Rechtsanwaltskanzlei

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Vertrag √ľber Kauf und Verkauf von Immobilien in Bosnien und Herzegowina - Beauftragung der Anwaltskanzlei

Unsere Anwaltskanzlei befasst sich mit der Ausarbeitung von Kaufvertr√§gen f√ľr in- und ausl√§ndische nat√ľrliche und juristische Personen auf dem Gebiet von Bosnien und Herzegowina sowie mit der Vertretung von Personen, ohne dass sie nach Bosnien und Herzegowina kommen, in Immobilienkaufvertr√§gen.
Immobilientransaktionen in Bosnien und Herzegowina k√∂nnen auf verschiedenen Grundlagen des Immobilienerwerbs durchgef√ľhrt werden. Als Rechtsanw√§lte treffen wir am h√§ufigsten auf folgende Rechtsgrundlagen, n√§mlich: Abschluss eines Grundst√ľckskaufvertrags, eines Grundst√ľcks-schenkungsvertrags, eines Lebensunterhaltsvertrags, eines Erbschaftsvertrags usw.

Immobilienvertrag in Bosnien und Herzegowina:
Vertr√§ge, deren Gegenstand Immobiliengesch√§fte sind, m√ľssen in Form einer notariell beglaubigten Urkunde abgeschlossen werden. Kommt der Kaufvertrag nicht in dieser Form zustande, entfaltet er keine Rechtswirkung (er ist nichtig ‚Äď als ob er nicht existierte). Der Notar, der den Vertrag √ľber den Verkauf von Immobilien aufgesetzt hat, ist verpflichtet, unverz√ľglich eine beglaubigte Kopie dieses Vertrags bei der Steuerverwaltung einzureichen. Im Rahmen der notariellen Abwicklung des Kaufvertrages hat der Notar zu pr√ľfen, ob die Parteien zur Vornahme und zum Abschluss eines Rechtsgesch√§ftes f√§hig und befugt sind. Der Notar hat den wahren Willen der Parteien zu pr√ľfen, den Sachverhalt aufzukl√§ren, die Parteien √ľber den rechtlichen Umfang der T√§tigkeit zu belehren und ihre Erkl√§rungen klar und eindeutig schriftlich in Form einer notariellen Urschrift zu verfassen. Dabei hat der Notar darauf zu achten, dass Verwechslungen und Verdachtsmomente ausgeschlossen sind, sowie dass unerfahrene und unkundige Parteien nicht gesch√§digt werden. Das Original des Kaufvertrags muss den Parteien in Anwesenheit des Notars vorgelesen werden. Durch direkte Nachfragen √ľberzeugt sich der Notar davon, dass der Inhalt des Originals dem Willen der Parteien entspricht. Die Parteien m√ľssen das Original dann selbst genehmigen und unterschreiben. Im Original muss vor der Unterschrift der Parteien festgestellt werden, dass dies erfolgt ist.
Auch Anlagen sind stets vorzulesen, es sei denn, die Parteien verzichten auf dieses Recht und erkl√§ren, dass ihnen der Inhalt der Anlagen bekannt ist. Dies ist in der Urschrift festzuhalten. Die Zusammenstellung der Urschrift kann nur erfolgen, wenn die Anlagen den Parteien beim Vorlesen der Originale zur Verf√ľgung stehen.
Der Kaufvertrag in Bosnien und Herzegowina ist im Schuldrecht wie folgt definiert: „Der Kaufvertrag verpflichtet den Verk√§ufer, die von ihm verkaufte Sache dem K√§ufer zu √ľbergeben, so dass der K√§ufer das Verf√ľgungsrecht, also das Eigentumsrecht erwirbt, und der K√§ufer ist verpflichtet, dem Verk√§ufer den Preis zu zahlen. Der Verk√§ufer eines Rechts ist verpflichtet, das verkaufte Recht dem K√§ufer zu verschaffen und, wenn die Aus√ľbung dieses Rechts den Besitz der Sache erfordert, ihm die Sache zu √ľbergeben.“ Das Schuldrecht verwendet den Begriff „Kaufvertrag“. Die Vertragsparteien m√ľssen sich √ľber die wesentlichen Vertragsbestandteile, n√§mlich den Gegenstand und den Preis der betreffenden Immobilie, einigen.


Wird der Kaufvertrag nicht in notariell beglaubigter Form geschlossen, entfaltet er in Bosnien und Herzegowina keine Rechtswirkung. In Bezug auf die Zust√§ndigkeit von Notaren kann der Kaufvertrag √ľber Immobilien von jedem Notar in Bosnien und Herzegowina aufgesetzt werden, unabh√§ngig davon, wo sich die Immobilie in Bosnien und Herzegowina befindet. F√ľr in Bosnien und Herzegowina gelegene Immobilien ist es nicht m√∂glich, einen Vertrag in einem anderen Staat abzuschlie√üen und in Bosnien und Herzegowina umzusetzen, ein solcher Vertrag w√§re nichtig.

