Immobilier en Bosnie-Herzégovine - mandat du Cabinet d'avocats

Auteur : Azur Prnjavorac, avocat · Mise à jour : 29 juin 2026.

Achat d'un bien immobilier en BiH

Notre cabinet d'avocats conseille ses clients et les assiste dans les questions juridiques, financières, fiscales et autres liées aux opérations immobilières en Bosnie-Herzégovine, y compris les procédures devant les autorités compétentes de l'État. Une bonne connaissance du marché immobilier en Bosnie-Herzégovine a encore renforcé la collaboration fructueuse avec les clients sur tous les aspects de l'investissement immobilier. Nous représentons les clients en matière immobilière dans toutes les grandes villes, notamment Sarajevo, Tuzla, Banja Luka, Mostar, Zenica, Bijeljina et Brčko. Voici quelques-uns des services que les avocats de notre cabinet proposent dans le domaine immobilier :

• Assistance juridique complète lors de la vente, de l'achat et de la construction de biens immobiliers en Bosnie-Herzégovine.
• Conseil et assistance dans la conduite des négociations et la conclusion de contrats préliminaires et de contrats de vente immobilière, ainsi que de contrats de bail portant sur des biens immobiliers en Bosnie-Herzégovine.
• Représentation dans les actes juridiques ayant pour objet le transfert ou l'acquisition de la propriété ou d'autres droits réels sur des biens immobiliers sur le territoire de la Bosnie-Herzégovine.
• Représentation du vendeur ou de l'acheteur d'un bien immobilier devant le notaire, sans la présence du client en Bosnie-Herzégovine.
• Procédures devant les offices compétents du cadastre immobilier concernant l'inscription du droit de propriété, la constitution, l'inscription, la réalisation et la radiation d'une hypothèque sur un bien immobilier en Bosnie-Herzégovine.
• Obtention de l'attestation de réciprocité auprès du ministère de la Justice compétent (dans la Fédération de BiH, auprès du ministère fédéral de la Justice) pour l'inscription des étrangers au livre foncier en BiH après l'achat du bien.
• Rédaction d'avis et de rapports juridiques relatifs au bien immobilier concerné.
• Représentation devant le livre foncier et l'administration fiscale en Bosnie-Herzégovine, aux fins de l'établissement de l'impôt sur la mutation immobilière.
• Représentation dans les procédures de rédaction de contrats d'entretien viager portant sur des biens immobiliers en BiH.
• Représentation des étrangers dans l'acquisition de la propriété de biens immobiliers en BiH.
• Rédaction, représentation et conseil dans le contrat de partage des biens matrimoniaux en BiH.
• Représentation dans les litiges relatifs aux biens immobiliers devant les tribunaux de Bosnie-Herzégovine.

Comment un ressortissant étranger peut-il acquérir un bien immobilier en Bosnie-Herzégovine ?

Les ressortissants étrangers peuvent acquérir la propriété de biens immobiliers en Bosnie-Herzégovine sur le fondement du principe de réciprocité. Si l'État de l'acheteur étranger permet aux citoyens de BiH d'acquérir des biens immobiliers, le même principe s'applique en BiH. Pour certains États la réciprocité existe, pour d'autres non ; l'existence de la réciprocité dans la procédure concrète est confirmée par le ministère de la Justice compétent et, en l'absence de réciprocité, le notaire et le livre foncier ne peuvent pas inscrire le transfert de propriété. La condition de réciprocité concerne l'acquisition par actes entre vifs (vente, donation, échange) ; la succession de biens immobiliers en BiH est possible même en l'absence de réciprocité, selon les règles du droit international privé et des conventions bilatérales d'entraide judiciaire. Des exemples concrets par État (Allemagne, Autriche, Croatie, Belgique, Pays-Bas) figurent dans la section Foire aux questions, tandis qu'un aperçu complet est présenté sur la page droit des étrangers en BiH.

La Bosnie-Herzégovine exige une réciprocité matérielle, c'est-à-dire la possibilité concrète pour les citoyens de BiH d'acquérir un bien immobilier dans l'État concerné, et non la seule existence d'une convention internationale. Si la réciprocité n'existe pas pour l'État de l'acheteur, l'achat est possible par l'intermédiaire d'une personne morale nationale : un ressortissant étranger peut constituer en Bosnie-Herzégovine une société à responsabilité limitée (d.o.o.) et acheter le bien au nom de cette société qui, en tant que personne morale nationale, n'est pas soumise à l'exigence de réciprocité. L'étranger acquiert ainsi la propriété de manière indirecte, en qualité de fondateur et d'associé de la société.

