Povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine u BiH

Uvjeti, iznos i rokovi za novogradnju

Autor: Azur Prnjavorac, advokat | Ažurirano: 31.07.2026.

Ako planirate povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine u Bosni i Hercegovini (BiH), važno je znati da se ovaj izraz u praksi najčešće odnosi na zakonski povrat PDV-a za kupovinu prvog stana, odnosno nove kuće ili stana u novogradnji. Ključno je odmah znati tri stvari: pravo postoji samo kod novogradnje na čiju se prodaju obračunava PDV, vezano je za tačno propisanu površinu i maksimalan iznos, te zahtijeva urednu dokumentaciju i poseban obrazac. Pravo je uvedeno članom 54a Zakona o porezu na dodatu vrijednost, a razrađeno je novim članom 105a Pravilnika o primjeni Zakona o PDV-u (Sl. glasnik BiH 45/26 od 30.06.2026), koji je stupio na snagu 8. jula 2026. godine. U nastavku je pregled uvjeta, priznate površine i iznosa, dokumentacije, postupka i rokova, uz najčešće greške koje dovode do odbijanja zahtjeva.

Povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine je porezna olakšica kojom država kupcu prvog stana ili nove kuće vraća plaćeni porez na dodatu vrijednost, pod zakonom propisanim uvjetima. Standardna stopa PDV-a u Bosni i Hercegovini iznosi 17% i sadržana je u cijeni novoizgrađenog stana koji se kupuje od investitora obveznika PDV-a, pa povrat za mnoge kupce predstavlja značajnu uštedu pri rješavanju stambenog pitanja. Pravo se ostvaruje na zahtjev, pred Upravom za indirektno oporezivanje BiH (UIO BiH), i strogo je vezano za ispunjenost svih propisanih uvjeta, kako na strani kupca, tako i na strani prodavca.

Povrat u ključnim brojevima:

Ko ima pravo na povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine

Pravo na povrat ostvaruje punoljetno fizičko lice, državljanin BiH sa stalnim prebivalištem u BiH, koje kupi prvi stan čiji promet podliježe obavezi obračuna i plaćanja PDV-a. Da bi zahtjev bio osnovan, moraju biti kumulativno ispunjeni sljedeći uvjeti:

• kupac, osim kupljenog stana, u posljednjih sedam godina prije podnošenja zahtjeva nije imao u vlasništvu, suvlasništvu ni zajedničkom vlasništvu stan, kuću, apartman ili drugi objekat namijenjen za stanovanje ili iznajmljivanje na teritoriji BiH;
• prodavac je obračunati PDV prijavio u eIsporukama i uplatio na Jedinstveni račun koji vodi UIO, kao dio svojih mjesečnih obaveza;
• ukupno ugovorena kupoprodajna cijena sa PDV-om u cijelosti je isplaćena prodavcu, uplatom na njegov transakcijski račun ili na drugi zakonom propisan način;
• ako se pravo koristi i za članove porodičnog domaćinstva, ni oni ne smiju imati niti su smjeli imati takvu nekretninu u posljednjih sedam godina.

Novogradnja ili starogradnja: na šta se odnosi povrat

U praksi je najčešća nedoumica odnosi li se povrat na svaku kupovinu stana ili svaku kupovinu nekretnine. Odgovor je ne: povrat PDV-a u Bosni i Hercegovini vezan je isključivo za novogradnju na čiju se prodaju obračunava PDV. Zato se izraz povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine mora čitati kroz pravila o prvom stanu, odnosno novoj kući ili stanu koji kupac prvi put stiče. Prvim stanom smatra se novoizgrađeni individualni stambeni objekat (uključujući novu kuću) i/ili ekonomski djeljiva cjelina u sklopu novoizgrađenog kolektivnog objekta. Kod prodaje starije nekretnine ne plaća se PDV, nego eventualno porez na promet nepokretnosti prema propisima entiteta, kantona, odnosno Brčko distrikta, pa za starogradnju nema osnova za povrat. Kod jedinica koje se u prodaji nazivaju apartman nije presudan naziv, nego namjena objekta: ako je jedinica evidentirana kao stambena jedinica namijenjena za stanovanje, ispunjava uvjet, dok jedinice turističke ili poslovne namjene (nisu namijenjene za stanovanje) ne ulaze u definiciju prvog stana, iako se na njih obračunava PDV.