Sachenrechte von Ausländern an Immobilien in Bosnien und Herzegowina in Bezug auf den Kaufvertrag
Ausl√§nder bzw. ausl√§ndische nat√ľrliche oder juristische Personen k√∂nnen das Eigentumsrecht an Immobilien in Bosnien und Herzegowina erwerben, jedoch unter der Voraussetzungung der Reziprozit√§t / Gegenseitigkeit. Dies wird unter dem obigen Link ausf√ľhrlich erl√§utert und ist eine v√∂llige Neuheit im Recht der F√∂deration Bosnien und Herzegowina / der Entit√§t Republik Srpska. Niemals zuvor unterlagen ausl√§ndische nat√ľrliche und juristische Personen im Recht der ehemaligen SFR Jugoslawien oder im Recht von Bosnien und Herzegowina in vollem Umfang denselben sachenrechtlichen Regelungen wie inl√§ndische Personen. In der bisherigen Rechtsordnung gab es in Bosnien und Herzegowina vor allem Beschr√§nkungen f√ľr den Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien. Die einzige Voraussetzung f√ľr den Erwerb des Eigentums an Immobilien in Bosnien und Herzegowina durch einen Ausl√§nder, die erf√ľllt werden muss, ist die Gegenseitigkeit, deren Bestehen vorausgesetzt wird. Das F√∂derale Justizministerium ver√∂ffentlicht mit Stellungnahme des Au√üenministeriums von Bosnien und Herzegowina eine Liste von L√§ndern, mit denen keine Gegenseitigkeit besteht. Dies ist eine extrem gro√üe Verbesserung gegen√ľber den vorherigen L√∂sungen, die es in Bosnien und Herzegowina gab. Beim Erben von Immobilien in Bosnien und Herzegowina ist Gegenseitigkeit nicht erforderlich. Sonderregeln gelten f√ľr Ausl√§nder, die keine bosnisch-herzegowinische Staatsangeh√∂rigkeit besitzen, aber in Bosnien und Herzegowina geboren wurden oder Nachkommen von bosnisch-herzegowinischen Staatsangeh√∂rigen sind. Die gesetzlichen Bestimmungen f√ľr diese Personen zielen darauf ab, unfaire L√∂sungen f√ľr Ausl√§nder zu vermeiden, die immer noch eine enge Verbindung zu Bosnien und Herzegowina haben, was ein positives Engagement darstellt, insbesondere in einer Situation, in der die Aggression zu einer erheblichen Auswanderung von Personen aus Bosnien und Herzegowina gef√ľhrt hat.

Inhalt der Eigentumsrechte in Bosnien und Herzegowina
Das Eigentum ist ein dingliches Recht, das dem Eigent√ľmer die Befugnis gibt, die Sache frei zu besitzen, nach Belieben zu nutzen und dar√ľber zu verf√ľgen, und jeden aus diesem Recht innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen auszuschlie√üen. Jeder ist verpflichtet, sich von der Verletzung der Eigentumsrechte einer anderen Person zur√ľckzuhalten. Das Eigentumsrecht ist ein subjektives Recht, aus dem sich die h√∂chste und gr√∂√ütm√∂glichste privatrechtliche Autorit√§t √ľber eine bestimmte Sache ergibt. Das Eigentumsrecht ist ein absolutes Recht, ein einzigartiges, einheitliches, elastisches (ius recadentiae), unabh√§ngiges und zeitloses Recht. Die Absolutheit des Eigentumsrechts bedeutet, dass es gegen√ľber allen wirkt, nur der Eigent√ľmer ist berechtigt, √ľber das Eigentum zu verf√ľgen. Der Eigent√ľmer der Sache ist berechtigt, die Sache frei und nach eigenem Willen zu besitzen und dar√ľber zu verf√ľgen.