Procédure d'achat d'un bien immobilier en BiH

L'achat d'un bien immobilier en Bosnie-Herzégovine se déroule en plusieurs étapes claires : la vérification de la situation juridique et matérielle du bien au livre foncier et au cadastre, le contrôle de la possibilité d'acquisition (en particulier pour les ressortissants étrangers), la conclusion d'un contrat de vente en la forme notariée, la déclaration et le paiement de l'impôt sur la mutation immobilière et l'inscription du droit de propriété au livre foncier. Les fondements juridiques de l'acquisition et les cas particuliers sont exposés ci-dessous.

Fondements juridiques de l'acquisition de la propriété

Le droit de propriété sur les biens immobiliers en Bosnie-Herzégovine s'acquiert sur le fondement d'un acte juridique, de la loi, d'une décision d'un tribunal ou d'une autre autorité compétente, et par voie de succession, dans les conditions prévues par la loi. Par un acte juridique, l'acquéreur du droit de propriété ne peut acquérir ce droit dans une mesure plus étendue que celle dont disposait la personne dont il l'a acquis. Le droit de propriété en vertu de la loi s'acquiert par l'accomplissement des conditions prévues par la loi. Sauf disposition légale contraire, l'acquisition de la propriété d'un bien immobilier en vertu de la loi éteint tous les droits réels jusqu'alors existants sur ce bien, à l'exception de ceux dont l'acquéreur avait ou devait avoir connaissance. L'héritier acquiert la propriété des biens immobiliers hérités en Bosnie-Herzégovine au moment du décès du de cujus, sauf disposition légale contraire.

L'acquéreur du droit de propriété sur un bien immobilier en BiH en vertu de la loi, d'une succession, d'une décision de justice définitive ou d'une décision définitive d'une autre autorité compétente a le droit de demander l'inscription du droit de propriété acquis au livre foncier. Le droit de propriété ainsi acquis ne peut être opposé au droit d'un tiers de bonne foi qui, se fiant au livre foncier, a demandé l'inscription de son droit avant que la personne ayant acquis le droit par succession, par la loi ou par décision n'en demande l'inscription.

Propriété par étages (copropriété)

La propriété d'une partie déterminée du bien immobilier (propriété par étages) naît et demeure indissociablement liée à la quote-part de copropriété correspondante (part idéale) du bien sur laquelle elle a été constituée, et ne peut être transférée ou grevée qu'avec celle-ci. La propriété d'une partie déterminée confère à son propriétaire le droit d'usage et de disposition exclusifs de cette partie, tandis qu'il dispose d'un droit de copropriété sur les parties communes du bien. La propriété par étages peut être constituée sur la quote-part de copropriété correspondante d'un bien immobilier composé d'un terrain bâti ou du droit de superficie avec bâtiment. Pour l'inscription, il convient de présenter au tribunal une déclaration de division ou un contrat de division, ainsi qu'un plan des différentes parties du bâtiment à inscrire.

Droit de préemption lors de l'achat de biens immobiliers

Les copropriétaires d'un appartement, d'un local commercial ou d'un local indépendant disposent d'un droit de préemption lors de l'achat du bien. Le copropriétaire qui aliène sa propriété par étages est tenu de présenter une offre aux autres copropriétaires de cette partie déterminée. L'offre doit être faite par écrit et contenir les données du livre foncier ou du cadastre relatives au bien et à la partie déterminée mise en vente. Si le copropriétaire aliénant ne présente pas l'offre ou vend sa part à un tiers à des conditions plus favorables, les autres copropriétaires ont le droit de demander au tribunal de prononcer la nullité du contrat et d'acquérir cette part aux mêmes conditions. Tiré de la jurisprudence : contestation du contrat de vente pour violation du droit de préemption.

Documents nécessaires à l'achat d'un bien immobilier

Pour un achat immobilier sûr en Bosnie-Herzégovine, avant la conclusion du contrat et l'inscription, les documents suivants sont en règle générale nécessaires :

• Extrait du livre foncier (extrait ZK) pour le bien concerné.
• Copie du plan cadastral et certificat de possession délivré par le cadastre.
• Pièces d'identité des parties contractantes (carte d'identité ou passeport) ; pour les ressortissants étrangers, également la preuve de la nationalité.
• Contrat de vente ou contrat préliminaire, rédigé ou examiné par un avocat.
• Acte notarié comportant la clause d'intabulation (clausula intabulandi), servant de base à l'inscription.
• Preuve de la déclaration et du paiement de l'impôt sur la mutation immobilière.
• Pour les ressortissants étrangers : autorisation du ministère compétent, lorsqu'elle est requise, et preuve de la réciprocité.
• Procuration (en la forme notariée, avec apostille si elle est délivrée à l'étranger) lorsque l'achat est effectué par un mandataire.

