U Bosni i Hercegovini (BiH) promet nekretnina usko je vezan uz zemljišne knjige – javne registre u kojima se evidentiraju prava na nekretninama. Ovaj tekst pristupačnim jezikom objašnjava šta su zemljišne knjige, koja je svrha i važnost upisa vlasništva u BiH, te kako ukratko izgleda postupak uknjižbe (registracije) i brisanja prava. Takođe, predstavljamo usluge koje pruža Advokatska kancelarija Prnjavorac, specijalizovana za ovu oblast.
Šta su zemljišne knjige?
Zemljišna knjiga je službeni registar stvarnih prava na nekretninama (npr. pravo vlasništva, hipoteka i dr.), predviđenih zakonom. U bosanskohercegovačkom pravnom sistemu, vođenje zemljišnih knjiga povjereno je općinskim sudovima (npr za Sarajevo, Općinski sud u Sarajevu) – pri svakom općinskom sudu postoji zemljišnoknjižni ured (gruntovnica) nadležan za nekretnine na području te općine/grada. Zemljišne knjige su javne i dostupne; svako može zatražiti uvid ili zemljišnoknjižni izvadak (vlasnički list) za određenu nekretninu.
Važno je razlikovati gruntovnicu (zemljišnu knjigu) od katastra. Vlasnički list izdaje gruntovnica i on predstavlja dokaz pravnog vlasništva, dok posjedovni list izdaje katastar i služi evidenciji posjeda. Posjedovni list ne dokazuje vlasništvo niti neko drugo pravo, te na osnovu njega sud neće dozvoliti upis promjene vlasništva u zemljišnu knjigu. Zato je pri kupovini nekretnine obavezno provjeriti gruntovnicu – jedino podaci iz zemljišne knjige garantiraju ko je pravni vlasnik i postoje li tereti (npr. hipoteka) na nekretnini.
Svrha i važnost upisa u zemljišne knjige
Upis prava u zemljišne knjige nije puka formalnost – on je uslov da bi vaše vlasništvo bilo pravno priznato i zaštićeno. Prema važećim propisima, pravo vlasništva nad nekretninom stiče se isključivo upisom u zemljišnu knjigu. Bez uknjižbe, kupac ima samo faktičko vlasništvo bez potpune pravne zaštite. Zemljišne knjige su javni registri otvoreni za sve, tako da kupci, investitori ili banke mogu provjeriti status svake nekretnine prije transakcije.
Prednosti urednog uknjiženja su brojne:
- Pravna sigurnost: Upisom u gruntovnicu vlasnik dobija punu pravnu zaštitu svog prava. Zakon izričito propisuje da se vlasništvo stiče upisom, pa uknjižba sprječava dvostruku prodaju, prevaru ili sporove oko toga čija je nekretnina.
- Mogućnost raspolaganja nekretninom: Bez zemljišnoknjižnog upisa nije moguće valjano prodati nekretninu niti je založiti pod hipoteku. Banke, na primjer, neće odobriti hipotekarni kredit ako vlasništvo nije uknjiženo i uredno evidentirano.
- Lakše nasljeđivanje: Uknjižene nekretnine ulaze direktno u ostavinsku masu i lakše se prenose na nasljednike. Ako nekretnina nije upisana, nasljednici će morati dodatno dokazivati pravo vlasništva kroz sudske postupke, što usporava i poskupljuje nasljeđivanje.
- Načelo povjerenja: Pravila u BiH priznaju načelo povjerenja u zemljišne knjige – ako kupac u dobroj vjeri kupi nekretninu od lica koje je u zemljišnoj knjizi upisano kao vlasnik, zakon štiti tog kupca, čak i ako prodavac zapravo nije bio stvarni vlasnik. Drugim riječima, uknjiženje štiti vlasnika: ono što je gruntovno (upisano) u knjigama smatra se “pravim” stanjem, a neupisana prava neće biti priznata u pravnom prometu.
Osnove postupka uknjižbe i brisanja prava u zemljišnim knjigama
Uknjižba (upis vlasništva) pokreće se podnošenjem prijedloga nadležnom zemljišnoknjižnom uredu općinskog suda na čijem se području nalazi nekretnina. Prije toga mora se platiti porez na promet nekretnine , nakon čega se uz prijedlog prilaže potrebna dokumentacija. U pravilu, za upis je potrebno dostaviti:
- uredno popunjen zahtjev za upis (prijedlog) na propisanom obrascu,
- ispravu koja dokazuje osnov sticanja prava (npr. notarski ovjeren kupoprodajni ugovor ili pravosnažnu sudsku odluku),
- rješenje porezne uprave o razrezivanju poreza na promet nekretnina (dokaz da je porez plaćen),
- dokaz o uplati sudske takse za uknjižbu,
- saglasnost dosadašnjeg vlasnika da se pravo prenese (obično sadržana u samom ugovoru, kroz notarski ovjerenu izjavu prodavca).
