen. Unsere Kanzlei vertritt Mandanten regelmäßig in diesen Verfahren: von der Einreichung des Antrags auf einstweilige Verfügung bis zur Vollstreckung des Beschlusses.

Eheliches Vermögen ist das Vermögen, das die Ehegatten durch Arbeit während der Dauer der ehelichen Gemeinschaft erworben haben, sowie Einkünfte aus diesem Vermögen (Art. 251 des Familiengesetzes FBiH (Porodični zakon FBiH, PZ FBiH); entsprechende Bestimmungen des Familiengesetzes RS). Wesentlich ist: die Eintragung einer Liegenschaft im Grundbuch nur auf einen Ehegatten schließt das Recht des anderen auf einen Miteigentumsanteil nicht aus: das Gericht stellt den tatsächlichen Beitrag zum Erwerb fest, unabhängig von der formellen Eintragung. Sondergut (vor der Ehe, durch Erbschaft oder durch Schenkung nur an einen Ehegatten erworbenes Vermögen) fällt nicht in das eheliche Vermögen, die Beweislast trifft jedoch denjenigen, der dies behauptet. Die Aufteilung kann einvernehmlich erfolgen: durch einen notariell beurkundeten Vertrag über die Aufteilung des ehelichen Vermögens: oder gerichtlich durch Klage auf Feststellung des Miteigentums und körperliche oder rechtliche Teilung. Dieselbe Regelung gilt auch für die nichteheliche Lebensgemeinschaft, die nach dem Gesetz die Voraussetzungen erfüllt (kontinuierliches Zusammenleben, Absicht einer dauerhaften Gemeinschaft). Mehr Details: Aufteilung des ehelichen Vermögens.

Ja, ausländische Staatsbürger können das Eigentumsrecht an Liegenschaften in Bosnien und Herzegowina erwerben, jedoch unter der Bedingung der Gegenseitigkeit (Reziprozität) mit dem Land, dessen Staatsbürger sie sind: was vom Justizministerium von BiH (Ministarstvo pravde BiH) bestätigt wird. Die Gegenseitigkeit ist in der Regel mit den Staaten der Europäischen Union sowie mit dem Vereinigten Königreich, den Vereinigten Staaten, der Schweiz, Norwegen, Kanada, Australien und den meisten anderen entwickelten Ländern formell festgestellt: die vollständige konsolidierte Liste von 59 Ländern, mit denen BiH die Gegenseitigkeit festgestellt hat, kann auf einer separaten Seite eingesehen werden. Bestimmte Beschränkungen bestehen für landwirtschaftliche Flächen und Wälder in einzelnen Entitäten sowie für Liegenschaften in geschützten bzw. Grenzgebieten. Praktische Schritte beim Erwerb umfassen: Prüfung des Grundbuchstandes und der Belastungen, Erstellung des Kaufvertrags, notarielle Beurkundung, Zahlung der Grunderwerbsteuer (der Satz hängt vom Kanton bzw. der Entität ab, am häufigsten 3 % in der FBiH, bzw. 17 % MwSt. bei Neubau), und Eintragung im Grundbuch. Weitere Details: Recht der Ausländer auf Liegenschaften in BiH.

Die Enteignung ist die Entziehung oder Beschränkung des Eigentumsrechts an einer Liegenschaft im öffentlichen Interesse unter obligatorischer gerechter Entschädigung. Nach dem Enteignungsgesetz der FBiH (Zakon o eksproprijaciji) (Sl. nov. FBiH Nr. 70/07 mit späteren Änderungen) und dem Enteignungsgesetz der RS muss die Entschädigung dem Marktwert der Liegenschaft zum Zeitpunkt des Erlasses des erstinstanzlichen Beschlusses entsprechen. Der Eigentümer hat das Recht: (1) statt Geldentschädigung eine andere geeignete Liegenschaft zu verlangen; (2) die Enteignung der gesamten Liegenschaft zu verlangen, wenn ihm der verbleibende Teil die normale Nutzung unmöglich macht (Art. 11 des Gesetzes); (3) Beschwerde gegen den Enteignungsbeschluss einzulegen; (4) die Höhe der Entschädigung durch Klage beim zuständigen Gericht anzufechten. Eine besondere Kategorie ist die faktische Enteignung: wenn die öffentliche Hand privates Land ohne formelles Verfahren nutzt; die Rechtsprechung in BiH erkennt ihr dieselben Rechtswirkungen wie der formellen Enteignung zu, und das Recht auf gerechte Entschädigung als Schutz des verfassungsrechtlichen Eigentumsrechts (Art. 1 Protokoll 1 EMRK) unterliegt nicht der klassischen Verjährung.

