Eigentumsrechtliche Verhältnisse und Immobilien in Bosnien und Herzegowina: Rechtsanwalt für Eigentumsstreitigkeiten, Verträge und Grundbuch
Kurz gefasst: Eigentumsrechtliche Verhältnisse in Bosnien und Herzegowina betreffen am häufigsten das Eigentum an Immobilien, die Nutzung von Vermögen, die Eintragung von Rechten im Grundbuch, Miteigentumsverhältnisse und den Schutz von Vermögensrechten vor den zuständigen Behörden und Gerichten. Jede Frage des Erwerbs, der Nutzung, der Verfügung und des Schutzes des Eigentums an Immobilien und beweglichen Sachen gehört zu diesem Gebiet, einem der wichtigsten Bereiche des Zivilrechts im Land.
- Wann Probleme entstehen: am häufigsten beim Kauf und Verkauf von Immobilien, bei ungeordnetem Grundbuchstand, bei geerbtem Vermögen, bei Miteigentum, bei Dienstbarkeiten, bei der Teilung von Vermögen oder bei einer Enteignung.
- Was geprüft wird: Eigentum, Besitz, Belastungen, Hypotheken, Anmerkungen im Grundbuch, die Übereinstimmung von Grundbuch und Kataster sowie die Rechtsgrundlage für den Erwerb oder den Schutz des Rechts.
- Rechtsrahmen: die Vorschriften über dingliche Rechte, Eigentum, Grundbücher, Enteignung, Bauen und Raumplanung der Föderation BiH, der Republika Srpska und des Brčko Distrikts BiH.
- Zuständigkeit: Die Verfahren werden vor den Gemeinde- und Kantonsgerichten in der Föderation BiH, den Grund- und Bezirksgerichten in der Republika Srpska sowie den zuständigen Behörden und Gerichten des Brčko Distrikts geführt.
- Verfahrensdauer: Sie hängt von der Komplexität des Falles, den Beweisen, Sachverständigengutachten, der Zahl der Parteien und der Auslastung des Gerichts ab, weshalb jeder Fall einzeln zu beurteilen ist.
- Tätigkeitsgebiet: Die Anwaltskanzlei Prnjavorac hat ihren Sitz in Tuzla und betreut Mandanten in Sarajevo, Banja Luka, Bijeljina, Mostar, Zenica und in ganz Bosnien und Herzegowina.
Eigentumsrechtliche Verhältnisse sind die Gesamtheit der Rechtsbeziehungen, die den Erwerb, die Nutzung, die Verfügung und den Schutz des Eigentumsrechts an Immobilien und beweglichen Sachen betreffen. Jede Frage dieser Art gehört zum weiteren Gebiet der vermögensrechtlichen Verhältnisse. Die Anwaltskanzlei Prnjavorac leistet natürlichen und juristischen Personen umfassenden Rechtsbeistand in ganz Bosnien und Herzegowina, in der Föderation BiH, der Republika Srpska und im Brčko Distrikt. Diese Seite erklärt, was das Gebiet umfasst, wo Eigentumsprobleme am häufigsten entstehen, wie Streitigkeiten vor den Gerichten geführt werden, was vor einem Immobiliengeschäft geprüft wird, wie Enteignung und Grundbuch funktionieren und wie die Kanzlei Eigentümer, Erben und Käufer vertritt, auch Mandanten, die im Ausland leben.
Was eigentumsrechtliche Verhältnisse umfassen
Eigentumsrechtliche Verhältnisse umfassen die Rechte und Pflichten, die aus dem Eigentum an Immobilien und beweglichen Sachen entstehen: Grundstücke, Wohnungen, Häuser und Geschäftsräume und alles, was rechtlich mit ihnen verbunden ist. Neben dem Eigentum selbst gehören dazu Miteigentum und Gesamthandseigentum, der Besitz und sein Schutz, Dienstbarkeiten (etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück), das Baurecht, Reallasten und das Pfandrecht, vor allem die Hypothek. In der Praxis sind die Fragen konkret: Wer ist Eigentümer, und sagt das Grundbuch dasselbe? Ist die Immobilie belastet? Darf ein Miteigentümer ohne die anderen verkaufen? Darf ein Nachbar einen Durchgang verbieten, der seit Jahrzehnten genutzt wird? Und wie wird ein Erbe oder ein Käufer aus dem Ausland eingetragener Eigentümer? Die Anwaltskanzlei Prnjavorac bearbeitet solche Fragen seit 1993, vor den Gerichten, den Grundbuchämtern und den Verwaltungsbehörden beider Entitäten und des Brčko Distrikts.
Wo Eigentumsprobleme am häufigsten entstehen und was zuerst geprüft wird
Eigentumsprobleme entstehen selten aus dem Nichts. Sie treten zutage, wenn eine Immobilie verkauft, geerbt, geteilt oder für einen öffentlichen Zweck in Anspruch genommen wird, und wenn der Stand der Register nicht mit dem Stand vor Ort übereinstimmt. Bevor ein Rat erteilt wird, stellt die Kanzlei den Sachverhalt aus den Urkunden fest: aus dem Grundbuchauszug, den Katasterdaten, der Kette von Verträgen und Bescheiden, durch die das Recht erworben wurde, sowie aus den Belastungen und Anmerkungen, die es einschränken können. Die Tabelle zeigt die Situationen, denen wir am häufigsten begegnen, und wie sie üblicherweise gelöst werden.
