Immobili in Bosnia ed Erzegovina - incarico dello Studio Legale

Autore: Azur Prnjavorac, avvocato · Aggiornato: 29 giugno 2026.

Acquisto di un immobile in BiH

Il nostro studio legale consiglia i propri clienti e li assiste in questioni legali, finanziarie, fiscali e di altro tipo relative alle operazioni immobiliari in Bosnia ed Erzegovina, compresi i procedimenti dinanzi alle autorità statali competenti della Bosnia ed Erzegovina. Una buona conoscenza del mercato immobiliare in Bosnia ed Erzegovina ha ulteriormente contribuito alla proficua collaborazione con i clienti in tutti gli aspetti dell'investimento immobiliare. Rappresentiamo i clienti in materia immobiliare in tutte le città maggiori, tra cui Sarajevo, Tuzla, Banja Luka, Mostar, Zenica, Bijeljina e Brčko. Alcuni dei servizi che gli avvocati del nostro studio offrono nel settore immobiliare sono:

• Assistenza legale completa nella vendita, nell'acquisto e nella costruzione di immobili in Bosnia ed Erzegovina.
• Consulenza e assistenza nella conduzione delle trattative e nella stipula di contratti preliminari e contratti di compravendita immobiliare, nonché contratti di locazione di immobili in Bosnia ed Erzegovina.
• Rappresentanza in atti giuridici aventi ad oggetto il trasferimento o l'acquisto della proprietà o di altri diritti reali su immobili nel territorio della Bosnia ed Erzegovina.
• Rappresentanza del venditore o dell'acquirente di un immobile davanti al notaio, senza la presenza del cliente in Bosnia ed Erzegovina.
• Procedimenti dinanzi agli uffici competenti per il catasto immobiliare riguardanti l'iscrizione del diritto di proprietà sugli immobili, la costituzione, l'iscrizione, l'esecuzione e la cancellazione di un'ipoteca su un immobile in Bosnia ed Erzegovina.
• Ottenimento dell'attestazione di reciprocità presso il Ministero della Giustizia competente (nella Federazione di BiH presso il Ministero federale della Giustizia) per l'iscrizione degli stranieri nel libro fondiario in BiH dopo l'acquisto dell'immobile.
• Redazione di pareri legali e relazioni relativi all'immobile in questione.
• Rappresentanza dinanzi al libro fondiario e all'amministrazione fiscale in Bosnia ed Erzegovina, ai fini dell'accertamento dell'imposta sul trasferimento immobiliare.
• Rappresentanza nei procedimenti di redazione di contratti di mantenimento vitalizio aventi ad oggetto immobili in BiH.
• Rappresentanza degli stranieri nell'acquisizione della proprietà di immobili in BiH.
• Redazione, rappresentanza e consulenza nel contratto di divisione dei beni coniugali in BiH.
• Rappresentanza nelle controversie relative agli immobili dinanzi ai tribunali della Bosnia ed Erzegovina.

Come può un cittadino straniero acquistare un immobile in Bosnia ed Erzegovina?

I cittadini stranieri possono acquisire la proprietà di immobili in Bosnia ed Erzegovina sulla base del principio di reciprocità. Se lo Stato dell'acquirente straniero consente ai cittadini della BiH di acquisire immobili, lo stesso principio si applica anche in BiH. Per alcuni Stati la reciprocità sussiste, per altri no; l'esistenza della reciprocità nel procedimento concreto è confermata dal Ministero della Giustizia competente e, se non sussiste reciprocità, il notaio e l'ufficio del libro fondiario non possono iscrivere il trasferimento della proprietà. La condizione della reciprocità riguarda l'acquisto mediante atti tra vivi (compravendita, donazione, permuta); la successione di immobili in BiH è possibile anche quando non sussiste la reciprocità, secondo le regole del diritto internazionale privato e dei trattati bilaterali di assistenza giudiziaria. Esempi concreti per Stato (Germania, Austria, Croazia, Belgio, Paesi Bassi) sono riportati nella sezione Domande frequenti, mentre una panoramica completa è presentata nella pagina diritto degli stranieri in BiH.

La Bosnia ed Erzegovina richiede la reciprocità materiale, ossia la concreta possibilità per i cittadini della BiH di acquisire un immobile nello Stato in questione, e non soltanto l'esistenza di un trattato internazionale. Se per lo Stato dell'acquirente non sussiste la reciprocità, l'acquisto è possibile tramite una persona giuridica nazionale: un cittadino straniero può costituire in Bosnia ed Erzegovina una società a responsabilità limitata (d.o.o.) e acquistare l'immobile a nome di tale società che, in quanto persona giuridica nazionale, non è soggetta al requisito della reciprocità. Lo straniero acquisisce così la proprietà in modo indiretto, in qualità di fondatore e socio della società.

