Livres fonciers (gruntovnica) en Bosnie-Herzégovine : inscription de la propriété et radiation des droits

En Bosnie-Herzégovine, les transactions immobilières sont étroitement liées aux livres fonciers, ces registres publics où sont consignés les droits sur les immeubles. Ce texte explique en langage accessible ce que sont les livres fonciers, quel est le but et l'importance de l'inscription de la propriété, comment se déroule la procédure d'inscription et de radiation des droits, quels délais et quelles taxes s'y appliquent et en quoi les règles diffèrent dans la Fédération de BiH, en Republika Srpska et dans le District de Brčko.

Qu'est-ce que le livre foncier (gruntovnica) ?

Le livre foncier est un livre public et un registre public des droits réels sur les immeubles, des autres droits dont la loi prévoit l'inscription ainsi que des autres faits légalement prévus qui intéressent la sécurité des transactions (article 2, alinéa 1, de la Loi sur les livres fonciers de la Fédération de Bosnie-Herzégovine, Journal officiel de la FBiH n° 58/02, 19/03, 54/04, 32/19 et 61/22). Sont des immeubles au sens de cette loi les terrains, les bâtiments, les appartements et les locaux commerciaux en tant que parties distinctes d'un bâtiment, ainsi que les autres constructions.

Le livre foncier se compose du livre foncier principal, du recueil des actes et des registres auxiliaires, le livre foncier principal étant tenu pour une seule commune cadastrale (article 15). Toute requête se rattache donc à une commune cadastrale et à un numéro de feuillet, et non à la seule adresse du bien. La compétence d'attribution appartient aux tribunaux (article 11) et la compétence territoriale au tribunal dans le ressort duquel l'immeuble est situé (article 12). Un bureau du livre foncier fonctionne auprès du tribunal et le travail est assuré par l'agent du livre foncier sous le contrôle du juge du livre foncier (article 14).

Il est essentiel de distinguer le livre foncier du cadastre. Le feuillet de propriété fait partie du feuillet du livre foncier et est délivré par le bureau du livre foncier, tandis que le relevé de possession est délivré par le cadastre et consigne la possession et la situation de fait. Un relevé de possession ne prouve pas à lui seul le droit de propriété ; le bureau du livre foncier n'admet donc pas sur cette base l'inscription d'un changement de propriétaire. C'est pourquoi le livre foncier doit être vérifié avant tout achat : la présomption légale d'exactitude ne s'attache qu'au droit inscrit au livre foncier (article 9, alinéa 1), et le livre foncier révèle aussi les charges grevant l'immeuble. La divergence entre ces deux registres est, en pratique, la source la plus fréquente de malentendus.

L'inscription des droits sur les immeubles et de toute modification touchant les données du livre foncier est obligatoire (article 8), et tous les immeubles doivent y être inscrits (article 6). Dans les transactions, l'immeuble est désigné d'après les données du livre foncier (article 10).

Livres fonciers dans la Fédération de BiH, en Republika Srpska et dans le District de Brčko

La Bosnie-Herzégovine ne dispose pas d'un livre foncier unique. La matière est régie en trois endroits, avec des solutions presque identiques quant à l'effet constitutif de l'inscription et à la foi publique, mais avec des tribunaux compétents différents, des dénominations différentes des organes et, ce qui importe le plus à l'acquéreur, des exigences de forme différentes pour le contrat.

Le tableau se déplace vers la gauche et vers la droite.

La différence de forme est l'erreur la plus coûteuse qu'un acquéreur puisse commettre. Dans la Fédération de BiH, la Cour constitutionnelle de la FBiH a, par arrêt U-15/10 du 02.12.2015, abrogé l'article 73 de la Loi sur le notariat et, par arrêt U-22/16 du 06.03.2019, également les dispositions de cinq lois qui imposaient l'acte notarié. Selon la position juridique de la chambre civile de la Cour suprême de la Fédération de BiH n° 70 0 Dn 009610 22 Spp du 08.12.2022, les signatures des parties sur les contrats portant transfert de droits sur des immeubles doivent être légalisées devant notaire ou devant le tribunal, le contrat lui-même pouvant être rédigé par un avocat.

