Eksproprijacija predstavlja zakonom uređen postupak prisilnog oduzimanja ili ograničavanja prava vlasništva na nekretninama, uz naknadu vlasniku, radi ostvarenja općeg (javnog) interesa. U Bosni i Hercegovini ovaj postupak provodi se prema entitetskim zakonima o eksproprijaciji, koji propisuju stroge uslove i procedure kako bi se prava vlasnika zaštitila. U praksi to znači da država, grad ili drugo javnopravno tijelo može eksproprisati privatno zemljište ili drugu nekretninu ako je to neophodno za izgradnju infrastrukturnih objekata, puteva, škola, bolnica i sličnih projekata od javnog značaja – ali samo uz odgovarajuću naknadu i poštujući propisani postupak. Za građane suočene s eksproprijacijom od ključne je važnosti da razumiju svoja prava i korake postupka, kako bi osigurali pravičnu naknadu i zaštitu imovine. U tome im može pomoći iskusan advokat za eksproprijaciju u BiH, jer advokati sa znanjem u ovoj oblasti mogu efikasno zaštititi prava vlasnika kroz sve faze postupka. Advokatska kancelarija Prnjavorac bavi se upravo ovim područjem prava i pruža pravnu pomoć u postupcima eksproprijacije na području cijele Bosne i Hercegovine, štiteći interese klijenata.

Postupak eksproprijacije u BiH

Postupak eksproprijacije pokreće se tek nakon što nadležni organi utvrde javni interes za određeni projekat. Bez odluke o javnom interesu ne može doći do eksproprijacije. Nakon što je javni interes formalno utvrđen (npr. odlukom vlade, općinskog vijeća ili drugog nadležnog tijela), korisnik eksproprijacije – najčešće država, javno preduzeće ili institucija kojoj je potrebno zemljište – dužan je najprije pokušati sporazumno pribaviti tu nekretninu od vlasnika. To znači da se vlasniku obično upute ponude za otkup ili zamjenu nekretnine, a često se raspisuje i javni poziv kojim se vlasnici pozivaju na pregovore. Ova faza je važna jer, ukoliko se postigne sporazum, formalni postupak eksproprijacije se može izbjeći ili okončati dogovorom. Tek ako dogovor nije postignut, korisnik eksproprijacije može nadležnoj općinskoj službi podnijeti prijedlog za eksproprijaciju tražene nekretnine.

Nadležna općinska (gradská) uprava vodi upravni postupak eksproprijacije. Po prijemu prijedloga, provjerava se da li su ispunjeni svi zakonski uslovi – prije svega postojanje odluke o javnom interesu, uredna dokumentacija o vlasništvu nekretnine, dokaz da je ponuđena sporazumna kupovina, te da su obezbijeđena sredstva za naknadu. Organ koji vodi postupak dužan je pozvati vlasnika nekretnine na usmenu raspravu prije donošenja rješenja, kako bi vlasnik iznio činjenice i svoje primjedbe u vezi s predloženom eksproprijacijom. Takođe, ako postoje razlike između stanja u zemljišnim knjigama i faktičkog stanja (npr. neko drugi je posjednik), prvo se rješava pitanje prava vlasništva kao prethodno pitanje.

Nakon sprovedenog postupka, općinska služba donosi rješenje o eksproprijaciji. U rješenju se navodi ko je korisnik eksproprijacije, koja se nekretnina ekspropriše, radi izgradnje kakvog objekta ili radova, te ime vlasnika nekretnine. Rješenje može biti potpuno (za cijelu nekretninu) ili djelimično (npr. dio parcele). Ukoliko su ispunjeni svi uslovi, prijedlog će biti usvojen i rješenje o eksproprijaciji se donosi; u suprotnom, prijedlog će biti odbijen. Po donošenju rješenja, vlasnik ima pravo žalbe (u FBiH drugostepeni organ je najčešće kantonalno ministarstvo finansija ili uprave, a u RS odgovarajuće ministarstvo) ako smatra da nisu ispoštovane zakonske odredbe. Nakon okončanja upravnog postupka i pravosnažnosti rješenja, korisnik eksproprijacije stiče pravo vlasništva i posjeda na eksproprisanoj nekretnini, a bivši vlasnik stiče pravo na naknadu. Važno je napomenuti da korisnik eksproprijacije prije preuzimanja posjeda mora isplatiti ponuđenu preliminarnu naknadu ili u depozit položiti sredstva za naknadu, kako bi se zaštitila prava vlasnika.