Sud potom razmatra prijedlog i dokaze, te rješenjem dopušta uknjižbu ako su ispunjeni zakonski uslovi. Tek po pravosnažnom rješenju o uknjižbi, novi vlasnik postaje upisan (zemljišnoknjižni) vlasnik nekretnine – time njegovo pravo postaje vidljivo svima i zaštićeno je prema načelu povjerenja.
Brisanje prava iz zemljišne knjige je obrnuti postupak – uklanjanje već upisanog prava kada ono prestane ili se prenese na drugo lice. Najčešći primjer je brisanje hipoteke nakon otplate kredita: banka izdaje brisovnu dozvolu (brisovnicu) kojom ovlašćuje brisanje svoje hipoteke. Na osnovu te isprave (i eventualno dodatnih dokaza, poput pravosnažne sudske odluke), vlasnik podnosi prijedlog sudu za brisanje upisa. Za brisanje hipoteke, npr., potrebno je dostaviti zahtjev, brisovnicu banke (ako je hipoteka bila upisana na osnovu ugovora), te dokaz o uplati sudske takse. Nakon što sud rješenjem odobri brisanje, to pravo se trajno uklanja iz zemljišne knjige. Slično tome, prilikom promjene vlasništva nekretnine, upisom novog vlasnika automatski se vrši brisanje prethodnog vlasnika iz evidencije gruntovnice.
Usluge advokata za zemljišne knjige
Advokatska kancelarija Prnjavorac pruža stručnu pravnu pomoć i zastupanje u svim postupcima vezanim za zemljišne knjige. Naše usluge obuhvataju:
- Savjetovanje i provjera dokumentacije: Pravna provjera vlasničkih dokumenata prije kupovine ili prodaje nekretnine, provjera zemljišnoknjižnog stanja (vlasništva i tereta) i savjetovanje klijenata kako da zaštite svoja prava.
- Upis nekretnina u zemljišne knjige: Priprema i podnošenje prijedloga za uknjižbu zemljišta, kuća, stanova, poslovnih prostora i drugih objekata, uključujući upis sudskih odluka i presuda o pravima na nekretninama.
- Promjene i prijenos prava: Uknjižba promjena vlasništva na osnovu kupoprodajnih ugovora ili drugih pravnih osnova (poklon, nasljeđivanje), upis i brisanje hipoteka, predbilježbe i zabilježbe prava, kao i druge promjene u zemljišnoj knjizi.
- Pribavljanje zemljišnoknjižne dokumentacije: Izrada i pribavljanje zemljišnoknjižnih izvadaka (vlasničkih listova), kopija iz zbirke isprava i drugih dokumenata iz gruntovnice, što klijentima služi kao dokaz vlasništva ili u druge pravne svrhe.
- Zastupanje pred sudovima (gruntovnicom): Kompletnu zastupljenost klijenata pred nadležnim općinskim sudovima u BiH u svim zemljišnoknjižnim postupcima – od podnošenja zahtjeva za upis ili brisanje prava, do ulaganja žalbi i ispravke grešaka u zemljišnoj knjizi.
Naš iskusni advokat za zemljišne knjige osigurava da svaki upis ili brisanje prava bude proveden pravilno i blagovremeno, štiteći pritom najbolje interese klijenata u skladu sa zakonskim propisima BiH.
|
Kako se stiče pravo vlasništva u Bosni i Hercegovini ?
Kupoprodajnim ugovorom ne stiče se automatizmom, pravo vlasništva nad nekretninom u Bosni i Hercegovini. Potrebno je upisati svoje pravo u zemljišne knjige. Stoga potrebno je da po svakoj obavljenoj kupnji svoje nekretnine podnesete svoje prijedloge za upis u zemljišne knjige, a nakon što se plati porez na nekretninu. Prijedlog podnesite zemljišnoknjižnom uredu Općinskog suda u Bosni i Hercegovini na čijem se području nalazi nekretnina koja je predmet kupoprodaje. Po ostvarenom upisu kupac postaje i zemljišnoknjižni vlasnik.
Koja je razlika između vlasničkog lista i posjedovnog lista u Bosni i Hercegovini ?
Vlasnički list izdaje gruntovnica, a posjedovni list izdaje katastar. Posjedovnim listom ne dokazuje se vlasništvo niti koje drugo pravo nad nekretninom, te na osnovu njega zemljišnoknjižni ured nadležnog suda ne dopušta upis nekretnine u zemljišnu knjigu. O ovoj okolnosti važno je voditi računa prilikom kupovine nekretnine i prezentiranju isprava od strane prodavca.
Kako se vrši upis u zemljišne knjige u Bosni i Hercegovini ?
