Das Recht der Ausländer auf den Erwerb der Liegenschaften in Bosnien und Herzegowina - Engagement einer Anwaltskanzlei

Ja. Bosnien und Herzegowina hat mit der Bundesrepublik Deutschland, der Republik Österreich und der Schweizerischen Eidgenossenschaft eine festgestellte Gegenseitigkeit beim Erwerb des Eigentumsrechts an Immobilien. Dies wird durch die konsolidierte Liste des Bundesministeriums der Justiz mit Stand vom 18. Mai 2026 bestätigt. Staatsangehörige dieser Länder können in BiH Wohn- und Geschäftsobjekte unter denselben Bedingungen wie inländische Bürger erwerben, vorbehaltlich allgemeiner Beschränkungen, die auch für BiH-Bürger gelten (z. B. Schutzgebiete, landwirtschaftliche Flächen).

Ja. Unsere Anwaltskanzlei übernimmt die Vertretung bei Rechtsgeschäften zur Übertragung oder zum Erwerb von Eigentum oder anderen Sachrechten an Immobilien im gesamten Gebiet von Bosnien und Herzegowina: Erstellung und Prüfung des Kaufvertrags, Vertretung vor dem Notar sowie Vollzug des Vertrags beim Grundbuchamt. Das Verfahren kann ohne Anwesenheit des Mandanten in Bosnien und Herzegowina auf Grundlage einer notariell beglaubigten Spezialvollmacht in vollem Umfang durchgeführt werden.

Ja. Bosnien und Herzegowina hat mit der Republik Serbien, der Republik Kroatien und Montenegro Gegenseitigkeit festgestellt, sodass Staatsangehörige dieser Länder das Eigentumsrecht an Immobilien in BiH unter denselben Bedingungen wie BiH-Staatsangehörige erwerben können, vorbehaltlich der Beschränkungen, die auch für inländische Bürger gelten (z. B. Schutzgebiete nach Art. 16 SachenrechtsG FBiH, Beschränkungen nach dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen FBiH).

Ja. Die häufigste rechtliche Konstruktion ist die Gründung einer juristischen Person (d.o.o. / GmbH) mit Sitz in Bosnien und Herzegowina, auf die anschließend die Immobilie eingetragen wird. Eine inländische juristische Person gilt nicht als ausländische Person im Sinne von Artikel 15 des Sachenrechtsgesetzes FBiH, sodass die Bedingung der Gegenseitigkeit auf sie keine Anwendung findet. Siehe unseren praktischen Leitfaden: Firmengründung in Sarajevo & BiH. Eine weitere Möglichkeit ist die Erbschaft, die ausdrücklich von der Bedingung der Gegenseitigkeit ausgenommen ist.

Ja. Ausländische Personen sind den bosnisch-herzegowinischen Staatsangehörigen bei der Erbschaft gleichgestellt, was ausdrücklich in Absatz 2 des Artikels 15 des Sachenrechtsgesetzes FBiH normiert ist. Die Gegenseitigkeit ist nicht erforderlich, wenn das Eigentumsrecht im Wege der Erbschaft (gesetzlich oder testamentarisch) erworben wird. Siehe: Erbrecht in BiH. Das Verfahren wird vor dem Gericht durchgeführt, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz in BiH hatte bzw. in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.

Mit Abschluss des Kaufvertrags entsteht das Eigentumsrecht nicht automatisch. Der Vertrag muss notariell beurkundet, die Grunderwerbsteuer entrichtet und der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt des Gemeindegerichts eingereicht werden, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Erst mit der rechtskräftigen Eintragung im Grundbuch wird der Käufer zum Grundbucheigentümer - die Eintragung hat konstitutive Wirkung.

Dem Antrag auf Eintragung sind beizufügen: (1) Beweisdokumentation, auf der der Antrag beruht - notariell beurkundeter Vertrag oder andere Erwerbsurkunde; (2) Nachweis der gezahlten Gerichtsgebühr; (3) Bescheid der Steuerverwaltung über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer. Bei Wohn- und Geschäftsgebäuden im KPU-Eintrag (Register der hinterlegten Verträge) sind zusätzlich ein PS-Formular sowie die Bau- und Nutzungsgenehmigung (bei Ersteintragung eines Gebäudes) beizufügen.

Die Prüfung des Grundbuchauszugs. Für den Käufer ist es wichtig zu wissen, ob die Immobilie eingetragene Belastungen aufweist (Hypothek, Pfandrecht, Vormerkung), wie groß die Fläche ist, ob es einen oder mehrere Eigentümer gibt (Miteigentum) und ob Beschränkungen eingetragen sind. Der Grundbuchauszug ist der Ausgangspunkt jedes Kaufs und der einzige rechtlich relevante Eigentumsnachweis. Er wird beim zuständigen Gemeindegericht eingeholt, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.