| Situation | Was zuerst geprüft wird | Typisches Verfahren |
|---|---|---|
| Kauf oder Verkauf einer Immobilie | Grundbuchauszug, Katasterdaten, Belastungen, Hypotheken, Streitanmerkungen, planungs- und baurechtlicher Status der Immobilie | Vertrag in der für die Eintragung erforderlichen Form, Notar, Zahlung der Steuer, wo sie erhoben wird, Eintragung des Käufers im Grundbuch |
| Ungeordneter Grundbuchstand | Rechtskette aus alten Verträgen, Bescheiden und Urteilen; Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch | Eintragung aufgrund der vorhandenen Urkunden, Klage auf Feststellung des Eigentums oder Verfahren zur Harmonisierung der Register |
| Geerbte Immobilie | Erbschaftsbeschluss, ob alle Erben eingetragen sind, die Anteile der Miterben | Nachlass- oder Nachtragsverfahren, Eintragung der Erben, Vereinbarung oder gerichtliche Teilung |
| Miteigentum | Größe der Anteile, Nutzung der Immobilie, Investitionen einzelner Miteigentümer | Teilungsvereinbarung; ohne Einigung Teilung durch das Gericht, in Natur oder durch Verkauf |
| Dienstbarkeiten und Zugang zur Immobilie | Eingetragene Rechte, die tatsächliche Nutzung über die Jahre, ob die Immobilie Zugang zu einer öffentlichen Straße hat | Klage auf Feststellung der Dienstbarkeit oder Verfahren zur Einräumung eines Notwegs |
| Besitzstörung | Wann die Störung geschah, wer sie verursacht hat, welche Beweise vorliegen | Besitzstörungsklage binnen 30 Tagen ab Kenntnis der Störung und des Störers, spätestens binnen eines Jahres ab der Störung |
| Enteignung | Beschluss über das öffentliche Interesse, Angebot des Enteignungsbegünstigten, Sachverständigenbewertung der Immobilie | Einwendungen und Beschwerde im Verwaltungsverfahren; ohne Einigung wird die Entschädigung vom Gericht festgesetzt |
Vertretung in Eigentumsstreitigkeiten vor den Gerichten von BiH
Eigentumsstreitigkeiten gehören zu den komplexesten und langwierigsten Gerichtsverfahren. Unsere Kanzlei vertritt Parteien in Zivilverfahren vor allen Gerichten in Bosnien und Herzegowina in Sachen, die den Verkehr mit Immobilien betreffen: Grundstücke, Wohnungen, Häuser und Geschäftsräume. Die langjährige Erfahrung in der Führung dieser Streitigkeiten erlaubt uns eine Vertretung, die auf gründlicher Kenntnis der Gesetzgebung und der Rechtsprechung beruht. Die Verfahren auf dem Gebiet der eigentumsrechtlichen Verhältnisse umfassen ein breites Spektrum an Rechtslagen, von der Feststellung des Eigentums und der Miteigentumsverhältnisse über den Schutz des Besitzes und der Dienstbarkeiten bis zu Streitigkeiten über die Grenzen von Grundstücken. In jedem dieser Verfahren ist fachkundiger Rechtsbeistand für den Ausgang der Sache entscheidend.
Die typischen Klagen sind die Klage auf Feststellung des Eigentums, die Herausgabeklage des Eigentümers gegen den unberechtigten Besitzer, die Klage des vermuteten Eigentümers, die Klage auf Unterlassung von Störungen des Eigentums (Immissionen, Überbau, bestrittene Wegerechte) sowie die Klage auf Feststellung oder Aufhebung einer Dienstbarkeit. Das Eigentum an Immobilien kann auch durch Ersitzung begründet werden: nach den Gesetzen der Entitäten über die dinglichen Rechte nach zehn Jahren ununterbrochenen rechtmäßigen, wahren und redlichen Besitzes oder nach zwanzig Jahren ununterbrochenen redlichen Besitzes. Vom Eigentumsschutz zu unterscheiden ist der Besitzschutz: Wer im Besitz einer Immobilie gestört oder daraus verdrängt wird, kann binnen 30 Tagen ab Kenntnis der Störung und des Störers, spätestens binnen eines Jahres ab der Störung, die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen, unabhängig davon, wem die Immobilie gehört. Wegen dieser kurzen Fristen ist bei Besitzstörungen rasches Handeln entscheidend. Die Teilung von Miteigentum und die Grenzregulierung werden, soweit der Sachverhalt nicht bestritten ist, im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit geführt.
