Das Recht der Ausländer auf den Erwerb der Liegenschaften in Bosnien und Herzegowina - Mandat der Anwaltskanzlei

Ja. Mit der Bundesrepublik Deutschland, der Republik Österreich und der Schweizerischen Eidgenossenschaft besteht für Bosnien und Herzegowina festgestellte Gegenseitigkeit beim Erwerb des Eigentumsrechts an Immobilien. Das Bestehen der Gegenseitigkeit ist in der konsolidierten Liste des Föderalen Justizministeriums mit Stand vom 18. Mai 2026 bestätigt. Staatsangehörige dieser Länder können Wohn- und Geschäftsobjekte in BiH unter denselben Voraussetzungen wie inländische Bürger kaufen, unter Beachtung der Beschränkungen, die das Gesetz für ausländische Personen vorsieht (Schutzgebiete nach Artikel 16 des Sachenrechtsgesetzes der FBiH, landwirtschaftliche Flächen).

Ja. Unsere Anwaltskanzlei übernimmt die Vertretung in Rechtsgeschäften, deren Gegenstand die Übertragung oder der Erwerb von Eigentum oder anderen Sachenrechten an Immobilien im gesamten Gebiet von Bosnien und Herzegowina ist: Erstellung und Prüfung des Kaufvertrags, Vertretung vor dem Notar sowie Durchführung des Vertrags beim Grundbuchamt. Das Verfahren kann vollständig ohne Anwesenheit des Mandanten in Bosnien und Herzegowina durchgeführt werden, auf Grundlage einer notariell beurkundeten Spezialvollmacht.

Ja. Mit der Republik Serbien, der Republik Kroatien und Montenegro besteht für Bosnien und Herzegowina festgestellte Gegenseitigkeit, sodass Staatsangehörige dieser Länder das Eigentumsrecht an Immobilien in BiH unter denselben Voraussetzungen wie Staatsangehörige von BiH erwerben können, mit den Beschränkungen, die das Gesetz für ausländische Personen vorsieht (Schutzgebiete nach Artikel 16 des Gesetzes über die Sachenrechte der Föderation BiH, Beschränkungen aus dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen der Föderation BiH).

Ja. Die häufigste rechtliche Konstruktion ist die Gründung einer in Bosnien und Herzegowina registrierten juristischen Person (GmbH), auf die die Immobilie anschließend eingetragen wird. Eine inländische juristische Person gilt nicht als ausländische Person im Sinne des Artikels 15 des Gesetzes über die Sachenrechte der Föderation BiH, sodass die Voraussetzung der Gegenseitigkeit auf sie nicht angewendet wird. Einen weiteren rechtlichen Weg stellt die Erbfolge dar, die von der Voraussetzung der Gegenseitigkeit ausdrücklich ausgenommen ist.

Ja. Ausländische Personen sind in der Erbfolge den Staatsangehörigen von Bosnien und Herzegowina gleichgestellt, was in Absatz 2 des Artikels 15 des Gesetzes über die Sachenrechte der Föderation BiH ausdrücklich vorgeschrieben ist. Gegenseitigkeit wird nicht verlangt, wenn das Eigentumsrecht durch Erbfolge erworben wird, unabhängig davon, ob es sich um gesetzliche oder testamentarische Erbfolge handelt. Das Verfahren wird vor dem Gericht geführt, in dessen Gebiet der Erblasser seinen letzten Wohnsitz in BiH hatte beziehungsweise in dessen Gebiet die Immobilie liegt.

Mit dem Abschluss des Kaufvertrags entsteht das Eigentumsrecht nicht automatisch. Der Vertrag muss in der vorgeschriebenen Form errichtet werden (in der FBiH schriftlich mit notariell beglaubigten Unterschriften, in der RS und im Brčko Distrikt als notariell bearbeitete Urkunde), in der FBiH muss die Grunderwerbsteuer entrichtet werden, und beim Grundbuchamt des Gemeindegerichts, in dessen Gebiet die Immobilie liegt, muss ein Antrag auf Eintragung gestellt werden. Erst mit der rechtskräftigen Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Grundbucheigentümer - die Eintragung hat konstitutive Wirkung.