Tokom postupka eksproprijacije, vlasnik nekretnine ima određena prava koja može ostvariti uz pravnu pomoć. Primjerice, ako se ekspropriše samo dio parcele, a preostali dio postane nefunkcionalan ili se njime više ne može normalno koristiti, vlasnik ima pravo zahtijevati da se i taj preostali dio nekretnine takođe ekspropriše. Službena osoba dužna je upozoriti vlasnika na to pravo tokom postupka. Tako se vlasnik štiti od situacije da mu ostane dio imovine koji je beskoristan nakon djelimične eksproprijacije. Takođe, vlasnik može tokom postupka isticati prigovore ako smatra da nisu ispunjeni uslovi javnog interesa, da predloženi korisnik eksproprijacije nije ovlašten ili da postoje propusti u proceduri – sve to su pitanja koja se mogu kasnije potencijalno osporavati pravnim lijekovima. Ispravno vođenje postupka od izuzetne je važnosti, pa uključenost advokata osigurava da se interesi vlasnika adekvatno zastupaju od samog početka procesa.

Utvrđenje eksproprijacione naknade

Naknada za eksproprisanu nekretninu mora biti pravična i odgovarajuća, što u praksi znači da treba odgovarati tržišnoj vrijednosti oduzete imovine. U postupku eksproprijacije postoje dvije faze: prva je utvrđivanje da li će do eksproprijacije doći (što rješava općinski organ uprave rješenjem), a druga je određivanje visine naknade za vlasnika. Često se dešava da se visina naknade ne dogovori odmah, već se o tome pregovara ili odlučuje naknadno. Nakon što rješenje o eksproprijaciji postane pravosnažno, zakonom je predviđen kratak rok (npr. 2 mjeseca u Federaciji BiH) u kojem korisnik eksproprijacije i bivši vlasnik treba da pokušaju sporazumno utvrditi visinu naknade, uz posredovanje općinske službe. To je prilika da vlasnik, uz vještačenja vještaka i uz pravni savjet, pokuša dobiti što pravičniju ponudu. Naknada može biti isplaćena u novcu, ali zakon dopušta i davanje druge odgovarajuće nekretnine kao naknade – na primjer, ponudom zamjenskog zemljišta ili objekta slične vrijednosti, ukoliko se vlasnik složi i takva mogućnost postoji. U praksi, kod eksproprijacije kuća ili stanova, često se vlasnicima nudi drugi stan ili kuća za preseljenje kao vid naknade, što može biti dobra opcija ako odgovara potrebama vlasnika.

Ako se sporazum o naknadi ne postigne u predviđenom roku, slučaj se upućuje sudu. Tada nadležni sud (općinski ili osnovni sud prema lokaciji nekretnine) provodi poseban vanparnični postupak u kojem određuje visinu naknade za eksproprisanu nekretninu. Ovaj sudski postupak uključuje izvođenje dokaza o vrijednosti nekretnine – najčešće se angažuju sudski vještaci (građevinske, geodetske, poljoprivredne ili ekonomske struke) koji procjenjuju tržišnu vrijednost oduzete imovine. Vlasnik ima pravo predlagati dokaze, osporavati nalaze vještaka koje je predložila druga strana i sl. Konačan cilj je da sud odredi naknadu koja je pravična i ne smije biti niža od tržišne vrijednosti oduzete nekretnine. Pri procjeni se uzimaju u obzir okolnosti na dan donošenja prvostepenog rješenja o eksproprijaciji – to znači da se vrijednost računa prema stanju cijena i nekretnine u trenutku eksproprijacije, kako bi se vlasniku nadoknadilo ono što je izgubio. Ukoliko je u međuvremenu bilo ulaganja u nekretninu ili porasta vrijednosti zbog, recimo, planskih promjena, i to se može uzeti u obzir kroz vještačenje.

