Unsere Anwaltskanzlei befasst sich mit der Ausarbeitung von Kaufverträgen für in- und ausländische natürliche und juristische Personen auf dem Gebiet von Bosnien und Herzegowina sowie mit der Vertretung von Personen, ohne dass sie nach Bosnien und Herzegowina kommen, in Immobilienkaufverträgen.
Immobilientransaktionen in Bosnien und Herzegowina können auf verschiedenen Grundlagen des Immobilienerwerbs durchgeführt werden. Als Rechtsanwälte treffen wir am häufigsten auf folgende Rechtsgrundlagen, nämlich: Abschluss eines Grundstückskaufvertrags, eines Grundstücks-schenkungsvertrags, eines Lebensunterhaltsvertrags, eines Erbschaftsvertrags usw.
Immobilienvertrag in Bosnien und Herzegowina:
Verträge, deren Gegenstand Immobiliengeschäfte sind, müssen in Form einer notariell beglaubigten Urkunde abgeschlossen werden. Kommt der Kaufvertrag nicht in dieser Form zustande, entfaltet er keine Rechtswirkung (er ist nichtig – als ob er nicht existierte). Der Notar, der den Vertrag über den Verkauf von Immobilien aufgesetzt hat, ist verpflichtet, unverzüglich eine beglaubigte Kopie dieses Vertrags bei der Steuerverwaltung einzureichen. Im Rahmen der notariellen Abwicklung des Kaufvertrages hat der Notar zu prüfen, ob die Parteien zur Vornahme und zum Abschluss eines Rechtsgeschäftes fähig und befugt sind. Der Notar hat den wahren Willen der Parteien zu prüfen, den Sachverhalt aufzuklären, die Parteien über den rechtlichen Umfang der Tätigkeit zu belehren und ihre Erklärungen klar und eindeutig schriftlich in Form einer notariellen Urschrift zu verfassen. Dabei hat der Notar darauf zu achten, dass Verwechslungen und Verdachtsmomente ausgeschlossen sind, sowie dass unerfahrene und unkundige Parteien nicht geschädigt werden. Das Original des Kaufvertrags muss den Parteien in Anwesenheit des Notars vorgelesen werden. Durch direkte Nachfragen überzeugt sich der Notar davon, dass der Inhalt des Originals dem Willen der Parteien entspricht. Die Parteien müssen das Original dann selbst genehmigen und unterschreiben. Im Original muss vor der Unterschrift der Parteien festgestellt werden, dass dies erfolgt ist.
Auch Anlagen sind stets vorzulesen, es sei denn, die Parteien verzichten auf dieses Recht und erklären, dass ihnen der Inhalt der Anlagen bekannt ist. Dies ist in der Urschrift festzuhalten. Die Zusammenstellung der Urschrift kann nur erfolgen, wenn die Anlagen den Parteien beim Vorlesen der Originale zur Verfügung stehen.
Der Kaufvertrag in Bosnien und Herzegowina ist im Schuldrecht wie folgt definiert: „Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer, die von ihm verkaufte Sache dem Käufer zu übergeben, so dass der Käufer das Verfügungsrecht, also das Eigentumsrecht erwirbt, und der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den Preis zu zahlen. Der Verkäufer eines Rechts ist verpflichtet, das verkaufte Recht dem Käufer zu verschaffen und, wenn die Ausübung dieses Rechts den Besitz der Sache erfordert, ihm die Sache zu übergeben.“ Das Schuldrecht verwendet den Begriff „Kaufvertrag“. Die Vertragsparteien müssen sich über die wesentlichen Vertragsbestandteile, nämlich den Gegenstand und den Preis der betreffenden Immobilie, einigen.
Wird der Kaufvertrag nicht in notariell beglaubigter Form geschlossen, entfaltet er in Bosnien und Herzegowina keine Rechtswirkung. In Bezug auf die Zuständigkeit von Notaren kann der Kaufvertrag über Immobilien von jedem Notar in Bosnien und Herzegowina aufgesetzt werden, unabhängig davon, wo sich die Immobilie in Bosnien und Herzegowina befindet. Für in Bosnien und Herzegowina gelegene Immobilien ist es nicht möglich, einen Vertrag in einem anderen Staat abzuschließen und in Bosnien und Herzegowina umzusetzen, ein solcher Vertrag wäre nichtig.