Dem Antrag auf Eintragung sind beizufügen: (1) die Nachweisdokumentation, auf der der Antrag beruht - der notariell beurkundete Vertrag oder eine andere Erwerbsurkunde; (2) der Nachweis über die entrichtete Gerichtsgebühr; (3) der Bescheid der Steuerverwaltung über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer. Bei Wohn- und Geschäftsobjekten, die im KPU (Buch der hinterlegten Verträge) eingetragen werden, ist zusätzlich das PS-Formular beizufügen sowie bei der Ersteintragung des Objekts die Bau- und Nutzungsgenehmigung.

Die Prüfung des Grundbuchauszugs. Für den Käufer ist wesentlich zu wissen, ob die Immobilie mit einer Last eingetragen ist (Hypothek, Pfandrecht, Vormerkung), wie groß die Fläche genau ist, ob eine Person oder mehrere Personen Eigentümer sind (Miteigentum) und ob eingetragene Beschränkungen bestehen. Der Grundbuchauszug ist der Ausgangspunkt jedes Immobilienkaufs und der einzige rechtlich relevante Eigentumsnachweis. Er wird über das zuständige Gemeindegericht beschafft, in dessen Gebiet die Immobilie liegt.

Das Föderale Justizministerium der Föderation Bosnien und Herzegowina veröffentlicht die Liste der Staaten, mit denen Gegenseitigkeit besteht beziehungsweise nicht besteht. Unsere Kanzlei hat eine konsolidierte (bereinigte) Fassung erstellt, die die Grundliste vom 27.07.2023. und alle nachfolgenden Ergänzungen und Mitteilungen umfasst, mit Stand vom 18. Mai 2026 und insgesamt 59 Positionen. Die Liste ist hier verfügbar: Gegenseitigkeit - ausländische Staatsangehörige und Immobilien in BiH ›

Ja. Das Verfahren kann vollständig ohne physische Anwesenheit des Mandanten in Bosnien und Herzegowina durchgeführt werden, mittels einer notariell beurkundeten Spezialvollmacht. Eine im Ausland erteilte Vollmacht muss ordnungsgemäß mit einer Apostille versehen sein (Haager Übereinkommen von 1961) oder nach einem bilateralen Rechtshilfeabkommen überbeglaubigt werden und von einem gerichtlich beeidigten Übersetzer für die bosnische, kroatische oder serbische Sprache übersetzt werden. Unsere Kanzlei organisiert den gesamten Prozess und berichtet dem Mandanten regelmäßig über den Fortgang.

Nicht vollständig. Bosnien und Herzegowina hat drei getrennte Rechtssubsysteme: die Föderation BiH wendet das Gesetz über die Sachenrechte der Föderation BiH an (Artikel 14 bis 16); die Republika Srpska wendet das Gesetz über die Sachenrechte der Republika Srpska an; der Brčko Distrikt das Gesetz über das Eigentum und andere Sachenrechte des Brčko Distrikts BiH. Alle Vorschriften stellen den Erwerb durch Ausländer unter die Voraussetzung der Gegenseitigkeit und nehmen die Erbfolge von dieser Voraussetzung aus. Unterschiede bestehen im Verfahren des Nachweises der Gegenseitigkeit, in den Kategorien der beschränkten Gebiete und in den Zuständigkeiten der Ministerien. In der Föderation BiH veröffentlicht das Föderale Justizministerium die Liste der Staaten mit Gegenseitigkeit, und das Bestehen der Gegenseitigkeit wird gesetzlich vermutet.