Vérification du livre foncier et du cadastre

Avant tout achat immobilier en Bosnie-Herzégovine, il convient de vérifier qui est le propriétaire inscrit et s'il existe des charges, des hypothèques ou des mentions de litiges. La vérification s'effectue par la consultation de l'extrait du livre foncier et des données cadastrales, ce qui permet d'identifier la parcelle exacte ou la partie déterminée (l'appartement). Le système du livre foncier est régi par la Loi sur les livres fonciers de la FBiH, tandis que l'arpentage et le cadastre sont régis par la Loi sur l'arpentage et le cadastre des terrains. Dans la Republika Srpska, les évidences immobilières sont tenues par le cadastre immobilier auprès de l'Administration républicaine des affaires géodésiques et patrimoniales-juridiques.

Notion de bien immobilier et objet de la propriété

L'objet du droit de propriété est un bien immobilier individuellement déterminé en Bosnie-Herzégovine ou un bien meuble, à l'exception de ceux qui n'y sont pas aptes ou sauf disposition légale contraire. Les biens immobiliers sont des parcelles de la surface terrestre, ainsi que tout ce qui est durablement relié au terrain en surface ou en dessous, sauf disposition légale contraire. Les biens qui par leur nature sont meubles sont considérés comme immeubles au sens juridique s'ils appartiennent à un bien immobilier ou sont assimilés aux biens immobiliers par la loi. En cas de doute sur le caractère meuble ou immeuble d'un bien, il est réputé meuble.

Protection de la confiance dans le livre foncier

Le livre foncier est présumé refléter de manière véridique et complète la situation de fait et de droit du bien immobilier, de sorte que celui qui a agi de bonne foi en se fiant au livre foncier, sans savoir que ce qui y est inscrit est incomplet ou différent de la situation extra-tabulaire, bénéficie, pour cette acquisition, de la protection prévue par les dispositions légales. Quant à la situation de fait du bien, le livre foncier est présumé véridique et complet s'il a été établi sur la base des données d'un nouvel arpentage. L'acquéreur était de bonne foi si, au moment de la conclusion de l'acte juridique et aussi au moment de la demande d'inscription, il ne savait pas et, compte tenu des circonstances, n'avait pas de motif suffisant de douter que le bien appartenait à l'aliénateur. L'absence de bonne foi ne peut être imputée à quiconque du seul fait de ne pas avoir recherché la situation extra-tabulaire.

Contrat notarié, impôt et inscription de la propriété

Signature notariée du contrat de vente

Le contrat de vente immobilière peut être rédigé par un avocat ou par un notaire. Le notaire dresse l'acte, vérifie l'identité des parties et la validité du contrat et avertit les parties des conséquences juridiques. Sans l'acte notarié, le contrat n'est pas apte à l'inscription au livre foncier. Plus d'informations sur l'authentification et les signatures des parties contractantes sur les contrats de transfert immobilier.

Inscription du droit de propriété

Acquisition de biens immobiliers par inscription en BiH
Le droit de propriété sur les biens immobiliers en Bosnie-Herzégovine sur le fondement d'un acte juridique s'acquiert par l'inscription au livre foncier. L'acte juridique est conclu en la forme d'acte notarié, à savoir : le contrat de vente immobilière, le contrat de donation immobilière et le contrat d'entretien viager. La propriété d'un bien immobilier en Bosnie-Herzégovine se transfère sur le fondement de la volonté valablement exprimée du propriétaire inscrit au livre foncier, tendant à faire passer sa propriété à l'acquéreur (clausula intabulandi). Cette manifestation de volonté peut être exprimée dans l'acte juridique tendant au transfert de la propriété, mais aussi dans un acte distinct, qui doit alors être notarié. L'inscription effectuée produit ses effets à compter du moment où la demande d'inscription du bien a été présentée au tribunal.

Impôt sur la mutation immobilière

Les obligations fiscales diffèrent selon les entités. Dans la Fédération de BiH, un impôt sur la mutation immobilière s'applique, régi par des règles cantonales (en général 5 %, en règle générale à la charge du vendeur et, dans le Canton de Sarajevo, à la charge de l'acheteur). Dans la Republika Srpska, il n'existe pas d'impôt sur la mutation immobilière : l'acheteur paie un impôt annuel sur les biens immobiliers (environ 0,20 %) et le vendeur un impôt sur la plus-value (10 %) sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. À cela s'ajoutent les frais de notaire, les frais de justice pour l'inscription et les coûts de la représentation juridique. Plus d'informations : droit fiscal en BiH.

