Rechtsanwaltskanzlei

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Das Recht der AuslÀnder auf den Erwerb der Liegenschaften in Bosnien und Herzegowina

Die Anwaltskanzlei vertritt auslĂ€ndische natĂŒrliche Personen und juristische Personen vor dem Notar, um fĂŒr sie das Recht auf Erwerb von Immobilien in ganz Bosnien und Herzegowina ohne oder mit Anwesenheit des Mandanten in Bosnien und Herzegowina zu erwerben, sowie berĂ€t beim Erwerb von Immobilien in Bosnien und Herzegowina.

Eine auslĂ€ndische natĂŒrliche Person kann das Eigentum an Immobilien in Bosnien und Herzegowina erwerben, wenn zwischen unseren LĂ€ndern Gegenseitigkeit besteht. D.h. wenn ein/e bosnisch-herzegowinische/r Staatsangehörige/r das Eigentum an Immobilien in Ihrem Land erwerben kann, können Sie in Bosnien und Herzegowina unter den gleichen Bedingungen das Eigentum an Immobilien erwerben.

Hier können Sie die Liste der LĂ€nder und die ErklĂ€rung fĂŒr jedes Land zur Gegenseitigkeit und zum Erwerb von Eigentumsrechten in Bosnien und Herzegowina herunterladen.

In Übereinstimmung mit dem Gesetz ĂŒber die Sachrechte der FBiH und dem Gesetz ĂŒber die Sachrechte der Serbischen Republik als völlige Neuheit im Recht der Föderation Bosnien und Herzegowina und der EntitĂ€t Serbische Republik sowie im Recht der ehemaligen SFR Jugoslawien und Bosnien und Herzegowina, sind zum ersten Mal auslĂ€ndische natĂŒrliche und juristische Personen uneingeschrĂ€nkt gleichgestellt in Bezug auf den sachrechtlichen Modus mit eigenen Staatsangehörigen:

DAS RECHT AUSLÄNDISCHER PERSONEN
Artikel 15
AuslÀndergrunderwerb

(1) Die Bestimmungen dieses Gesetzes gelten auch fĂŒr auslĂ€ndische natĂŒrliche und juristische Personen, sofern gesetzlich oder durch ein internationales Abkommen nichts anderes bestimmt ist.

(2) AuslĂ€ndische Personen erwerben das Eigentumsrecht an Immobilien in der Föderation / in der Serbischen Republik (Bosnien und Herzegowina) unter der Bedingung der Gegenseitigkeit, es sei denn, das Recht wird durch Erbschaft erworben, sofern gesetzlich oder durch internationale Vereinbarung nichts anderes bestimmt ist. Gegenseitigkeit wird angenommen. Die Liste der LĂ€nder, mit denen es keine Gegenseitigkeit gibt, wird vom Föderalen Justizministerium mit der zuvor eingehenden Stellungnahme des Außenministeriums von Bosnien und Herzegowina spĂ€testens am 31. Januar eines jeden Jahres veröffentlicht.

(3) AuslÀndische Personen, welche die bosnisch-herzegowinische Staatsangehörigkeit nicht besitzen, gelten nach diesem Gesetz nicht als auslÀndische Personen, wenn sie in Bosnien und Herzegowina geboren wurden oder deren Nachkommen sind.

Kommentar zu Artikel 15 Absatz 1: Dieser Absatz unterwirft auslĂ€ndische natĂŒrliche und juristische Personen demselben sachrechtlichen Modus wie inlĂ€ndische Personen.