Die Grunderwerbsteuer in der Föderation BiH wird durch Kantonsgesetze vorgeschrieben, und die Sätze bewegen sich je nach Kanton meist im Bereich von 3 bis 5 Prozent des Marktwerts der Immobilie. In der Republika Srpska wurde die Grunderwerbsteuer zum 1.1.2012 abgeschafft; der Käufer meldet sich lediglich bei der Steuerverwaltung der RS als Schuldner der jährlichen Immobiliensteuer an. Steuerpflichtig ist in der Regel der Käufer, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Ausländische Staatsangehörige tragen dieselbe Steuerlast wie inländische Bürger - es gibt keine zusätzlichen oder besonderen Steuern auf den Erwerb durch einen Ausländer. Neben der Steuer ist mit Notargebühren nach der Notartarifordnung, der Gerichtsgebühr für die Eintragung im Grundbuch sowie dem Anwaltshonorar zu rechnen.

Ja. Artikel 16 des Gesetzes über die Sachenrechte der Föderation BiH schreibt vor, dass eine ausländische Person nicht Eigentümerin einer Immobilie in einem Gebiet sein kann, das zum Schutz der Interessen und der Sicherheit der Föderation durch Gesetz zu einem Gebiet erklärt wurde, in dem ausländische Personen kein Eigentumsrecht haben können. Darüber hinaus können ausländische Staatsangehörige nach dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen der Föderation BiH (Artikel 7 und 99) grundsätzlich kein Eigentumsrecht an landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und Waldflächen erwerben. Wurde die Immobilie erworben, bevor das Gebiet zum verbotenen Gebiet erklärt wurde, erlischt das Eigentumsrecht bei Anspruch auf angemessene Entschädigung nach den Vorschriften über die Enteignung. Ähnliche Beschränkungen schreiben auch die entsprechenden Entitätsvorschriften der Republika Srpska vor.

Nein. Absatz 3 des Artikels 15 des Gesetzes über die Sachenrechte der Föderation BiH schreibt ausdrücklich vor, dass ausländische Personen, die nicht die Staatsangehörigkeit von Bosnien und Herzegowina besitzen, nach diesem Gesetz nicht als ausländische Personen gelten, wenn sie in Bosnien und Herzegowina geboren sind oder deren Nachkommen sind. Diese Ausnahme ist für Angehörige der Diaspora besonders bedeutsam - für Personen, die BiH während oder nach dem Krieg verlassen und eine andere Staatsangehörigkeit angenommen haben, sowie für deren Kinder und Enkel. Sie können das Eigentumsrecht an Immobilien in BiH ohne Erfüllung der Voraussetzung der Gegenseitigkeit erwerben, selbst wenn sie im Laufe ihres Lebens die Staatsangehörigkeit von Bosnien und Herzegowina verloren haben. Das betrifft Millionen von Ausgewanderten aus BiH, die in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Schweden, den USA, Australien, Kanada, den Niederlanden, Dänemark und anderen Ländern leben.

Neben dem Kaufpreis muss ein ausländischer Staatsangehöriger mit folgenden Kosten rechnen: (1) Grunderwerbsteuer in der Föderation BiH, 3 bis 5 Prozent des Marktwerts je nach Kanton (in der Republika Srpska entfällt sie seit 2012); (2) Notarkosten - nach der Notartarifordnung, abhängig vom Wert des Vertrags; (3) Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch - nach dem Gesetz über Gerichtsgebühren; (4) Anwaltshonorar - nach der Anwaltsgebührenordnung der Föderation BiH oder nach Vereinbarung; (5) Kosten der Apostille der Vollmacht und der Übersetzung der Dokumente durch einen gerichtlich beeidigten Übersetzer für die bosnische Sprache (wenn das Verfahren ohne Anwesenheit des Mandanten geführt wird); (6) eine allfällige Bewertung der Immobilie durch einen gerichtlichen Sachverständigen für Bauwesen oder Wirtschaft.

Der konkrete Betrag hängt von der Lage, dem Wert der Immobilie und der Komplexität des Rechtsgeschäfts ab. Eine detaillierte Kostenkalkulation stellt die Kanzlei dem Mandanten vor Beginn des Mandats zur Verfügung.