| Gebiet | Erste Instanz | Berufung | Außerordentliche Rechtsmittel |
|---|---|---|---|
| Föderation BiH | Gemeindegerichte | Kantonsgerichte | Oberstes Gericht der Föderation BiH |
| Republika Srpska | Grundgerichte | Bezirksgerichte | Oberstes Gericht der Republika Srpska |
| Brčko Distrikt | Grundgericht des Brčko Distrikts | Berufungsgericht des Brčko Distrikts | Berufungsgericht des Brčko Distrikts |
| Nach Erschöpfung des innerstaatlichen Rechtswegs | Beschwerde an das Verfassungsgericht von Bosnien und Herzegowina und danach Beschwerde an den Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte in Straßburg | ||
Immobiliengeschäfte und die Ausarbeitung von Verträgen
Kauf, Tausch, Schenkung und andere Formen der Übertragung des Eigentums an Immobilien erfordern präzise ausgearbeitete Rechtsdokumente und die Prüfung des rechtlichen Status der Immobilie. Die Anwaltskanzlei Prnjavorac leistet Rechtsbeistand bei der Ausarbeitung von Immobilienkaufverträgen, bei der Prüfung der Eigentumsunterlagen und bei der Vertretung vor den zuständigen Behörden zur Eintragung des Eigentumsrechts. Besondere Aufmerksamkeit widmen wir der Prüfung etwaiger Belastungen, Hypotheken und Beschränkungen an der Immobilie, damit unsere Mandanten vor rechtlichen Risiken geschützt sind. Vor der Unterzeichnung des Vertrags prüfen wir:
- den Grundbuchauszug: ob der Verkäufer eingetragener Eigentümer ist, mit welchem Anteil, und ob die Immobilie mit einer Hypothek, einer Streitanmerkung, einer Vollstreckungsanmerkung oder einer anderen Beschränkung belastet ist,
- die Katasterdaten und ob sie mit dem Grundbuch übereinstimmen, einschließlich Fläche, Katasterbezeichnung und der Gebäude auf dem Grundstück,
- die Bau- und Nutzungsgenehmigungen der Gebäude, den planungsrechtlichen Status des Grundstücks und ob das Objekt legalisiert wurde,
- die Rechte Dritter: Miteigentümer, Inhaber von Dienstbarkeiten, Mieter sowie die Stellung eines Ehegatten, wenn die Immobilie Ehevermögen sein könnte,
- bei Käufern mit ausländischer Staatsangehörigkeit, ob sie nach den Regeln über das Recht der Ausländer auf Immobilien und der Länderliste zur Gegenseitigkeit Eigentum erwerben dürfen.
Der Vertrag wird dann in der für die Eintragung im Grundbuch erforderlichen Form unter Mitwirkung des Notars errichtet, und die Kanzlei führt die Zahlung der Grunderwerbsteuer, wo sie erhoben wird, und die Eintragung des Käufers durch. Mandanten, die im Ausland leben, wickeln das gesamte Geschäft über eine beglaubigte Vollmacht ab, mit einem schriftlichen Bericht nach jeder Phase.
Enteignung von Immobilien
Wenn das öffentliche Interesse die Entziehung privaten Eigentums verlangt, haben die Eigentümer ein gesetzliches Recht auf gerechte Entschädigung. Unsere Kanzlei führt die Verfahren auf dem Gebiet der Enteignung von Immobilien vor den Verwaltungsbehörden und Gerichten in Bosnien und Herzegowina und sorgt dafür, dass unsere Mandanten eine Entschädigung erhalten, die dem Marktwert ihres Eigentums vollständig entspricht. Wir vertreten Eigentümer in allen Phasen des Enteignungsverfahrens: vom ersten Bescheid der zuständigen Behörde bis zur endgültigen gerichtlichen Entscheidung über die Höhe der Entschädigung. Bei Infrastrukturprojekten ist die angebotene Entschädigung oft zu niedrig angesetzt; mit Sachverständigengutachten und im gerichtlichen Verfahren setzen wir den tatsächlichen Marktwert durch. Wird ein Grundstück ohne formelles Enteignungsverfahren für öffentliche Zwecke in Anspruch genommen, hat der Eigentümer Anspruch auf Entschädigung, die im Zivilprozess geltend gemacht wird.
Grundbuch und Kataster
Eine ordnungsgemäße Eintragung im Grundbuch ist die Grundlage der Rechtssicherheit im Immobilienverkehr. Unsere Kanzlei hilft Mandanten bei der Einleitung von Eintragungsverfahren, bei der Löschung von Belastungen, bei der Harmonisierung des Grundbuchstands mit dem tatsächlichen Zustand und bei der Bereinigung aller Abweichungen zwischen Kataster- und Grundbuchstand. Diese Verfahren sind im Zusammenhang mit dem Wiederaufbau der Immobilienregister in Bosnien und Herzegowina nach dem Krieg besonders bedeutsam. In der Föderation BiH führen die Grundbuchämter der Gemeindegerichte die Grundbücher und die Gemeinde- und Stadtverwaltungen das Kataster; in der Republika Srpska wird ein einheitliches Immobilienkataster aufgebaut, in dem Grundbuch und Kataster zusammengeführt werden. Für die Eintragung sind eine gültige Rechtsgrundlage (Kaufvertrag, Erbschaftsbeschluss oder Gerichtsurteil), der Nachweis der bezahlten Steuer, wo die Grunderwerbsteuer erhoben wird, und ordnungsgemäße Unterlagen zur Identifizierung der Immobilie erforderlich.