Außerbücherliches Eigentum ist eine Situation, in der der tatsächliche Eigentümer nicht im Grundbuch eingetragen ist: typischerweise wegen unsauberer Erbschaftsverfahren, alter informeller Verträge, Bauten auf fremdem Grund, Ersitzung oder unvollständiger Datenauslegung bei der Katastererneuerung. Der Rechtsweg hängt von der Erwerbsgrundlage ab: (a) wenn eine ordentliche Rechtsgrundlage vorliegt (Vertrag, Urteil, Erbschein): wird das Verfahren zur Eintragung bei der Grundbuchabteilung des zuständigen Stadt- bzw. Grundgerichts eingeleitet; (b) wenn die Rechtsgrundlage fehlt oder streitig ist: wird Klage auf Feststellung des Eigentumsrechts vor dem Streitgericht erhoben, regelmäßig in Verbindung mit dem Klageantrag auf Eintragung aufgrund des Urteils. Unser Anwaltsteam erstellt für die Mandanten eine rechtliche Analyse der gesamten Kette des Eigentumserwerbs (Kauf, Schenkung, Erbschaft, Ersitzung) und wählt die optimale Rechtsstrategie: häufig vereint mit Ansprüchen aus dem ehelichen Vermögen oder außerstreitigen Verfahren.

Fehler im Grundbuch können durch verschiedene Verfahren je nach Art des Fehlers behoben werden: (1) geringfügige Verwaltungsfehler (Versäumnisse bei Parzellennummern, Namen) werden auf Antrag der Partei bei der Grundbuchabteilung mit entsprechenden Nachweisen berichtigt; (2) streitiges Eigentum wird durch Klage auf Feststellung des Eigentumsrechts vor dem Streitgericht geklärt und anschließend durch Eintragung des rechtskräftigen Urteils; (3) falsche oder rechtswidrig vorgenommene Eintragungen (z. B. auf Grundlage einer gefälschten Urkunde) werden durch Klage auf Nichtigerklärung der Eintragung angefochten, häufig mit einer Strafanzeige wegen Urkundenfälschung (Art. 373 StGB FBiH). Der Grundsatz des Vertrauens in das Grundbuch (Grundbuchgesetz FBiH/RS) schützt einen gutgläubigen Dritterwerber, der das Recht im guten Glauben erworben hat: jedoch nicht, wenn die Eintragung auf einer absolut nichtigen Urkunde beruht, noch wenn in den öffentlichen Büchern bereits eine Streitanmerkung oder ein Veräußerungsverbot eingetragen war. Zum Schutz der Rechte wird empfohlen, mit Klageerhebung auch sofort einen Antrag auf Streitanmerkung zu stellen.

Vor Abschluss eines Liegenschaftskaufvertrags umfasst eine qualifizierte rechtliche Prüfung (due diligence): (1) aktueller Grundbuchauszug (ZK-Auszug) und Kopie des Katasterplans: Prüfung von Eigentum, Belastungen, Hypotheken, Streitanmerkungen, Vorkaufsrechten, Vormerkungen; (2) Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch (häufig bestehen Unterschiede bei Parzellennummern oder Flächen); (3) Prüfung der Rechtsfähigkeit des Verkäufers und seines Familienstands (wegen Fragen des ehelichen Vermögens); (4) Bestehen von Mietern, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Wohnrechten; (5) bezahlte kommunale Gebühren, Grundsteuer, fällige Nebenkosten; (6) städtebaulich-technische Unterlagen (Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung, Projektunterlagen); (7) Beurteilung steuerlicher Verpflichtungen (Grunderwerbsteuer, ggf. MwSt.). Erst nach vollständiger Risikobewertung wird der Kaufvertrag erstellt und es wird zur notariellen Beurkundung und zur Eintragung im Grundbuch übergegangen. Das Überspringen dieser Schritte führt regelmäßig zu schwerwiegenden Rechtsstreitigkeiten nach Zahlung des Kaufpreises.