Stan, kuća ili apartman: koji objekti ispunjavaju uvjet

Iako se u pravilniku i svakodnevnom govoru koristi izraz prvi stan, zakonska definicija je šira i obuhvata dvije vrste objekata. Zato je za SEO i za čitatelje prirodno govoriti i o povratu PDV-a za kupovinu prve nekretnine, ali samo ako je ta prva nekretnina novoizgrađeni stambeni objekat koji ulazi u pravila Pravilnika. Prvi je novoizgrađeni individualni stambeni objekat, dakle novoizgrađena porodična kuća namijenjena za stanovanje. Drugi je ekonomski djeljiva cjelina u sklopu novoizgrađenog kolektivnog stambenog objekta, dakle stan u novoj zgradi. Oba se tretiraju jednako, uz iste uvjete i isto ograničenje priznate površine i maksimalnog iznosa. Presudno je da se radi o novogradnji na čiju je prodaju obračunat PDV, koju kupac prvi put stiče. Kod objekata koji se u dokumentaciji nazivaju apartman odlučuje pravna namjena, a ne naziv: ako su evidentirani kao stambena jedinica namijenjena za stanovanje, ispunjavaju uvjet, a ako su dio objekta turističke ili poslovne namjene, ne ulaze u definiciju prvog stana. Ako kuću ili stan gradite sami, kao fizičko lice za vlastite potrebe, ne postoji kupoprodaja na koju se obračunava PDV, pa nema ni osnova za povrat.

Priznata površina i maksimalan iznos povrata

Povrat se priznaje za površinu stana do 40 m². Ako kupac pravo koristi i za članove porodičnog domaćinstva, priznata površina se uvećava za 15 m² po članu. Kod stana većeg od priznate površine, povrat se ostvaruje srazmjerno, do iznosa PDV-a koji odgovara priznatoj površini. Maksimalan iznos po jednom zahtjevu računa se primjenom preračunate stope PDV-a od 14,5299% na iznos koji se dobije množenjem prosječne cijene stana sa PDV-om sa 55 m². Mjerodavan je kvartalni izvještaj Agencije za statistiku BiH koji je važeći u odnosu na datum zaključenja kupoprodajnog ugovora, pa se maksimalan iznos za taj ugovor utvrđuje jednom i kasnije se ne usklađuje. Pravilnik ne propisuje nijedan fiksan iznos u konvertibilnim markama. Za ilustraciju, uz prosječnu cijenu od 3.701 KM po kvadratu iz izvještaja za prvi kvartal 2026. godine, obračunska osnovica je 203.555 KM, a maksimalan iznos povrata 29.576,34 KM. Taj iznos je isti bez obzira na broj članova domaćinstva.

Ista prosječna cijena je istovremeno i gornja granica priznate cijene po kvadratu. Ako je kupac platio kvadrat skuplje od prosjeka, povrat se računa po prosječnoj, a ne po ugovorenoj cijeni. Uz cijenu iz prvog kvartala 2026. godine to znači najviše 537,75 KM po kvadratu (14,5299% od 3.701 KM), pomnoženo sa priznatom površinom. Zato kupac stana u skupljoj sredini po pravilu ne dobija cijeli plaćeni PDV ni na priznatu površinu.

Potrebna dokumentacija i obrazac ZKPS

Zahtjev se podnosi na Obrascu ZKPS (Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a), koji je sastavni dio Pravilnika. Pravilnik propisuje 13 priloga, koji se dostavljaju u originalu ili ovjerenoj kopiji:

1. izvod iz matične knjige rođenih, a dodatno i izvod iz matične knjige vjenčanih ako zaključeni brak nije evidentiran u izvodu iz matične knjige rođenih;
2. uvjerenje o državljanstvu i potvrda o prebivalištu;
3. notarski obrađen ili sudski ovjeren ugovor o kupoprodaji stana;
4. porezna faktura prodavca na kojoj je iskazan PDV;
5. dokaz da je ugovorena cijena sa PDV-om u potpunosti isplaćena;
6. uvjerenje poreznih organa entiteta i Brčko distrikta da niste bili obveznik poreza u vezi sa takvom nekretninom u posljednjih sedam godina;
7. uvjerenje organa nadležnog za imovinsko-pravne odnose, izdato po mjestu vašeg prebivališta, da, osim tog stana, nemate u posjedu, vlasništvu, suvlasništvu ni zajedničkom vlasništvu drugu nekretninu;
8. dokaz da je stan evidentiran u službenim evidencijama nadležnog organa (u praksi zemljišnoknjižni izvadak);
9. ovjerena izjava da kupujete prvi stan (Obrazac IKPS) i izjava o članovima domaćinstva;
10. potvrda o bankovnom računu na koji će UIO izvršiti povrat, te za bračnog druga dodatna uvjerenja radi provjere imovine stečene u braku.