Der Rechtsrahmen in der FBiH, der Republika Srpska und im Brčko Distrikt
Das Gebiet der eigentumsrechtlichen Verhältnisse in Bosnien und Herzegowina wird durch eine Reihe von Gesetzen und Vorschriften auf Entitäts- und Staatsebene geregelt. Unsere Kanzlei verfügt über langjährige Erfahrung in der Anwendung des Gesetzes über die Eigentumsverhältnisse, der Gesetze über die dinglichen Rechte, der Vorschriften über Bauland, der Gesetze über die Raumplanung, der Gesetze über die Enteignung und aller einschlägigen untergesetzlichen Vorschriften. Die Komplexität des Rechtssystems in BiH mit unterschiedlichen Vorschriften in der Föderation BiH, der Republika Srpska und im Brčko Distrikt macht die Beauftragung eines spezialisierten Rechtsanwalts für jede ernsthafte Vermögensfrage notwendig. Rechte, die vor dem Inkrafttreten der Gesetze über die dinglichen Rechte erworben wurden, werden nach den damals geltenden Vorschriften beurteilt, weshalb alte Verträge und Bescheide oft entscheidend sind.
| Gebiet | Dingliche Rechte und Eigentum | Grundbuch und Kataster | Enteignung |
|---|---|---|---|
| Föderation BiH | Gesetz über die dinglichen Rechte der FBiH (Amtsblatt der FBiH Nr. 66/13 und 100/13); für Sachverhalte vor 2014 das Gesetz über die Eigentumsverhältnisse der FBiH | Gesetz über die Grundbücher der FBiH; das Kataster führen die Gemeinde- und Stadtverwaltungen | Gesetz über die Enteignung der FBiH |
| Republika Srpska | Gesetz über die dinglichen Rechte der Republika Srpska (Amtsblatt der RS Nr. 124/08 mit späteren Änderungen) | Gesetz über die Vermessung und das Kataster der Republika Srpska, nach dem ein einheitliches Immobilienkataster aufgebaut wird | Gesetz über die Enteignung der Republika Srpska |
| Brčko Distrikt | Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte des Brčko Distrikts BiH | Vorschriften des Distrikts über das Grundbuch und das Kataster | Gesetz über die Enteignung des Brčko Distrikts BiH |
| Alle Gebiete | Die Gesetze über Raumplanung und Bauen der Entitäten, der Kantone und des Distrikts, die Vorschriften über Bauland, unter denen viele der heutigen Rechte entstanden sind, sowie die Gesetze über das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit und die Zivilprozessordnungen | ||
Was unsere Vertretung umfasst
Die Anwaltskanzlei Prnjavorac leistet umfassenden Rechtsbeistand auf dem Gebiet der eigentumsrechtlichen und vermögensrechtlichen Verhältnisse, der Folgendes umfasst:
- Vertretung in Zivilverfahren und in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit vor allen Gerichten in BiH,
- Ausarbeitung von Verträgen über Kauf, Tausch und Schenkung von Immobilien,
- Durchführung der Verfahren zur Eintragung und zur Löschung von Belastungen in den Grundbüchern,
- Vertretung in Enteignungsverfahren und bei der Festsetzung der gerechten Entschädigung,
- Lösung von Miteigentumsstreitigkeiten und Teilung von Vermögen,
- Schutz des Besitzrechts und der Dienstbarkeiten,
- Rechtsberatung im Zusammenhang mit Bauen und Raumplanung.
Wir unterstützen Mandanten sowohl im vorprozessualen Stadium, durch Verhandlungen und die gütliche Beilegung von Streitigkeiten, als auch in Gerichtsverfahren auf allen Ebenen. Sind die Parteien gesprächsbereit, bietet die Kanzlei auch die Mediation als Weg an, eine Vermögensstreitigkeit ohne jahrelangen Prozess beizulegen.
Warum die Anwaltskanzlei Prnjavorac
Unsere Kanzlei zeichnet sich durch jahrzehntelange Erfahrung auf dem Gebiet der vermögensrechtlichen Verhältnisse, gründliche Kenntnis der Besonderheiten des Rechtssystems von Bosnien und Herzegowina und eine individuelle Herangehensweise an jeden Fall aus. Wir leisten Rechtsbeistand im gesamten Gebiet von BiH, von der Hauptstadt Sarajevo über Banja Luka und Bijeljina, mit Sitz in Tuzla, und vertreten Mandanten vor den Gemeinde-, Kantons- und Obersten Gerichten sowie vor dem Verfassungsgericht von BiH und dem Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte in Straßburg. Für Mandanten in Deutschland, Österreich, der Schweiz und anderswo im Ausland führen wir sämtliche Verfahren per Spezialvollmacht ohne Anreise; ausländische Urkunden werden mit Apostille und beglaubigter Übersetzung eingeführt.
Kontaktieren Sie uns. Wenn Sie eine Frage aus dem Gebiet der eigentumsrechtlichen Verhältnisse haben oder fachkundigen Rechtsbeistand benötigen, kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung. Senden Sie uns den Grundbuchauszug, die Verträge und die Bescheide, die Sie haben, damit wir den Sachverhalt beurteilen und den sichersten nächsten Schritt vorschlagen können.
Was Mandanten sagen: eigentumsrechtliche Verhältnisse und Immobilien
Eine Auswahl von Rezensionen unserer Mandanten aus 1.056 Google-Rezensionen, ausgewogen nach Rechtsgebiet (Eigentum, Miteigentum, Immobilienverkehr, Ehevermögen, Grundbuch) und nach Stadt (Sarajevo, Tuzla, Banja Luka, Bijeljina). Der Inhalt ist zur Wahrung der anwaltlichen Verschwiegenheit anonymisiert: Volle Namen werden nicht genannt, nur Initialen.