En Republika Srpska et dans le District de Brčko, l'acte notarié demeure obligatoire. Aux termes de l'article 57 de la Loi sur le service notarial de la Republika Srpska, les actes juridiques ayant pour objet le transfert ou l'acquisition de la propriété et d'autres droits réels sur des immeubles sont nuls s'ils ne sont pas établis en la forme notariée. Un contrat qui n'y a été que légalisé ne produit donc aucun effet et ne permet aucune inscription. L'acquéreur qui transpose la pratique de la Fédération à un achat à Banja Luka ou à Brčko se retrouve sans inscription et souvent sans titre.

La fiscalité diffère également. Dans la Fédération de BiH, un impôt sur la mutation immobilière est dû, régi par des textes cantonaux, le plus souvent au taux de 5 pour cent et à la charge du vendeur, mais à la charge de l'acquéreur dans le canton de Sarajevo. En Republika Srpska, l'impôt sur la mutation immobilière a été supprimé le 1er janvier 2012 : l'acquéreur acquitte un impôt annuel sur les biens immobiliers et le vendeur un impôt sur la plus-value. Dans le District de Brčko, aucun impôt n'est perçu sur le transfert de propriété. Les ressortissants étrangers sont en outre soumis à la condition de réciprocité pour l'acquisition d'immeubles.

But et importance de l'inscription au livre foncier

L'inscription d'un droit au livre foncier n'est pas une simple formalité. Aux termes de l'article 5, alinéa 1, de la Loi sur les livres fonciers, la propriété et les autres droits sur les immeubles ne naissent qu'avec l'inscription au livre foncier. L'exception figure juste à côté : l'alinéa 2 du même article dispose expressément que les règles relatives à l'acquisition de la propriété, ou d'autres droits, par voie successorale demeurent inchangées. Il en va de même de l'acquisition par l'effet de la loi et en vertu d'une décision définitive d'un tribunal ou d'une autre autorité compétente. Dans ces cas, le droit est acquis avant l'inscription, laquelle est déclarative : elle rend le droit visible aux tiers et permet d'en disposer.

La conséquence pratique est simple. Celui qui a acheté un bien n'en est pas propriétaire tant qu'il n'est pas inscrit. Celui qui en a hérité en est propriétaire même sans inscription, mais tant que celle-ci n'est pas opérée il ne peut ni le vendre ni l'hypothéquer, ni s'opposer avec sûreté à un tiers acquéreur de bonne foi.

Les avantages d'une inscription régulière sont les suivants :

• Sécurité juridique : le droit inscrit est présumé exact (article 9, alinéa 1), de sorte que le propriétaire n'a pas à démontrer chaque fois comment il l'a acquis.
• Rang et priorité : le rang de l'inscription suit l'ordre des inscriptions (article 45, alinéa 2), ordre déterminé par le moment de la réception de la requête au registre journalier (articles 33 et 34). En cas de double vente du même bien, ce n'est pas la date du contrat qui tranche, mais le moment du dépôt de la requête.
• Faculté de disposer : si le vendeur n'est pas inscrit, le transfert de propriété ne peut être opéré au livre foncier et aucune hypothèque ne peut y être inscrite, l'inscription n'étant admise qu'avec le consentement de la personne inscrite comme titulaire du droit au moment du dépôt de la requête (article 41, alinéa 1). Le contrat n'en devient pas nul, mais il demeure inexécutable au livre foncier tant que la situation n'est pas régularisée.
• Succession facilitée : les biens inscrits passent aux héritiers sans blocage. Si le bien n'est pas inscrit au nom du défunt, les héritiers doivent d'abord prouver le droit de propriété, ce qui ralentit et renchérit la succession.
• Principe de la foi publique : celui qui acquiert un droit de bonne foi, par un acte juridique, en se fiant au livre foncier, voit le contenu de ce livre tenu pour exact à son égard. Cette protection connaît deux limites légales (article 9, alinéa 2) : elle ne joue pas lorsque l'exactitude du livre foncier est contestée par une opposition inscrite, ni lorsque l'inexactitude était connue de l'acquéreur ou lui est demeurée inconnue par faute lourde. La bonne foi s'apprécie au moment du dépôt de la requête (article 9, alinéa 4). Obtenir un extrait juste avant le dépôt n'est donc pas une formalité, mais une condition de cette protection.