Mehrfache Vertragsabschl√ľsse √ľber die Ver√§u√üerung von Immobilien
Haben mehrere Personen mit dem Eigent√ľmer durch den Vertrag ein Rechtsgesch√§ft zum Erwerb des Eigentums an demselben Grundst√ľck abgeschlossen, so erwirbt das Eigentum diejenige, die als gewissenhafte erste die Eintragung in das Grundbuch der betreffenden Immobilie beantragt hat, wenn sonstige Voraussetzungen f√ľr den Eigentumserwerb vorliegen. Die Gewissenhaftigkeit muss zum Zeitpunkt der Antragstellung auf Eintragung der Immobilie in das Grundbuch aufgrund eines Immobilienvertrags und zuvor aufgrund der steuerlichen Veranlagung der betreffenden Immobilie gegeben sein. Hat eine von mehreren Personen, die mit dem Eigent√ľmer ein Rechtsgesch√§ft zum Erwerb des Eigentums an demselben Grundst√ľck abgeschlossen haben, einen Antrag auf Eintragung ins Grundbuch gestellt, also die Eintragung zu ihren Gunsten erwirkt, und dabei gewissenlos gehandelt hat, so hat die Gewissenhafte das Recht innerhalb von drei Jahren nach der durchgef√ľhrten Eintragung eine Klage auf L√∂schung der fehlerhaften Eintragung und Eintragung des Eigentumsrechts zu ihren Gunsten zu erheben sowie den Rechtsstreit zu ihren Gunsten aktenkundig zu machen. Dieses Recht kann nicht gegen√ľber einem gewissenhaften Dritten geltend gemacht werden, der unter Vertrauen auf das Grundbuch ein Recht erworben hat.

Form des Immobilienkaufvertrags in Bosnien und Herzegowina
Der Vertrag √ľber den Verkauf unbeweglicher Sachen, welche juristische Personen im Rahmen ihrer gew√∂hnlichen Gesch√§ftst√§tigkeit in den Rechtsverkehr bringen, muss schriftlich bei einem Notar abgeschlossen werden.


Risiko bei Kaufverträgen
Bis zur √úbergabe der Sache an den K√§ufer tr√§gt der Verk√§ufer das Risiko der zuf√§lligen Vernichtung oder der Besch√§digung der Sache, mit der √úbergabe der Sache geht das Risiko auf den K√§ufer √ľber. Das Risiko geht nicht auf den K√§ufer √ľber, wenn er wegen eines Mangels der gelieferten Sache vom Kaufvertrag zur√ľckgetreten ist oder Ersatz der Sache verlangt hat.


Gefahren√ľbergang bei Verzug des Kunden
Unterbleibt die Auslieferung der Ware durch Verzug des Kunden, geht die Gefahr im Zeitpunkt des Eintritts des Verzugs auf den Kunden √ľber. Handelt es sich bei dem Vertragsgegenstand um vertretbare Sachen, so geht die Gefahr im Verzug auf den K√§ufer √ľber, wenn der Verk√§ufer offensichtlich zur Lieferung bestimmte Sachen herausgesucht und eine entsprechende Mitteilung an den K√§ufer gesendet hat. Wenn die vertretbaren Sachen jedoch so beschaffen sind, dass der Verk√§ufer einen Teil davon nicht trennen kann, reicht es aus, dass der Verk√§ufer alle erforderlichen Ma√ünahmen ergriffen hat, damit der K√§ufer die Sachen √ľbernehmen kann und dass er eine Mitteilung an den K√§ufer gesendet hat.

Die Klausel intabulandi im Immobilienkaufvertrag in Bosnien und Herzegowina ist eine Bestimmung (Klausel) des Immobilienkaufvertrags, mit der √ľber Immobilien verf√ľgt wird. Mit dieser Bestimmung / Klausel gestattet der Verk√§ufer dem Erwerber, in der Regel dem K√§ufer, ausdr√ľcklich, die erworbenen Rechte im Grundbuch eintragen zu lassen. Obwohl die Klausel intabulandi normalerweise die Eintragung von Eigentumsrechten in Grundb√ľchern erlaubt, kann sie je nach den durch diesen Vertrag √ľbertragenen Rechten auch die Eintragung anderer Rechte in diese Register erlauben. Z.B. Der Vertrag √ľber die Begr√ľndung eines Grundpfandrechts wird eine solche Klausel intabulandi enthalten, welche die Eintragung der Grundlast, n√§mlich Hypotheken, und nicht die Eintragung des Eigentums erm√∂glicht.

Preis in Immobilienverträgen
Der Käufer schuldet dem Verkäufer einen Preis, der fest oder bestimmbar, seriös und fair sein muss. Ein zivilrechtlicher Kaufvertrag muss einen bestimmten Preis in KM-Währung enthalten.