Sachenrechte von Ausländern an Immobilien in Bosnien und Herzegowina in Bezug auf den Kaufvertrag
Ausländer bzw. ausländische natürliche oder juristische Personen können das Eigentumsrecht an Immobilien in Bosnien und Herzegowina erwerben, jedoch unter der Voraussetzungung der Reziprozität / Gegenseitigkeit. Dies wird unter dem obigen Link ausführlich erläutert und ist eine völlige Neuheit im Recht der Föderation Bosnien und Herzegowina / der Entität Republik Srpska. Niemals zuvor unterlagen ausländische natürliche und juristische Personen im Recht der ehemaligen SFR Jugoslawien oder im Recht von Bosnien und Herzegowina in vollem Umfang denselben sachenrechtlichen Regelungen wie inländische Personen. In der bisherigen Rechtsordnung gab es in Bosnien und Herzegowina vor allem Beschränkungen für den Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien. Die einzige Voraussetzung für den Erwerb des Eigentums an Immobilien in Bosnien und Herzegowina durch einen Ausländer, die erfüllt werden muss, ist die Gegenseitigkeit, deren Bestehen vorausgesetzt wird. Das Föderale Justizministerium veröffentlicht mit Stellungnahme des Außenministeriums von Bosnien und Herzegowina eine Liste von Ländern, mit denen keine Gegenseitigkeit besteht. Dies ist eine extrem große Verbesserung gegenüber den vorherigen Lösungen, die es in Bosnien und Herzegowina gab. Beim Erben von Immobilien in Bosnien und Herzegowina ist Gegenseitigkeit nicht erforderlich. Sonderregeln gelten für Ausländer, die keine bosnisch-herzegowinische Staatsangehörigkeit besitzen, aber in Bosnien und Herzegowina geboren wurden oder Nachkommen von bosnisch-herzegowinischen Staatsangehörigen sind. Die gesetzlichen Bestimmungen für diese Personen zielen darauf ab, unfaire Lösungen für Ausländer zu vermeiden, die immer noch eine enge Verbindung zu Bosnien und Herzegowina haben, was ein positives Engagement darstellt, insbesondere in einer Situation, in der die Aggression zu einer erheblichen Auswanderung von Personen aus Bosnien und Herzegowina geführt hat.
Inhalt der Eigentumsrechte in Bosnien und Herzegowina
Das Eigentum ist ein dingliches Recht, das dem Eigentümer die Befugnis gibt, die Sache frei zu besitzen, nach Belieben zu nutzen und darüber zu verfügen, und jeden aus diesem Recht innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen auszuschließen. Jeder ist verpflichtet, sich von der Verletzung der Eigentumsrechte einer anderen Person zurückzuhalten. Das Eigentumsrecht ist ein subjektives Recht, aus dem sich die höchste und größtmöglichste privatrechtliche Autorität über eine bestimmte Sache ergibt. Das Eigentumsrecht ist ein absolutes Recht, ein einzigartiges, einheitliches, elastisches (ius recadentiae), unabhängiges und zeitloses Recht. Die Absolutheit des Eigentumsrechts bedeutet, dass es gegenüber allen wirkt, nur der Eigentümer ist berechtigt, über das Eigentum zu verfügen. Der Eigentümer der Sache ist berechtigt, die Sache frei und nach eigenem Willen zu besitzen und darüber zu verfügen.