Kako ostvariti povrat: korak po korak

Postupak povrata teče kroz nekoliko koraka, od provjere ispunjenosti uvjeta do rješenja UIO:

1. Provjera uvjeta. Provjerite da kupujete novogradnju na čiju se prodaju obračunava PDV, da ste državljanin BiH sa stalnim prebivalištem u BiH i da u posljednjih sedam godina niste imali drugu nekretninu za stanovanje.
2. Provjera na strani prodavca. Osigurajte da je prodavac obračunati PDV prijavio u eIsporukama i uplatio na Jedinstveni račun UIO, te da je ukupna cijena sa PDV-om u cijelosti isplaćena na račun prodavca.
3. Dokumentacija i obrazac ZKPS. Prikupite propisane priloge i popunite Obrazac ZKPS, uz Obrazac IKPS i ovjerenu izjavu o članovima domaćinstva. Na obrazac je preporučljivo upisati i kontakt telefon, kako bi vas UIO mogao kontaktirati radi eventualne dopune ili pojašnjenja dokumentacije.
4. Podnošenje zahtjeva. Podnesite zahtjev nadležnoj organizacionoj jedinici UIO u regionalnom centru, prema sjedištu prodavca stana.
5. Rješenje UIO. Sačekajte rješenje UIO, koje se donosi u roku od 6 mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva.

Rokovi: do kada podnijeti zahtjev i kada UIO BiH odlučuje

Zahtjev se podnosi nadležnoj organizacionoj jedinici UIO u regionalnom centru, prema sjedištu prodavca stana. Nakon provjere ispunjenosti uvjeta, UIO rješenjem odlučuje u roku od 6 mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva. Redovni rok za podnošenje je do 30. juna naredne godine, za stanove čija je kupoprodaja evidentirana prethodne godine. Za kupoprodaje evidentirane u prelaznom periodu, od 12. aprila 2025. do 8. jula 2026. godine, rok za podnošenje zahtjeva je 6 mjeseci od stupanja pravilnika na snagu, dakle do 8. januara 2027. godine.

Gdje se podnosi zahtjev: regionalni centri UIO BiH

Zahtjev se podnosi Odsjeku za poreze nadležnog regionalnog centra Uprave za indirektno oporezivanje BiH, prema sjedištu prodavca stana, i to putem pošte ili neposredno predajom na protokol. Ako zahtjev bude podnesen regionalnom centru koji nije nadležan prema sjedištu prodavca, UIO ga službenim putem prosljeđuje nadležnom centru, pa podnosilac nije u obavezi ponovo podnositi zahtjev.

Uz zahtjev se plaćaju i administrativne takse: 10,00 KM na zahtjev (vrsta prihoda 722801) i 20,00 KM na rješenje (vrsta prihoda 722802), u korist JRT Trezor BiH, uz šifru budžetske organizacije nadležnog regionalnog centra.

Zabrana otuđenja stana i naknadni obračun PDV-a

Lice kojem je odobren povrat ne može otuđiti nabavljeni stan prije isteka roka od 5 godina, računajući od dana kada mu je uručeno rješenje o povratu. Ako se stan ipak otuđi prije isteka tog roka, kupac je dužan u poreznom periodu otuđenja obračunati, prijaviti i jednokratno platiti PDV u iznosu jednakom ukupnom odobrenom povratu, uvećanom za pripadajuću kamatu. Osim toga, za lice iz člana 54a Zakona kojem se izvrši naknadna naplata PDV-a, Zakon predviđa i prekršajnu novčanu kaznu u rasponu od 5.000 do 10.000 KM.

