Advokatska kancelarija

weight
"Naša zaštita nije u našem oružju, niti u nauci, niti u sakrivanju.
Naša zaštita je u pravu i zakonima" Albert Einstein

 

Zemljišne knjige (Gruntovnica) « Oblast rada advokatske kancelarije

Upisi nekretnina (zemljišta, zgrade, stanova i poslovnih prostorija i drugih građevinskih objekata) u zemljišne knjige, kao i upisi sudskih presuda u zemljišne knjige; Upisi u zemljišne knjige promjena po osnovu Ugovora o izvršenom prometu nekretnina; Vadjenje zemljišno knjižne dokumentacije; Vodjenje svih postupaka utvrđenih Zakonom o zemljišnim knjigama.

"Samo lice koje je u zemljišnoj knjizi upisan kao vlasnik, smatra se vlasnikom nekretnine."

KAKO SE STIČE PRAVO VLASNIŠTVA u Bosni i Hercegovini
Kupovinom nekretninau BiH i potpisivanjem kupoprodajnog ugovora nestiče se, automatizmom, pravo vlasništa nad nekretninom u Bosni i Hercegovini. Potrebno je upisati svoje pravo u zemljišne knjige. Stoga potrebno je da po svakoj obavljenoj kupnji svoje nekretnine podnesete svoje prijedloge za upis u zemljišne knjige. Prijedlog podnesite zemljišnoknjižnom uredu Općinskog suda u Bosni i Hercegovini  na čijem se području nalazi nekretnina koja je predmet kupoprodaje. Po ostvarenom upisu kupac postaje i zemljišnoknjižni vlasnik.


Obratite pažnju da postoji razlika između:
VLASNIČKOG LISTA kojeg izdaje gruntovnica i
POSJEDOVNOG LISTA kojeg izdaje katastar.
Posjedovnim listom ne dokazuje se vlasništvo niti koje drugo pravo nad nekretninom, te na osnovu njega zemljišnoknjižni ured nadležnog suda ne dopušta upis nekretnine u zemljišnu knjigu. O ovoj okolnosti važno je voditi računa prilikom kupovine nekretnine i prezentiranju isprava od strane prodavca.

 

UPIS U ZEMLJIŠNE KNJIGE u Bosni i Hercegovini
Za upis u zemljišne knjige kao i KPU potrebno je priložiti:
-Zahtjev za upis.
-Dokazna dokumentacija na kojoj se zahtjev temelji tj. osnov za sticanje stvarnog prava koja je nužna kada se radi o upisu promjene vlasništva.
-Dokaz da je plaćena sudska taksa.
-Rješenje porezne uprave o razrezu poreza na promet nekretninama kod upisa objekata potrebo je priložiti građevinsku i upotrebnu dozvolu.
-Kod upisa stambenih i poslovnih objekata u KPU potrebno je priložiti PS obrazac.


Upis u zemljišnu knjigu dozvoljen je samo uz saglasnost lica koje je u vrijeme podnošenja zahtjeva upisano u zemljišnu knjigu kao nosilac prava vlasništva ili nekog drugog stvarnog prava koje se prenosi. Samim tim ovo odobrenje mora biti sastavni dio dokazne dokumentacije, bilo da je saglasnost dio ugovora ili se u zakonom propisanoj formi naknadno dostavlja.

 


PRIJE KUPOVINE NEKRETNINE u Bosni i Hercegovini
Prije predaje prijedloga za upis, trebate utvrditi zemljišno knjižno stanje, odnosno da li su nekretnina za koju se predlaže prijenos vlasništva i vlasnik nekretnine UPISANI u zemljišnim knjigama.


Stoga je potrebo da se stranka (kupac) obrati gruntovnici, poznavajući broj katastarske čestice, te zatraži zemljišno knjižni izvadak, koji sadrži sve podatke o određenoj nekretnini kako su oni upisani u zemljišnoj knjizi.


Iz gruntovnog izvatka moguće je uvidjeti ko je vlasnik nekretnina, ima li nekretnina jednog ili više vlasnika, dali je optereæena hipotekom ili kakvim drugim teretom.
Uvid u stanje određene nekretnine, odnosno dobivanje zemljišniknjižnog izvatka omogućeno je svim licima nakon izvršenog plaćanja takse.