„Nach 27 Jahren Ehe und rechtskräftiger Scheidung erfuhr ich, dass mein früherer Mann zusammen mit unserem erwachsenen Sohn heimlich einen Schenkungsvertrag unterschrieben hatte, mit dem alle ehelichen Immobilien in Bijeljina und Umgebung sowie 51 % der Anteile an unserer Firma ausschließlich auf den Sohn übertragen wurden. Der Schock war unbeschreiblich. Ich erhob drei parallele Klagen auf Feststellung der Nichtigkeit dieses Vertrags vor Gerichten in beiden Entitäten, und als Antwort versuchte der Sohn sofort, einen Teil der Immobilien eilig an Dritte zu verkaufen, um mir die Rückgewinnung unmöglich zu machen, noch bevor die Gerichte die ersten Entscheidungen trafen. Die Kanzlei Prnjavorac erwirkte noch am selben Tag die Streitanmerkung in den Grundbüchern, blockierte die Verkäufe und führte alle Verfahren geduldig bis zum Ende. Es endete mit einem notariellen Vergleich, nach dem mir 850.000 KM ausbezahlt wurden, mit voller Anerkennung meines Rechts auf das Ehevermögen und der Verpflichtung, alle eingeleiteten Gerichtsverfahren zurückzunehmen. Ohne ihre Beharrlichkeit und taktische Ruhe hätte ich heute wahrscheinlich nichts von dem, was wir gemeinsam aufgebaut haben.“
„Mein Mann gründete 1996 mit unserem gemeinsamen Geld eine Firma in Tuzla und trug die Gründungseinlage ausschließlich auf seinen Namen ein. In 26 Ehejahren arbeitete ich in dieser Firma, investierte Zeit und Nerven: Als es zur Scheidung kam, behaupteten seine Anwälte, die Firma sei überhaupt kein Ehevermögen, weil er allein als Gründer eingetragen sei. Rechtsanwalt Prnjavorac übernahm den Fall und bewies vor dem Gemeindegericht, dass die Gründungseinlage unstreitig zum Ehevermögen gehört, mit je einer Hälfte für jeden Ehegatten: Dieses Urteil erkannte mir rechtskräftig die Hälfte des Anteils an dieser Gesellschaft als mein Eigentum zu. Zum ersten Mal seit langer Zeit fühlte ich, dass jemand wirklich versteht, was 26 Jahre meiner Arbeit bedeutet haben. Ohne jeden Zweifel: der beste Anwalt für eigentumsrechtliche Verhältnisse in Tuzla und in Bosnien und Herzegowina.“
„Die Wohnung in der Gemeinde Centar in Sarajevo kaufte ich schon 1993, also mitten im Krieg, als der Grundbuchstand einfach nicht ordnungsgemäß durchgeführt werden konnte. Dreißig Jahre später, als ich beschloss, die Wohnung zu verkaufen, zeigte der Grundbuchauszug noch immer den Voreigentümer, der inzwischen verstorben war, und die Katasterbezeichnung stimmte wegen der Digitalisierung in den 2010er Jahren nicht überein. Dreimal versuchte ich, es selbst beim Grundbuchamt zu klären, aber sie schickten mich bei jedem Besuch zurück: keine Erklärung, kein Dokument, nur „Ihnen fehlt dies“. Die Kanzlei Prnjavorac übernahm alles: sammelte die Unterlagen, führte das Harmonisierungsverfahren vor dem Gemeindegericht, verfasste den endgültigen Kaufvertrag: Die ganze Geschichte war in etwas weniger als vier Monaten erledigt. Ohne Übertreibung der beste Anwalt in Sarajevo für eigentumsrechtliche Verhältnisse und Immobilien.“
„Wir fünf Geschwister erbten ein großes Familienhaus in Banja Luka. Sieben Jahre später konnten wir uns immer noch nicht einigen, was damit geschehen soll. Die einen wollten verkaufen, die anderen es als Erinnerung an die Kindheit behalten, die dritten planten Abriss und Neubau: alles verloren in endlosen Familienstreitigkeiten. Die Kanzlei Prnjavorac bereitete eine Klage auf Zivilteilung vor dem Grundgericht in Banja Luka vor, drängte aber nicht um jeden Preis in den Prozess: Zuerst verhandelte sie mit jedem von uns, einzeln. Innerhalb weniger Monate erzielten wir eine Vereinbarung: Drei von uns zahlten die beiden aus, die Geld wollten, das Haus blieb in der Familie. Ein Ansatz, der sowohl das Vermögen als auch die Beziehungen bewahrt und dem man heute selten begegnet.“
„Ich brauchte dreißig Jahre, um zu begreifen, dass unser Familienhaus in Tuzla eine Differenz von 70 m² zwischen Kataster und Grundbuch aufweist: und natürlich nicht zu meinen Gunsten. Als ich ernsthaft mit dem Verkauf begann, bot ein interessierter Käufer einen Preis deutlich unter dem Marktwert, gerade wegen dieser Unklarheit in den Papieren, und ich war schon bereit anzunehmen, nur um das Geschäft abzuschließen. Die Kanzlei Prnjavorac beauftragte einen gerichtlichen Vermessungssachverständigen, führte das Harmonisierungsverfahren vor dem Gemeindegericht in Tuzla, und nach neun Monaten waren die Unterlagen sauber. Das Haus verkaufte ich dann zum realen Preis: rund 60.000 KM mehr als jenes erste Angebot. Ihre Mühe hat sich für mich wirklich ausgezahlt.“
„Der Nachbar verbot uns plötzlich den Durchgang über ein Grundstück, das in unserer Familie seit dem Großvater genutzt wird: seit Generationen also. „Keine Eintragung, keine Dienstbarkeit, du darfst nicht durch“, wiederholte er. Unser Haus in der Gemeinde Novi Grad in Sarajevo blieb praktisch ohne Zugang, weil sich auf der anderen Seite fremde Grundstücke ohne Verbindung zur Straße erstrecken. Die Kanzlei Prnjavorac ging die historischen Grundbuchauszüge durch, bewies 40 Jahre ungestörter Nutzung und erwirkte vor dem Gemeindegericht in Sarajevo die Feststellung des Wegerechts durch Ersitzung. Der Nachbar legte Berufung ein, aber das Kantonsgericht bestätigte das erstinstanzliche Urteil. Alles eingetragen, ich schlafe ruhig. Danke, dass sie Geduld in das investiert haben, was ein anderer Anwalt als „hoffnungslosen Fall“ abgelehnt hatte.“