Važno je napomenuti da naknada ne obuhvata samo vrijednost zemljišta. Ako je na nekretnini koja se ekspropriše postojao objekat (npr. kuća, poslovna zgrada) ili zasađeni trajni nasadi, i to ulazi u naknadu. Takođe, vlasnik ima pravo na naknadu izmakle koristi (npr. izgubljene zakupnine ili prihoda zbog eksproprijacije) u određenim slučajevima, kao i na pokriće troškova preseljenja ako se radi o iseljenju domaćinstva. U svakom slučaju, cilj je da bivši vlasnik finansijski ne bude oštećen eksproprijacijom, već da dobije ekvivalentnu vrijednost za svoju imovinu. S obzirom na kompleksnost utvrđivanja naknade i često velika razmimoilaženja u procjenama vrijednosti (kao što pokazuju slučajevi gdje su različiti vještaci dali različite procjene vrijednosti zemljišta, od izuzetne je važnosti imati pravnog stručnjaka koji će zastupati vaše interese. Advokat može osigurati da se u postupku naknade iznesu svi relevantni dokazi, angažuju pouzdani vještaci i ulože pravni lijekovi ako naknada nije određena u skladu sa zakonom. Na taj način povećava se šansa da vlasnik dobije maksimalno pravičnu naknadu za svoju nekretninu.

Advokat za eksproprijaciju – pravna pomoć širom BiH

Postupak eksproprijacije, utvrđivanje naknade i eventualni povrat nekretnine predstavljaju pravno kompleksne i osjetljive postupke u kojima je ulog velika – zaštita prava vlasništva i osiguranje pravične naknade. Svaka faza nosi svoje izazove: od dokazivanja (ne)postojanja javnog interesa, preko pregovora o vrijednosti imovine, do formalnih pravnih radnji pred upravnim organima i sudovima. Advokatska kancelarija Prnjavorac posjeduje dugogodišnje iskustvo u oblasti imovinskog prava i eksproprijacije. Kao stručni pravni tim koji detaljno poznaje zakonske propise i sudsku praksu u BiH, možemo Vam pružiti sveobuhvatnu pomoć – bilo da ste vlasnik suočen s eksproprijacijom ili institucija koja je pokrenula postupak i treba pravno savjetovanje.

Naš tim će Vas voditi kroz svaki korak eksproprijacije: od prve faze pregovora sa korisnikom eksproprijacije, preko sastavljanja primjedbi i žalbi na rješenje o eksproprijaciji, do zastupanja pred sudom u postupku za određivanje naknade. Takođe pružamo savjete o tome kako najbolje zaštititi svoja prava, šta možete zahtijevati prema važećim propisima i koje rokove ne smijete propustiti. U slučaju da imate osnov za povrat eksproprisane nekretnine, pomoći ćemo Vam da pripremite zahtjev i zastupati Vaše interese pred nadležnim organima kako biste povratili svoju imovinu.

Advokatska kancelarija Prnjavorac djeluje na području cijele Bosne i Hercegovine, što uključuje Federaciju BiH, Republiku Srpsku i Brčko distrikt. Bez obzira na to gdje se Vaša nekretnina nalazi ili gdje se vodi postupak, naš advokat za eksproprijaciju može preuzeti Vaš slučaj i efikasno ga voditi. Svakom klijentu pristupamo individualno, svjesni da je svaka nekretnina i situacija posebna. Kontaktirajte nas danas kako bismo razgovarali o Vašem slučaju eksproprijacije – pravovremena pravna pomoć ključna je za zaštitu Vaših prava i imovine.