Procedura di acquisto di un immobile in BiH

L'acquisto di un immobile in Bosnia ed Erzegovina si svolge attraverso alcuni passaggi chiari: la verifica dello stato giuridico e di fatto dell'immobile nel libro fondiario e nel catasto, la verifica della possibilità di acquisizione (in particolare per i cittadini stranieri), la stipula di un contratto di compravendita in forma notarile, la dichiarazione e il pagamento dell'imposta sul trasferimento immobiliare e l'iscrizione del diritto di proprietà nel libro fondiario. Di seguito sono illustrati i fondamenti giuridici dell'acquisto e i casi particolari.

Fondamenti giuridici dell'acquisizione della proprietà

Il diritto di proprietà sugli immobili in Bosnia ed Erzegovina si acquisisce sulla base di un atto giuridico, della legge, di una decisione del tribunale o di un'altra autorità competente e per successione, alle condizioni previste dalla legge. Con un atto giuridico, l'acquirente del diritto di proprietà non può acquisire tale diritto in misura maggiore di quella spettante alla persona dalla quale il diritto è stato acquisito. Il diritto di proprietà in forza della legge si acquisisce con l'adempimento delle condizioni previste dalla legge. Salvo diversa disposizione di legge, con l'acquisizione della proprietà di un immobile in forza della legge si estinguono tutti i diritti reali fino ad allora esistenti sul bene in questione, ad eccezione di quelli di cui l'acquirente era a conoscenza o doveva essere a conoscenza. L'erede acquisisce la proprietà degli immobili ereditati in Bosnia ed Erzegovina al momento della morte del de cuius, salvo diversa disposizione di legge.

L'acquirente del diritto di proprietà su un immobile in BiH in forza della legge, della successione, di una decisione giudiziaria definitiva o di una decisione definitiva di un'altra autorità competente ha diritto di richiedere l'iscrizione del diritto di proprietà acquisito nel libro fondiario. Il diritto di proprietà così acquisito non può essere opposto al diritto di un terzo in buona fede che, confidando nel libro fondiario, ha richiesto l'iscrizione del proprio diritto prima che la persona che ha acquisito il diritto in forza della successione, della legge o di una decisione ne richiedesse l'iscrizione.

Proprietà per piani (condominio)

La proprietà di una parte determinata dell'immobile (proprietà per piani) sorge e resta inscindibilmente collegata alla corrispondente quota di comproprietà (parte ideale) dell'immobile sulla quale è stata costituita e può essere trasferita o gravata soltanto unitamente ad essa. La proprietà di una specifica parte determinata attribuisce al proprietario il diritto di uso e di disposizione esclusivi di tale parte, mentre sulle parti comuni dell'immobile egli ha il diritto di comproprietà. La proprietà per piani può essere costituita sulla corrispondente quota di comproprietà di un immobile costituito da un terreno con edificio o dal diritto di superficie con edificio. Per l'iscrizione occorre presentare al tribunale una dichiarazione di divisione o un contratto di divisione, nonché una planimetria delle singole parti dell'edificio da iscrivere.

Diritto di prelazione nell'acquisto di immobili

I comproprietari di un appartamento, di un locale commerciale o di un locale autonomo hanno il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile. Il comproprietario che aliena la propria proprietà per piani è tenuto a presentare un'offerta agli altri comproprietari di tale parte determinata. L'offerta deve essere fatta per iscritto e contenere i dati del libro fondiario o catastali dell'immobile e della parte determinata in vendita. Se il comproprietario alienante non presenta l'offerta o vende la propria parte a un terzo a condizioni più favorevoli, gli altri comproprietari hanno il diritto di chiedere al tribunale di dichiarare la nullità del contratto e di acquistare tale parte alle medesime condizioni. Dalla giurisprudenza: impugnazione del contratto di compravendita per violazione del diritto di prelazione.

Documenti necessari per l'acquisto di un immobile

Per un acquisto immobiliare sicuro in Bosnia ed Erzegovina, prima della stipula del contratto e dell'iscrizione, sono di norma necessari i seguenti documenti:

• Estratto del libro fondiario (estratto ZK) per l'immobile in questione.
• Copia della mappa catastale e certificato di possesso dal catasto.
• Documenti di identità delle parti contraenti (carta d'identità o passaporto); per i cittadini stranieri anche la prova della cittadinanza.
• Contratto di compravendita o contratto preliminare, redatto o esaminato da un avvocato.
• Atto notarile con la clausula intabulandi, quale base per l'iscrizione.
• Prova della dichiarazione e del pagamento dell'imposta sul trasferimento immobiliare.
• Per i cittadini stranieri: autorizzazione del ministero competente, ove prevista, e prova della reciprocità.
• Procura (in forma notarile, con apostille se rilasciata all'estero) qualora l'acquisto avvenga tramite un procuratore.