„Ich lebe seit 20 Jahren in Deutschland. Ich beschloss, ein Haus mit Garten in der Umgebung von Bijeljina zu kaufen: für die Eltern, die dort geblieben sind, aber auch als Stützpunkt, wenn ich nach BiH komme. Das Problem war offensichtlich: Ich konnte nicht jedes Mal Urlaub nehmen, wenn ein gutes Angebot auftauchte, und den Vermittlern vor Ort konnte ich nicht blind vertrauen. Die Kanzlei Prnjavorac übernahm über eine beglaubigte Vollmacht das gesamte Geschäft: rechtliche Prüfung des Grundbuchauszugs und der Besitzblätter, Prüfung von Hypotheken und Anmerkungen, Verhandlungen mit dem Verkäufer, Ausarbeitung des Vertrags, notarielle Bearbeitung und Zahlung der Grunderwerbsteuer in meinem Namen. Alles wurde transparent erledigt, mit schriftlichen Berichten nach jeder Phase. Als ich nach dem Kauf zum ersten Mal nach Bijeljina kam, war ich bereits eingetragener Eigentümer mit den Schlüsseln in der Hand. Ohne eine einzige Anreise wegen der Papiere.“
„Unsere Firma kaufte ein Geschäftsgebäude in Bijeljina für die Bedürfnisse des Vertriebsnetzes. Der Verkäufer wirkte vertrauenswürdig, die Papiere in Ordnung, alles sauber: Aber aus reiner Vorsicht verlangten wir vor dem Abschluss eine zusätzliche rechtliche Prüfung. Die Kanzlei Prnjavorac entdeckte in nur vier Tagen, was die Juristen unserer Firma nicht bemerkt hatten: eine im Grundbuchauszug versteckte Streitanmerkung und eine nicht ordnungsgemäß gelöschte Hypothek aus dem Jahr 2005 zugunsten einer Bank, die nicht mehr existiert. Ohne diese Prüfung hätten wir ein Gebäude mit rechtlichen Belastungen gekauft, die uns Hunderttausende KM gekostet hätten. Die Definition von gut angelegtem Geld.“
„Wir kauften 2021 eine Neubauwohnung in der Gemeinde Stari Grad in Sarajevo von einem bekannten Investor. Sofort bezahlt, eingezogen: Aber die Eintragung im Grundbuch ging einfach nicht durch, weil der Investor kein vollständiges Wohnungseigentumselaborat hatte. Fast drei Jahre waren wir in der Schwebe, hörten die eine und dann die andere Ausrede und begannen zu denken, dass wir vielleicht nie einen Eigentumsnachweis bekommen würden. Die Kanzlei Prnjavorac erhob Klage gegen den Investor vor dem Gemeindegericht in Sarajevo und erwirkte nach etwas mehr als einem Jahr ein Urteil, mit dem unser Eigentumsrecht festgestellt und der Investor auch zur Vertragsstrafe verpflichtet wurde. Endlich eingetragen, und dazu noch eine Entschädigung erhalten.“
„Mein Vater kaufte Ende der 80er Jahre ein Familienhaus in Tuzla vom früheren Eigentümer, der damals nach Deutschland zog. Der Vertrag wurde vor Gericht unterschrieben, bezahlt: Aber die Eintragung im Grundbuch wurde nie durchgeführt, was damals nicht ungewöhnlich war. Im Jahr 2018, nach dem Tod meines Vaters, tauchten plötzlich „Erben“ des ursprünglichen Eigentümers auf und verlangten das Haus zurück. Wir führten einen dreijährigen Prozess vor dem Gemeindegericht in Tuzla. Rechtsanwalt Prnjavorac holte den Kaufvertrag aus dem Jahr 1988 aus dem Archiv, vernahm die beiden verbliebenen Zeugen aus jener Zeit und erwirkte ein Urteil, mit dem unser Eigentum festgestellt wurde. Ohne seine Arbeit hätten wir das Haus verloren, in dem ich aufgewachsen bin.“
„Mit einem Verkäufer in der Umgebung von Banja Luka unterschrieben wir einen Vorvertrag über den Kauf eines Wochenendhauses, zahlten eine Anzahlung und vereinbarten den Hauptvertrag für einen Monat später. In der Zwischenzeit meldete sich bei ihm ein „besserer Käufer“, also begann er, unsere Anrufe zu meiden und nach Gründen für einen Rücktritt zu suchen. Die Kanzlei Prnjavorac erhob innerhalb von zehn Tagen Klage auf Abgabe der Willenserklärung vor dem Grundgericht in Banja Luka. Schon nach der ersten Verhandlung gab der Verkäufer das Ausweichen auf und stimmte dem Abschluss des Hauptvertrags zu: Wahrscheinlich hat ihm sein Anwalt erklärt, dass er keinen Ausweg hat. Jetzt haben wir das Wochenendhaus, und aus Erfahrung kann ich sagen, dass es in Banja Luka schwer ist, einen Anwalt zu finden, der so schnell in einen Fall einsteigt.“
„In einem Wohngebäude im Zentrum von Sarajevo hatten wir jahrelang ein Problem mit dem Eigentümer des Geschäftslokals im Erdgeschoss, der die Gemeinschaftsräume des Gebäudes illegal zur Lagerung seiner eigenen Waren in Beschlag genommen hatte. Die Eigentümergemeinschaft hilflos, die städtische Inspektion wirkungslos, die Nachbarn gespalten. Eine Nachbarin empfahl mir die Anwaltskanzlei Prnjavorac, weil sie ihr bereits bei einer anderen Immobilie geholfen hatte. Sie erhob eine Besitzstörungsklage und den Antrag auf Wiederherstellung des früheren Zustands der Gemeinschaftsteile. Das Gemeindegericht in Sarajevo erließ in kurzer Zeit einen Beschluss, mit dem der Eigentümer des Lokals verpflichtet wurde, die Sachen zu entfernen und die Verfahrenskosten zu tragen. Endlich Ruhe im Gebäude nach Jahren des Streits.“
Alle Rezensionen unserer Mandanten sind auf beiden Google-Unternehmensprofilen öffentlich einsehbar, ohne Filterung, Vermittlung oder Moderation durch die Kanzlei: Profil Nr. 1 und Profil Nr. 2.