Kommentar zu Artikel 15 Absatz 2: FĂŒr auslĂ€ndische juristische und natĂŒrliche Personen gelten keine BeschrĂ€nkungen. Identische Regeln gelten sowohl fĂŒr natĂŒrliche als auch fĂŒr juristische Personen, unabhĂ€ngig davon, ob diese Personen die Rolle eines potenziellen Investors in der Föderation BiH haben oder nicht, ob sie ihren stĂ€ndigen Wohnsitz in Bosnien und Herzegowina haben oder nicht, was in Bezug auf die Bestimmungen der Artikel 87-92 Gesetz ĂŒber eigentumsrechtliche Beziehungen eine Neuheit darstellt. Jetzt behandelt der Gesetzgeber auslĂ€ndische natĂŒrliche und juristische Personen und inlĂ€ndische Personen auch außerhalb der Kategorie auslĂ€ndischer Investitionen in Bosnien und Herzegowina gleichermaßen, was sicherlich eine Form der Vorbereitung auf die EU-Integration darstellt. Die Gegenseitigkeit wird als einzige Voraussetzung fĂŒr den Erwerb des Eigentums an Immobilien angefĂŒhrt, die erfĂŒllt sein muss und deren Existenz vermutet wird. Diese Bestimmung sollte dahingehend ausgelegt werden, sodass die Gegenseitigkeit in keinem Fall nachgewiesen werden muss, da die Gegenseitigkeit vermutet wird, und das Föderale Justizministerium veröffentlicht mit der zuvor eingehenden Stellungnahme des Außenministeriums von Bosnien und Herzegowina eine Liste der LĂ€nder, mit denen es keine Gegenseitigkeit gibt. Dies ist sicherlich eine enorme Verbesserung gegenĂŒber frĂŒheren Lösungen.

Kommentar zu Artikel 15 Absatz 3: Das Gesetz sieht besondere Regeln fĂŒr bosnisch-herzegowinische Staatsangehörige vor, die ihre Staatsangehörigkeit verloren haben oder in Bosnien und Herzegowina geboren wurden oder Nachkommen von BĂŒrgern von Bosnien und Herzegowina sind. Diese gesetzliche Bestimmung zielt darauf ab, frĂŒhere Lösungen fĂŒr "AuslĂ€nder" zu vermeiden, die eine enge Beziehung zu ihrem Heimatland haben. Dies ist ein positiver Einsatz, insbesondere wenn wir berĂŒcksichtigen, dass wĂ€hrend des Krieges ein großer Teil der Bevölkerung auf der ganzen Welt vertrieben wurde.

Artikel 16
BeschrÀnkungen beim Erwerb von Eigentum

(1) Eine auslĂ€ndische Person darf nicht EigentĂŒmer von Immobilien in einem Gebiet sein, das zum Schutz der Interessen und der Sicherheit der Föderation gesetzlich zum Gebiet erklĂ€rt wurde, in dem auslĂ€ndische Personen kein Eigentumsrecht haben können.

(2) Hat eine auslĂ€ndische Person das Eigentumsrecht an Immobilie erworben, bevor das Gebiet, auf dem die Immobilie liegt, zum im Absatz 1 dieses Artikels genannten Gebiet erklĂ€rt wurde, so erlischt das Eigentumsrecht an dieser Immobilie und die auslĂ€ndische Person hat Anspruch auf EntschĂ€digung gemĂ€ĂŸ den Enteignungsvorschriften.

Kommentar zu Artikel 16 Absatz 1: Diese Bestimmung sieht die Möglichkeit vor, das Recht von AuslĂ€ndern auf den Erwerb von Immobilien in der Föderation Bosnien und Herzegowina einzuschrĂ€nken, und weicht damit von der allgemeinen Regel im Artikel 15 Gesetz ĂŒber die Sachrechte der FBiH ab . EinschrĂ€nkungen beziehen sich auf die Möglichkeit, AuslĂ€ndern den Erwerb von Immobilien in einem bestimmten Bereich der Föderation Bosnien und Herzegowina zu untersagen. Eine solche Möglichkeit, obwohl nicht ausdrĂŒcklich vorgesehen, findet sich derzeit in den positiven Rechtsvorschriften der Föderation von Bosnien und Herzegowina im Gesetz ĂŒber landwirtschaftlichen Boden der FBiH (Artikel 7, 99).

Kommentar zu Artikel 16 Absatz 2: Diese Bestimmung regelt die praktische Situation, in der eine auslĂ€ndische natĂŒrliche oder juristische Person Immobilien auf dem Gebiet der FBiH erworben hat und dann ein bestimmtes Gebiet zum sogenannten "verbotenen" Gebiet erklĂ€rt wurde. Bei dieser Bestimmung handelt es sich de facto um den Entzug der Eigentumsrechte allen auslĂ€ndischen natĂŒrlichen und juristischen Personen in einem bestimmten Gebiet.