Državljanstvo i prebivalište: mogu li stranci ostvariti povrat

Zakon i pravilnik postavljaju dva kumulativna uvjeta na strani podnosioca: da je punoljetno fizičko lice državljanin Bosne i Hercegovine i da ima stalno mjesto prebivališta u Bosni i Hercegovini. Oba se dokazuju uz zahtjev, uvjerenjem o državljanstvu i potvrdom o prebivalištu. Pravilnik pri tome ne traži da prebivalište bude prijavljeno na adresi stana koji se kupuje, niti da se kupac u njega useli, nego samo da ima prijavljeno stalno prebivalište u Bosni i Hercegovini. Ko ne ispunjava oba uvjeta, nema pravo na povrat, bez obzira što je platio PDV na novogradnju.

Strani državljani zato ne mogu ostvariti ovaj povrat, čak i kada imaju odobren boravak u BiH, jer nemaju državljanstvo BiH. To je odvojeno pitanje od prava stranaca na nekretnine u BiH: strani državljani mogu steći nekretninu u Bosni i Hercegovini pod uvjetom uzajamnosti (reciprociteta) i uz zakonska ograničenja, ali im ta kupovina ne daje pravo na povrat PDV-a. Praktično, stranac može kupiti novi stan u BiH i platiti PDV od 17%, ali taj iznos ne može tražiti nazad. Više o tome u tekstu o reciprocitetu za strane državljane.

Državljani BiH koji uz to imaju i drugo državljanstvo ispunjavaju uvjet državljanstva, pa mogu ostvariti povrat ako imaju i prijavljeno prebivalište u BiH. Pripadnici dijaspore koji žive u inostranstvu, a nemaju prijavljeno prebivalište u BiH, u pravilu ne ispunjavaju uvjet prebivališta, pa je taj status korisno provjeriti prije zaključenja ugovora.

Prelazne odredbe: kupovine prije stupanja Pravilnika

Za stanove koji su kod nadležnog registra evidentirani do stupanja na snagu Zakona o dopunama Zakona o PDV-u (Sl. glasnik BiH 20/25), dakle prije 12. aprila 2025. godine, primjenjuju se raniji propisi, pa plaćeni PDV na te stanove ne može biti predmet povrata. Izuzetno, ako kupac bez svoje krivice, zbog objektivnih okolnosti, nije mogao evidentirati kupoprodaju prvog stana do tog momenta, može podnijeti zahtjev u skladu sa odredbama ovog pravilnika. Kupci koji su prvu nekretninu na sebe uknjižili u prelaznom periodu, od 12. aprila 2025. godine, sada mogu podnijeti zahtjev, u roku od 6 mjeseci od stupanja pravilnika na snagu, dakle do 8. januara 2027. godine.

Kada zatražiti pomoć advokata

Povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine u Bosni i Hercegovini je postupak koji traži 13 dokumenata iz više institucija, precizno popunjen obrazac ZKPS i uredne dokaze o vlasništvu, prebivalištu i isplati cijene. Najčešći razlozi odbijanja su nepotpuna ili neusklađena dokumentacija, propust prodavca da uredno prijavi i uplati PDV, te pogrešno računanje priznate površine i iznosa. Kroz porezno pravo i PDV i pravo nekretnina provjeravamo ispunjenost uvjeta prije podnošenja, pribavljamo i usklađujemo dokumentaciju, komuniciramo sa UIO BiH i, po potrebi, izjavljujemo pravni lijek na rješenje.

Povrat PDV-a za prvi stan: često postavljana pitanja

P: Ko ima pravo na povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine u BiH?
O: U praksi se često kaže povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine, ali pravni tekst govori o kupcu prvog stana. Pravo ima punoljetno fizičko lice, državljanin BiH sa stalnim mjestom prebivališta u BiH, koje kupi prvi stan ili novu kuću čiji promet podliježe obavezi obračuna i plaćanja PDV-a, dakle novogradnju. Uvjet je da kupac, osim tog stana ili kuće, u posljednjih sedam godina prije podnošenja zahtjeva nije imao u vlasništvu, suvlasništvu ni zajedničkom vlasništvu stan, kuću, apartman ili drugi objekat namijenjen za stanovanje ili iznajmljivanje na teritoriji BiH. Pravo se može proširiti i na članove porodičnog domaćinstva, pod istim uvjetima. Pravni osnov je novi član 54a Zakona o PDV-u i član 105a Pravilnika o primjeni Zakona o PDV-u.