Häufig gestellte Fragen an Rechtsanwälte für eigentumsrechtliche Verhältnisse in BiH
Die Fragen, die uns Mandanten zu Eigentum, Immobilien, Grundbuch und Vermögensstreitigkeiten am häufigsten stellen.
Was sind eigentumsrechtliche Verhältnisse?
Eigentumsrechtliche Verhältnisse umfassen alle Rechte und Pflichten, die aus dem Eigentum an Immobilien und beweglichen Sachen entstehen. In Bosnien und Herzegowina werden sie durch das Gesetz über die Eigentumsverhältnisse, die Gesetze über die dinglichen Rechte und eine Reihe von Entitätsvorschriften geregelt, die in der Föderation BiH, der Republika Srpska und im Brčko Distrikt angewendet werden.
Vertritt der Rechtsanwalt Mandanten in Eigentumsstreitigkeiten in Sarajevo?
Ja, unsere Rechtsanwälte vertreten Mandanten in Eigentums- und Vermögensstreitigkeiten vor allen Gerichten in Sarajevo, einschließlich des Gemeindegerichts in Sarajevo und des Kantonsgerichts in Sarajevo. Ob es um den Kauf einer Immobilie, eine Miteigentumsstreitigkeit oder eine Enteignung in Sarajevo geht, unser Team bietet vollständige rechtliche Unterstützung.
Leisten Sie Rechtsbeistand in eigentumsrechtlichen Verhältnissen in Tuzla?
Selbstverständlich. Der Sitz der Anwaltskanzlei ist in Tuzla, und Tuzla ist unser primäres Tätigkeitsgebiet. Wir vertreten Mandanten vor dem Gemeindegericht in Tuzla und dem Kantonsgericht in Tuzla in allen Arten von Eigentumsstreitigkeiten, einschließlich Immobilienverkehr, Eintragung im Grundbuch, Besitzschutz und Enteignung im Gebiet des Kantons Tuzla.
Kann ich einen Rechtsanwalt für eigentumsrechtliche Verhältnisse in Banja Luka beauftragen?
Ja, die Anwaltskanzlei vertritt Mandanten auch in Banja Luka und im gesamten Gebiet der Republika Srpska. Wir treten vor dem Grundgericht in Banja Luka und dem Bezirksgericht in Banja Luka in Sachen auf, die Eigentumsstreitigkeiten, Immobilienverkehr, Grundbuchverfahren und Enteignung betreffen, unter Anwendung des Gesetzes über die dinglichen Rechte der Republika Srpska.
Wann brauche ich einen Rechtsanwalt für vermögensrechtliche Verhältnisse in BiH?
Ein Rechtsanwalt für vermögensrechtliche Verhältnisse wird beim Kauf von Immobilien, bei der Lösung von Eigentumsstreitigkeiten, bei Enteignung, bei der Eintragung im Grundbuch, bei der Teilung von Vermögen, bei der Begründung oder Bestreitung von Dienstbarkeiten und in allen Gerichtsverfahren gebraucht, die das Eigentumsrecht in BiH betreffen. Wir empfehlen, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, bevor Sie irgendeinen Vertrag über den Verkehr mit Immobilien unterschreiben.
Wie wird die Enteignung von Immobilien in BiH durchgeführt?
Die Enteignung in BiH wird auf der Grundlage der Enteignungsgesetze in einem Verwaltungsverfahren vor der zuständigen Behörde durchgeführt, und wenn keine Einigung über die Entschädigung erzielt wird, setzt das Gericht ihre Höhe im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit fest. Der Eigentümer hat Anspruch auf gerechte Entschädigung, die dem Marktwert der Immobilie entsprechen muss. Die Anwaltskanzlei Prnjavorac vertritt Eigentümer in Enteignungsverfahren in Sarajevo, Tuzla, Banja Luka und anderen Städten von BiH und sorgt dafür, dass Mandanten die höchste gesetzlich mögliche Entschädigung erhalten.