Verifica del libro fondiario e del catasto

Prima di ogni acquisto immobiliare in Bosnia ed Erzegovina occorre verificare chi è il proprietario iscritto e se esistono oneri, ipoteche o annotazioni di controversie. La verifica si effettua mediante la consultazione dell'estratto del libro fondiario e dei dati catastali, individuando così l'esatta particella ovvero la parte determinata (appartamento). Il sistema del libro fondiario è disciplinato dalla Legge sui libri fondiari della FBiH, mentre il rilevamento e il catasto dalla Legge sul rilevamento e il catasto dei terreni. Nella Republika Srpska le evidenze immobiliari sono tenute dal catasto immobiliare presso l'Amministrazione repubblicana per gli affari geodetici e patrimoniali-giuridici.

Nozione di immobile e oggetto della proprietà

Oggetto del diritto di proprietà è un immobile individualmente determinato in Bosnia ed Erzegovina o una cosa mobile, ad eccezione di quelle che non vi sono idonee o salvo diversa disposizione di legge. Gli immobili sono particelle della superficie terrestre, insieme a tutto ciò che è stabilmente collegato al terreno in superficie o al di sotto di esso, salvo diversa disposizione di legge. Le cose che per loro natura sono mobili si considerano immobili in senso giuridico se appartengono a un immobile o sono equiparate agli immobili dalla legge. In caso di dubbio se una cosa sia mobile o immobile, si considera mobile.

Tutela dell'affidamento nel libro fondiario

Si presume che il libro fondiario rifletta in modo veritiero e completo lo stato di fatto e di diritto dell'immobile, per cui chi ha agito in buona fede confidando nel libro fondiario, senza sapere che quanto iscritto è incompleto o difforme dallo stato extratavolare, gode, per tale acquisizione, della tutela prevista dalle disposizioni di legge. Quanto allo stato di fatto dell'immobile, il libro fondiario si presume veritiero e completo se è stato costituito sulla base dei dati di un nuovo rilevamento. L'acquirente era in buona fede se, al momento della conclusione dell'atto giuridico e anche al momento della richiesta di iscrizione, non sapeva e, date le circostanze, non aveva motivo sufficiente per dubitare che la cosa appartenesse all'alienante. La mancanza di buona fede non può essere imputata ad alcuno per il solo fatto di non aver indagato lo stato extratavolare.

Contratto notarile, imposta e iscrizione della proprietà

Stipula notarile del contratto di compravendita

Il contratto di compravendita immobiliare può essere redatto da un avvocato o da un notaio. Il notaio redige l'atto, verifica l'identità delle parti e la validità del contratto e avverte le parti delle conseguenze giuridiche. Senza l'atto notarile, il contratto non è idoneo all'iscrizione nel libro fondiario. Maggiori informazioni sull'autenticazione e sulle firme delle parti contraenti sui contratti di trasferimento immobiliare.

Iscrizione del diritto di proprietà

Acquisizione di immobili mediante iscrizione in BiH
Il diritto di proprietà sugli immobili in Bosnia ed Erzegovina sulla base di un atto giuridico si acquisisce mediante iscrizione nel libro fondiario. L'atto giuridico è concluso nella forma di atto notarile, ossia: il contratto di compravendita immobiliare, il contratto di donazione immobiliare e il contratto di mantenimento vitalizio. La proprietà di un immobile in Bosnia ed Erzegovina si trasferisce sulla base della volontà validamente manifestata dal proprietario iscritto nel libro fondiario, diretta a far passare la sua proprietà all'acquirente (clausula intabulandi). Tale manifestazione di volontà può essere resa nell'atto giuridico diretto al trasferimento della proprietà, ma anche in un atto separato, che in tal caso deve essere notarile. L'iscrizione effettuata produce effetti dal momento in cui la richiesta di iscrizione dell'immobile è stata presentata al tribunale.

Imposta sul trasferimento immobiliare

Gli obblighi fiscali differiscono tra le entità. Nella Federazione di BiH si applica un'imposta sul trasferimento immobiliare, disciplinata da norme cantonali (di solito il 5%, di norma a carico del venditore e, nel Cantone di Sarajevo, a carico dell'acquirente). Nella Republika Srpska non esiste imposta sul trasferimento immobiliare: l'acquirente paga un'imposta annuale sugli immobili (circa lo 0,20%) e il venditore un'imposta sulla plusvalenza (10%) sulla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. A ciò si aggiungono le spese notarili, le spese giudiziarie per l'iscrizione e i costi della rappresentanza legale. Maggiori informazioni: diritto tributario in BiH.