Mehrfache Vertragsabschlüsse über die Veräußerung von Immobilien
Haben mehrere Personen mit dem Eigentümer durch den Vertrag ein Rechtsgeschäft zum Erwerb des Eigentums an demselben Grundstück abgeschlossen, so erwirbt das Eigentum diejenige, die als gewissenhafte erste die Eintragung in das Grundbuch der betreffenden Immobilie beantragt hat, wenn sonstige Voraussetzungen für den Eigentumserwerb vorliegen. Die Gewissenhaftigkeit muss zum Zeitpunkt der Antragstellung auf Eintragung der Immobilie in das Grundbuch aufgrund eines Immobilienvertrags und zuvor aufgrund der steuerlichen Veranlagung der betreffenden Immobilie gegeben sein. Hat eine von mehreren Personen, die mit dem Eigentümer ein Rechtsgeschäft zum Erwerb des Eigentums an demselben Grundstück abgeschlossen haben, einen Antrag auf Eintragung ins Grundbuch gestellt, also die Eintragung zu ihren Gunsten erwirkt, und dabei gewissenlos gehandelt hat, so hat die Gewissenhafte das Recht innerhalb von drei Jahren nach der durchgeführten Eintragung eine Klage auf Löschung der fehlerhaften Eintragung und Eintragung des Eigentumsrechts zu ihren Gunsten zu erheben sowie den Rechtsstreit zu ihren Gunsten aktenkundig zu machen. Dieses Recht kann nicht gegenüber einem gewissenhaften Dritten geltend gemacht werden, der unter Vertrauen auf das Grundbuch ein Recht erworben hat.
Form des Immobilienkaufvertrags in Bosnien und Herzegowina
Der Vertrag über den Verkauf unbeweglicher Sachen, welche juristische Personen im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in den Rechtsverkehr bringen, muss schriftlich bei einem Notar abgeschlossen werden.
Risiko bei Kaufverträgen
Bis zur Übergabe der Sache an den Käufer trägt der Verkäufer das Risiko der zufälligen Vernichtung oder der Beschädigung der Sache, mit der Übergabe der Sache geht das Risiko auf den Käufer über. Das Risiko geht nicht auf den Käufer über, wenn er wegen eines Mangels der gelieferten Sache vom Kaufvertrag zurückgetreten ist oder Ersatz der Sache verlangt hat.
Gefahrenübergang bei Verzug des Kunden
Unterbleibt die Auslieferung der Ware durch Verzug des Kunden, geht die Gefahr im Zeitpunkt des Eintritts des Verzugs auf den Kunden über. Handelt es sich bei dem Vertragsgegenstand um vertretbare Sachen, so geht die Gefahr im Verzug auf den Käufer über, wenn der Verkäufer offensichtlich zur Lieferung bestimmte Sachen herausgesucht und eine entsprechende Mitteilung an den Käufer gesendet hat. Wenn die vertretbaren Sachen jedoch so beschaffen sind, dass der Verkäufer einen Teil davon nicht trennen kann, reicht es aus, dass der Verkäufer alle erforderlichen Maßnahmen ergriffen hat, damit der Käufer die Sachen übernehmen kann und dass er eine Mitteilung an den Käufer gesendet hat.
Die Klausel intabulandi im Immobilienkaufvertrag in Bosnien und Herzegowina ist eine Bestimmung (Klausel) des Immobilienkaufvertrags, mit der über Immobilien verfügt wird. Mit dieser Bestimmung / Klausel gestattet der Verkäufer dem Erwerber, in der Regel dem Käufer, ausdrücklich, die erworbenen Rechte im Grundbuch eintragen zu lassen. Obwohl die Klausel intabulandi normalerweise die Eintragung von Eigentumsrechten in Grundbüchern erlaubt, kann sie je nach den durch diesen Vertrag übertragenen Rechten auch die Eintragung anderer Rechte in diese Register erlauben. Z.B. Der Vertrag über die Begründung eines Grundpfandrechts wird eine solche Klausel intabulandi enthalten, welche die Eintragung der Grundlast, nämlich Hypotheken, und nicht die Eintragung des Eigentums ermöglicht.
Preis in Immobilienverträgen
Der Käufer schuldet dem Verkäufer einen Preis, der fest oder bestimmbar, seriös und fair sein muss. Ein zivilrechtlicher Kaufvertrag muss einen bestimmten Preis in KM-Währung enthalten.