 

KOD KUPOVINE NEKRETNINE u Bosni i Hercegovini
Nekretnine koje su upisane u zemljišnoj knjizi: broj katastarske čestice, opis nekretnine, površina, trebaju biti navedeni u ugovorima stranaka onako kako su upisane u zemljišnoj knjizi.


Ukoliko nekretnine (npr. poslovni prostor ili zemljište) nisu upisani u zemljišnoj knjizi, tada je potrebno prvo upisati nekretninu u zemljišnu knjigu da bi zemljišnoknjižni sud dopustio upis prava za koje se podnosi prijedlog.

 

 

REFORMA ZEMLJIŠNIH KNJIGA u Bosni i Hercegovini
Cilj reforme zemljišnih knjiga u BiH je stvaranje efikasnog sistema zemljišne uprave i posticanje razvoja djelotvornijeg tržišta nekretninama.
Reforma podrazumjeva usklađivanje podataka u katastru i zemljišnoj knjizi, informatizaciju zemljišne knjige, realizaciju oba sistema i poboljšenje odnosa prema korisnicima. Cilj provođenja ove reforme je jednostavnije i brže ostarivanje pojedinaènih upisa vlasništva u zemljišnoknjižnim uredima Općinskih sudova-gruntovnicama, te standardizacija obrazaca u zemljišnoknjižnom postupku.


Prilikom podnošenja pojedinih prijedloga za upis stranke će dobijati i precizne upute za uredno popunjavanje obrazaca, što će takođe pospiješiti proces ostvarivanja pojedinačnih upisa.

 

 

Zemljišnoknjižni izvadak izvadak ili zemljišnoknjižni izvadak je jedini dokaz o vlasništvu Vaše nekretnine ili nekog drugog prava koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu u Bosni i Hercegovini.


Izvadci iz zemljišne knjige imaju status i dokaznu snagu javnih isprava.


ZEMLJIŠNOKNJIŽNI izvadak u Bosni i Hercegovini se sastoji od tri dijela

  1. List A – posjedovnica ili popisni list u kojem je upisana nekretnina, odnosno njena glavna obilježja – katastarski broj, naziv, površina, spratnost, izgrađenost i sl.
  2. List B – vlasnički list u kojem je upisan vlasnik nekretnine. U tom listu mogu biti upisana i ograničenja kojima je vlasnik podvrgnut u pogledu slobodnoga upravljanja ili raspolaganja zemljišnoknjižnim tijelom ili suvlasničkim dijelom.
  3. List C – teretni list iz kojeg je vidljivo da li je nekretnina opterećena pravima trećih osoba. Npr. hipotekom, pravom prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, koncesije, te postoji li ovrha ili plomba.

 

Prije kupovine ili prodaje nekretnine, provjera Zemljišnoknjižnog izvadka bi trebala biti prvi korak
Kupcima je bitno da znaju da li nekretnina ima određeni teret, koja je površina stana, da li je vlasnik jedna osoba ili više njih i sl. S druge strane, prodavci bi prilikom susreta sa agentom trebali biti na raspolaganju da osiguraju transparentnost i uvid u Zemljišnoknjižni izvadak.  Bitno je da je agent upoznat sa postojećim stanjem nekretnine kako bi znao koji su uslovi prodaje i njene karakteristike. Poznavanje npr. omjera vlasništva suvlasnika može biti značajno prilikom procesa kupoprodaje.


Npr. Ukoliko postoje dva vlasnika nekretnine, bitno je da su oba vlasnika saglasna za prodaju. Oba moraju biti prisutni prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora, ili osigurati notarski obrađenu punomoć za prodaju nekretnine.


Zemljišnoknjižni izvadak je polazna tačka svake kupoprodaje nekretnine i jedini dokaz vlasništva iste.

 

*Disclaimer: Attorney-at-law Alma Prnjavorac & Attorney at law Azur Prnjavorac, provides the information in this web site for informational purposes only. The information does not constitute legal advice.