Die Verjährungsfristen hängen von der Art der Forderung ab und sind im Obligationengesetz (ZOO FBiH/RS) geregelt: die allgemeine Verjährungsfrist beträgt 10 Jahre (Art. 371 ZOO), sofern für eine bestimmte Forderung keine kürzere Frist vorgesehen ist; periodische Forderungen (Mieten, Unterhaltsleistungen, Vertragszinsen) verjähren in 3 Jahren (Art. 372); gegenseitige Forderungen aus dem Waren- und Dienstleistungsverkehr zwischen juristischen Personen in 3 Jahren (Art. 374); Schadensersatz in 3 Jahren ab Kenntnis vom Schaden und vom Täter, und absolut in 5 Jahren ab Entstehung des Schadens (Art. 376); durch rechtskräftige Gerichtsentscheidung oder gerichtlichen Vergleich festgestellte Forderungen verjähren in 10 Jahren (Art. 379). Dingliche Rechte (Eigentum) verjähren nicht: die Klage wegen Besitzstörung hat jedoch Ausschlussfristen (30 Tage / 1 Jahr). Wichtig: das Gericht berücksichtigt die Verjährung nicht von Amts wegen: sie muss durch Einrede des Beklagten im Verfahren geltend gemacht werden, spätestens bis zum Schluss der Hauptverhandlung. Die Versäumnis der rechtzeitigen Einrede bedeutet den Verlust des Rechts auf Berufung auf die Verjährung.

Bosnien und Herzegowina hat unterschiedliche gesetzgeberische Lösungen in den beiden Entitäten und im Brčko-Distrikt, die grundlegenden Prinzipien des Vermögensrechts sind jedoch weitgehend harmonisiert. In der FBiH gelten: Sachenrechtsgesetz FBiH, Grundbuchgesetz FBiH, Obligationengesetz FBiH, Zivilprozessordnung FBiH, Familiengesetz FBiH (Porodični zakon FBiH). In der RS gelten die entsprechenden Entitätsgesetze der RS. Im Brčko-Distrikt BiH gelten besondere Distrikt-Gesetze. Die örtliche Zuständigkeit für dingliche Streitigkeiten ist ausschließlich: sie wird vom Gericht geführt, in dessen Gebiet sich die Liegenschaft befindet (forum rei sitae). Praktische Folge: wenn ein Mandant Liegenschaften sowohl in der FBiH als auch in der RS besitzt: z. B. eine Wohnung in Sarajevo und ein Haus in Banja Luka: werden in beiden Entitäten getrennte Verfahren geführt, da das Gericht einer Entität keine Zuständigkeit für Liegenschaften in der anderen hat. Innerhalb derselben Entität können die Fälle zusammengefasst werden. Unsere Kanzlei vertritt vor den Gerichten der FBiH, der RS und des Brčko-Distrikts BiH.

Notar und Rechtsanwalt haben unterschiedliche, aber komplementäre Rollen in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. Der Notar ist ein öffentlicher Amtsträger (eine Person mit öffentlichen Befugnissen), der Unterschriften und Urkunden beglaubigt, notariell beurkundete Urkunden erstellt (für bestimmte Kategorien von Rechtsgeschäften, einschließlich der Übertragung des Eigentums an Liegenschaften, ist die notarielle Beurkundung oder die Beglaubigung der Unterschrift vorgeschrieben), die Identität der Parteien und die Geschäftsfähigkeit überprüft sowie die Folgen des Rechtsgeschäfts erklärt. Der Notar ist neutral: er muss unparteiisch gegenüber allen Parteien handeln. Der Rechtsanwalt vertritt dagegen ausschließlich die Interessen seines Mandanten: er erstellt den Vertrag nach den Anweisungen des Mandanten und in dessen besten Interesse, führt Verhandlungen, identifiziert rechtliche und steuerliche Risiken und vertritt in eventuellen Streitigkeiten vor Gericht. Optimale Praxis ist, dass der Rechtsanwalt den Vertrag vorbereitet und aushandelt, und der Notar ihn dann beurkundet: wodurch dem Mandanten sowohl der Interessenschutz als auch der öffentliche Glaube der Urkunde gewährleistet werden. Unsere Kanzlei arbeitet mit renommierten Notaren in Tuzla, Sarajevo, Mostar, Banja Luka und anderen Städten zusammen, was die effiziente Realisierung der Transaktion sicherstellt.