Aufteilung von Miteigentum in Bosnien und Herzegowina
Auf einen Blick: Miteigentum besteht, wenn eine Sache - häufig ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung - mehreren Personen nach ideellen Bruchteilen gehört. Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen: einvernehmlich durch Vertrag oder gerichtlich durch physische Teilung bzw. Zivilteilung (Verkauf und Erlösverteilung).
- Rechtsgrundlage: Gesetz über dingliche Rechte der FBiH (Amtsblatt der FBiH Nr. 66/13, 100/13) bzw. der Republika Srpska
- Wege der Teilung: vertraglich (notariell) oder gerichtlich
- Immobilien: Parzellierung des Grundstücks oder Begründung von Sondereigentum (etažiranje)
- Zivilteilung: Verkauf der Sache und Verteilung des Erlöses nach Anteilen
- Diaspora: vollständige Vertretung per Vollmacht - ohne Anreise
Begriff des Miteigentums
Miteigentum ist das Eigentum an einer Sache, das zwei oder mehreren Eigentümern gemeinschaftlich nach Bruchteilen zusteht. Das Eigentum jeder Person wird durch einen ideellen Bruchteil ausgedrückt (z. B. 1/2, 1/3, 25/100). Nach Artikel 25 des Gesetzes über dingliche Rechte der Föderation Bosnien und Herzegowina (Amtsblatt der FBiH Nr. 66/13 und 100/13) besteht Miteigentum, wenn zwei oder mehrere Personen Eigentum nach ideellen Bruchteilen innehaben; sind die Anteile nicht bestimmt, wird vermutet, dass sie gleich sind. Die Rechtslage in der Republika Srpska ist nach dem dortigen Gesetz über dingliche Rechte im Wesentlichen gleichlaufend geregelt.
Miteigentum entsteht in der Praxis am häufigsten durch Erbfolge (mehrere Erben an einer Immobilie), durch gemeinsamen Erwerb oder durch die Aufteilung des ehelichen Vermögens. Jeder Miteigentümer kann über seinen ideellen Anteil grundsätzlich frei verfügen und jederzeit die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft verlangen.
Einvernehmliche (vertragliche) Teilung
Der schnellste und kostengünstigste Weg ist die einvernehmliche Teilung: Die Miteigentümer schließen einen Teilungsvertrag, in dem sie festlegen, wem welcher reale Teil der Sache zufällt oder wie ein Verkaufserlös verteilt wird. Betrifft die Teilung Immobilien, bedarf der Vertrag der notariellen Form und wird anschließend im Grundbuch vollzogen. Unsere Kanzlei entwirft den Teilungsvertrag, koordiniert die notarielle Bearbeitung und führt die Grundbucheintragung durch - für Mandanten im Ausland vollständig per Vollmacht.
Gerichtliche Teilung: physische Teilung
Können sich die Miteigentümer nicht einigen, entscheidet auf Antrag eines Miteigentümers das Gericht im außerstreitigen Verfahren. Vorrang hat die physische Teilung, soweit sie möglich ist:
- Grundstücke werden durch Parzellierung geteilt, sodass jedem Miteigentümer eine neu gebildete Parzelle im Verhältnis seines Anteils zufällt;
- Gebäude und Wohnungen werden - soweit baulich und rechtlich möglich - durch die Begründung von Sondereigentum an selbständigen Nutzungseinheiten geteilt (etažiranje, Etagierung), verbunden mit der entsprechenden Eintragung im Grundbuch.
Zivilteilung: Verkauf und Erlösverteilung
Ist eine Sache physisch nicht teilbar oder würde die Teilung ihren Wert erheblich mindern, ordnet das Gericht die Zivilteilung an: Die Sache wird verkauft und der Erlös unter den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile verteilt.
Gelingt ein solcher Verkauf nicht, kann das Gericht die Sache einem der Miteigentümer zuweisen; dabei berücksichtigt es die Größe der Anteile, die Bedürfnisse der Beteiligten und die sonstigen Umstände des Falls. Der übernehmende Miteigentümer wird verpflichtet, den übrigen Miteigentümern den Marktwert ihrer Anteile auszuzahlen.