Inscription et radiation des droits

Inscription du droit de propriété

La procédure s'ouvre par le dépôt d'une requête en inscription auprès du bureau du livre foncier du tribunal dans le ressort duquel l'immeuble est situé (articles 3 et 12). Dans la Fédération de BiH, l'impôt sur la mutation immobilière est acquitté au préalable. Aux termes des articles 3, 4 et 7, la requête est accompagnée :

1. de la requête dûment remplie sur le formulaire prescrit, dont les textes normalisés sont arrêtés par le ministre de la justice,
2. de l'acte constituant le titre d'acquisition du droit réel, en cas de changement de propriétaire l'acte d'aliénation ou de transfert (par exemple un contrat de vente immobilière en la forme prescrite) ou une copie certifiée d'une décision de justice définitive,
3. du consentement de la personne inscrite, au moment du dépôt, comme titulaire du droit transféré, modifié, restreint ou radié ; ce consentement doit être légalisé par notaire, sauf si l'acte notarié est exigé pour le contrat lui-même (article 41, alinéas 1 et 2), et il peut être remplacé par une décision de justice ou une transaction judiciaire,
4. de la preuve du paiement de la taxe judiciaire (article 3, alinéa 3),
5. de la décision de l'administration fiscale fixant l'impôt sur la mutation immobilière, là où cet impôt est dû,
6. de la fiche de déclaration cadastrale accompagnée d'une copie du plan cadastral, lorsque l'immeuble lui-même est inscrit au livre foncier (article 7).

Un feuillet distinct est ouvert pour chaque propriété d'appartement (article 30) ; la requête est donc accompagnée des pièces relatives à la division en lots. Il en va de même des locaux commerciaux en tant que parties distinctes d'un bâtiment. Pour les constructions, le permis de construire et le certificat de conformité sont également requis.

L'agent du livre foncier vérifie si les pièces ont été produites en la forme prescrite, si elles concordent avec l'état du livre foncier et si le consentement prévu à l'article 41 existe (article 42), puis rend l'ordonnance d'inscription (articles 31 et 43). L'inscription est ensuite opérée sur le fondement de cette ordonnance (article 45, alinéa 1), laquelle n'est notifiée aux parties qu'après que l'inscription a été portée au livre foncier (article 46, alinéa 2). Jusque-là, la requête apparaît sur l'extrait sous la forme d'une plomba.

Radiation des droits et radiation de l'hypothèque

La radiation est la procédure inverse : la suppression d'un droit inscrit lorsqu'il s'éteint ou passe à autrui. L'exemple le plus fréquent est la radiation de l'hypothèque après remboursement du crédit. À l'égard du livre foncier, l'hypothèque ne s'éteint pas du seul fait du paiement : la banque délivre une mainlevée, en bosniaque brisovnica, déclaration écrite par laquelle elle consent à la radiation de sa sûreté, et sur ce fondement le propriétaire dépose une requête au bureau du livre foncier, accompagnée de la preuve du paiement de la taxe judiciaire. Une décision de justice définitive peut tenir lieu de mainlevée.

Une inscription radiée ne disparaît pas sans laisser de trace. Les modifications et les radiations reçoivent leurs propres numéros d'inscription, avec renvois réciproques dans les mentions (article 50), et l'extrait peut, à la demande du requérant ou lorsqu'il est établi par photocopie, contenir aussi les inscriptions radiées (article 79, alinéa 2). Cela est utile : l'historique des inscriptions montre comment et quand une charge est née et s'est éteinte. Lors de la radiation d'une hypothèque, le propriétaire peut demander en même temps la mention de la réserve de rang pour l'inscription d'une nouvelle hypothèque à concurrence du montant radié. Si le débiteur ne paie pas, le créancier se fait payer sur la valeur du bien dans la procédure d'exécution.

Délais, taxes et recours

• La consultation du livre foncier est libre. La consultation des livres fonciers, des dossiers, actes et pièces auxiliaires est libre en présence d'un agent du bureau du livre foncier (article 77). La loi rattache expressément la taxe à la délivrance d'un extrait écrit (article 78, alinéa 1) et non à la consultation elle-même.
• L'extrait est un acte authentique (article 78, alinéa 2). Il est signé par l'agent du livre foncier, qui en certifie l'authenticité par un sceau et la date de délivrance (article 79, alinéa 3). Cette date importe : la situation peut changer dès le lendemain, ce pourquoi banques et notaires exigent un extrait récent.
• Le montant de la taxe judiciaire n'est pas fixé par la Loi sur les livres fonciers mais par les lois sur les taxes judiciaires, adoptées au niveau cantonal dans la Fédération de BiH ; il dépend donc du canton et du type d'inscription. Nous vous indiquons le montant exact pour le tribunal concerné avant le dépôt de la requête.
• Le délai de recours est de 15 jours. Contre l'ordonnance de l'agent du livre foncier, l'intéressé peut former un recours devant le tribunal compétent dans les 15 jours, délai courant à compter de la réception de la copie de l'ordonnance ou de la connaissance de l'acte contesté (article 76, alinéa 1). Le recours peut aussi être déposé au bureau du livre foncier, qui doit le transmettre sans délai (alinéa 2), et il est jugé selon les règles de la procédure civile (alinéa 3).
• La rectification d'une inscription inexacte n'exige pas le consentement de la personne inscrite si l'inexactitude est prouvée (article 41, alinéa 4). C'est la voie ouverte aux erreurs matérielles évidentes. Lorsque c'est le droit lui-même qui est contesté et non la donnée, la question se règle par une action en radiation ou en rectification devant le juge civil.