Wie lange dauert ein Eigentumsprozess vor den Gerichten in BiH?
Die Dauer eines Eigentumsprozesses hängt von der Komplexität des Falles, der Auslastung des Gerichts und der Zahl der Parteien ab. Im Durchschnitt kann das erstinstanzliche Verfahren vor den Gemeindegerichten in Sarajevo, Tuzla oder Banja Luka ein bis drei Jahre dauern, und das Berufungsverfahren kann noch ein bis zwei Jahre hinzufügen. Die Beauftragung eines erfahrenen Rechtsanwalts kann das Verfahren erheblich beschleunigen und die Chancen auf einen günstigen Ausgang erhöhen.
Was ist für die Eintragung einer Immobilie im Grundbuch in BiH erforderlich?
Für die Eintragung einer Immobilie sind eine gültige Rechtsgrundlage (Kaufvertrag, Erbschaftsbeschluss oder Gerichtsurteil), der Nachweis der bezahlten Grunderwerbsteuer, wo sie erhoben wird, und ordnungsgemäße Unterlagen zur Identifizierung der Immobilie erforderlich. Unsere Anwaltskanzlei hilft Mandanten bei der Eintragung im Grundbuch in ganz BiH, einschließlich der Verfahren vor den Grundbuchämtern in Sarajevo, Tuzla und Banja Luka.
Wie wird eine Miteigentumsstreitigkeit über eine Immobilie in BiH gelöst?
Miteigentumsstreitigkeiten können einvernehmlich durch einen Teilungsvertrag oder gerichtlich in einem Verfahren zur Teilung der Immobilie in Natur oder zur Zivilteilung gelöst werden. Ist eine einvernehmliche Teilung nicht möglich, kann das Gericht die Teilung der Immobilie in Natur oder ihren Verkauf im Wege der öffentlichen Versteigerung mit Verteilung des Erlöses an die Miteigentümer anordnen. Unsere Kanzlei vertritt Parteien in Miteigentumsstreitigkeiten vor den Gerichten in Sarajevo, Tuzla, Banja Luka und allen anderen Städten von BiH.
Vertreten Sie Mandanten in Streitigkeiten über Bauland und das Baurecht?
Ja, die Anwaltskanzlei Prnjavorac verfügt über umfangreiche Erfahrung in der Lösung vermögensrechtlicher Verhältnisse im Zusammenhang mit dem Bauen. Wir leisten Rechtsbeistand bei der Beschaffung von Baugenehmigungen, in Streitigkeiten über das Recht, auf fremdem Grund zu bauen, bei der Legalisierung von Gebäuden sowie bei der Anwendung der Vorschriften über Bauland und über die Raumplanung. Wir vertreten Mandanten in allen Gemeinden und Städten von BiH, einschließlich Sarajevo, Tuzla und Banja Luka.
Der Grundbuchstand entspricht nicht dem tatsächlichen Zustand: Was kann ich tun?
Das ist einer der häufigsten Fälle in Bosnien und Herzegowina: Immobilien sind noch auf Vorfahren oder frühere Verkäufer eingetragen. Je nach Sachlage führen wir das Nachlass- oder Nachtragsverfahren, eine Klage auf Feststellung des Eigentums (etwa durch Ersitzung) oder das Grundbuchberichtigungsverfahren und sorgen anschließend für die Eintragung. Grundlage sind Grundbuch- und Katasterauszüge, alte Verträge und Erbschaftsbeschlüsse, die wir vollständig für Sie beschaffen.
Jemand hat mein Grundstück eigenmächtig eingezäunt oder nutzt es: Welche Klage ist die richtige?
Bei einer frischen Besitzstörung kommt zunächst der Besitzschutz in Betracht: Die Klage ist binnen 30 Tagen ab Kenntnis der Störung und des Störers, spätestens binnen eines Jahres ab der Störung, zu erheben und führt schnell zur Wiederherstellung des früheren Zustands, ohne dass über das Eigentum entschieden wird. Daneben oder danach wird das Eigentum selbst mit der Herausgabe- oder Feststellungsklage durchgesetzt. Welche Kombination sinnvoll ist, hängt von Beweislage und Fristen ab, was wir sofort nach der Beauftragung prüfen.
Kann ich einen Eigentumsprozess in BiH aus dem Ausland führen, ohne anzureisen?
Ja. Sie erteilen eine Spezialvollmacht, die bei einem Notar an Ihrem Wohnort oder in einer Auslandsvertretung von BiH beglaubigt wird; wir beschaffen die Grundbuch- und Katasterauszüge, erheben die Klage oder führen die Verteidigung, nehmen alle Verhandlungstermine wahr, führen den Sachverständigenbeweis und vollstrecken das Urteil. Ihre persönliche Anwesenheit ist nur ausnahmsweise erforderlich, etwa bei einer angeordneten Parteivernehmung; darüber informieren wir Sie rechtzeitig.
Mandanten vertrauen uns seit 1993
Die Rechtsanwaltskanzlei Prnjavorac ist seit 1993 ununterbrochen tätig. Heute, in der vierten Dekade ihrer Tätigkeit, verzeichnet sie 1.056 Google-Rezensionen mit der Bewertung 5,0 / 5 auf zwei unabhängigen Google-Unternehmensprofilen.
Alle Rezensionen sind auf beiden Profilen öffentlich einsehbar, ohne Filterung:
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