Der Teilungsbeschluss des Gerichts
Nach durchgeführtem Verfahren erlässt das Gericht den Beschluss über die Teilung. Er enthält insbesondere: den Gegenstand der Teilung, die Teilungsbedingungen und die Art der Teilung, die Angaben zur zugeteilten Sache, die Rechte, die den einzelnen Miteigentümern zugesprochen wurden, sowie die Rechte und Verpflichtungen, die durch die Teilung begründet werden. Mit dem Teilungsbeschluss entscheidet das Gericht zugleich über alle dinglichen Rechte an den geteilten Anteilen; der Beschluss ist Grundlage für die Eintragung im Grundbuch und erforderlichenfalls für die Vollstreckung.
Teilung für Miteigentümer im Ausland - per Vollmacht
Sehr häufig sind Miteigentümer einer Immobilie in Bosnien und Herzegowina über mehrere Staaten verstreut - typischerweise Geschwister und Miterben in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Unsere Kanzlei vertritt Mandanten in sämtlichen Phasen der Teilung ohne deren Anwesenheit: außergerichtliche Verhandlungen mit den übrigen Miteigentümern, Entwurf und notarielle Abwicklung des Teilungsvertrags, Führung des gerichtlichen Teilungsverfahrens sowie Vollzug im Grundbuch und Kataster. Zu den Voraussetzungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer informiert der Beitrag Recht der Ausländer auf den Erwerb von Liegenschaften.
HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN (FAQ)
1. Was kann ich tun, wenn sich die Miteigentümer nicht auf eine Teilung einigen?
Jeder Miteigentümer kann beim zuständigen Gericht die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft beantragen - die Zustimmung der übrigen ist dafür nicht erforderlich. Das Gericht prüft zunächst, ob eine physische Teilung möglich ist (Parzellierung, Begründung von Sondereigentum); andernfalls ordnet es die Zivilteilung an, also den Verkauf mit Erlösverteilung, oder weist die Sache einem Miteigentümer gegen Auszahlung des Marktwerts der übrigen Anteile zu.
2. Kann eine Wohnung oder ein Haus real geteilt werden?
Ja, wenn die baulichen und rechtlichen Voraussetzungen vorliegen. Bei Gebäuden erfolgt die reale Teilung durch die Begründung von Sondereigentum an selbständigen Nutzungseinheiten (etažiranje) - etwa zwei getrennten Wohnungen mit eigenen Zugängen - und deren Eintragung im Grundbuch. Ist eine solche Aufteilung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich, bleibt die Zivilteilung durch Verkauf oder die Zuweisung an einen Miteigentümer.
3. Kann ich meinen Miteigentumsanteil ohne Zustimmung der anderen verkaufen?
Über den ideellen Anteil kann jeder Miteigentümer grundsätzlich frei verfügen - er kann ihn verkaufen, verschenken oder belasten, ohne dass die übrigen Miteigentümer zustimmen müssen. In der Praxis empfiehlt es sich dennoch, die übrigen Miteigentümer einzubinden, da ein Anteil an einer ungeteilten Immobilie am Markt regelmäßig schwerer und zu einem geringeren Preis veräußerlich ist als eine geteilte Einheit.
4. Wer trägt die Kosten des gerichtlichen Teilungsverfahrens?
Die Kosten des außerstreitigen Teilungsverfahrens - Gerichtsgebühren, Kosten des Sachverständigen für Geodäsie bzw. Bauwesen und die Anwaltskosten - werden in der Regel von den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile getragen, da das Verfahren im Interesse aller geführt wird. Wer durch sein Verhalten besondere Kosten verursacht, kann mit diesen belastet werden. Eine einvernehmliche Teilung ist fast immer deutlich günstiger.
5. Wie lange dauert ein Teilungsverfahren in Bosnien und Herzegowina?
Eine einvernehmliche, notarielle Teilung mit Grundbuchvollzug lässt sich - vollständige Unterlagen vorausgesetzt - innerhalb weniger Wochen abschließen. Ein gerichtliches Teilungsverfahren dauert je nach Gericht, Sachverständigengutachten und Verhalten der Beteiligten üblicherweise mehrere Monate bis über ein Jahr. Unsere Kanzlei verkürzt die Dauer erfahrungsgemäß erheblich, indem Unterlagen aus Grundbuch und Kataster vorab bereinigt werden.
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Die Rechtsanwaltskanzlei Prnjavorac ist seit 1993 ununterbrochen tätig. Heute, in der vierten Dekade ihrer Tätigkeit, verzeichnet sie 1.056 Google-Rezensionen mit der Bewertung 5,0 / 5 auf zwei unabhängigen Google-Unternehmensprofilen.
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