Si le bien n'est pas inscrit ou est inscrit au nom d'un tiers

Le cas est plus fréquent en BiH qu'on ne le croit : une maison achetée par un contrat des années 1980 jamais exécuté, un livre foncier où figure encore un auteur décédé depuis longtemps, ou un appartement dans un immeuble jamais divisé en lots. Des solutions existent, mais elles se choisissent selon ce qui manque exactement.

• Seule l'exécution manque. Si l'auteur est régulièrement inscrit et que vous disposez d'un titre valable, une inscription ordinaire est opérée. S'il manque un maillon dans la chaîne, cette inscription est faite d'abord et la vôtre ensuite.
• Le bien n'est pas inscrit du tout. La procédure d'ouverture d'un feuillet du livre foncier est mise en oeuvre. Le bureau du livre foncier annonce publiquement l'ouverture à venir au tableau d'affichage du tribunal, dans les journaux officiels et dans au moins deux quotidiens, en invitant les personnes qui prétendent à un droit à le déclarer (article 67). Ces délais expirés, l'intéressé peut faire valoir ses droits par la voie judiciaire ordinaire (article 68).
• Un tiers est inscrit alors que vous êtes le véritable propriétaire. La reconnaissance du droit de propriété et la radiation ou la rectification de l'inscription se demandent devant le juge civil, selon les règles relatives aux relations patrimoniales. Pendant l'instance, il est utile de faire inscrire une opposition à l'exactitude du livre foncier, c'est-à-dire la mention du litige, car elle met fin à la protection de l'acquéreur de bonne foi prévue à l'article 9, alinéa 2.
• Appartement dans un immeuble non divisé en lots. Tant que les conditions de l'inscription de la propriété sur les parties distinctes d'un bâtiment ne sont pas réunies, le Livre des contrats déposés demeure en vigueur à titre transitoire (article 94). L'inscription à ce livre ne remplace pas l'inscription au livre foncier : elle y conduit.
• Succession portant sur un bien non inscrit. L'héritier acquiert le droit selon les règles successorales et non par l'inscription, l'article 5, alinéa 2, soustrayant la succession à la règle de l'effet constitutif. Le bien ne peut néanmoins être compris dans la succession que s'il est prouvé qu'il appartenait au défunt.

Dans toutes ces situations, l'essentiel est de distinguer deux choses : votre droit est-il contesté, ou bien seule la donnée portée au livre est-elle erronée ? La première question se tranche en justice, la seconde par une requête au bureau du livre foncier.

Documents essentiels sur un bien : qui les délivre et ce qu'ils prouvent

Trois documents sont le plus souvent confondus dans les transactions immobilières, alors que leur portée juridique diffère sensiblement :

Le tableau se déplace vers la gauche et vers la droite.

Glossaire du livre foncier

Feuillet du livre foncier (zemljisnoknjizni ulozak)

L'unité de base du livre foncier. Un corps foncier y est inscrit ; il se compose de l'en-tête et de trois sections : A, B et C (article 16). L'en-tête indique la dénomination du tribunal, la commune cadastrale et le numéro du feuillet (article 17).

Feuillet A (état descriptif)

La première section. Elle contient le numéro de la parcelle cadastrale, sa dénomination ou description et sa nature de culture, sa superficie, les indications sur la réunion ou la division du corps foncier ainsi que les droits réels constitués au profit de ce corps, par exemple une servitude de passage au profit de la parcelle (article 18).

Feuillet B (feuillet de propriété)

La deuxième section. Elle contient le titre juridique de l'inscription, le nom du propriétaire et, en cas de pluralité, l'indication d'une propriété en main commune ou d'une copropriété, avec la quotité exprimée en fraction, ainsi que les restrictions au pouvoir de disposer et les mentions relatives à la propriété (articles 19 et 54).