Das Bundesministerium der Justiz der Föderation Bosnien und Herzegowina veröffentlicht die Liste der Länder, mit denen Gegenseitigkeit besteht bzw. nicht besteht. Unsere Kanzlei hat einen konsolidierten (bereinigten) Text erstellt, der die Grundliste vom 27.07.2023. und alle nachfolgenden Ergänzungen und Mitteilungen umfasst, mit Stand vom 18. Mai 2026 und insgesamt 59 Einträgen. Die Liste ist verfügbar unter: Gegenseitigkeit - Länderliste für ausländische Staatsangehörige und Immobilien in BiH ›

Ja. Das Verfahren kann vollständig ohne die physische Anwesenheit des Mandanten in Bosnien und Herzegowina mittels einer notariell beglaubigten Spezialvollmacht durchgeführt werden. Eine im Ausland erteilte Vollmacht muss ordnungsgemäß mit einer Apostille nach dem Haager Übereinkommen von 1961 versehen oder gemäß einem bilateralen Rechtshilfeabkommen legalisiert und von einem gerichtlich beeidigten Dolmetscher für Bosnisch, Kroatisch oder Serbisch übersetzt werden. Unsere Kanzlei organisiert den gesamten Ablauf und berichtet dem Mandanten regelmäßig über den Fortschritt.

Nicht vollständig. Bosnien und Herzegowina verfügt über drei eigenständige Rechtssubsysteme: die Föderation BiH wendet das Sachenrechtsgesetz FBiH (Art. 14-16) an; die Republika Srpska wendet ihr eigenes Sachenrechtsgesetz RS an; der Brčko-Distrikt das Gesetz über das Eigentum und andere Sachrechte des Brčko-Distrikts BiH. Alle Vorschriften stützen den Erwerb durch Ausländer auf die Bedingung der Gegenseitigkeit und nehmen die Erbschaft von dieser Bedingung aus. Unterschiede bestehen im Verfahren zum Nachweis der Gegenseitigkeit, in den Kategorien beschränkter Gebiete und in den Zuständigkeiten der Ministerien. In der FBiH veröffentlicht das Bundesministerium der Justiz die Länderliste, und die Gegenseitigkeit wird vom Gesetz vermutet.

Die Grunderwerbsteuer in der Föderation BiH wird durch Kantonalgesetze geregelt, wobei die Sätze je nach Kanton variieren und in der Regel zwischen 3 und 5 % des Marktwerts der Immobilie liegen. In der Republika Srpska gilt eine einheitliche Regelung mit etwas niedrigeren Sätzen. Steuerpflichtig ist in der Regel der Käufer, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Ausländische Staatsangehörige unterliegen derselben Steuerpflicht wie inländische Bürger - es gibt keine zusätzliche oder besondere Steuer auf den Erwerb durch einen Ausländer. Neben der Steuer sind auch Notargebühren nach der Notargebührenordnung, die Gerichtsgebühr für die Grundbucheintragung sowie das Anwaltshonorar zu berücksichtigen.

Ja. Artikel 16 des Sachenrechtsgesetzes FBiH bestimmt, dass eine ausländische Person nicht Eigentümerin einer Immobilie in einem Gebiet sein kann, das aus Gründen des Schutzes der Interessen und der Sicherheit der Föderation gesetzlich zu einem Gebiet erklärt wurde, in dem ausländische Personen kein Eigentumsrecht haben können. Zusätzlich können Ausländer nach dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen FBiH (Art. 7 und 99) grundsätzlich kein Eigentumsrecht an landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und Waldflächen erwerben. Wurde eine Immobilie erworben, bevor das Gebiet als beschränkt erklärt wurde, erlischt das Eigentumsrecht gegen Anspruch auf angemessene Entschädigung nach Enteignungsrecht. Ähnliche Beschränkungen sehen auch die entsprechenden Vorschriften der Republika Srpska vor.

Nein. Absatz 3 des Artikels 15 des Sachenrechtsgesetzes FBiH bestimmt ausdrücklich, dass ausländische Personen, die nicht die Staatsangehörigkeit von Bosnien und Herzegowina besitzen, nach diesem Gesetz nicht als ausländische Personen gelten, wenn sie in Bosnien und Herzegowina geboren wurden oder Nachkommen solcher Personen sind. Diese Ausnahme ist besonders wichtig für Angehörige der Diaspora - Personen, die während oder nach dem Krieg BiH verlassen und eine andere Staatsangehörigkeit angenommen haben, sowie für deren Kinder und Enkel. Sie können das Eigentumsrecht an Immobilien in BiH ohne Erfüllung der Bedingung der Gegenseitigkeit erwerben, auch wenn sie im Laufe ihres Lebens die bosnisch-herzegowinische Staatsangehörigkeit verloren haben. Dies betrifft Millionen aus BiH ausgewanderter Personen, die in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Schweden, den USA, Australien, Kanada, den Niederlanden, Dänemark und anderen Ländern leben.

Neben dem Kaufpreis hat ein ausländischer Staatsangehöriger mit folgenden Kosten zu rechnen:

(1) Grunderwerbsteuer - 3-5 % des Marktwerts je nach Kanton bzw. Entität;
(2) Notarkosten nach der Notargebührenordnung, abhängig vom Vertragswert;
(3) Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch - nach dem Gesetz über Gerichtsgebühren;
(4) Anwaltshonorar - nach der Amtlichen Anwaltsgebührenordnung der Föderation BiH oder nach Vereinbarung;
(5) Kosten für die Apostille der Vollmacht und die Übersetzung der Dokumente durch einen gerichtlich beeidigten Dolmetscher für Bosnisch (falls das Verfahren ohne Anwesenheit des Mandanten geführt wird);
(6) ggf. Wertgutachten der Immobilie durch einen Bau- oder Wirtschaftssachverständigen.

Der konkrete Betrag hängt von Lage, Wert der Immobilie und Komplexität des Rechtsgeschäfts ab. Eine detaillierte Kostenkalkulation wird dem Mandanten vor Beginn des Mandats von der Kanzlei mitgeteilt.