 

HĂ€ufig gestellte Fragen


Frage: Ich bin ein AuslĂ€nder aus Deutschland / Österreich / der Schweiz. Ich möchte eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina kaufen, ist das möglich?
Rechtsanwalt: Es ist möglich, Eigentumsrechte an Immobilien in Bosnien und Herzegowina zu erwerben, da Bosnien und Herzegowina Gegenseitigkeit mit diesen LÀndern hat.


Frage: Ich bin ein AuslÀnder, ich möchte Immobilie in Bosnien und Herzegowina kaufen. Können Sie mir als Anwalt dabei helfen?
Rechtsanwalt: Ja, wir vertreten in Rechtsangelegenheiten, deren Gegenstand die Übertragung oder der Erwerb von Eigentum oder anderen Sachrechten an Immobilien in Bosnien und Herzegowina ist, wir arbeiten an einem Kaufvertrag, vertreten Sie vor einem Notar und vollziehen den Vertrag nach dessen Abschluss in den GrundbĂŒchern in Bosnien und Herzegowina.


Frage: Ich bin ein AuslÀnder und Staatsangehöriger von Serbien / Kroatien / Montenegro. Kann ich das Eigentum an Immobilien in Bosnien und Herzegowina erwerben?
Rechtsanwalt: Ja, Sie können Immobilien in Bosnien und Herzegowina erwerben, weil Bosnien und Herzegowina Gegenseitigkeit mit den genannten LÀndern hat.


Frage: Ich bin AuslÀnder und komme aus LÀndern, in denen es keine Gegenseitigkeit zwischen unseren LÀndern beim AuslÀndergrunderwerb gibt. Gibt es noch die Möglichkeit, Eigentumsrecht an Immobilie in Bosnien und Herzegowina zu erwerben?
Rechtsanwalt: Es ist jedoch möglich, dass Sie eine juristische Person (GmbH) grĂŒnden und die Immobilie dann an eine juristische Person in Bosnien und Herzegowina im Grundbuchamt eintragen lassen.


Frage: Ich bin ein AuslÀnder aus einem Land, mit dem Bosnien und Herzegowina beim Kauf von Immobilien keine Gegenseitigkeit hat. Kann ich Immobilien in Bosnien und Herzegowina erben?
Rechtsanwalt: AuslÀnder sind den bosnisch-herzegowinischen Staatsangehörigen bei der Erbschaft gleichgestellt, sodass Sie Immobilie in Bosnien und Herzegowina erben können.


Frage: Wie erwerben AuslÀnder das Eigentumsrecht in Bosnien und Herzegowina?
Rechtsanwalt: Durch den Kaufvertrag erwerben die AuslÀnder nicht automatisch das Eigentumsrecht an den Immobilien in Bosnien und Herzegowina. Es ist notwendig, Ihr Recht im Grundbuch einzutragen. Daher ist es notwendig, dass Sie nach jedem Kauf Ihrer Immobilie und nach der Zahlung der Grundsteuer Ihre AntrÀge auf Eintragung in das Grundbuch einreichen. Den Antrag sollte an das Grundbuchamt beim Gemeindegericht in Bosnien und Herzegowina eingereicht werden, in dessen ZustÀndigkeitsbereich sich die Immobilie befindet, die Kaufgegenstand ist. Mit der Eintragung wird der KÀufer zum Grundbuchbesitzer.