P: Šta se smatra prvim stanom i odnosi li se povrat na starogradnju i apartmane?
O: Prvim stanom smatra se novoizgrađeni individualni stambeni objekat i/ili ekonomski djeljiva cjelina u sklopu novoizgrađenog kolektivnog stambenog objekta na teritoriji BiH, koju kupac prvi put stiče. Ključno je da je riječ o novogradnji na čiju se prodaju obračunava PDV po stopi od 17%. Kupovina starogradnje ne daje pravo na povrat PDV-a, jer se kod prometa starije nekretnine ne plaća PDV, nego eventualno porez na promet nepokretnosti, ovisno o propisima entiteta, kantona, odnosno Brčko distrikta. Kod jedinica koje se u prodaji nazivaju apartman nije presudan naziv, nego namjena objekta: ako je jedinica pravno stambena, dakle novoizgrađena stambena jedinica namijenjena za stanovanje, ispunjava uvjet iako je u prodajnom materijalu nazvana apartman. Ako je jedinica dio objekta turističke ili poslovne namjene i nije namijenjena za stanovanje, ne ulazi u definiciju prvog stana, bez obzira što se na nju obračunava PDV. Pravilnik ne propisuje poseban dokument o namjeni objekta, nego namjena mora proizlaziti iz ugovora, dokumentacije objekta i službenih evidencija. Ako kupujete od investitora novoizgrađen stan sa iskazanim PDV-om, ispunjavate osnovni uvjet.

P: Odnosi li se povrat PDV-a samo na stan ili i na novoizgrađenu kuću?
O: Odnosi se i na kuću. Zakonska definicija prvog stana obuhvata dvije vrste objekata: novoizgrađeni individualni stambeni objekat, dakle novoizgrađenu porodičnu kuću namijenjenu za stanovanje, i ekonomski djeljivu cjelinu (stan) u sklopu novoizgrađenog kolektivnog objekta. Iako se u pravilniku koristi izraz stan, kuća se tretira jednako. Uvjet je isti: mora se raditi o novogradnji na čiju je prodaju obračunat PDV, koju kupac prvi put stiče, uz isto ograničenje priznate površine i maksimalnog iznosa.

P: Ostvaruje li povrat onaj ko sam gradi kuću (samogradnja)?
O: Povrat se odnosi na kupovinu novoizgrađenog stambenog objekta na čiju je prodaju obračunat PDV. Ako kuću gradite sami, kao fizičko lice za vlastite potrebe, ne postoji kupoprodaja na koju se obračunava PDV, pa nema ni plaćenog PDV-a na objekat koji bi bio predmet povrata. Ovaj povrat se ne odnosi na PDV plaćen na građevinski materijal i usluge tokom samogradnje. Pravo u pravilu ostvaruje onaj ko gotov novi stan ili kuću kupuje od investitora obveznika PDV-a.

P: Koliko iznosi PDV na novi stan i zašto je to bitno za povrat?
O: Standardna stopa PDV-a u BiH iznosi 17% i sadržana je u cijeni novoizgrađenog stana koji se kupuje od investitora obveznika PDV-a. Upravo taj plaćeni PDV je predmet povrata, u granicama priznate površine i maksimalnog iznosa. Kod prodaje starije nekretnine PDV se ne plaća, pa nema ni osnova za povrat.

P: Za koju površinu stana se ostvaruje povrat PDV-a?
O: Povrat se priznaje za površinu stana do 40 m². Ako kupac to pravo koristi i za članove svog porodičnog domaćinstva, priznata površina se uvećava za 15 m² po članu. Ako je stan veći od priznate površine, povrat se ostvaruje srazmjerno, do iznosa PDV-a koji odgovara priznatoj površini, prema obračunskim vrijednostima iz Pravilnika. Za obračun maksimalnog iznosa koristi se površina od 55 m², a priznata cijena po kvadratu ograničena je na prosječnu cijenu stana iz kvartalnog izvještaja.