Bosnisch-herzegowinische Rechtspraxis in Bezug auf den Immobilienkaufvertrag in Bosnien und Herzegowina:
Haftungsausschluss für Rechtsmängel bei Immobilienkaufverträgen
Artikel 515 Obligationenrecht
„Wenn der Kaufvertrag eine Bestimmung enthält, die lautet: ‚Die Übertragung des Eigentums an der Immobilie erfolgt durch den Käufer’, folgt daraus, dass der Kläger als Käufer durch Unterzeichnung eines Kaufvertrages mit einer solchen Klausel den Haftungsausschluss für Rechtsmängel vom Beklagten als Verkäufer der betreffenden Immobilie akzeptiert hat, in Bezug auf den Verkauf von Immobilie, bei der zum Zeitpunkt des Verkaufs keine durchgeführte Übertragung der Eigentumsrechte auf den Verkäufer vorlag.“
Entscheidung des Obersten Gerichtshofs der Föderation Bosnien und Herzegowina Nummer: 17 0 P 050 894 21 Rev vom 7.09.2021
Umwandlung eines Vorvertrags über den Immobilienkauf in einen Hauptvertrag
Wenn der Kaufvorvertrag alle wesentlichen Elemente des Hauptvertrags und die Erklärung enthält, dass sich die Vertragspartner zur Erfüllung der Zahlungspflicht des Preises und zur Übergabe des Besitzes verpflichten, kann er unabhängig davon, dass die Vertragspartner ihn als Vorvertrag bezeichnet haben, als Hauptvertrag betrachtet werden. Denn für die Bestimmung der Rechtsnatur des abgeschlossenen Vertrages kommt es nicht auf die Bezeichnung, sondern auf den Inhalt der vertraglich vereinbarten Rechte und Pflichten an.
Urteil des Obersten Gerichtshofs der Föderation Bosnien und Herzegowina Nr. 25 0 P 047 927 19 Rev vom 28.08.2020
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Kaufvertragsabschluss mit psychisch kranker Person zum Zeitpunkt des Abschlusses:
Der Kaufvertrag kommt nicht zustande, wenn eine der Parteien bei Vertragsabschluss seine Bedeutung aufgrund einer psychischen Erkrankung nicht erfassen konnte. Dabei bleibt der Umstand, dass dieser Vertragspartei die Geschäftsfähigkeit erst nach Vertragsabschluss entzogen wurde, ohne Einfluss auf die Entscheidung.
(Kantonsgericht Sarajevo, Bosnien und Herzegowina - Bulletin sp KsS 1/2002, S. 18)
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Kündigung des Vertrages, der von einer Person abgeschlossen wurde, der teilweise die Geschäftsfähigkeit entzogen wurde, kann innerhalb der im Artikel 117 Obligationenrecht festgelegten Fristen beantragt werden.
Aus der Begründung:
„Das Recht, die Aufhebung eines anfechtbaren Vertrages nach den Bestimungen des § 117 Abs. 1 Obligationenrecht zu beantragen, erlischt mit Ablauf eines Jahres ab Kenntnis des Anfechtungsgrundes bzw. Beendigung des Zwangs. Dieses Recht erlischt in jedem Fall nach Ablauf von drei Jahren ab dem Datum des Vertragsabschlusses (Artikel 117 Absatz 2 Obligationenrecht).
Verträge, die von einer Person, der teilweise die Geschäftsfähigkeit entzogen wurde, gegebenenfalls ohne Zustimmung eines gesetzlichen Vertreters abgeschlossen werden, sind anfechtbar und nicht ganz unwirksam. Auch ihre Aufhebung aus den genannten Gründen kann innerhalb der im Art. 117 Obligationenrecht angegebenen Frist beantragt werden, die hier, wie gesagt, abgelaufen ist.“
(Oberster Gerichtshof Republik Kroatien, Rev. 1162/91 vom 3. 10. 1991. – Auswahl der Entscheidungen 1994 – 53/115)
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Der von einer nicht geschäftsfähigen Person abgeschlossene Kaufvertrag ist nichtig, unabhängig davon, dass ihr zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses durch eine gerichtliche Entscheidung die Geschäftsfähigkeit nicht entzogen wurde.
(Oberster Gerichtshof Kroatien, Rev. 767/87, vom 21. 8. 1986. – Psp 33 – 78)
Die Rechtspraxis von Bosnien und Herzegowina zu Kaufverträgen können Sie unter den folgenden Links einsehen:
Kaufvertrag in Bosnien und Herzegowina und Immobilienkaufvertrag in der bosnisch-herzegowinischen Praxis.
Beispiel eines Kaufvertrags, der von unserer Anwaltskanzlei erstellt wurde, die den Mandanten in demselben ohne seine Anwesenheit in Bosnien und Herzegowina anlässlich des Verkaufs der betreffenden Immobilie vertreten hat.
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