Frage: Wie wird die Eintragung im Grundbuch in Bosnien und Herzegowina fĂŒr AuslĂ€nder durchgefĂŒhrt?
Rechtsanwalt: FĂŒr die Eintragung im Grundbuch sowie im KPU (Register der hinterlegten VertrĂ€ge) ist Folgendes beizufĂŒgen: - Antrag auf Eintragung. - Beweisdokumentation, auf welcher der Antrag basiert, d.h. die Grundlage fĂŒr den Erwerb des tatsĂ€chlichen Rechts. diese Dokumentation ist fĂŒr die Eintragung eines EigentĂŒmerwechsels erforderlich. - Nachweis, dass die GerichtsgebĂŒhr entrichtet wurde. -Die Entscheidung der Steuerverwaltung ĂŒber die Festsetzung der Grunderwerbsteuer (bei der Eintragung von GebĂ€uden ist erforderlich, eine Bau- und Nutzungsgenehmigung beizufĂŒgen). Bei der Eintragung von Wohn- und GeschĂ€ftsgebĂ€uden im KPU muss ein PS-Formular (Formular ĂŒber Wohnungsdaten) beigefĂŒgt werden. Die Eintragung in das Grundbuch ist nur mit Zustimmung der Person zulĂ€ssig, die zum Zeitpunkt der Antragsstellung als Inhaber des Eigentumsrechts oder eines anderen ĂŒbertragenen tatsĂ€chlichen Rechts im Grundbuch eingetragen war. Daher muss diese Genehmigung ein Bestandteil der Beweisdokumentation sein, unabhĂ€ngig davon, ob die Zustimmung Vertragsbestandteil ist oder anschließend in der gesetzlich vorgeschriebenen Form eingereicht wird.


Frage: Was ist der erste Schritt fĂŒr mich als einen AuslĂ€nder beim Kauf von Immobilien in Bosnien und Herzegowina?
Rechtsanwalt: Vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie sollte der erste Schritt darin bestehen, den Grundbuchauszug zu ĂŒberprĂŒfen. FĂŒr KĂ€ufer ist es wichtig zu wissen, ob die Immobilie belastet sei, wie groß die WohnungsflĂ€che ist, ob eine oder mehrere Personen EigentĂŒmer sind usw. Andererseits sollte der VerkĂ€ufer verfĂŒgbar sein, um Transparenz und Einsicht in den Grundbuchauszug zu gewĂ€hrleisten. Es ist wichtig, dass der KĂ€ufer mit dem aktuellen Zustand der Immobilie vertraut ist, um die Verkaufsbedingungen und deren Merkmale zu kennen. Beispielsweise, die Kenntnis des Eigentumsanteils des MiteigentĂŒmers kann fĂŒr den Kauf- und Verkaufsprozess wichtig sein. Z.B. Wenn es zwei EigentĂŒmer gibt, ist es wichtig, dass beide EigentĂŒmer dem Verkauf zustimmen. Beide mĂŒssen bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags anwesend sein und ihre schriftliche Zustimmung geben oder eine notariell beglaubigte Vollmacht fĂŒr den Verkauf von Immobilien vorlegen.

Der Grundbuchauszug ist der Ausgangspunkt fĂŒr jeden Kauf und Verkauf von Immobilien und der einzige Nachweis des Eigentums.


Frage: Was sollte ich als AuslÀnder vor dem Kauf von Immobilien in Bosnien und Herzegowina tun?
Rechtsanwalt: Sie, als AuslĂ€nder in Bosnien und Herzegowina, mĂŒssen den Grundbuchstatus ermitteln bzw. belegen, dass das GrundstĂŒck, fĂŒr das die EigentumsĂŒbertragung beantragt wird, und der GrundstĂŒckseigentĂŒmer im Grundbuch eingetragen sind. Daher muss sich die Partei (der KĂ€ufer) unter Kenntnis der Nummer des FlurstĂŒcks an das Grundbuchamt wenden und einen Grundbuchauszug anfordern, der alle Informationen zu einer bestimmten Immobilie enthĂ€lt, wie sie im Grundbuch eingetragen sind. Aus dem Grundbuchauszug ist ersichtlich, wem die Immobilie gehört, ob die Immobilie einen oder mehrere EigentĂŒmer hat, ob sie mit einer Hypothek oder anderweitig belastet ist. Nach Zahlung der GebĂŒhr können alle Personen Einsicht in den Zustand einer bestimmten Immobilie nehmen, bzw. einen Grundbuchauszug ausstellen lassen. Der Grundbuchauszug ist der einzige Nachweis ĂŒber das Eigentum ĂŒber Ihre Immobilie oder ĂŒber ein anderes Recht, das Gegenstand der Eintragung im Grundbuch in Bosnien und Herzegowina sein kann. GrundbuchauszĂŒge haben den Status und die Beweiskraft öffentlicher Urkunden.

 

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