P: Koliki je maksimalan iznos povrata PDV-a?
O: Maksimalan iznos po jednom zahtjevu utvrđuje se primjenom preračunate stope PDV-a od 14,5299% na iznos koji se dobije množenjem prosječne cijene stana sa PDV-om sa 55 m². Mjerodavan je kvartalni izvještaj Agencije za statistiku BiH važeći u odnosu na datum zaključenja kupoprodajnog ugovora, pa se maksimalan iznos za taj ugovor utvrđuje jednom i kasnije se ne usklađuje. Pravilnik ne propisuje fiksan iznos u konvertibilnim markama. Uz prosječnu cijenu od 3.701 KM po kvadratu iz izvještaja za prvi kvartal 2026. godine maksimalan iznos povrata je 29.576,34 KM. Kupcu se vraća PDV u granicama priznate površine, stvarno plaćenog i uredno prijavljenog PDV-a i tog maksimalnog iznosa, pri čemu se i priznata cijena po kvadratu ograničava na prosječnu cijenu. Taj iznos je isti bez obzira na broj članova porodičnog domaćinstva.

P: Koji uvjeti moraju biti ispunjeni za povrat PDV-a?
O: Osim što u posljednjih sedam godina niste smjeli imati drugu nekretninu za stanovanje, moraju biti ispunjeni i sljedeći uvjeti: da je prodavac obračunati PDV prijavio u eIsporukama i uplatio na Jedinstveni račun UIO kao dio svojih mjesečnih obaveza; da je do momenta podnošenja zahtjeva ukupno ugovorena cijena sa PDV-om u cijelosti isplaćena prodavcu uplatom na njegov transakcijski račun ili na drugi zakonom propisan način; te da član porodičnog domaćinstva, ako se pravo koristi i za njega, također nema i nije imao takvu nekretninu u posljednjih sedam godina. Ako prodavac nije uredno prijavio i uplatio PDV, povrat se ne može odobriti.

P: Koja dokumentacija je potrebna i koji obrazac se podnosi?
O: Zahtjev se podnosi na Obrascu ZKPS (Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a). Pravilnik propisuje 13 priloga koji se dostavljaju u originalu ili ovjerenoj kopiji, između ostalog: izvod iz matične knjige rođenih, uz izvod iz matične knjige vjenčanih ako zaključeni brak nije evidentiran u izvodu iz matične knjige rođenih, uvjerenje o državljanstvu, potvrda o prebivalištu, notarski obrađen ili sudski ovjeren kupoprodajni ugovor, porezna faktura prodavca sa iskazanim PDV-om, dokaz da je cijena sa PDV-om u potpunosti isplaćena, uvjerenje poreznih organa i uvjerenje organa za imovinsko-pravne odnose izdato po mjestu prebivališta da nemate i niste imali drugu nekretninu, dokaz da je stan evidentiran u službenim evidencijama (u praksi zemljišnoknjižni izvadak), ovjerena izjava da kupujete prvi stan (Obrazac IKPS), izjava o članovima domaćinstva i potvrda o bankovnom računu za isplatu. Za bračnog druga traže se dodatna uvjerenja radi provjere imovine stečene u braku.

P: Ko se sve računa u porodično domaćinstvo?
O: Porodičnim domaćinstvom smatra se zajednica življenja, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana i njegovog supružnika, djece, usvojenika, roditelja, brata i/ili sestre, kao i djece i usvojenika supružnika, pod uvjetom da imaju isto mjesto prebivališta kao kupac. Za svakog člana za kojeg se traži povrat prilaže se odgovarajuća dokumentacija i, po potrebi, dokaz o porodičnoj povezanosti.

P: Šta ako prvi stan zajednički kupuje više lica?
O: Ako prvi stan zajednički kupuju dva ili više fizičkih lica, pravo na povrat PDV-a na priznatu površinu ima samo jedan od kupaca. Ostali kupci mogu ostvariti pravo na povrat kao članovi porodičnog domaćinstva, uz ispunjenje propisanih uvjeta.

P: Moram li prijaviti prebivalište na adresi stana koji kupujem?
O: Ne. Pravilnik traži da kupac ima stalno mjesto prebivališta u Bosni i Hercegovini, ali ne traži da to prebivalište bude prijavljeno na adresi stana koji se kupuje, niti da se kupac u taj stan useli. Uz zahtjev se prilaže potvrda o prebivalištu bez obzira na kojoj se adresi u BiH ono vodi, a uvjerenje organa nadležnog za imovinsko-pravne odnose izdaje se upravo po mjestu tog postojećeg prebivališta. Jedina obaveza nakon odobrenog povrata je zabrana otuđenja stana u roku od 5 godina od uručenja rješenja. Pazite samo na jedno: ako pravo koristite i za članove porodičnog domaćinstva, oni moraju imati isto mjesto prebivališta kao i vi. Pravilnik traži isto mjesto prebivališta, a ne izričito isti kućni broj, ali članovi domaćinstva moraju činiti zajednicu življenja, privređivanja i trošenja prihoda, pa je ista adresa u praksi najjači dokaz zajedničkog domaćinstva.