Acquisto di un immobile in BiH tramite procura

I clienti dall'estero e della diaspora possono acquistare un immobile in Bosnia ed Erzegovina senza recarsi nel Paese, tramite procura. La procura è rilasciata in forma notarile; se rilasciata all'estero, sono di norma necessarie l'autenticazione e l'apostille (o la legalizzazione consolare), unitamente a una traduzione in una delle lingue ufficiali della BiH. Sulla base della procura, l'avvocato rappresenta il cliente in tutte le fasi: nelle trattative, nella firma del contratto notarile, nella dichiarazione fiscale e nell'iscrizione della proprietà. La procura deve indicare con precisione i poteri (l'immobile specifico, il prezzo, il diritto di firmare il contratto e di presentare la richiesta di iscrizione). Maggiori informazioni sul riconoscimento dei documenti stranieri, sulla legalizzazione e sull'apostille sono disponibili in un documento separato (PDF). Maggiori informazioni sulla rappresentanza degli stranieri: diritto degli stranieri in BiH.

Avvocato per immobili a Sarajevo, Tuzla e altre città della BiH

Il nostro studio legale fornisce assistenza legale nell'acquisto, nella vendita e nell'iscrizione di immobili in tutte le città maggiori della Bosnia ed Erzegovina. Che l'immobile si trovi a Sarajevo, Tuzla, Banja Luka, Mostar, Zenica, Bijeljina o Brčko, effettuiamo la verifica del libro fondiario e del catasto, la redazione e la stipula notarile del contratto di compravendita e l'iscrizione del diritto di proprietà dinanzi alle autorità competenti della rispettiva città. Per i clienti della diaspora svolgiamo l'intera procedura tramite procura, senza che debbano recarsi in Bosnia ed Erzegovina.

Avvocato per immobili per città: Sarajevo, Tuzla, Banja Luka, Mostar, Zenica, Bijeljina, Brčko.

Supporto nelle operazioni immobiliari

Nelle operazioni immobiliari rappresentiamo l'acquirente e il venditore davanti al notaio, all'amministrazione fiscale e all'ufficio del libro fondiario del tribunale, con la presenza delle parti o senza che debbano recarsi in Bosnia ed Erzegovina. Grandi investitori e società che costruiscono immobili a Sarajevo, Mostar, Banja Luka, Tuzla e in altre città raccomandano il nostro studio agli acquirenti stranieri, affinché li accompagni nell'acquisto dall'inizio alla fine.

Servizi

• Redazione del contratto di compravendita immobiliare.
• Esame legale della documentazione dal lato del venditore per prevenire controversie successive, compresa la verifica della proprietà dell'immobile, del consenso urbanistico, del permesso di costruire, del permesso d'uso, delle iscrizioni catastali e del libro fondiario, degli oneri sull'immobile, nonché di eventuali obblighi fiscali insoluti.
• Rappresentanza alla stipula del contratto di compravendita immobiliare, eliminando così la necessità che il proprietario si rechi personalmente in Bosnia ed Erzegovina il giorno della stipula.
• Redazione dell'attestazione del pagamento del prezzo di compravendita per l'acquirente e il venditore.
• Redazione del consenso alla presa di possesso dell'immobile.
• Rappresentanza nel procedimento di iscrizione dell'annotazione dell'operazione immobiliare dinanzi all'ufficio del libro fondiario competente del tribunale.
• Presentazione della richiesta di accertamento dell'imposta all'amministrazione fiscale.
• Rappresentanza dinanzi all'amministrazione fiscale nel procedimento amministrativo di accertamento dell'imposta.
• Presenza e rappresentanza al sopralluogo dinanzi alla commissione di stima del valore dell'immobile ai fini della determinazione della base imponibile.
• Redazione del ricorso contro il valore stimato dell'immobile, ove necessario, ad esempio in caso di stima eccessiva.
• Ritiro fisico della decisione dell'amministrazione fiscale sull'imposta sul trasferimento immobiliare.
• Rappresentanza nel procedimento di iscrizione del diritto di proprietà dinanzi all'ufficio del libro fondiario competente del tribunale.
• Coordinamento con l'ufficio del libro fondiario, ove necessario.
• Autenticazione delle copie di tutta la documentazione necessaria.
• Esecuzione del contratto immobiliare dinanzi all'autorità competente per gli affari catastali e patrimoniali-giuridici.
• Consulenza e rappresentanza legale complete finalizzate all'iscrizione del diritto di proprietà sull'immobile nei registri pubblici, che costituisce un diritto di proprietà assoluto con effetti giuridici verso tutti i terzi, compresa la soluzione di tutte le questioni giuridiche che possono sorgere nel corso del procedimento.

Domande frequenti