Za upis u zemljišne knjige kao i KPU (Knjiga položenih ugovora) potrebno je priložiti: -Zahtjev za upis. -Dokazna dokumentacija na kojoj se zahtjev temelji tj. osnov za sticanje stvarnog prava koja je nužna kada se radi o upisu promjene vlasništva. -Dokaz da je plaćena sudska taksa. -Rješenje porezne uprave o razrezu poreza na promet nekretninama kod upisa objekata potrebo je priložiti građevinsku i upotrebnu dozvolu. Kod upisa stambenih i poslovnih objekata u KPU potrebno je priložiti PS obrazac. Upis u zemljišnu knjigu dozvoljen je samo uz saglasnost lica koje je u vrijeme podnošenja zahtjeva upisano u zemljišnu knjigu kao nosilac prava vlasništva ili nekog drugog stvarnog prava koje se prenosi. Samim tim ovo odobrenje mora biti sastavni dio dokazne dokumentacije, bilo da je saglasnost dio ugovora ili se u zakonom propisanoj formi naknadno dostavlja.
Šta je potrebno uraditi prije kupovine nekretnine u Bosni i Hercegovini ?
Trebate utvrditi zemljišno knjižno stanje, odnosno da li su nekretnina za koju se predlaže prijenos vlasništva i vlasnik nekretnine upisani u zemljišnim knjigama. Stoga je potrebo da se stranka (kupac) obrati gruntovnici, poznavajući broj katastarske čestice, te zatraži zemljišno knjižni izvadak, koji sadrži sve podatke o određenoj nekretnini kako su oni upisani u zemljišnoj knjizi. Iz gruntovnog izvatka moguće je uvidjeti ko je vlasnik nekretnina, ima li nekretnina jednog ili više vlasnika, dali je opterećena hipotekom ili kakvim drugim teretom. Uvid u stanje određene nekretnine, odnosno dobivanje zemljišnoknjižnog izvatka omogućeno je svim licima nakon izvršenog plaćanja takse. Zemljišnoknjižni izvadak je jedini dokaz o vlasništvu Vaše nekretnine ili nekog drugog prava koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu u Bosni i Hercegovini. Izvadci iz zemljišne knjige imaju status i dokaznu snagu javnih isprava.
Šta je prvi korak prilikom kupnje nekretnine u BiH ?
Prije kupovine ili prodaje nekretnine, provjera Zemljišnoknjižnog izvadka bi trebala biti prvi korak. Kupcima je bitno da znaju da li nekretnina ima određeni teret, koja je površina stana, da li je vlasnik jedna osoba ili više njih i sl. S druge strane, prodavci bi trebao biti na raspolaganju da osiguraju transparentnost i uvid u Zemljišnoknjižni izvadak. Bitno je da je kupca upoznat sa postojećim stanjem nekretnine kako bi znao koji su uslovi prodaje i njene karakteristike. Poznavanje npr. omjera vlasništva suvlasnika može biti značajno prilikom procesa kupoprodaje. Npr. Ukoliko postoje dva vlasnika nekretnine, bitno je da su oba vlasnika saglasna za prodaju. Oba moraju biti prisutni prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora i dati svoju pismenu saglasnost ili osigurati notarski obrađenu punomoć za prodaju nekretnine. Zemljišnoknjižni izvadak je polazna tačka svake kupoprodaje nekretnine i jedini dokaz vlasništva iste.
Šta je cilj reforma zemljišnih knjiga u Bosni i Hercegovini ?
Cilj reforme zemljišnih knjiga u BiH je stvaranje efikasnog sistema zemljišne uprave i posticanje razvoja djelotvornijeg tržišta nekretninama. Reforma podrazumijeva usklađivanje podataka u katastru i zemljišnoj knjizi, informatizaciju zemljišne knjige, realizaciju oba sistema i poboljšanje odnosa prema korisnicima. Cilj provođenja ove reforme je jednostavnije i brže ostvarivanje pojedinačnih upisa vlasništva u zemljišnoknjižnim uredima Općinskih sudova-gruntovnicama, te standardizacija obrazaca u zemljišnoknjižnom postupku. Prilikom podnošenja pojedinih prijedloga za upis stranke će dobiti i precizne upute za uredno popunjavanje obrazaca, što će takođe pospješiti proces ostvarivanja pojedinačnih upisa.
Šta je sadržaj zemljišnoknjižnog izvadaka u Bosni i Hercegovini ?
Zemljišnoknjižni izvadak u Bosni i Hercegovini se sastoji od tri dijela:
- List A – posjedovnica ili popisni list u kojem je upisana nekretnina, odnosno njena glavna obilježja – katastarski broj, naziv, površina, spratnost, izgrađenost i sl.
- List B – vlasnički list u kojem je upisan vlasnik nekretnine. U tom listu mogu biti upisana i ograničenja kojima je vlasnik podvrgnut u pogledu slobodnoga upravljanja ili raspolaganja zemljišnoknjižnim tijelom ili suvlasničkim dijelom.
- List C – teretni list iz kojeg je vidljivo da li je nekretnina opterećena pravima trećih osoba. Npr. hipotekom, pravom prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, koncesije, te postoji li ovrha ili plomba.
|