P: Imaju li pripadnici dijaspore i strani državljani pravo na povrat PDV-a?
O: Pravo ima samo punoljetno fizičko lice koje je državljanin BiH i ima stalno mjesto prebivališta u BiH. Strani državljani nemaju pravo na ovaj povrat. Isto tako, državljani BiH koji žive u inostranstvu, a nemaju prijavljeno stalno prebivalište u BiH, u pravilu ne ispunjavaju uvjet prebivališta, pa ni oni ne mogu ostvariti povrat, bez obzira što kupuju novogradnju u BiH. Pripadnicima dijaspore koji planiraju kupovinu preporučujemo da status prebivališta i ispunjenost uvjeta provjere prije zaključenja ugovora.

P: Mogu li stranci kupiti novogradnju u BiH i imaju li pravo na povrat PDV-a?
O: Strani državljani mogu kupiti nekretninu u BiH, ali pod uvjetom uzajamnosti (reciprociteta) i uz zakonska ograničenja, i takva kupovina im ne daje pravo na povrat PDV-a. Pravo na povrat imaju samo državljani BiH sa stalnim prebivalištem u BiH. Praktično, stranac može kupiti novi stan u BiH i platiti PDV od 17%, ali taj iznos ne može tražiti nazad.

P: Može li stranac u braku sa državljaninom BiH ostvariti povrat?
O: Sam stranac nema pravo na povrat, jer nema državljanstvo BiH. Međutim, ako je njegov bračni drug državljanin BiH sa prebivalištem u BiH i ispunjava sve uvjete, povrat može ostvariti taj bračni drug kao kupac prvog stana, u granicama priznate površine i maksimalnog iznosa. Kod zajedničke kupovine pravo na priznatu površinu ostvaruje samo jedan kupac koji ispunjava uvjete, dok se za članove domaćinstva provjeravaju propisani uvjeti. Zbog provjere imovine stečene u braku, za bračnog druga se traže i dodatna uvjerenja.

P: Šta ako stan kupujem od fizičkog lica, a ne od investitora?
O: Povrat je moguć samo ako je na kupoprodaju obračunat PDV, a to je slučaj kada stan prodaje investitor, odnosno obveznik PDV-a. Ako stan kupujete od fizičkog lica koje nije obveznik PDV-a, na tu kupoprodaju se ne obračunava PDV (nego eventualno porez na promet nepokretnosti), pa ne postoji plaćeni PDV koji bi bio predmet povrata.

P: Isključuje li vlasništvo nad građevinskim zemljištem (placem) pravo na povrat?
O: Prema tekstu pravilnika, provjerava se da kupac u propisanom periodu nije imao u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu stan, kuću, apartman ili druge objekte namijenjene za stanovanje ili iznajmljivanje. Neizgrađeno građevinsko zemljište (plac) nije objekat namijenjen za stanovanje, pa vlasništvo nad placem samo po sebi ne bi trebalo biti prepreka za povrat. Budući da svaki slučaj zavisi od evidencija i konkretnih okolnosti, preporučljiv je pravni pregled prije podnošenja zahtjeva.

P: Kome se i do kada podnosi zahtjev za povrat PDV-a?
O: Zahtjev se podnosi nadležnoj organizacionoj jedinici UIO u regionalnom centru, prema sjedištu prodavca stana. Redovni rok je do 30. juna naredne godine, za stanove čija je kupoprodaja evidentirana prethodne godine u registru nadležnog organa. Za kupoprodaje evidentirane u prelaznom periodu, od 12. aprila 2025. do 8. jula 2026. godine, rok je 6 mjeseci od stupanja pravilnika na snagu, dakle do 8. januara 2027. godine.

P: U kom roku UIO odlučuje o zahtjevu?
O: Nadležna organizaciona jedinica UIO, nakon provjere ispunjenosti uvjeta, rješenjem odlučuje o zahtjevu u roku od 6 mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva. U postupku provjere UIO može koristiti podatke iz elektronskih evidencija entitetskih uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove, kao i Osnovnog suda Brčko distrikta BiH.