Achat d'un bien immobilier en BiH par procuration

Les clients établis à l'étranger et de la diaspora peuvent acheter un bien immobilier en Bosnie-Herzégovine sans se déplacer dans le pays, par procuration. La procuration est délivrée en la forme notariée ; si elle est délivrée à l'étranger, l'authentification et l'apostille (ou la légalisation consulaire) sont en règle générale nécessaires, accompagnées d'une traduction dans l'une des langues officielles de la BiH. Sur le fondement de la procuration, l'avocat représente le client à toutes les étapes : dans les négociations, lors de la signature du contrat notarié, dans la déclaration fiscale et dans l'inscription de la propriété. La procuration doit indiquer précisément les pouvoirs (le bien immobilier déterminé, le prix, le droit de signer le contrat et de présenter la demande d'inscription). Plus d'informations sur la reconnaissance des documents étrangers, la légalisation et l'apostille dans un document distinct (PDF). Plus d'informations sur la représentation des étrangers : droit des étrangers en BiH.

Avocat pour l'immobilier à Sarajevo, Tuzla et dans d'autres villes de BiH

Notre cabinet d'avocats fournit une assistance juridique pour l'achat, la vente et l'inscription de biens immobiliers dans toutes les grandes villes de Bosnie-Herzégovine. Que le bien se trouve à Sarajevo, Tuzla, Banja Luka, Mostar, Zenica, Bijeljina ou Brčko, nous effectuons la vérification du livre foncier et du cadastre, la rédaction et la signature notariée du contrat de vente et l'inscription du droit de propriété devant les autorités compétentes de la ville concernée. Pour les clients de la diaspora, nous menons l'ensemble de la procédure par procuration, sans qu'ils aient à se rendre en Bosnie-Herzégovine.

Avocat pour l'immobilier par ville : Sarajevo, Tuzla, Banja Luka, Mostar, Zenica, Bijeljina, Brčko.

Assistance dans les opérations immobilières

Dans les opérations immobilières, nous représentons l'acheteur et le vendeur devant le notaire, l'administration fiscale et le bureau du livre foncier du tribunal, en présence des parties ou sans qu'elles aient à se rendre en Bosnie-Herzégovine. De grands investisseurs et des sociétés qui construisent des biens immobiliers à Sarajevo, Mostar, Banja Luka, Tuzla et dans d'autres villes recommandent notre cabinet aux acheteurs étrangers, afin de les accompagner dans l'achat du début à la fin.

Services

• Rédaction du contrat de vente immobilière.
• Examen juridique de la documentation du côté du vendeur afin de prévenir des litiges ultérieurs, y compris la vérification de la propriété du bien, du consentement urbanistique, du permis de construire, du permis d'exploitation, des inscriptions cadastrales et du livre foncier, des charges grevant le bien, ainsi que d'éventuelles obligations fiscales impayées.
• Représentation lors de la signature du contrat de vente immobilière, ce qui supprime la nécessité pour le propriétaire de se rendre personnellement en Bosnie-Herzégovine le jour de la signature.
• Rédaction de l'attestation de paiement du prix de vente pour l'acheteur et le vendeur.
• Rédaction du consentement à la prise de possession du bien.
• Représentation dans la procédure d'inscription de la mention de l'opération immobilière devant le bureau du livre foncier compétent du tribunal.
• Dépôt de la demande d'établissement de l'impôt auprès de l'administration fiscale.
• Représentation devant l'administration fiscale dans la procédure administrative d'établissement de l'impôt.
• Présence et représentation lors de la visite de la commission d'évaluation de la valeur du bien aux fins de la détermination de la base imposable.
• Rédaction du recours contre la valeur estimée du bien, le cas échéant, par exemple en cas de surestimation.
• Retrait physique de la décision de l'administration fiscale relative à l'impôt sur la mutation immobilière.
• Représentation dans la procédure d'inscription du droit de propriété devant le bureau du livre foncier compétent du tribunal.
• Coordination avec le bureau du livre foncier, le cas échéant.
• Authentification des copies de toute la documentation nécessaire.
• Exécution du contrat immobilier devant l'autorité compétente pour les affaires cadastrales et patrimoniales-juridiques.
• Conseil et représentation juridiques complets visant à l'inscription du droit de propriété sur le bien dans les registres publics, qui constitue un droit de propriété absolu opposable à tous les tiers, y compris la résolution de toutes les questions juridiques susceptibles de se poser au cours de la procédure.

Foire aux questions