Bosnisch-herzegowinische Rechtspraxis in Bezug auf den Immobilienkaufvertrag in Bosnien und Herzegowina:

Haftungsausschluss f√ľr Rechtsm√§ngel bei Immobilienkaufvertr√§gen

Artikel 515 Obligationenrecht
„Wenn der Kaufvertrag eine Bestimmung enth√§lt, die lautet: ‚ÄöDie √úbertragung des Eigentums an der Immobilie erfolgt durch den K√§ufer’, folgt daraus, dass der Kl√§ger als K√§ufer durch Unterzeichnung eines Kaufvertrages mit einer solchen Klausel den Haftungsausschluss f√ľr Rechtsm√§ngel vom Beklagten als Verk√§ufer der betreffenden Immobilie akzeptiert hat, in Bezug auf den Verkauf von Immobilie, bei der zum Zeitpunkt des Verkaufs keine durchgef√ľhrte √úbertragung der Eigentumsrechte auf den Verk√§ufer vorlag.“

Entscheidung des Obersten Gerichtshofs der Föderation Bosnien und Herzegowina Nummer: 17 0 P 050 894 21 Rev vom 7.09.2021

Umwandlung eines Vorvertrags √ľber den Immobilienkauf in einen Hauptvertrag
Wenn der Kaufvorvertrag alle wesentlichen Elemente des Hauptvertrags und die Erkl√§rung enth√§lt, dass sich die Vertragspartner zur Erf√ľllung der Zahlungspflicht des Preises und zur √úbergabe des Besitzes verpflichten, kann er unabh√§ngig davon, dass die Vertragspartner ihn als Vorvertrag bezeichnet haben, als Hauptvertrag betrachtet werden. Denn f√ľr die Bestimmung der Rechtsnatur des abgeschlossenen Vertrages kommt es nicht auf die Bezeichnung, sondern auf den Inhalt der vertraglich vereinbarten Rechte und Pflichten an.

Urteil des Obersten Gerichtshofs der Föderation Bosnien und Herzegowina Nr. 25 0 P 047 927 19 Rev vom 28.08.2020


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Kaufvertragsabschluss mit psychisch kranker Person zum Zeitpunkt des Abschlusses:
Der Kaufvertrag kommt nicht zustande, wenn eine der Parteien bei Vertragsabschluss seine Bedeutung aufgrund einer psychischen Erkrankung nicht erfassen konnte. Dabei bleibt der Umstand, dass dieser Vertragspartei die Geschäftsfähigkeit erst nach Vertragsabschluss entzogen wurde, ohne Einfluss auf die Entscheidung.

(Kantonsgericht Sarajevo, Bosnien und Herzegowina - Bulletin sp KsS 1/2002, S. 18)


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K√ľndigung des Vertrages, der von einer Person abgeschlossen wurde, der teilweise die Gesch√§ftsf√§higkeit entzogen wurde, kann innerhalb der im Artikel 117 Obligationenrecht festgelegten Fristen beantragt werden.

Aus der Begr√ľndung:
„Das Recht, die Aufhebung eines anfechtbaren Vertrages nach den Bestimungen des ¬ß 117 Abs. 1 Obligationenrecht zu beantragen, erlischt mit Ablauf eines Jahres ab Kenntnis des Anfechtungsgrundes bzw. Beendigung des Zwangs. Dieses Recht erlischt in jedem Fall nach Ablauf von drei Jahren ab dem Datum des Vertragsabschlusses (Artikel 117 Absatz 2 Obligationenrecht).
Vertr√§ge, die von einer Person, der teilweise die Gesch√§ftsf√§higkeit entzogen wurde, gegebenenfalls ohne Zustimmung eines gesetzlichen Vertreters abgeschlossen werden, sind anfechtbar und nicht ganz unwirksam. Auch ihre Aufhebung aus den genannten Gr√ľnden kann innerhalb der im Art. 117 Obligationenrecht angegebenen Frist beantragt werden, die hier, wie gesagt, abgelaufen ist.“

(Oberster Gerichtshof Republik Kroatien, Rev. 1162/91 vom 3. 10. 1991. ‚Äď Auswahl der Entscheidungen 1994 ‚Äď 53/115)


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Der von einer nicht geschäftsfähigen Person abgeschlossene Kaufvertrag ist nichtig, unabhängig davon, dass ihr zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses durch eine gerichtliche Entscheidung die Geschäftsfähigkeit nicht entzogen wurde.

(Oberster Gerichtshof Kroatien, Rev. 767/87, vom 21. 8. 1986. ‚Äď Psp 33 ‚Äď 78)

 

Die Rechtspraxis von Bosnien und Herzegowina zu Kaufverträgen können Sie unter den folgenden Links einsehen:

Kaufvertrag in Bosnien und Herzegowina und Immobilienkaufvertrag in der bosnisch-herzegowinischen Praxis.

 

Beispiel eines Kaufvertrags, der von unserer Anwaltskanzlei erstellt wurde, die den Mandanten in demselben ohne seine Anwesenheit in Bosnien und Herzegowina anlässlich des Verkaufs der betreffenden Immobilie vertreten hat.

 

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