P: Ko nema pravo na povrat PDV-a?
O: Pravo ne može ostvariti lice koje je već ranije ostvarilo povrat PDV-a kao kupac prvog stana, kao ni lice na čije ime je povrat već ostvaren kao za člana domaćinstva (to lice kasnije može ostvariti povrat umanjen za već iskorišteno pravo). Pravo nemaju ni lica koja ne ispunjavaju neki od propisanih uvjeta, kao ni ona kod kojih se utvrdi da je zahtjev zasnovan na prevarnim ili protuzakonitim radnjama. Praktično, isključeni su kupci starogradnje, jer se na taj promet ne obračunava PDV, kao i kupci jedinica koje pravno nisu stambeni objekat namijenjen za stanovanje, nego dio objekta turističke ili poslovne namjene, bez obzira što se na njih obračunava PDV. Kod jedinica koje se u prodaji nazivaju apartman presudna je njihova namjena, a ne naziv: ako su evidentirane kao stambena jedinica namijenjena za stanovanje, ne isključuju pravo na povrat.

P: Mogu li prodati stan nakon što ostvarim povrat PDV-a?
O: Stan na koji je odobren povrat ne smijete otuđiti (prodati, pokloniti ili na drugi način prenijeti vlasništvo) prije isteka roka od 5 godina, računajući od dana kada vam je uručeno rješenje o povratu. Ako stan otuđite prije isteka tog roka, dužni ste u poreznom periodu otuđenja obračunati, prijaviti i jednokratno platiti PDV u iznosu jednakom ukupnom odobrenom povratu, uvećanom za pripadajuću kamatu.

P: Nasljeđuje li se pravo na povrat PDV-a?
O: Pravo na povrat PDV-a za kupovinu prvog stana nije prenosivo i ne može biti predmet nasljeđivanja, kako je izričito propisano Pravilnikom. Riječ je o ličnom pravu vezanom za kupca koji ispunjava propisane uvjete.

P: Kada Pravilnik stupa na snagu i šta je sa ranije evidentiranim kupovinama?
O: Pravilnik stupa na snagu osmog dana od objave u Službenom glasniku BiH, odnosno 8. jula 2026. godine. Za stanove koji su kod nadležnog registra evidentirani do stupanja na snagu Zakona o dopunama Zakona o PDV-u (Sl. glasnik BiH 20/25), dakle prije 12. aprila 2025. godine, primjenjuju se raniji propisi, pa plaćeni PDV na te stanove ne može biti predmet povrata.

P: Kupio sam stan prije stupanja Pravilnika, mogu li ostvariti povrat?
O: Zakon o dopunama Zakona o PDV-u (Sl. glasnik BiH 20/25) stupio je na snagu 12. aprila 2025. godine, ali se primjenjuje tek od 8. jula 2026. godine, dakle od stupanja na snagu pravilnika. Za kupoprodaje evidentirane od 12. aprila 2025. do 8. jula 2026. godine kupac ima rok od 6 mjeseci od 8. jula 2026. godine da podnese zahtjev, dakle do 8. januara 2027. godine. Izuzetno, ako kupac bez svoje krivice, zbog objektivnih okolnosti, nije mogao evidentirati kupoprodaju do stupanja Zakona o dopunama, može podnijeti zahtjev u skladu sa ovim pravilnikom. U praksi, kupci koji su prvu nekretninu na sebe uknjižili od 12. aprila 2025. sada mogu podnijeti zahtjev sa pripremljenom dokumentacijom.

P: Zašto mi treba advokat za povrat PDV-a na prvi stan?
O: Postupak traži 13 dokumenata iz više institucija, precizno popunjen obrazac ZKPS i uredne dokaze o vlasništvu, prebivalištu i isplati cijene. Najčešći razlozi odbijanja su nepotpuna ili neusklađena dokumentacija, propust prodavca da uredno prijavi i uplati PDV, te pogrešno računanje priznate površine i iznosa. Advokat provjerava ispunjenost uvjeta prije podnošenja, pribavlja i usklađuje dokumentaciju, komunicira sa UIO i, po potrebi, izjavljuje pravni lijek na rješenje. Za konkretan slučaj preporučljiv je pravni pregled prije podnošenja zahtjeva.