Feuillet C (charges)

La troisième section. Elle contient le titre juridique de l'inscription et les droits grevant le corps foncier, avec les mentions qui s'y rapportent. Pour l'hypothèque et la dette foncière, elle indique en outre le montant en argent, le taux d'intérêt, les créances accessoires et l'éventuelle soumission à l'exécution immédiate (article 20).

Inscription définitive (uknjizba)

L'inscription définitive par laquelle les droits sur les immeubles sont acquis, transférés, restreints ou éteints de manière inconditionnelle.

Prénotation (predbiljezba)

Inscription conditionnelle et provisoire d'un droit, dont l'acquisition, le transfert, la restriction ou l'extinction s'accomplissent par justification ultérieure (article 2, alinéa 3). Elle est utilisée lorsqu'une condition de l'inscription définitive fait défaut mais que le rang doit déjà être préservé.

Mention (zabiljezba)

Inscription de circonstances et de faits qui influent sur le pouvoir de disposer du bien (article 2, alinéa 4). Elle peut porter sur des situations personnelles, telles la minorité ou la tutelle, mais aussi sur l'ouverture d'une faillite, l'existence d'un litige, une procédure d'expropriation, la réserve de rang ou une administration forcée. La mention d'un litige sur l'extrait est l'avertissement le plus sérieux pour un acquéreur.

Plomba

Mention portée sur l'extrait à propos d'une requête en inscription déjà enregistrée au registre journalier, mais sur laquelle aucune ordonnance n'a encore été rendue ou dont l'inscription n'a pas encore été opérée (article 80). Pour l'acquéreur, une plomba signifie que l'état indiqué n'est pas définitif et qu'une procédure susceptible de le modifier est en cours : avant de signer, il faut donc savoir ce qui est demandé et par qui.

Mainlevée (brisovnica)

Déclaration écrite du créancier, le plus souvent une banque, par laquelle il consent à la radiation de son droit au livre foncier. Elle ne radie pas la charge par elle-même : elle est le titre sur lequel la radiation est demandée.

Livre des contrats déposés (KPU)

Registre transitoire des contrats portant sur des appartements et des locaux commerciaux, qui demeure en vigueur jusqu'à ce que soient réunies les conditions de l'inscription de la propriété sur les parties distinctes d'un bâtiment (article 94).

Commune cadastrale

L'unité territoriale pour laquelle un livre foncier principal est tenu (article 15). Sans l'indication de la commune cadastrale et du numéro de parcelle ou de feuillet, aucune demande d'extrait ne peut être déposée.

Prestations du cabinet en matière de livre foncier

Le cabinet Prnjavorac assure conseil et représentation dans toutes les procédures liées au livre foncier. Nos prestations comprennent :

• Conseil et examen des pièces : analyse juridique des titres de propriété avant l'achat ou la vente d'un bien, vérification de l'état du livre foncier, des charges et des mentions, et conseil sur la protection de vos droits.
• Inscription des biens au livre foncier : préparation et dépôt des requêtes portant sur des terrains, maisons, appartements, locaux commerciaux et autres constructions, y compris les inscriptions fondées sur des décisions de justice.
• Modifications et transferts de droits : inscription du changement de propriétaire en vertu d'un contrat de vente, d'une donation ou d'une décision successorale, inscription et radiation d'hypothèques, prénotations et mentions.
• Obtention des pièces foncières : extraits du livre foncier, copies du recueil des actes et autres documents du bureau du livre foncier.
• Ouverture et rectification : ouverture d'un feuillet du livre foncier, rectification d'une inscription inexacte et mise en concordance du livre foncier et du cadastre.
• Représentation devant les tribunaux : représentation complète dans les procédures foncières, du dépôt de la requête au recours contre l'ordonnance du bureau du livre foncier et à l'instance en radiation ou en rectification de l'inscription.
• Traitement sur procuration, sans venir en BiH : les clients résidant à l'étranger peuvent faire conduire toute la procédure par un avocat muni d'une procuration, sans se présenter en personne au guichet.

Nos avocats en matière foncière veillent à ce que chaque inscription ou radiation soit opérée correctement et dans les délais, en préservant au mieux les intérêts du client et dans le respect des textes en vigueur en BiH.

Questions fréquentes sur les livres fonciers